Marie-Lise.AssousLegrand

Par assouslegrand le 22/12/15
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La déclaration à la Safer d'un projet de cession non soumis à son droit de préemption (C. rur. art. R 143-9) ne vaut pas offre de vente de sorte que le vendeur peut valablement revenir sur sa décision même si la Safer a notifié son intention de préempter.

Il a été notifié à la Safer Provence Alpes Côte d'Azur le 7 janvier 2008 une déclaration d'opération exemptée du droit de préemption .

A la suite de la décision de la Safer Provence Alpes Côte d'Azur de préempter le bien dont s'agit Mme Marcelle X... a décidé de ne pas poursuivre la cession de son immeuble à M. Raymond Y... .

La Cour de cassation confirme que la déclaration prévue à l’article R 143-9 ne vaut pas offre de vente, de sorte que la notification par la Safer de son droit de préemption n’a pas eu pour effet de rendre la vente parfaite et que la venderesse pouvait valablement revenir sur sa décision de vendre.

Cass. 3e civ. 5 novembre 2015 n° 14-21.854 (n° 1183 FP-PB), Safer Provence Alpes Côte d'Azur.

Par assouslegrand le 15/12/15
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Le gouvernement a été interrogé sur c qu'il comptait faire pour encadrer la régularisation des charges locatives.

La ministre du Logement a rappelé que « la loi Alur a modifié l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précitée et prévoit désormais que :

- lorsque la régularisation des charges locatives n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième s'il en fait la demande.

- Par ailleurs, la loi Alur a introduit une nouvelle disposition prévoyant, à compter du 1er septembre 2015, la transmission par le bailleur du récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale à la demande du locataire.

- Enfin, s'agissant de la prescription, dont la durée tend à générer des difficultés financières pour les locataires, la loi Alur a créé un nouvel article 7-1 à la loi du 6 juillet 1989 précitée et réduit la durée de la prescription de cinq à trois ans.

Dès lors, à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi Alur, le bailleur dispose d'un délai de 3 ans à compter de la date d'exigibilité des charges pour en réclamer le paiement.

 Aux termes de ce même article, le locataire dispose également du même délai pour contester le montant de la provision sur charges ».

Source

JOAN Q 3 nov. 2015, p. 8088 - Rép. min. n° 66010

 

Par assouslegrand le 15/12/15
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Une parcelle communale ne peut être regardée comme affectée à l'usage direct du public en l'absence d'intention de la commune de l'y affecter.

Afin de contraindre le maire à prendre des mesures adéquates sur une parcelle communale mal entretenue, un propriétaire voisin avait entrepris de démontrer devant le juge qu'elle appartenait au domaine public de la commune.

Selon le Conseil d’Etat :

- si la parcelle litigieuse était accessible au public, elle ne pouvait être regardée comme affectée par la commune aux besoins de la circulation terrestre ;

-qu'en outre, il ne ressort pas des pièces du dossier, que la commune ait affecté cette parcelle à l'usage direct du public ;

- qu'elle n'a pas davantage été affectée à un service public ni fait l'objet d'un quelconque aménagement à cette fin ;

-qu'elle n'entrait pas, dès lors, dans les prévisions de l'article L. 2111-1 du même code ;

- que, de même, il ne ressort pas de ces pièces, notamment en raison de la configuration des lieux, qu'elle constituait un accessoire indissociable d'un bien appartenant au domaine public de la commune, au sens des dispositions de l'article L. 2111-2 du code ;

-qu'il suit de là que la parcelle litigieuse ne constituait pas une dépendance du domaine public de la commune mais une dépendance de son domaine privé.

Cet arrêt traduit la volonté du juge d'accroître son degré d'exigence quant à la notion d'affectation.

Une telle décision, participe au resserrement de la domanialité publique.

 

CE, 2 nov. 2015, n° 373896

 

 

Par assouslegrand le 15/12/15
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Vente globale de biens mixtes : la SAFER ne peut exercer son droit de préemption

Telle est l'analyse que consacre la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 30 septembre 2015.

Les faits de l’espèce sont les suivants :

Selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 2 juin 2014), il apparaît que Mme X... a signé avec les consorts Y..., un compromis de vente portant sur plusieurs parcelles .

Le notaire a notifié à la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural Gascogne Haut-Languedoc (la SAFER) une déclaration d'intention d'aliéner en précisant qu'une des parcelles sur laquelle étaient implantées trois granges, n'était pas soumise au droit de préemption de la SAFER.

La SAFER a néanmoins décidé de préempter l'ensemble des parcelles faisant l'objet du compromis de vente.

Les consorts Y... ont sollicité l'annulation de la décision de préemption et a été suivie par la cour d’appel de Toulouse qui a prononcé l’annulation de la décision de préemption.

La SAFER conteste cette décision d’annulation devant la Cour de cassation.

En effet, la SAFER fait valoir :

1°/ qu’en cas de vente globale de diverses parcelles dont certaines sont soumises au droit de préemption et d'autres non, la SAFER peut exercer son droit de préemption sur la totalité des parcelles.

2°/ qu'en cas de vente d'une parcelle de nature mixte, la SAFER peut exercer son droit de préemption sur la totalité de la vente lorsque la partie agricole de la propriété en cause est prépondérante sur la partie non préemptable, simple accessoire des biens vendus en bloc.

En l'espèce, il ressort de la déclaration d'intention d'aliéner notifiée à la SAFER Gascogne Haut-Languedoc que les seize parcelles vendues ont une superficie totale de 7 ha, 82 a et 10 ca et qu'une seule d'entre elle, d'une superficie de 12 a et 32 ca ne serait pas soumise au droit de préemption de la SAFER.

Selon la Cour de cassation, s'agissant d'une vente globale de plusieurs parcelles contiguës n'ayant fait l'objet que d'un seul acte, l'exercice par la SAFER de son droit de préemption ne pouvait conduire à une division forcée de l'objet de la vente.

En conséquence, la SAFER ne disposait pas du droit de se porter acquéreur de la totalité du bien vendu et la décision de préemption devait être annulée.

Cass. 3e civ., 30 sept. 2015, n° 14-22.262, n° 985 D

 

 

Par assouslegrand le 08/12/15
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Les droits des usagers d’un chemin d’exploitation.

Le droit des usagers même non riverains sont rappelés aux termes d’une réponse ministérielle.( Question écrite n° 17626 de M. Jean Louis Masson (Moselle - NI), publiée dans le JO Sénat du 06/08/2015 - page 1844) et a fait l’objet d’une réponse ministérielle publiée au JO Sénat le 19 novembre 2015.

En effet se pose très souvent la question de savoir si des riverains peuvent interdire l’accès d’une chemin d’exploitation à des usagers de ce chemin même non riverains par l’établissement de fermetures ou barrières.

En effet, M. Jean Louis Masson attire l'attention de M. le ministre de l'agriculture, de l'agroalimentaire et de la forêt, sur le fait que les chemins ou sentiers d'exploitation sont des voies privées ouvertes avec le commun accord des propriétaires intéressés.

Dans le cas où un propriétaire riverain veut récupérer et enclore la partie du chemin d'exploitation qui lui appartient, il lui demande si les autres usagers dudit chemin d'exploitation peuvent faire prévaloir leur droit de passage si, par ailleurs, les autres parcelles peuvent être desservies par un second chemin d'exploitation impliquant cependant un long détour.

Selon le Ministère de l'agriculture, de l'agroalimentaire et de la forêt (JO Sénat du 19/11/2015 - page 2691 ) les dispositions de l'article L. 162-1 du code rural et de la pêche maritime (CRPM), prévoient que les chemins et sentiers d'exploitation sont ceux qui, longeant divers fonds enclavés ou non, ou y aboutissant, servent exclusivement à la communication entre eux ou à leur exploitation.

Ils sont, en l'absence de titre, présumés appartenir pour moitié aux propriétaires riverains, chacun au droit de sa propriété.

Ces chemins sont donc des voies privées et le droit de propriété individuelle des riverains porte sur la portion bordant leur fonds jusqu'à l'axe médian de ces chemins.

L'article L 162-1 du code rural reconnaît, en dehors du droit de propriété des riverains, un droit d'usage commun :

- à tous les intéressés, à savoir aux propriétaires riverains du chemin,

-  ainsi qu'à celui sur le fonds duquel aboutit le chemin,

- mais également à des non riverains.

Le droit de jouissance de tous les usagers du chemin d'exploitation doit être respecté dans son intégralité et un riverain ne peut limiter l'usage de ce chemin aux autres propriétaires riverains.

Toute obstruction de l'accès au chemin par la pose d'une clôture ou d'une barrière est prohibée, sauf à en permettre l'usage à tous les ayants-droit en les mettant en mesure de les ouvrir.

Ainsi, l'obligation d'ouvrir une clôture ou de manœuvrer une barrière ne peut être considérée en soi comme une atteinte au droit de jouissance des usagers.

Tout propriétaire peut clore son fonds s'il ne restreint pas ou ne rend pas incommode le passage des propriétaires riverains du chemin.

Ce principe a donné lieu à de nombreux litiges et à une jurisprudence abondante de la Cour de cassation.

En outre, en application de l'article L. 162-3 du CRPM, les chemins et sentiers d'exploitation ne peuvent être supprimés que du consentement de tous les propriétaires qui ont le droit de s'en servir et leur assiette ne peut être déplacée qu'avec l'accord de tous les utilisateurs.

Un propriétaire ne peut pas demander la suppression du droit d'usage d'un autre propriétaire riverain en raison du défaut d'enclave de son fonds.

L'existence éventuelle de règlements, généralement pris par le maire, ou d'usages locaux peut être vérifiée auprès des mairies.

L'article L. 511-3 in fine du CRPM précise qu'il incombe aux chambres d'agriculture de grouper, coordonner et codifier les coutumes et usages locaux à caractère agricole.

Ces usages, une fois codifiés, sont soumis à l'approbation du conseil général du département et conservés au secrétariat des mairies pour être communiqués aux personnes qui le demandent (article D. 511-1 du CRPM).

 

Source : JO Sénat Q 19 nov. 2015, p. 2691-Rép. min. n° 17626

 

 

 

Par assouslegrand le 08/12/15
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Le règlement intérieur de l'ordre des experts comptables, agréé par l'arrêté du 3 mai 2012, est modifié pour renforcer ses dispositions en matière de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme.

A cet effet, il est institué un comité permanent de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, dénommé “ comité de lutte anti blanchiment ”.

Le comité de lutte anti blanchiment a notamment pour objet d'assurer au plan national les tâches incombant à l'ordre en tant qu'autorité de contrôle du respect par les experts comptables, et les salariés autorisés à exercer l'activité, de leurs obligations prévues au chapitre Ier du titre VI du livre V du code monétaire et financier.

Il exerce en particulier les missions suivantes en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme :

1. Définition de l'orientation de la politique du Conseil supérieur de l'ordre des experts comptables.

2. Définition des actions de formation des professionnels.

3. Assistance des professionnels.

4. Contrôle du respect de l'établissement des déclarations de soupçon par les professionnels en appui des contrôleurs qualité régionaux.

5. Engagement par le président de poursuite disciplinaire en application du III de l'article L. 561-36 du code monétaire et financier.

6. Relations avec le service prévu à l'article L. 561-23 du code monétaire et financier.

7. Etablissement d'un bilan annuel sur les actions menées.

 Il sera notamment en charge du contrôle du respect de l'établissement des déclarations de soupçon par les professionnels en appui des contrôleurs qualité régionaux.

Le contrôleur ou l'équipe de contrôle vérifient le respect des textes en vigueur en matière de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme et, en particulier, au regard de l'obligation d'établir une déclaration de soupçon.

En présence d'éléments de nature à déclencher l'établissement d'une déclaration de soupçon, ils en informent par courrier confidentiel le comité de lutte anti blanchiment mentionné à l'article 234-1 en indiquant le nom du professionnel concerné ainsi que les autres éléments de nature à permettre à ce comité d'apprécier la pertinence de l'établissement ou non d'une déclaration de soupçon.

Ces modifications entreront en vigueur le 1er janvier 2016.

 

Arr. 23 Nov. 2015, NOR : FCPE1507455A : JO, 1er Dec.

 

 

 

Par assouslegrand le 01/12/15
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Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents.

La Cour de cassation vient de se prononcer dans ce sens aux termes d’un arrêt du 29 octobre 2015.

Les faits de l’espèce sont les suivants :

L'acquéreur d'une maison à usage d'habitation découvre qu'il ne peut procéder aux travaux d'assainissement et d'aménagement qu'il avait l'intention de réaliser, du fait de l'absence de fondations de l'immeuble.

Il s’agissait d’une maison à usage d'habitation élevée d'un simple rez-de-chaussée, comprenant: séjour, cuisine, deux chambres, salle d'eau avec WC, dégagement, garage attenant et grenier au-dessus.

Il assigne ses vendeurs en garantie des vices cachés.

L’acquéreur  considère en effet que constitue un vice rédhibitoire l'absence de fondations dès lors que l'acheteur n'a pas eu connaissance de l'ampleur et des conséquences de cette situation, et a prêté foi aux documents que le vendeur lui a fourni pour justifier de l'état du bien cédé.

En effet pour l’acquéreur, il apparaît impossible d'envisager des travaux d'amélioration sans qu'un confortement rigoureux ne soit réalisé. La fragilité des structures compromet la solidité du bien.

La Cour de cassation ne partage pas cette position et rejette la demande de l’acquéreur du fait du caractère sommaire de la maison.

Selon la Cour de cassation, le caractère sommaire de la construction s'explique par la nature de bureau et d'entrepôt des locaux avant leur transformation, ce qui avait été précisé dans l'acte de vente, et ne pouvait échapper même à un acquéreur profane.

S'agissant de constructions légères, l'acquéreur ne rapporte pas la preuve d'un vice rendant la chose impropre à son usage.

 

Cour de cassation –chambre civile 3 n° 14-21116