Marie-Lise.AssousLegrand

Par assouslegrand le 16/03/10
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DROIT DE LA FAMILLE

Objet : Le divorce sans faute, mythe ou réalité ?

Est-ce vraiment facile de divorcer lorsque les époux sont d'accord ?

Les modifications, introduites par la loi, ont pour objet de simplifier les procédures fondées sur l'accord des époux et rendre les procédures plus souples.

Il y a lieu de se rapprocher d'un Avocat, lequel formalisera la demande de divorce aux termes d'une Requête unique pour les 2 époux.

* Cette Requête doit comprendre un certain nombre d'indications à savoir :

1o Les nom, prénoms, profession, résidence, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des époux ; la date et le lieu de leur mariage ; les mêmes indications, le cas échéant, pour chacun de leurs enfants ;

2o Dès le début de la procédure, les époux font, le cas échéant, connaître, avec les indications nécessaires à leur identification, la caisse d'assurance maladie à laquelle ils sont affiliés, les services ou organismes qui servent les prestations familiales, les pensions de retraite ou tout avantage de vieillesse ainsi que la dénomination et l'adresse de ces caisses, services ou organismes.

3o L'indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;

4o Le nom des avocats chargés par les époux de les représenter, ou de celui qu'ils ont choisi à cet effet d'un commun accord.

Ces mentions sont obligatoires sous peine d'irrecevabilité.

Sous la même sanction, la Requête est datée et est signée par chacun des époux et leur Avocat.

* A cette demande, doit être annexée une Convention comportant l'ensemble des dispositions devant régler les effets du divorce.

Les époux devront, donc, bien réfléchir aux dispositions qu'ils souhaitent prendre pour régler les modalités de leur séparation, en particulier concernant la garde et l'entretien des enfants, le domicile familial, les biens communs.

Cette convention doit être datée et signée par chacun des époux et leur Avocat.

* Quelle sera la procédure suivie devant le Juge :

Les époux seront convoqués par le Juge aux affaires matrimoniales pour une audition, par lettre simple expédiée quinze jours au moins avant la date qu'il fixe pour leur audition.

Les Avocats seront avisés.

Comment se déroule l'audition par le Juge :

Le Juge examine la demande, avec chacun des époux, puis les réunit.

Il appelle ensuite le ou les Avocats.

Deux cas de figure :

- le Juge homologue la convention et prononce le divorce s'il a acquis la conviction que la volonté de chacun des époux est réelle, et que leur consentement est libre et éclairé.

- le Juge refuse l'homologation et ne prononce pas le divorce s'il constate que la Convention préserve insuffisamment les intérêts des enfants ou de l'un des époux.

Dans cette deuxième hypothèse, le Juge peut notamment prendre des mesures provisoires :

1o Proposer aux époux une mesure de médiation et, après avoir recueilli leur accord, désigner un médiateur familial pour y procéder ;

2o Enjoindre aux époux de rencontrer un médiateur familial qui les informera sur l'objet et le déroulement de la médiation ;

3o Statuer sur les modalités de la résidence séparée des époux ;

4o Attribuer à l'un d'eux la jouissance du logement et du mobilier du ménage ou partager entre eux cette jouissance, en précisant son caractère gratuit ou non et, le cas échéant, en constatant l'accord des époux sur le montant d'une indemnité d'occupation ;

5o Ordonner la remise des vêtements et objets personnels ;

6o Fixer la pension alimentaire et la provision pour frais d'instance que l'un des époux devra verser à son conjoint, désigner celui ou ceux des époux qui devront assurer le règlement provisoire de tout ou partie des dettes ;

7o Accorder à l'un des époux des provisions à valoir sur ses droits dans la liquidation du régime matrimonial si la situation le rend nécessaire ;

8o Statuer sur l'attribution de la jouissance ou de la gestion des biens communs ou indivis autres que ceux visés au 4o, sous réserve des droits de chacun des époux dans la liquidation du régime matrimonial ;

9o Désigner tout professionnel qualifié en vue de dresser un inventaire estimatif ou de faire des propositions quant au règlement des intérêts pécuniaires des époux ;

10o Désigner un notaire en vue d'élaborer un projet de liquidation du régime matrimonial et de formation des lots à partager.

Une nouvelle Convention peut alors être présentée par les époux dans un délai maximum de six mois.

A défaut de présentation d'une nouvelle Convention, dans le délai fixé, ou si le Juge refuse une nouvelle fois l'homologation, la demande en divorce est caduque.

Par assouslegrand le 16/03/10
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DROIT DE L'ENVIRONNEMENT

Objet : Développement et contrôle des centrales photovoltaiques au sol

Le Ministère de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, par circulaire du 18 Décembre 2009, relative au développement et contrôle des centrales photovoltaiques au sol définit les modalités d'organisation de ces installations solaires en application du décret n° 2009-1414 du 19 Novembre 2009.

A cet égard, le Ministère demande qu'une attention particulière soit portée à la protection des espaces agricoles et forestiers existants, ainsi qu'à la préservation des milieux naturels et des paysages.

Il indique :

- que les centrales solaires au sol n'ont pas vocation à être installées en zone agricole, notamment cultivée ou utilisée pour des troupeaux d'élevage,

- que, cependant, l'accueil d'installations solaires au sol peut être envisagé sur des terrains qui, bien que situés en zone agricole, n'ont pas fait l'objet d'un usage agricole dans une période récente.

Une modification de la destination du terrain est alors nécessaire.

Le Ministre d'Etat demande que d'une manière générale, les projets d'équipements solaires importants puissent faire l'objet de la meilleure concertation possible entre les parties intéressées, dans le cadre d'une analyse approfondie du choix de localisation des projets au regard, notamment, des enjeux paysagers en mobilisant, en particulier, les compétences des architectes et paysagistes conseils.

Rappel des principales dispositions du Décret du 19 Novembre 2009 ainsi précisées par la circulaire du 18 Décembre 2009 :

* Les articles 1er et 2 du décret du 19 Novembre 2009 modifient les articles R 421-2 et R 421-9 du Code de l'Urbanisme relatifs aux constructions nouvelles situées en dehors des secteurs protégés.

* L'article 3 du nouveau décret modifie l'article R 421-11 relatif aux constructions nouvelles situées dans les secteurs protégés.

Aux termes de ces articles, sont prévus des critères techniques autorisant une dispense de formalités pour certains projets remplissant les critères ainsi arrêtés.

Une déclaration préalable peut être exigée pour des projets d'installations solaires au sol selon des critères définis aux termes des articles 2 et 3 du décret.

* L'article 4, la liste des cas prévus à l'article R 123-20 du Code de l'Urbanisme complète la liste des cas, autorisant la Commune à utiliser la procédure de modification simplifiée du PLU, en vue de faciliter la réalisation d'un projet.

* L'article 6 du décret modifie les modalités de déclaration préalable au titre du droit électrique.

* L'article 7 simplifie la procédure d'établissement du cahier des charges de l'appel d'offres pour les installations de production d'électricité.

* L'article 8 prévoit que son réputées déclarées, au titre du droit électrique, toutes installations photovoltaiques qui répondent à certains critères prévus aux termes de ce décret.

* L'article 9 prévoit que les dispositions du décret entrent en vigueur le premier jour du mois suivant sa date de publication au journal officiel soit le 1er Décembre 2009.

Des dispositions transitoires sont prévues aux termes de ce même décret ainsi qu'un tableau de synthèse des procédures applicables aux ouvrages solaires installés au sol.

Par assouslegrand le 16/03/10
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DROIT DE LA CONSTRUCTION

Objet : Le constructeur devra fournir aux maîtres d'ouvrage le descriptif qu'il aura mis en place entre le sol et le bâtiment pour protéger ce dernier contre l'action des termites.

Aux termes de l'arrêté du 16 Février 2010, modifiant l'arrêté du 27 Juin 2006, relatif à l'application des articles R-112-2 à l'article R 112-4 du CCH, le constructeur devra fournir aux maîtres d'ouvrage le descriptif qu'il aura mis en place entre le sol et le bâtiment pour protéger ce dernier contre l'action des termites.

Il y a lieu de rappeler que depuis le 1er Novembre 2007, les constructions neuves doivent respecter certaines normes afin de prévenir les attaques d'insectes xylophages dans les zones contaminées par les termites (CCH, art. R. 112-2 à R. 112-4, créés par D. n° 2006-591, 23 mai 2006, art. 1er ; Arr. 27 juin 2006, NOR : SOCU0610507A), en particulier, dans les zones délimitées par arrêté préfectoral.

Désormais, dans ces zones, le constructeur doit, notamment, mettre en place une protection entre le sol et le bâtiment contre l'action des termites, établie par le constructeur conformément au choix du maître d'ouvrage.

Au choix du maître d'ouvrage, cette protection est opérée :

* par une barrière physico-chimique :

La mise en place d'une telle barrière doit s'accompagner de la fourniture d'une attestation décrivant le produit utilisé, sa composition, son fabricant et sa durée minimale d'efficacité.

* par une barrière physique :

La mise en place d'une barrière physique doit s'accompagner de la fourniture d'un descriptif du système utilisé.

* ou par un dispositif de construction contrôlable :

La mise en place d'une barrière physique doit s'accompagner de la fourniture d'un descriptif du système utilisé et des modalités de contrôle associées.

OBSERVATION :

Jusqu'à présent, le constructeur n'avait aucune obligation de transmettre au maître d'ouvrage les informations relatives au produit utilisé sauf, dans l'hypothèse de la mise en place d'une barrière physico-chimique

En vertu de l'article 2, les dispositions de cet arrêté s'appliquent aux projets de construction.

Arrêté du 16 févr. 2010, NOR : DEVU1001149A (JO du 6 mars)

Par assouslegrand le 16/03/10
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GESTION IMMOBILIERE

Objet : Récupération des charges de gardiennage - Un Jugement qui mérite toute l'attention

Un Jugement rendu par le Tribunal d'Instance de MONTLUCON le 9 Décembre 2009 se révèle particulièrement intéressant en ce qu'il retient que l'entretien des parties communes ne peut être réalisé, à l'heure actuelle, compte tenu des techniques trés pointues mises en place (digicode, pilotage automatique des chaudières, automatisation du réseau électrique, interphone ...) par les gardiens ou les agents d'entretien, seuls.

Le Tribunal fait valoir que ces interventions de maintenance sont primordiales pour le bien être des locataires.

Le verbe « assumer » ne signifie, donc, pas que tous actes d'entretien doivent être effectués par le gardien, ou l'agent d'entretien seul.

C'est ainsi que l'entretien d'un interphone est une opération d'entretien au même titre que le balayage.

Selon le Tribunal, il convient, au contraire, s'agissant uniquement d'un décret, de l'interpréter à la lumière de la loi qui lui a donné naissance « quoiqu'antérieur à la loi du 6 Juillet 1989, le décret en cause doit s'appliquer au vu de cette dernière loi dont le décret d'application spécifique n'a jamais été pris ».

Le Tribunal fait valoir que l'article 23 de cette loi dispose que les charges récupérables, sommes accessoires aux loyers principaux, sont exigibles sur justifications, en contrepartie des services rendus et liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ainsi que des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun à la chose louée.

Selon le Tribunal, « seule une interprétation compatible avec la société actuelle doit dicter la solution.

Or, la nécessité, pour un agent ou un gardien d'effectuer seul les travaux, n'est envisageable que dans les petits immeubles.

Ce n'est pas le voeu de la loi dans des ensembles locatifs. »

Le Tribunal précise encore :

« D'autre part, l'interprétation malthusienne du décret ne pourrait qu'amener, à très brève échéance, une dégradation du parc social par défaut de moyens de qualité.

Elle pourrait aussi amener l'augmentation, pour les nouveaux locataires, du loyer, seule possibilité de maintenir une qualité environnementale et sociétale acceptable chez une population à faibles revenus qui mérite un cadre de vie propre et entretenu en bon état. »

Le Tribunal en conclut, donc, par une interprétation téléologique :

« Or, le législateur et vraisemblablement l'exécutif au travers de son décret n'ont jamais voulu une dégradation des conditions de vie des occupants des HLM ou une augmentation de leur loyer. »

Cette décision va dans le sens d'une réponse ministérielle dans le cadre d'une question au Gouvernement n° 58220 (réponse publiée au JO le 16/02/10 p. 1776) :

« Aux termes de l'article 2 du décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 modifié, pris en application de l'article L. 442-3 du CCH, fixant la liste des charges récupérables, lorsque le gardien ou le concierge d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul les deux tâches.

En effet, afin de répondre à une nouvelle organisation du travail et pour tenir compte de l'évolution des métiers de gardien et de concierge, il est prévu l'intervention d'un tiers dans certaines circonstances, notamment l'impossibilité matérielle pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets. »

Par assouslegrand le 16/03/10
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GESTION IMMOBILIERE

Objet : Renforcement de la sécurité dans les immeubles collectifs d'habitation

Le législateur renforce la mise en place de dispositifs de surveillance des immeubles collectifs d'habitation aux termes d'une loi du 2 Mars 2010.

Cette loi contient, notamment, certaines dispositions concernant la sécurité des immeubles collectifs d'habitations.

Plusieurs dispositions sont prévues relatives à la sécurité des immeubles collectifs :

* Surveillance des immeubles :

A cet égard, l'article L 127-1 du CCH a été modifié et prévoit que les propriétaires, exploitants ou affectataires d'immeubles ou groupes d'immeubles collectifs à usage d'habitation peuvent constituer une personne morale dont l'objet est l'exercice, pour le compte de ses membres, de l'activité de surveillance dans les conditions prévue par l'article L. 127-1 du code de la construction et de l'habitation.

De façon à exercer cette activité, les agents de cette personne morale peuvent être nominativement autorisés par l'autorité préfectorale à porter une arme de sixième catégorie dans l'exercice de leurs missions.

Encore faut-il que les immeubles ou groupes d'immeubles collectifs à usage d'habitation dans lesquels ils assurent les fonctions de gardiennage ou de surveillance soient particulièrement exposés à des risques d'agression sur les personnes.

Un décret en Conseil d'Etat doit préciser :

- les types d'armes, de sixième catégorie, susceptibles d'être autorisés,

- leurs conditions d'acquisition et de conservation par la personne morale,

- les modalités selon lesquelles cette dernière les remet à ses agents,

- les conditions dans lesquelles ces armes sont portées pendant l'exercice des fonctions de gardiennage ou de surveillance et remisées en dehors de l'exercice de ces fonctions.

- les modalités d'agrément des personnes dispensant la formation à ces agents ainsi que le contenu de cette formation.

* Occupation abusive des halls d'immeubles :

Cette occupation est caractérisée par le fait d'occuper, en réunion, les espaces communs ou les toits des immeubles collectifs d'habitation en « empêchant » délibérément l'accès ou la libre circulation des personnes ou le bon fonctionnement des dispositifs de sécurité et de sûreté.

L'article L 126-3 du CCH doit, également, être modifié en conséquence.

Ainsi, le fait d'occuper en réunion les espaces communs ou les toits des immeubles collectifs d'habitation en empêchant délibérément l'accès ou la libre circulation des personnes ou le bon fonctionnement des dispositifs de sécurité et de sûreté est puni de deux mois d'emprisonnement et de 3.750 € d'amende.

Par assouslegrand le 16/03/10
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GESTION IMMOBILIERE

Objet : Expulsion d'un occupant sans droit ni titre : les délais pour recourir à la force publique

* Les délais pour saisir la force publique :

Il est fondamental, pour procéder à l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre, que le Préfet reçoive copie du Commandement de quitter les lieux au moins deux mois avant d'être saisi d'une demande de concours de la force publique.

C'est ce que vient de rappeler le Conseil d'Etat statuant au contentieux (n° 316987 - Séance du 25 janvier 2010 - Lecture du 18 février 2010).

Dans le cas d'espèce, par Pourvoi, la SOCIETE D'HABITATIONS A LOYER MODERE DE GUYANE, a demandé d'annuler le Jugement du 6 Mars 2008 par lequel le Tribunal Administratif avait rejeté sa demande tendant à la condamnation de l'Etat à lui verser une indemnité, à raison du fait du préjudice subi en raison de l'occupation illégale du logement par M. B........

* A cet égard, il est rappelé ci-après les principales dispositions en matière d'expulsion d'occupant sans droit ni titre.

- aux termes de l'article 62 de la loi du 9 Juillet 1991, portant réforme des procédures civiles d'exécution, "si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu, sans préjudice des dispositions des articles L. 613-1 à L. 613-5 du code de la construction et de l'habitation, qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. (...)

- dès le Commandement d'avoir à libérer les locaux, l'Huissier de Justice, chargé de l'exécution de la mesure d'expulsion, doit en informer le représentant de l'Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental (...) ;

- aux termes de l'article 50 du décret du 31 Juillet 1992, instituant de nouvelles règles relatives aux procédures civiles d'exécution et relatif en particulier à la réquisition de la force publique, " la réquisition contient une copie du dispositif du titre exécutoire (...).Toute décision de refus de l'autorité compétente doit être motivée ".

- le défaut de réponse dans un délai de deux mois équivaut à un refus.

- Aux termes de l'article 197 du même décret : " l'huissier de justice envoie au préfet ... par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception copie du commandement d'avoir à quitter les locaux ".

Il résulte de ces dispositions, que le concours de la force publique ne peut être légalement accordé avant l'expiration du délai de deux mois qui suit la notification au Préfet du Commandement d'avoir à quitter les lieux, antérieurement signifié à l'occupant.

Le Préfet, saisi d'une demande de concours moins de deux mois avant l'expiration de ce délai qu'il doit mettre à profit pour tenter de trouver une solution de relogement de l'occupant, est légalement fondé à la rejeter en raison de son caractère prématuré.

Il appartient alors à l'Huissier de renouveler sa demande à l'expiration du délai de deux mois suivant la notification du Commandement.

Arrêt CE du 25 Janvier 2010