Marie-Lise.AssousLegrand

Par assouslegrand le 26/02/11
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DROIT RURAL

Objet : L'action en bornage est un droit

La Cour de Cassation vient de rappeler ce principe au terme d'un arrêt du 19 Janvier 2011 ( FS-P+B, n° 09-71.207).

Mais encore faut-il que les parcelles concernées soient contigües conformément à l'article 646 du Code Civil.

C'est ainsi, par exemple, que le bornage est inapplicable en cas de séparation des terrains par un chemin public.

Les faits sont les suivants :

Les époux X..., propriétaires des parcelles cadastrées AM 587 et AM 1362 ont assigné les époux Y..., propriétaires des parcelles AM 588 et AM 1363, en bornage de leurs propriétés contiguës.

L'arrêt de la Cour d'Appel attaqué, pour déclarer l'action en bornage judiciaire irrecevable, retient qu'à l'examen du document d'arpentage établi le 9 mai 2003 annexé au procès-verbal de bornage amiable du 11 mars 2003, il ressort que les limites séparatives entre les parcelles AM 587 - AM 588, d'une part, et les parcelles AM 1363 - AM 1362 :

- ont été matérialisées,

- et que ces matérialisations ont été acceptées par les parties comme le montrent les signatures apposées par M. X... et Mme Y... sur ce document.

Cependant selon la Cour de Cassation, une demande en bornage judiciaire n'est irrecevable que si la limite divisoire fixée entre les fonds a été matérialisée par des bornes.

La Cour de Cassation fait donc valoir que la Cour d'Appel a violé l'article 646 du Code Civil.

Arrêt rendu par la Cour de Cassation le 19 Janvier 2011

Par assouslegrand le 26/02/11
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GESTION IMMOBILIERE

Objet : Expulsion : la FRANCE est condamnée par la CEDH pour refus de concours de la force publique : les délais sont trop longs

Le délai de sursis à l'exécution d'une décision de justice susceptible de provoquer des troubles à l'ordre public doit être limité au temps strictement nécessaire pour trouver une solution de relogement satisfaisante.

La Cour Européenne des Droits de l'Homme (CEDH) rappelle que le refus d'accorder le concours de la force publique durant plus de 16 ans, alors que l'article 1er du protocole n°1 de la Convention européenne des droits de l'homme et des libertés fondamentales garantit au justiciable d'obtenir l'exécution de sa décision dans un délai raisonnable, ne correspond pas à la notion de temps strictement nécessaire pour trouver une solution satisfaisante aux problèmes d'ordre public.

* En l'espèce , une société française a saisi la CEDH pour violation de ces dispositions de la Convention européenne qui garantit à toute personne physique ou morale, le respect de son droit de propriété, l'octroi de la force publique lui ayant été refusé pendant une période trop longue.

* Les juridictions françaises avaient justifié ce refus estimant que l'expulsion était susceptible de provoquer de graves troubles à l'ordre public.

En effet, des procès-verbaux de la gendarmerie et des courriers de l'Huissier chargé de la mesure d'expulsion établissaient la réalité de ces risques, l'occupant des lieux ayant toujours fait savoir clairement qu'il se défendrait par les armes.

Remarque : la CEDH a d'ailleurs déjà affirmé qu'un sursis à l'exécution d'une décision de justice pendant le temps strictement nécessaire pour trouver une solution satisfaisante aux problèmes d'ordre public peut se justifier dans des circonstances exceptionnelles (CEDH, 28 juill. 1999, Immobiliare Saffi c/ Italie, n° 22774/93).

La CEDH reproche aux autorités françaises de ne pas avoir recherché toutes les solutions permettant, d'une part, le relogement satisfaisant des occupants et, d'autre part, la sauvegarde des intérêts patrimoniaux de la société propriétaire des locaux occupés illégalement.

Elle précise dans ses motifs, que l'un des principes fondamentaux d'une société démocratique est d'assurer l'exécution des décisions de justice et qu'en l'absence d'un système d'exécution efficace, le risque est d'aboutir à une forme de justice privée contraire à la prééminence du droit.

La Cour Européenne en conclut que le refus prolongé d'apporter le concours de la force publique a pour conséquence, en l'absence de toute justification d'intérêt général, d'aboutir à une sorte d'expropriation privée dont l'occupant illégal se trouve bénéficiaire.

La Cour considère que cette situation viole les dispositions de l'article 1er du protocole n°1 et condamne l'État français à payer 3 000 € à la société.

Arrêt de STRASBOURG du 2 Décembre 2010

Par assouslegrand le 26/02/11
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GESTION IMMOBILIERE

Objet : Demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire par le locataire : action toujours possible

Le locataire d'un logement n'est soumis à aucun délai pour saisir le Juge d'une demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire stipulée dans son bail.

En effet, la Cour de Cassation s'est prononcée pour la première fois dans ce sens aux termes d'un arrêt en date du 16 Février 2011.

La Cour de Cassation rappelle préalablement :

- que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

- que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du Code Civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Les faits sont les suivants :

Les époux X..., propriétaires d'un immeuble à usage d'habitation donné en location à Mme Y..., ont délivré à celle-ci un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et l'ont assignée aux fins de faire constater l'acquisition de cette clause.

La locataire, en cause d'appel, a, reconventionnellement, sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

* La Cour d'Appel par arrêt du 17 Février 2010 attaqué, a déclaré cette demande irrecevable au motif que si Mme Y... entendait obtenir la suspension des effets de la clause de résiliation, elle était tenue de saisir le juge d'une demande de délai dans les termes des articles 24 de la loi du 6 Juillet 1989, 1244-1 et 1244-2 du Code Civil, dans les deux mois qui avaient suivi la délivrance du Commandement de Payer, qu'à défaut le bail a ainsi été irrévocablement résilié.

En effet, selon la Cour d'Appel, il est constant que Madame Y... n'a pas satisfait dans les deux mois aux causes du commandement de payer visant la clause de résiliation, qui lui avait été signifié le 14 Novembre 2008.

Qui plus est, si une partie de la somme due a été payée dans les délais, Madame Y... a cru devoir, de sa propre autorité, retenir une somme de 764,98 euros, correspondant selon elle à l'indexation du loyer, à raison d'un trouble de jouissance qu'elle prétendait subir.

Il n'apparaît pas toutefois que le trouble de jouissance allégué, à supposer même qu'il soit établi, ait empêché Madame Y... de jouir de tout ou partie des lieux loués ; que sa rétention d'une partie des loyers était ainsi injustifiée.

Il reste que Madame Y..., si elle entendait obtenir la suspension des effets de la clause de résiliation, était tenue de saisir le juge d'une demande de délai dans les termes des articles 24 de la loi du 6 Juillet 1989, 1244-1 et 1244-2 du Code Civil, dans les deux mois qui avaient suivi la délivrance du Commandement de Payer.

La Cour d'Appel retient qu'à défaut, la locataire est désormais irrecevable en sa demande.

* La Cour de Cassation ne partage pas cette position.

En effet, selon la Cour de Cassation, en statuant ainsi, alors qu'aucun délai n'est imposé au preneur pour saisir le Juge d'une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

AUX MOTIFS QUE :

« ...deuxièmement, le Juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues aux articles 1244-1 alinéa 1er et 1244-2 du Code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

La demande du locataire aux fins d'obtenir de tels délais n'a pas à être formée dans les deux mois qui suivent le commandement de payer visant la clause résolutoire.

Au cas d'espèce, en décidant au contraire que la demande de délai formée par Madame Y... était irrecevable motif pris qu'elle n'avait pas été formée dans les deux mois qui avaient suivi la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, les juges du second degré ont violé l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (dans sa rédaction issue de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998), ensemble les articles 1244-1 et 1244-2 du Code Civil. »

Attention, le moyen suivant a été soulevé sans que la Cour de Cassation ne se prononce concernant la compétence du Juge des référés :

"Le Juge statuant en référé ne peut constater l'acquisition de la clause résolutoire, en raison de l'existence d'une dette locative, que pour autant qu'il ne tranche pas ce faisant une contestation sérieuse ;

Au cas d'espèce, en retenant que l'absence de paiement par Madame Y... d'une somme de 764,98 €, à la suite du commandement de payer, n'était pas justifiée dès lors que le trouble de jouissance que celle-ci alléguait, à le supposer établi, ne l'avait pas empêchée de jouir de tout ou partie des lieux loués, en sorte que l'acquisition de la clause résolutoire devait être constatée, les juges du fond, qui ont ainsi tranché une contestation sérieuse, ont violé les articles 849 du Code de procédure civile et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ".

Arrêt rendu par la Cour de Cassation le 16 Février 2011

Par assouslegrand le 26/02/11
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GESTION IMMOBILIERE

Objet : Les Charges locatives : attention à la communication

Le bailleur ne peut récupérer les charges locatives que si leur mode de répartition a été communiqué au locataire et que les pièces justificatives ont été tenues à sa disposition.

Un locataire dont le bail est résilié de plein droit forme une demande reconventionnelle en répétition de l'indu.

Il est débouté et condamné à payer des charges arriérées.

La Cour de Cassation dans sa décision rendue le 8 Décembre 2010 casse l'arrêt, reprochant à la Cour d'Appel de VERSAILLES de ne pas avoir constaté que la bailleresse avait communiqué à la locataire le mode de répartition des charges entre les locataires ni tenu à sa disposition, fut-ce devant elle, les pièces justificatives de ces charges.

En effet, l'article 23 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit :

* d'une part, qu'un mois avant la régularisation annuelle, le bailleur communique au locataire, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition des charges,

* et, d'autre part, que durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Les faits sont les suivants :

Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 10 Septembre 2009), par Ordonnance du 5 Juin 2003, le juge des référés :

- a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant Mme X... à la société France Habitation (la société),

- en a suspendu les effets moyennant paiement par la preneuse d'une certaine somme par versements mensuels de 75 euros en sus du loyer courant et fixé, en cas de défaillance de la locataire, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer majoré des charges.

La bailleresse a repris les lieux le 19 Février 2007 et, se prévalant de l'ordonnance de référé, et a requis la saisie des rémunérations de Mme X... à concurrence du solde lui restant dû ;

Mme X... a contesté le bien-fondé de cette voie d'exécution et formé une demande reconventionnelle en répétition de charges indues ;

Mme X... fait grief à l'arrêt d'écarter sa contestation et de rejeter sa demande en remboursement.

La Cour de Cassation relève que :

Pour fixer la créance de la société et rejeter l'action en répétition de l'indu de Mme X..., l'arrêt rendu par la Cour d'appel de Versailles critiqué retient :

- que la locataire n'a pas élevé de contestation lors de l'appel des provisions sur charges ou lors de la réception du décompte individuel de charges,

- qu'elle ne conteste pas avoir reçu annuellement le décompte des charges locatives, qui a donné lieu à des régularisations, sans émettre de réserves sur leur montant,

- qu'elle ne rapporte pas la preuve que les charges qu'elle avait acquittées n'étaient pas dues alors que durant la période au cours de laquelle elle a occupé l'appartement loué, elle a bénéficié des équipements et services qui constituent la contrepartie de ces charges.

Selon la Cour de Cassation , en statuant ainsi, sans constater que la bailleresse avait communiqué à la locataire le mode de répartition des charges entre les locataires ni tenu à sa disposition, fût-ce devant elle, les pièces justificatives de ces charges que celle-ci réclamait, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef.

Aussi la Cour de Cassation a cassé et annulé, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 Septembre 2009, entre les Parties, par la Cour d'Appel de VERSAILLES.

Arrêt rendu par la Cour de Cassation le 8 Décembre 2010

Par assouslegrand le 26/02/11
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GESTION IMMOBILIERE

Objet : Location saisonnière en compagnie d'un animal familier : oui

Selon un arrêt de la Cour de Cassation du 3 Février 2011, la clause visant à interdire la détention d'animaux familiers dans les locaux donnés en location saisonnière est illicite.

En effet la loi du 9 Juillet 1970 dispose que toute stipulation tendant à interdire la détention d'un animal familier dans un local d'habitation est réputée non écrite (Loi n° 70-598, 9 juill. 1970, art. 10, I, al. 1er).

Aussi la Cour de Cassation a estimé que par la généralité de ses termes, cette disposition concerne notamment les locations saisonnières.

En application de ce texte, une association de défense des consommateurs a obtenu la suppression des clauses tendant à interdire la détention des animaux familiers des modèles types de contrats utilisés par une association et une fédération de tourisme de loisir.

Les faits sont les suivants :

L'association l'Union fédérale des consommateurs « Que Choisir » de l'Isère (l'UFC Que Choisir) a assigné l'association Clévacances Isère - départementale des locations de vacances de l'Isère (l'association Clévacances Isère) afin d'obtenir la suppression de clauses, qu'elle qualifiait d'abusives ou illicites, figurant dans un contrat de location saisonnière proposé par cette association.

La Fédération nationale des locations de France Clévacances est intervenue volontairement à l'instance.

* La Cour d'Appel de GRENOBLE, aux termes d'un arrêt du 15 Janvier 2008, avait ordonné la suppression, dans le contrat de location saisonnière diffusé sous le label "Clévacances", de la clause tendant à interdire la détention d'animaux familiers dans les locaux donnés en location et a rejeté les autres demandes.

Pour se défendre l'association Clévacances Isère et la Fédération nationale des locations de France Clévacances ont fait valoir les arguments suivants devant la Cour de Cassation :

- que l'interdiction formulée par l'article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 d'insérer dans un contrat de location toute stipulation tendant à exclure la détention d'un animal familier ne concerne que les locaux d'habitation ;

- que cette interdiction n'est pas applicable dans le cas d'une location saisonnière à laquelle une location d'habitation ne peut être assimilée ;

* Selon la Cour de Cassation :

- L'action préventive en suppression de clauses illicites ouverte aux associations agréées de défense des consommateurs a vocation à s'appliquer aux modèles types de contrats destinés aux consommateurs et rédigés par des professionnels en vue d'une utilisation généralisée ;

- Les dispositions impératives de l'article 10-1 de la loi du 9 juillet 1970 s'appliquent, par la généralité de leurs termes, aux locations saisonnières qui portent sur des locaux d'habitation.

C'est, donc, à juste titre que la Cour d'Appel a ordonné la suppression du contrat de location saisonnière diffusé sous le label Clévacances de la clause, contrevenant à ce texte, offrant la faculté d'interdire la détention d'animaux familiers dans les locaux d'habitation donnés en location.

A noter, néanmoins, que l'interdiction de la détention de chien d'attaque (staffordshire ou pit-bulls, mastiff, tosa) est, quant à elle, licite (L. n° 70-598, 9 juill. 1970, art. 10, I, al. 2).

A cette occasion la Cour de Cassation, a jugé qu'il n'est pas nécessaire que le contrat dans lequel figure la clause litigieuse soit rédigé par le cocontractant professionnel lui-même, en l'occurrence par le propriétaire et loueur du bien immobilier.

En l'espèce, il s'agissait d'un contrat-type proposé par une association (l'association Clévacances Isère) laquelle n'effectue pas elle-même les locations au sein de laquelle les loueurs sont adhérents.

Il avait, en effet, été jugé, à propos d'un contrat de vente d'un appartement, que, dès lors que le contrat utilisé, dont les clauses étaient critiquées, était un modèle établi par une société d'édition spécialisée qui n'avait elle-même conclu aucun contrat avec un consommateur, l'action de l'association de consommateur est sans objet, par conséquent irrecevable (Civ 1ère 4 Mai 1999 bUl lciv. I n° 147).

Certains auteurs pourraient voir dans l'arrêt du 3 Février 2011 un revirement de Jurisprudence.

Arrêt de la Cour de Cassation du 3 Février 2011

Par assouslegrand le 26/02/11
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COPROPRIETE

Objet : Recommandations sur la copropriété

LA RECOMMANDATION N° 13 DU 8 JUILLET 2010

La recommandation n° 13 du 8 Juillet 2010 relative au Conseil Syndical avait pour objet de rappeler, notamment, que parmi les organes essentiels du Syndicat des Copropriétaires, le Conseil Syndical joue un rôle particulièrement important.

Toutefois, l'Assemblée Générale peut décider à la majorité de l'article 26 de ne pas constituer de Conseil Syndical.

Aux termes de cette recommandation, il est rappelé de ne pas sous-estimer le rôle du Conseil Syndical et de mettre à sa disposition les moyens et informations dont il a besoin ou qu'il demande.

Cette recommandation précise la composition du Conseil Syndical (I), décrit ses missions (II), puis ses règles de fonctionnement (III).

Aux termes de cette circulaire un certain nombre de recommandations sont faites tant à l'égard des rédacteurs du règlement de copropriété, qu'à l'égard du Syndic de Copropriété, du Conseil Syndical et des Copropriétaires.

- I -

La constitution du Conseil Syndical

La Commission, relative à la copropriété, recommande :

1° Aux rédacteurs des règlements de copropriété :

- de prévoir, lors de l'établissement des règlements de copropriété, les clauses fixant les règles relatives au conseil syndical (composition, organisation et fonctionnement) en tenant compte de la spécificité du syndicat (par exemple : existence ou non d'un syndicat secondaire, nombre de lots, diversité de l'usage des lots...) ;

- spécialement de veiller à ce que le conseil syndical soit composé d'un nombre impair de membres (non inférieur à trois) pour permettre de dégager une majorité.

2° Aux syndics, pour les syndicats existants, et notamment en cas de silence ou d'insuffisance du règlement de copropriété :

- de soumettre, dans ces cas, à l'assemblée générale, statuant à la majorité de l'article 24 de la loi, et non plus seulement à celle qui nomme les membres du conseil syndical, et après avis de ce conseil, s'il existe, les règles relatives à la composition, à l'organisation et au fonctionnement du conseil syndical dans les conditions de l'article 22 du décret du 17 mars 1967 modifié ; à défaut par le syndic, une demande accompagnée du projet de résolution peut être formée par le conseil syndical ou par tout copropriétaire, conformément aux dispositions de l'article 10 du décret du 17 mars 1967 ;

- d'inclure la question de la désignation des membres du conseil syndical dans l'ordre du jour de l'assemblée générale devant procéder à cette désignation, sans que le projet de résolution indique nécessairement le nom des candidats ;

- si le conseil syndical n'est plus régulièrement constitué, de convoquer une assemblée générale en fonction de l'éloignement de l'assemblée générale annuelle afin d'éviter que le syndicat soit trop longtemps dépourvu de conseil valablement constitué ;

- de recommander à l'assemblée générale d'élire un ou des conseillers remplaçants pour la durée du mandat restant à courir du ou des conseillers qu'ils remplacent, étant observé que le fait que le conseil syndical ne soit plus valablement constitué n'a pas pour effet d'entacher la validité des mandats confiés aux autres membres titulaires du conseil syndical.

3° Aux copropriétaires :

- de veiller à ce que la décision de ne pas instituer de conseil syndical soit exceptionnelle, eu égard à son rôle essentiel ;

- de tenir compte, dans la mesure du possible, des compétences techniques des copropriétaires (ingénieur, comptable, juriste, professionnels du bâtiment...) ;

- de prévoir, autant que possible, dans la composition du conseil syndical : la représentation des différents intérêts qui peuvent exister parmi les copropriétaires (par exemple, copropriétaires bailleurs et copropriétaires occupants, usage d'habitation, professionnel ou commercial, et en l'absence de syndicat secondaire, pluralité de bâtiments...) ;

- de fixer la durée des fonctions des membres du conseil syndical en précisant la date de prise d'effet et la date d'expiration du mandat, rappel fait que cette durée ne peut excéder trois ans renouvelables ;

- de prévoir, lors de la désignation des membres titulaires, la désignation des membres suppléants pour éviter que le conseil ne soit plus constitué valablement si plus d'un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit, étant observé que les membres suppléants remplacent les membres titulaires en cas de cessation de leurs fonctions pour la durée du mandat de chacun de ceux-ci restant à courir et dans l'ordre de leur élection.

4° A la personne qui préside l'assemblée générale des copropriétaires :

- d'accepter les candidatures aux fonctions de membre du conseil syndical, déclarées même au cours de l'assemblée générale et même lorsque le projet de résolution comporte le nom de candidats, au moment où est abordée la rubrique de désignation des membres du conseil syndical ;

- de veiller, en cas de droits concurrents sur un lot, à ce qu'il n'y ait qu'un seul candidat pour ce lot ;

- de vérifier l'éligibilité des candidats au regard de l'article 21 de la loi ;

- de refuser qu'il soit procédé à un vote « groupé » en cas d'opposition expresse d'un copropriétaire ou si le nombre de candidats dépasse le nombre de sièges à pourvoir.

- II -

La mission du Conseil Syndical

La Commission recommande :

1° Au syndic :

- d'adresser à tout nouveau copropriétaire une note d'information sur l'organisation du syndicat, notamment sur le rôle du conseil syndical consistant à faciliter la gestion de l'immeuble et à servir ;de trait d'union; entre le syndic et les copropriétaires ;

- de faciliter l'accomplissement de sa mission par le conseil syndical, de ne pas faire obstacle à sa mission de contrôle et de demander son assistance lorsqu'il l'estime nécessaire ou opportun ;

- de notifier, au plus tard en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale, l'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire ;

- de prévoir dans le budget du syndicat une ligne « dépenses du conseil syndical » qui sera soumise au vote de l'assemblée générale en même temps que l'ensemble du budget.

2° Au conseil syndical :

- de faire connaître ses avis sur les questions relevant de sa mission.

Quand l'avis du conseil syndical est obligatoire, celui-ci doit être pris par écrit.

Tous autres avis doivent être, si possible, consignés dans un registre ouvert à cet effet ;

- d'établir le compte-rendu de l'exécution de sa mission qu'il est souhaitable de transmettre au syndic en vue de la notification prévue au 3o du II de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 ;

- de chiffrer et justifier des dépenses budgétaires annuelles nécessaires à son fonctionnement, à l'accomplissement de sa mission de contrôle et d'assistance, dans les limites de la ligne budgétaire votée.

Les délégations de pouvoir données au Conseil Syndical

La Commission recommande :

1° Au syndic :

- d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale, lorsque cela s'avère nécessaire et après concertation avec le conseil syndical, un projet de résolution relatif à une délégation de pouvoir au conseil syndical ou à un membre de celui-ci, ne portant délégation que pour un acte ou une décision expressément déterminée, visée à l'article 24 de la loi.

2° Au conseil syndical :

- de refuser la délégation de pouvoir comportant un mandat général ;

- de se conformer au contenu précis de la délégation et de rendre compte à l'assemblée générale de l'exécution de cette délégation, un rapport écrit mis à disposition des copropriétaires pouvant être établi.

La mission de la tenue des Assemblées Générales

La Commission recommande au syndic et au conseil syndical :

1° Avant la tenue de l'assemblée générale :

- que le syndic n'omette pas d'établir l'ordre du jour en concertation avec le conseil syndical ;

- que le conseil syndical soit associé à l'élaboration du budget prévisionnel pour qu'il puisse exercer son contrôle et donner son avis ;

- que le conseil syndical veille à ce que l'ordre du jour prenne en compte les questions notifiées par les copropriétaires ou par le conseil syndical ;

- que soient joints à l'ordre du jour les avis écrits du conseil syndical pour tous les contrats ou marchés dont le coût dépasse le montant voté par l'assemblée générale en application du 2e alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que le compte-rendu d'exécution de sa mission.

2° Au cours de l'assemblée générale :

- que soit présenté le compte-rendu de l'exécution de la mission du conseil syndical, donnant notamment toute information sur la comptabilité du syndicat, les conditions de conclusion et d'exécution des marchés et de tous autres contrats, ainsi que sur l'activité du conseil syndical.

- III -

Le fonctionnement du Conseil Syndical

La Commission recommande :

1° Aux membres du conseil syndical :

- d'élire un président, ce qui relève de la compétence exclusive du conseil ;

- de désigner son président dès sa première réunion, le conseil syndical étant convoqué à cet effet par son doyen d'âge ;

- si le règlement de copropriété ne le prévoit pas, de désigner le président du conseil à la majorité des membres de ce conseil et, faute de majorité absolue, à la majorité relative ;

- d'élaborer un règlement du fonctionnement du conseil syndical, si le règlement de copropriété n'en contient pas ;

- de tenir un registre des avis du conseil syndical ;

- de prévoir, dans le budget prévisionnel soumis au vote de l'assemblée générale, une ligne « dépenses du conseil syndical » affectée au fonctionnement de ce conseil notamment pour permettre, le cas échéant, la rémunération de toute personne de son choix ;

- d'assurer la permanence de l'information donnée aux copropriétaires sur l'activité et les avis du conseil syndical ;

- d'assurer effectivement l'exécution des missions d'assistance et de contrôle, qui lui sont dévolues à l'exclusion des pouvoirs de décision, qui sont de la compétence de l'assemblée générale et du syndic, sous réserve d'une délégation de pouvoir ;

- d'utiliser la possibilité de recevoir des missions ou délégations de l'assemblée générale votées à la majorité de l'article 25, étant rappelé que la délégation de pouvoir ne peut lui être donnée que pour les seules décisions relevant de la majorité relative (article 24) et qu'elle est assortie d'un formalisme imposant la notification, au plus tard en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale, d'un « projet de résolution » ;

- d'utiliser, comme indiqué ci-dessus, la possibilité de se faire assister par toute personne de son choix, en fixant avec elle les conditions de paiement des honoraires, frais et débours, sauf si elles sont déjà déterminées dans le règlement de copropriété, éventuellement modifié ou complété par décision de l'assemblée générale.

2° Au président du conseil syndical :

- dès sa désignation, d'en aviser le syndic ;

- de s'assurer que son nom figure sur le registre des mandats que doit tenir le syndic professionnel afin d'être prévenu par l'organisme garant en cas de cessation de la garantie financière couvrant les activités de ce syndic ;

- de transmettre à chacun des membres du conseil syndical la teneur de la communication écrite qu'il a reçue ès qualités, notamment dans le cas de l'article 29-1A.

La responsabilité du Conseil Syndical

La Commission recommande que la responsabilité de chacun des membres du conseil syndical soit couverte par une assurance souscrite aux frais du syndicat.

Les archives

La Commission recommande :

1° Au nouveau syndic :

- d'adresser au conseil syndical, sans délai, copie du bordereau de transmission des archives ;

- de formuler des réserves, sous sa responsabilité, dans la mesure où les documents et archives transmis ne correspondent pas au bordereau remis.

2° Au président du conseil syndical :

- d'informer, si nécessaire, le nouveau syndic que certaines archives du syndicat n'ont pas fait l'objet de transmission par l'ancien syndic ;

- s'il envisage d'engager une action tendant à la remise des fonds et archives détenus par l'ancien syndic, de le faire en concertation avec le nouveau syndic ou l'administrateur provisoire éventuellement désigné ;

- d'engager lui-même la procédure prévue à l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que, à la suite d'une mise en demeure restée infructueuse, le nouveau syndic n'a pas lui-même engagé cette procédure.

LA RECOMMANDATION n°13bis du 5 JANVIER 2011

La recommandation 13 bis fait suite à la recommandation n° 13 relative au conseil syndical et s'attache plus particulièrement aux cas particuliers que constituent les dispositions spécifiques prévues pour les syndicats secondaires, la procédure d'alerte, les « copropriétés en difficulté », les unions de syndicats, les résidences-services et les syndicats coopératifs.

La Commission, relative à la copropriété recommande :

1° Quant à la composition du conseil syndical du syndicat principal de tenir compte, spécialement quant au nombre de ses membres, des dispositions fixant impérativement les modalités de représentation du ou des syndicats secondaires au sein du conseil syndical du syndicat principal.

2° Quant à la désignation des copropriétaires appelés à représenter le ou les syndicats secondaires au sein du conseil syndical du syndicat principal de veiller à ce que cette désignation soit faite de manière à prévenir les conflits d'intérêts entre le syndicat principal et le ou les syndicats secondaires, et à ce qu'un même copropriétaire ne représente pas plusieurs syndicats secondaires ;

3° Quant aux liens à établir entre le conseil syndical du syndicat principal et le ou les conseils syndicaux du ou des syndicats secondaires :

- d'organiser, autant que faire se peut, une relation entre ces différents conseils. Spécialement, il peut être envisagé de tenir des réunions communes de l'ensemble de ces conseils syndicaux ou, si l'on préfère, entre leurs présidents, ou en constituant des commissions de travail spécialisées pour assurer une coordination au cas où des problèmes se poseraient de façon identique entre les différents syndicats, l'une de ces possibilités n'excluant pas les autres ;

- de transmettre copie des procès-verbaux du conseil syndical du syndicat principal par le président de ce conseil syndical aux syndic(s) et président(s) du ou des conseils syndicaux du ou des syndicats secondaires, à charge pour le président d'en informer le conseil syndical du syndicat secondaire.

4° Quant à la procédure d'alerte

1° Au syndic

- lorsque le seuil de 25 % d'impayés est atteint au sens de l'article 61-2 du décret, d'en informer immédiatement le président et chacun des membres du conseil syndical, par dérogation aux dispositions de l'article 26 du décret prévoyant la communication au président du conseil syndical ;

- d'inviter alors le président du conseil syndical à réunir rapidement ce conseil aux fins d'examiner la situation ;

- lors de cette réunion, d'indiquer aux membres du conseil syndical les pièces qui accompagneront la requête ;

- de joindre à la requête la liste des membres du conseil syndical ;

- après le dépôt du rapport du mandataire ad hoc, s'il en a été désigné un, d'élaborer, en concertation avec le conseil syndical, les projets de résolution nécessaires à la mise en oeuvre de ce rapport.

2° Au président du conseil syndical :

- de réunir rapidement le conseil syndical dès lors qu'il est informé par le syndic que le seuil de 25 % d'impayés au sens de l'article 61-2 du décret est atteint ;

- de communiquer à chacun des membres du conseil le rapport du mandataire ad hoc dès réception.

3° Au conseil syndical :

- à défaut pour le syndic de l'avoir fait, d'informer rapidement les copropriétaires que le seuil d'impayés est atteint, en raison de l'intérêt qui s'attache à cette information ;

- d'examiner avec les copropriétaires l'opportunité de la saisine en référé par des copropriétaires représentant ensemble 15 % des voix du syndicat des copropriétaires et de rechercher les pièces à joindre à l'assignation ;

- d'assister, pour chacun de ses membres, à la réunion destinée à examiner la situation afin de préparer efficacement une éventuelle audition par le président du tribunal de grande instance ;

- d'assister si nécessaire le mandataire ad hoc dans les actions de médiation et de négociation qu'il envisagera de mener ;

- de solliciter, le cas échéant, une réunion avec le syndic pour la mise en oeuvre du rapport du mandataire ad hoc.

Les « copropriétés en difficulté »

La Commission recommande :

1° A l'administrateur provisoire, sauf dans le cas où il a reçu tous les pouvoirs du conseil syndical :

- de se préoccuper de l'existence d'un conseil syndical dès sa désignation afin de travailler de concert avec lui et de recueillir l'avis du conseil syndical lorsqu'il est obligatoire ;

- de recueillir l'avis du conseil syndical dans le cas prévu à l'article 62-7 du décret et pour ceux des pouvoirs qu'il a conservés ;

- de convoquer le conseil syndical aux fins de donner son avis sur les suites à donner à la remise de son pré-rapport ;

- d'assurer la désignation des membres du conseil syndical lorsque leur mandat vient à expiration ;

2° Au conseil syndical :

- de veiller que sa consultation par le syndic aux fins d'obtenir la désignation d'un administrateur provisoire, soit consignée par écrit pour qu'elle soit remise au président du tribunal de grande instance saisi ;

- de veiller à ce que l'administrateur provisoire le convoque aux fins de donner son avis sur les suites à donner à la remise de son pré-rapport ;

3° Au président du conseil syndical :

- de solliciter son audition par le président du tribunal de grande instance pour exposer ses observations sur la situation du syndicat et sur l'état de l'immeuble, ainsi que les démarches qu'il a effectuées ;

- de préparer son audition par le président du tribunal de grande instance, préalablement à la prise de décision de celui-ci, si possible avec tous les membres du conseil syndical ;

- de réclamer, s'il ne les a pas reçus, le pré-rapport et le rapport déposés par l'administrateur provisoire au secrétariat-greffe de la juridiction compétente ;

- de demander à l'administrateur provisoire de convoquer le conseil syndical aux fins de donner son avis sur les suites à donner à la remise de son pré-rapport.

Les unions de syndicats

La Commission recommande :

1° Au président du conseil de l'union de transmettre l'ordre du jour de l'assemblée générale aux syndics des syndicats membres de l'union ;

2° Au conseil syndical d'émettre un avis écrit, quand il est saisi par le syndic à défaut de l'assemblée générale des copropriétaires, sur les questions portées à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'union ;

3o Plus généralement de se reporter, sauf dispositions contraires, à l'ensemble des recommandations émises dans la recommandation no 13 en ce qui concerne la constitution, les missions et le fonctionnement du conseil syndical, applicables au conseil de l'union ;

Les « résidences services »

La Commission recommande :

1° Au syndic :

- de rappeler à l'assemblée générale des « résidences-services » que l'élection d'un conseil syndical est obligatoire ;

a) dans l'hypothèse où le conseil syndical n'a pas reçu la délégation prévue à l'article 41-2 de la loi :

- de consulter le conseil syndical sur le projet de convention concernant la fourniture de services spécifiques confiée à un tiers ;

- de notifier, avec l'ordre du jour, l'avis écrit du conseil syndical sur le projet de convention et son bilan prévus à l'article 41-2 de la loi et à l'article 39-3 du décret, ainsi que le compte-rendu de l'exécution de sa mission élaboré par le conseil syndical ;

- de faciliter la mission du conseil syndical en ce qui concerne la surveillance de l'exécution des services par le syndicat lui-même.

b) dans l'hypothèse où le conseil syndical a reçu la délégation prévue à l'article 41-2 de la loi :

- d'exécuter les décisions prises par le conseil syndical en vertu de cette délégation, et, en cas de difficulté, de prendre les mesures adéquates à l'égard du tiers prestataire ;

2° Au président du conseil syndical :

- de préparer avec les membres du conseil syndical son audition par le juge lorsque celui-ci la requiert en application de l'article 39-6 du décret ;

- lorsqu'il y a délégation, d'organiser des réunions pour la prise de décision.

3° Au conseil syndical :

- de n'accepter sa délégation que s'il s'estime compétent pour la mener à bien ;

a) dans l'hypothèse où il n'a pas reçu la délégation prévue à l'article 41-2 de la loi :

- de donner au syndic son avis écrit sur le projet de convention en vue de la fourniture des services spécifiques confiée à un tiers ;

- de surveiller l'exécution de la ou des conventions, conformément aux modalités prévues dans la convention, et de signaler immédiatement au syndic les difficultés d'exécution ;

- de présenter un bilan écrit chaque année sur l'exécution de la convention, à l'assemblée générale annuelle, ce bilan étant notifié à tous les copropriétaires, selon les modalités de l'article 11 du décret.

b) dans l'hypothèse où il a reçu la délégation prévue à l'article 41-2 de la loi :

- de respecter le contenu de sa délégation ;

- que ses décisions, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, soient prises à la majorité simple ;

- de rédiger les décisions sur un procès-verbal signé par les membres présents du conseil syndical ;

- de transmettre au syndic sa décision pour exécution.

Les syndicats coopératifs

La Commission recommande :

- en cas de transformation du syndicat des copropriétaires en syndicat de forme coopérative, de s'interroger préalablement sur l'opportunité de recomposer le conseil syndical en raison de sa mission et du nouveau mode de gestion, et, dans l'affirmative, de porter à l'ordre du jour de l'assemblée générale qui décide la transformation, la révocation du conseil syndical et la désignation d'un nouveau conseil ;

- à l'inverse, en cas de transformation du syndicat de forme coopérative en syndicat de droit commun, de veiller à ce que les membres du conseil qui seraient frappés des incompatibilités prévues à la première phrase de l'alinéa 6 de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 soient remplacés ;

- que l'assemblée générale veille à ce que soit déterminée la majorité nécessaire à l'élection ou à la révocation du syndic ou du vice-président ;

- que le conseil syndical se réunisse immédiatement après l'assemblée générale adoptant la forme coopérative, afin d'élire le syndic ainsi qu'un vice-président, pour éviter toute discontinuité dans la représentation du syndicat ;

- au conseil syndical, pour l'accomplissement de sa mission d'avis et de conseil, de faire appel si nécessaire à un technicien ;

- que le conseil syndical ne délègue pas un de ses membres pour remplacer le syndic.

Recommandation n° 13bis du 5 Janvier 2011 ci-annexée

Par assouslegrand le 26/02/11
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ON EN PARLE

Objet : Alerte à la dégradation des forêts mondiales

Selon la FAO, les forêts couvrent environ 31 % de la surface de la planète soit un peu moins de 4 Milliards d'hectares.

Or, 13 Millions d'hectares sont sacrifiés chaque année en raison de la déforestation pour des usages agricoles ou urbains.

A noter que plus de 60 Millions de personnes sont employées par les industries forestières.

La valeur annuelle du bois prélevé dans les forêts avoisine les 100 Milliards de Dollars.

Il résulte que la dégradation des forêts mondiales représente une menace pour au moins 1,6 Milliard d'humains qui en dépendent directement pour vivre.

(Source AFFICHES PARISIENNES des 19/21 Février 2011).

Par assouslegrand le 26/02/11
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ON EN PARLE

Objet : Les problèmes de la dépendance liés à l'âge au sein de la capitale

Ces problèmes de dépendance se révèlent aigus.

En effet, sur les 2,2 Millions d'habitants de la capitale, 700.000 ont plus de 60 ans et 97.000 plus de 80 ans.

Plus de 300 services d'accompagnement à domicile interviennent à PARIS jusqu'au moment où l'accueil en établissement devient nécessaire.

Il s'avère que les centres d'accueil de jour sont insuffisants de même que les structures d'hébergement temporaires.

L'entrée en établissement s'effectue de plus en plus tard, à 87,5 ans en moyenne.

Les EHPAD (Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) comptent quelques 7.000 places dans le secteur public.

Cependant, ces établissements se révèlent souvent trop onéreux et la pénurie de personnel y est préoccupante, en particulier durant la nuit.

D'autre part, le nombre d'unités d'hébergement, selon Mme BRISSET, Médiatrice de la Ville de PARIS, se révèlerait insuffisant ainsi que le nombre d'unités d'hébergement renforcées pour les patients atteints d'ALZHEIMER.

Enfin, les soins palliatifs sont trop peu développés aussi bien dans les établissements qu'à domicile, les associations les mettant en oeuvre ne répondant qu'aux tiers des besoins.

(Source AFFICHES PARISIENNES des 13/14 Février 2011).