Marie-Lise.AssousLegrand

Par assouslegrand le 25/08/15
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L'autorisation administrative de changement d’usage des locaux d’habitation doit être obtenue par le propriétaire avant la signature du bail et le locataire ne peut pas faire son affaire personnelle de cette obtention.

 

Les faits sont les suivants :

Une société civile professionnelle de notaires avait pris en location des locaux d’habitation.

Selon l'arrêt attaqué (Paris, 28 janvier 2014), la caisse de retraite des notaires (CRN) a donné à bail à M. A... et à la SCP F… et N…., aux droits de laquelle se trouve la SCP A...- Y...- Z... (SCP), des locaux d'habitation à usage d'office notarial.

Le contrat comportait une clause ainsi rédigée : « le preneur déclare faire son affaire de l'obtention de toutes autorisations administratives qui seraient nécessaires pour son installation dans les locaux loués, de manière à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété ou recherché à ce sujet, le preneur étant informé de ce que les locaux, objets des présentes, étaient jusqu'alors à usage d'habitation » .

Le 23 juin 2006, la CRN a délivré aux preneurs un congé à effet au 31 décembre 2006, date d'expiration du bail.

Les preneurs ont assigné la bailleresse en nullité du bail pour violation des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation ;

Ce texte prévoit que, dans certaines communes, le changement d'usage des locaux d'habitation est soumis à autorisation administrative préalable et tous accords ou conventions conclus sans avoir obtenu cette autorisation sont nuls.

La  cour d’appel avait rejeté cette demande en retenant :

- Conformément à l’article L 631-7 du CCH, l’autorisation administrative doit être obtenue avant le changement d’usage du local d’habitation et elle est accordée à titre personnel. Or, le bail, signé en juillet 1994, prévoit une prise d’effet au 1er janvier 1995.

- Dès lors que le locataire pouvait accomplir les démarches entre la date de signature du bail et sa prise d’effet, la clause reportant sur le locataire l’obligation de demander l’autorisation de changement d’usage ne méconnaissait pas l’article L 631-7 du CCH.

La Cour de cassation ne partage pas cette position.

En effet la Cour de cassation retient qu'en statuant ainsi, alors que l'autorisation administrative exigée par la loi aurait dû être obtenue, par le propriétaire, préalablement à la signature du bail, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Selon la Cour de cassation le bail était donc nul.

Cass 3e civ. 10 juin 2015 n° 14-15.961 (n° 639 FS-PB)

Par assouslegrand le 04/08/15
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La catégorie des «intéressés» en vertu du code rural article L 162-1, bénéficiant de l'usage commun du chemin comprend les propriétaires riverains du chemin concerné, qu'ils soient ou non propriétaires de tout ou partie de son assiette.

Selon la jurisprudence, l'usage en profite ainsi à tous les propriétaires des immeubles desservis par le chemin d'exploitation, soit qu'il les traverse ou les borde, soit qu'il y aboutisse (Cass. 1ère civ., 8 mars 1967 : Bull. civ. I, n°94; Cass. 3ème civ., 24 avr. 1970 : Bull. civ. III, n°283; Cass. 3ème civ., 20 nov. 1973 : Bull. civ. III, n°592 ; D. 1974, IR, 36), dès lors que le chemin présente un intérêt pour eux.

Dans l'affaire soumise à la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, un immeuble est relié à la voie publique par un chemin, entièrement situé sur le fonds voisin.

Il est séparé du chemin par un ruisseau, dont l'axe médian constitue la limite des 2 propriétés, et l'accès au chemin se fait par un pont enjambant ledit ruisseau.

Le propriétaire du chemin, contestant la qualification de chemin d'exploitation de cet accès, assigne son voisin afin qu'il lui soit interdit d'en user.

Selon la Cour de cassation, dès lors qu'il est constaté que le chemin d'exploitation litigieux dessert l'immeuble voisin, il en résulte qu'il sert à la communication des divers fonds entre eux.

Le propriétaire du chemin n'est donc pas fondé à faire interdiction à son voisin d'y pénétrer.

Cass. 3e civ., 9 juin 2015, n° 14-14.225, n° 648 D

 

Par assouslegrand le 04/08/15
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Décret du 10 juin 2015 modifiant certaines dispositions relatives aux autorisations de défrichement

Sont concernées par ce décret du 10 juin 2015, les propriétaires de terrains ou leur mandataire, personnes morales mentionnées à l'article R. 341-1 du code forestier susceptibles de demander une autorisation de défrichement.

L’objet de ce décret est de définir les modalités de délivrance et durée de validité des autorisations de défrichement.

Ce décret entre en vigueur le lendemain de sa publication soit le 14 juin 2015; il est applicable aux autorisations en cours de validité.

Il fixe les modalités selon lesquelles le préfet détermine les travaux que devra effectuer le bénéficiaire de l'autorisation lorsqu'elle est tacite et clarifie le cas dans lequel la demande d'autorisation est réputée rejetée en l'absence de décision. (C. for., art. R. 341-4, al. 2).

Enfin, il modifie les règles relatives au délai durant lequel les obligations mentionnées à l'article L. 341-6 doivent être remplies ainsi qu'à la durée de validité de l'autorisation de défrichement, et prévoit les cas dans lesquelles elle peut être prorogée, pour une durée maximale de trois ans.

En effet, en vertu de l’art. D. 341-7-1 nouveau du code forestier la validité des autorisations de défrichement est de cinq ans.

Toutefois ce délai est prorogé, dans une limite globale de trois ans dans les cas suivants:

« a) En cas de recours devant la juridiction administrative contre l'autorisation de défrichement ou contre une autorisation nécessaire à la réalisation des travaux en vue desquels le défrichement est envisagé, d'une durée égale à celle écoulée entre la saisine de la juridiction et le prononcé d'une décision juridictionnelle définitive au fond ou la date à laquelle aurait expiré l'autorisation de défrichement ;

« b) Sur décision de l'autorité administrative qui les a autorisés, en cas d'impossibilité matérielle d'exécuter les travaux de défrichement, établie par tous moyens par le bénéficiaire de l'autorisation, de la durée de la période pendant laquelle cette exécution est impossible. »

Lorsque le défrichement est soumis à certaines conditions, la transmission de l'acte d'engagement de travaux doit être faite dans un délai maximum, comme auparavant, d'un an, mais désormais, en cas de non-exécution des travaux dans un délai de 5 ans (et non plus de 3 ans), le délai fixé par le préfet pour rétablir les lieux défrichés en nature de bois et forêts ne peut excéder 3 ans. En outre, si la durée de validité de l'autorisation est prorogée, les délais de 1 et 5 ans sont prorogés de la même durée (C. for., art. D. 341-7-2) ;

C. for. art. R.341-4, R. 341-7 et D. 341-7-1 et s. réd. D. n° 2015-656, 10 juin 2015 : JO, 13 juin

 

 

 

Par assouslegrand le 04/08/15
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Le régime des servitudes n'étant pas applicable aux chemins d'exploitation, un propriétaire riverain ne peut imposer un nouvel aménagement.

La distinction entre les chemins d'exploitation et les servitudes de passage n'est pas toujours aisée, (Cass. 1re civ., 12 nov. 1963, no 62-10.690 : Bull. civ. III, no 487; Cass. 3e civ., 17 mai 2006, n° 05-13.013, n° 607 P + B : Bull. civ. III, n° 131).

Tous les propriétaires dont les chemins d'exploitation desservent les fonds sont tenus de contribuer, dans la proportion de leur intérêt, aux travaux nécessaires à leur entretien et à leur mise en état de viabilité (C. rur., art. L. 162-2).

Cependant, cette obligation, indépendante du droit de propriété éventuel des propriétaires riverains sur l'assiette du chemin, ne saurait être étendue afin de permettre de nouveaux aménagements, nécessités par l'usage particulier d'un seul immeuble riverain.

Dans l'affaire soumise à la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, le propriétaire d'un terrain desservi par un chemin d'exploitation dont une portion appartient à ses voisins, assigne ces derniers afin d'être autorisé à faire goudronner cette partie ou, au moins, à l'empierrer.

Selon la cour de cassation, le droit d'usage des chemins d'exploitation est un droit collectif, exclusivement destiné à la desserte des fonds riverains ou à leur exploitation.

L'obligation de contribuer aux travaux nécessaires à leur entretien et à leur mise en état de viabilité est également commune.

 Et si leur répartition est fonction de l'intérêt qu'ils présentent pour les différents contributeurs, la nature même des travaux ne saurait être fonction de l'intérêt d'un seul d'entre eux.

En l'espèce, les autres propriétaires riverains ayant intérêt à ce que le chemin demeure non goudronné, et le demandeur n'ayant pas démontré qu'il était impraticable, il ne saurait imposer un aménagement pour sa seule convenance, même en en assumant seul le coût.

 

Cass. 3e civ., 24 juin 2015, n° 14-12.999, n° 742 P + B