Marie-Lise.AssousLegrand

Par assouslegrand le 27/07/13
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Les propriétaires d'ascenseurs ne répondant pas aux normes de sécurité sont tenus de réaliser des travaux dans des délais fixés par le code de la construction et de l'habitation.

La seconde phase de travaux devait s'achever avant le 3 juillet 2013.

Cette échéance est reportée d'un an, au 3 juillet 2014.

De plus, les obligations de travaux dits de précision d'arrêt (destinés à prévenir le risque de chute dû au décalage entre plancher de cabine et palier d'étage) sont désormais limitées aux seuls ascenseurs des établissements recevant du public.

Décret n° 2013-664 du 23 juillet 2013 relatif au délai d'exécution et au champ d'application des travaux de sécurité sur les installations d'ascenseurs

Par assouslegrand le 23/07/13
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La loi n° 2012-1509 du 29 décembre 2012 de finances pour 2013, avait déjà modifié l'article 232 du code général des impôts (CGI), rendant désormais applicable la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants, contre 200 000 auparavant.

Les communes concernées se caractérisent par un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant.

Ces difficultés relèvent notamment du niveau élevé des loyers, des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social.

C'est ainsi que l'annexe au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 étend la liste des communes concernées.

Sont dorénavant touchées 1151 communes au lieu de 811.

La taxe, dont le produit net est versé à l'Agence nationale de l'habitat (ANAH), est due par :

- le propriétaire,

-l'usufruitier,

-le preneur à bail à construction ou à réhabilitation,

- ou l'emphytéote.

Cette taxe s'applique pour chaque logement vacant depuis au moins une année au 1er janvier de l'année d'imposition (à l'exception toutefois des logements détenus par les organismes d'HLM et les sociétés d'économie mixte et destinés à être attribués sous conditions de ressources) dans les communes dont la liste est fixée par décret.

Son assiette est constituée par la valeur locative du logement mentionnée à l'article 1409 du CGI et son taux est fixé à 12,5 % la première année d'imposition et à 25 % à compter de la deuxième.

Sont concernées par ce dispositif les collectivités territoriales et personnes assujetties à la taxe annuelle sur les logements vacants.

(décret n°2013-392 du 10 mai 2013)

Par assouslegrand le 16/07/13
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Ces mesures sont prises en charge par le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), que Cécile Duflot, ministre de l'Égalité des territoires et du Logement, a présenté le 26 juin en Conseil des ministres.

Ce projet a été déposé ensuite à l'Assemblée nationale. Il comprend 84 articles lesquels seront discutés au Parlement cet automne.

Ce projet passera par la réforme de la loi Hoguet de 1970 qui encadre les métiers de l'immobilier, de la loi de 1989 qui régit les rapports locatifs et de la loi de 1965 qui porte sur les copropriétés.

Ce projet a pour ambition de :

- « Mettre fin aux dérives des marchands de listes, en les obligeant à détenir l'exclusivité des logements qu'ils proposent».

A cette fin, il sera désormais imposé que les logements proposés au sein des listes aient fait l'objet d'un mandat d'exclusivité avec le marchand de liste, par lequel le propriétaire du bien s'engage à ne pas confier la location ou la vente de son bien à un autre professionnel.

Grâce à cette mesure, les clients auront l'assurance que la liste qu'ils acquièrent comporte uniquement des biens exclusifs, que ceux-ci sont donc bien disponibles et n'ont pas déjà été loués par d'autres agences.

La reconduction tacite des mandats exclusifs sera interdite.

- «Réduire et encadrer les frais d'agences en allégeant et en plafonnant la part supportée par les locataires».

Le projet de loi comprend plusieurs dispositions qui visent à réformer la loi de 1989 pour clarifier la rémunération des intermédiaires et rééquilibrer la répartition des charges.

Il est ainsi prévu que le bailleur prenne en charge la totalité des frais liés à la mise en location de son bien, à l'exception de deux prestations, qui bénéficient à l'ensemble des parties et dont la prise en charge restera partagée entre bailleur et locataire :

-la réalisation de l'état des lieux ;

-la rédaction du bail.

En complément de ces dispositions législatives, le Gouvernement imposera, par voie réglementaire, que figure sur les supports publicitaires, la mention de la rémunération de l'agent immobilier à la charge de chacune des parties.

Cette mesure vise à apporter aux clients une meilleure information sur le montant de la rémunération de l'agent immobilier, permettant également une meilleure concurrence dans ce domaine d'activité.

- «Clarifier l'activité des syndics et leurs tarifs, en instaurant la forfaitisation des actes et en imposant une obligation de compte séparé».

La liste des frais particuliers sera déterminée par décret, et toute les autres prestations seront réputées « de gestion courante » et ne pourront faire l'objet d'une facturation supplémentaire en dehors du forfait annuel.

Pour réduire les coûts et améliorer la qualité du service rendu, la mise en concurrence sera obligatoire lorsque le non-renouvellement ou la révocation d'un syndic en place est envisagée, pour favoriser une baisse du montant du forfait fixé dans les contrats de syndic mis en concurrence.

- «Instaurer une obligation de formation continue - Créer des instances de contrôle et un code déontologique».

Le projet prévoit de créer un organisme dénommé Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, dont les compétences seront centrées sur l'élaboration :

- des règles déontologiques de la profession, qu'il proposera au ministre de la Justice pour adoption par décret ;

- du contenu des formations continues obligatoires et des conditions de leur mise en oeuvre.

- «Responsabiliser les professionnels».

Le Gouvernement a décidé de décharger les préfectures de la délivrance des cartes professionnelles aux personnes souhaitant exercer une activité soumise à la loi Hoguet.

Il est, dans ce cadre, proposé que les chambres de commerce et d'industrie territoriales assurent désormais la délivrance des cartes professionnelles, en assortissant cette nouvelle mission de garanties, en particulier sur le plan de l'égalité de traitement entre les professionnels concernés.

Cette disposition s'accompagnera d'une réduction des délais nécessaires à la remise des cartes professionnelles.

Ceci permettra à terme de réduire la durée de validité des cartes afin d'assurer un meilleur suivi des professionnels dans le temps, notamment via la création d'un registre national des professionnels de l'immobilier.

Le projet de loi prévoit de nouvelles formes d'accès au logement par l'habitat participatif :

L'habitat participatif vise un regroupement de ménages mutualisant leurs ressources pour réaliser et financer ensemble leur logement, au sein d'un bâtiment collectif.

Les sociétés d'habitat participatif pourront notamment prendre la forme d'une coopérative d'habitants ou d'une société d'autopromotion.

Il s'agit de deux nouveaux types de société créés par le projet de loi.

Un état descriptif de division devra être annexé aux statuts, ce qui permettra un passage à la copropriété en cas d'attribution en propriété, mais aussi en cas de dissolution de la société lorsque les statuts auront prévu une attribution en jouissance.

Un règlement de copropriété ou un règlement de jouissance sera également annexé aux statuts.

Une information renforcée sur l'état des copropriétés lors de la vente de lots est prévue, en vue de détecter plus en amont les difficultés des copropriétés :

La mise en place d'un registre national des copropriétés est prévu.

L'actualisation incombera aux syndics, avec la participation des notaires, lesquels devront vérifier, lors de chaque transaction immobilière, que la copropriété est bien immatriculée, et que les données (budget prévisionnel, montant des impayés, etc.) sont à jour.

Le notaire sera également chargé de vérifier, auprès du syndic, préalablement à l'établissement de l'acte authentique de vente que l'acheteur, si il est déja copropriétaire dans la même copropriété qu'il n'est pas en situation d'impayé.

Le projet de loi a pour ambition également de renforcer la protection des acquéreurs de lots de copropriété en prévoyant que les annonces immobilières soient plus précises.

Ces annonces devront ainsi mentionner explicitement que le bien est situé dans une copropriété, indiquer :

-le nombre de lots,

-le montant moyen annuel de charges payées par le vendeur,

- et le cas échéant, informer l'acquéreur sur les procédures en cours dont la copropriété fait l'objet: plan de sauvegarde ou syndicat placé sous administration provisoire.

La promesse de vente, à défaut, l'acte authentique de vente, devra comporter notamment, la fiche synthétique de la copropriété, se rapportant à la situation financière de la copropriété et l'état de son bâti.

Pour garantir le respect de cette disposition, le délai de rétractation ou de réflexion sera prolongé tant que ces documents n'auront pas été communiqués à l'acquéreur.

Des dispositions sont également prévues en matière de ventes à la découpe :

Le champ d'application des ventes à la découpe est élargi aux immeubles vendus par lot de plus de cinq logements, au lieu de dix actuellement.

En matière de droit de préemption urbain, le projet de loi ALUR attribue aux EPCI (établissements publics de coopération intercommunale) compétents en matière de PLU (plan local d'urbanisme) une compétence de principe :

Pour renforcer l'information des autorités compétentes pour préempter, le projet de loi prévoit aussi de compléter le contenu de la DIA (déclaration d'intention d'aliéner) et permet une visite du bien.

Projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR)

Par assouslegrand le 11/07/13
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La loi n° 2013-404 du 17 mai 2013 a ouvert le mariage aux couples de personnes de même sexe et se traduit par l'article 143 du code civil.

A la suite ce texte, une circulaire du ministère de l'intérieur du 13 juin 2013 rappelle que le mariage doit être célébré dans toutes les communes de la République.

Elle précise qu'en cas d'absence ou d'empêchement, les maires et leurs adjoints peuvent déléguer des fonctions en matière d'état civil aux conseillers municipaux et énumère les seuls motifs de refus légaux :

- opposition régulièrement formée (C. civ., art. 172 s.),

- empêchement à mariage,

- et formalités administratives non effectuées.

A cet égard, l'article 74 du code civil a par ailleurs été modifié pour permettre aux futurs époux de se marier soit dans la commune où l'un d'eux a son domicile ou sa résidence soit dans la commune où l'un de leurs parents a son domicile ou sa résidence.

La circulaire du 13 juin 2013, souligne trois conséquences du refus de célébrer un mariage par un officier d'état civil.

- Une telle décision, matérialisée par le refus d'enregistrer un dossier complet de mariage, « peut constituer une voie de fait ».

- Son auteur s'expose à des poursuites pénales sur le fondement de l'article 432-1 du code pénal.

- Si le motif du refus tient à l'orientation sexuelle des époux, il s'agit d'un délit de discrimination puni de cinq ans de prison et de 75 000 € d'amende en application de l'article 432-7 du code pénal.

Le maire doit prendre toutes les mesures pour qu'un officier d'état civil soit disponible et ne pas empêcher cette disponibilité.

- Des sanctions disciplinaires de suspension ou de révocation peuvent être prononcées contre les maires et leurs adjoints en application de l'article L. 2122-16 du code général des collectivités territoriales.

Circulaire du 13 juin 2013

Par assouslegrand le 11/07/13
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Le titulaire d'un contrat commercial à durée déterminée souhaitant réclamer la requalification en bail commercial doit agir dans les deux ans à compter de la signature de ce contrat.

C'est dans ce sens que s'est prononcée la chambre commerciale de la Cour de cassation dans un récent arrêt du 11 juin 2013.

Les faits sont les suivants :

Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux,14 novembre 2011, aux termes d'un contrat d'une durée d'un an renouvelable par tacite reconduction, la société « Prends toi garde » (la société) a donné son fonds de commerce, en location-gérance à M. Z... .

Estimant que le contrat était, en réalité, un bail commercial, M. Z... a fait assigner la société pour obtenir sa requalification .

Attendu que M. Z... fait grief à l'arrêt de dire sa demande de requalification du contrat irrecevable comme prescrite en application de l'article L. 145-60 du code de commerce .

En effet selon le requérant, M.Z...., l'action en requalification d'un contrat fondée sur l'article L. 145-1 du code de commerce se prescrit, en vertu de l'article L. 145-60 du même code par deux ans à compter de la prise d'effet dudit contrat .

Sauf volonté contraire des parties, la tacite reconduction d'un contrat à durée déterminée dont le terme extinctif a produit ses effets donne naissance à un nouveau contrat prenant effet au jour de son renouvellement.

Toujours selon le demandeur, il s'ensuit que le point de départ du délai de prescription précité se situe, lorsque le contrat a été tacitement reconduit, au jour de son renouvellement .

Aussi la société Z....fait valoir qu'en décidant au contraire que le point de départ du délai de prescription se situait au jour de la signature du contrat litigieux, lorsque celui-ci était soumis à tacite reconduction, la cour d'appel a violé l'article L. 145-60 du code de commerce.

Cependant le requérant n'est pas suivi par la Cour de cassation.

En effet, selon la haute juridiction la demande de M. Z..., qui tendait à la reconnaissance du statut des baux commerciaux, était soumise à la prescription biennale de l'article L. 145-60 du code de commerce, le délai de prescription devant courir à compter de la conclusion du contrat.

Il en résulte que la cour d'appel, qui a constaté que le contrat de location-gérance, dont la requalification était demandée, avait été conclu le 1er septembre 1999, en a exactement déduit, peu important qu'il ait été tacitement reconduit, que l'action engagée par M. Z... le 4 mars 2005 était prescrite .

A noter que cette décision a été émise lors de la reconduction tacite d'un contrat.

Reste posée la question dans le cadre d'un nouveau contrat conclu à la suite du précédent pour connaître le point de départ du délai de prescription de la demande en requalification en bail commercial.

Com. 11 juin 2013, FS-P+B, n° 12-16.103