Marie-Lise.AssousLegrand

Par assouslegrand le 19/01/13
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Il résulte de la décision d'un arrêt de la Cour de cassation du 20 décembre 2012, qu'il est toujours prudent de faire publier une promesse de vente même si ce formalisme ne se révèle pas obligatoire.

A défaut le futur acquéreur peut voir le bien promis faire l'objet d'une vente à un tiers, sans que la responsabilité du notaire puisse être recherchée.

Les faits sont les suivants :

Les propriétaires d'une parcelle de terrain consentent une première promesse synallagmatique au profit d'une société X.....

Cette promesse prévoyait la réitération de la vente au plus tard dans un délai de vingt-quatre mois,

Cette promesse n'avait pas été publiée.

Un an après, toujours pour le même terrain, les propriétaires de ladite parcelle consentent une seconde promesse cette fois-ci au profit de la commune elle-même.

La vente est alors constatée par acte authentique reçu par les soins du notaire.

La responsabilité du notaire est recherchée car le notaire était au courant de cette première promesse.

En effet, une semaine avant la signature, la société avait informé le notaire de sa volonté de réitérer la première promesse, ce à quoi celui-ci avait répondu qu'il ne pouvait faire autrement que d'instrumenter l'acte pour lequel il avait été sollicité, c'est-à-dire la seconde promesse.

La Cour de cassation lui donne raison car elle estime que la première promesse synallagmatique de vente n'étant pas publiée, elle est inopposable aux tiers.

Dès lors, le notaire ne peut refuser d'instrumenter l'acte de vente requis par le bénéficiaire de la seconde promesse souscrite à propos du même bien.(Civ. 3e, 20 déc. 2012, FS-P+B, n° 11-19.682).

Selon la cour de cassation, la responsabilité du notaire ne peut être engagée à raison de la réitération par acte authentique d'une promesse au profit d'une commune, alors même qu'était intervenue préalablement, pour le même bien, une autre promesse synallagmatique.

Peu importe que le notaire ait eu connaissance de la première promesse.

La connaissance personnelle n'est pas l'opposabilité au sens du droit de la publicité foncière, même pour l'officier ministériel.

hthttp://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000026815023&fastReqId=1294525109&fastPos=1

Par assouslegrand le 05/01/13
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DROIT COMMERCIAL

Objet : Mainlevée d'une saisie conservatoire : condition de réparation du préjudice subi par le débiteur

Lorsque la mainlevée d'une saisie conservatoire a été ordonnée par le juge, le créancier peut être condamné à réparer le préjudice causé par la mesure conservatoire (C. exécution art. L 512-2).

Cet article n'exige pas, pour son application, la constatation d'une faute du créancier.

La chambre commerciale de la Cour de cassation a confirmé la décision ayant condamné un créancier qui avait fait pratiquer une saisie conservatoire sur les comptes bancaires de son débiteur à hauteur de 40 000 € à indemniser le débiteur de la gêne financière qu'il lui avait causée en le privant ainsi de la jouissance de cette somme jusqu'à la mainlevée de la saisie ordonnée par le juge (octroi de 3 000 € de dommages-intérêts).

Cette solution est conforme à celle énoncée par l'assemblée plénière à propos de l'exécution provisoire : l'exécution d'une décision de justice exécutoire à titre provisoire n'a lieu qu'aux risques et périls de celui qui la poursuit, à charge pour lui, si le titre est ultérieurement modifié, d'en réparer les conséquences dommageables (Cass. ass. plén. 24-2-2006 n° 05-12.679 : Bull. civ. n° 2).

Cass. com. 25 septembre 2012 n° 11-22.337 (n° 917 F-PB) Sté Asemblable c/ Bourrigault.

Par assouslegrand le 04/01/13
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DROIT IMMOBILIER

Objet : Conditions de l'indemnisation de l'agent immobilier en cas de non réalisation de la vente

Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 octobre 2010), la société immobilière Côté Sud, exerçant l'activité d'agent immobilier avait négocié et rédigé une promesse synallagmatique de vente de biens immobiliers sous la condition suspensive de l'obtention, par l'acquéreur, une SCI en cours de formation entre les consorts Z..., d'un prêt de 799 900 euros remboursable en 15 ans au taux de 5 % l'an.

La vente n'a pu être régularisée en la forme authentique par suite de la défaillance de cette condition.

L'agence immobilière a exercé une action indemnitaire contre les consorts Z... auxquels elle reprochait d'avoir provoqué cette défaillance en ne déposant pas de demande de prêt conforme aux caractéristiques convenues dans la promesse de vente.

L'agence immobilière reprochait aux consorts Z..., de n'avoir pas fait des démarches suffisantes pour obtenir leurs prêts.

Elle reprochait en effet aux consorts Z......d'avoir reproduit la teneur de deux courriers de refus de prêt émanant d'un cabinet conseil en prêt immobilier et d'un fonds d'investissement anglais sans porter la moindre appréciation sur la valeur probante de ces documents au regard de l'obligation qui pesait sur les consorts Z...

Les vendeurs avaient pris acte de la défaillance de la condition suspensive en acceptant de ne pas donner suite à la vente sans imputer la moindre faute contractuelle aux consorts Z..., ce dont il résultait que les parties avaient accepté, d'un commun accord, de cesser toutes relations.

Le tribunal, en première instance, avait retenu l'existence d'une faute des acquéreurs et son lien causal avec la non-réalisation de la vente, et avait condamné les consorts Z... à indemniser l'agent immobilier de ses préjudices matériel et moral spécifiques.

La Cour d'appel a infirmé cette décision et débouté la société immobilière Côté Sud de l'intégralité de ses demandes.

La Cour de cassation a quant à elle relevé que la cour d'appel qui a retenu que l'un des cabinets de courtage en financement consultés par les acquéreurs n'avait pu donner suite à leur recherche de crédit en raison de l'insuffisance de leurs ressources, a pu en déduire, que l'agent immobilier ne pouvait prétendre à des dommages-intérêts en l'absence de faute des acquéreurs susceptible d'avoir contribué à la non-réalisation de la vente.

L'agence immobilière a donc été déboutée de l'intégralité de ses demandes.

A noter que l'agence immobilière était la mandataire de la société venderesse et n'avait aucun mandat de recherche de la part des consorts Z..., candidats acquéreurs.

D'autre part, la société Immobilière Côté Sud n'est pas partie à la promesse synallagmatique de vente.

Elle était seulement désignée comme séquestre de fonds et avait aidé à la négociation et à la mise en forme de la promesse synallagmatique de vente sans en être elle-même partie.

En conséquence la société Immobilière Côté Sud ne pouvait fonder son action contre les consorts Z... que sur le plan délictuel, en application des dispositions de l'article 1382 du Code civil, et non sur le plan contractuel.

C'est donc vainement que la société Immobilière Côté Sud a donc tenté de démontrer les consorts Z... ont commis une faute en ne procédant pas sincèrement à une demande de crédit pour acquérir le bien immobilier objet de la promesse synallagmatique de vente.

Il résulte de cet arrêt que lorsque le vendeur accepte de ne pas donner suite à la vente sans imputer la moindre faute contractuelle à l'acquéreur, le mandataire doit démontrer la responsabilité délictuelle de l'acheteur pour être indemnisé.

Cass. 1re civ., 13 déc. 2012, n° 11-13.295, n° 1446 D, Ezavin ès-qual. et a. c/ Fusaro et a.