Marie-Lise.AssousLegrand

Par assouslegrand le 27/10/19
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Les textes réglementaires sont parus pour permettre la mise en application de l'installation des compteurs individuels ou, à défaut, des répartiteurs de frais de chauffage ou de refroidissement en application de l'article 71 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique.

Le décret n°2019-496 du 22 mai 2019 précise les obligations d'individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et extension des obligations aux centrales de froid.

Sont concernés les propriétaires et locataires de logements ou de locaux situés dans des immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation.

Les immeubles collectifs à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation pourvus d'une installation centrale de chauffage doivent comporter des compteurs individuels qui déterminent la quantité de chaleur utilisé par chaque logement ou local à usage privatif :

-lorsque cela est techniquement possible,

- et si cela n'entraîne pas un coût excessif au regard des économies attendues.

A défaut, des répartiteurs de frais de chauffage, ou sinon d'autres méthodes, peuvent être installés.

Ces appareils permettent d'individualiser la consommation de chaque local et de relever à distance leur consommation.

Ces obligations s'appliquent également aux immeubles collectifs à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation pourvus d'une installation centrale de froid.

La détermination individuelle de la quantité de chaleur et de froid et à la répartition des frais de chauffage et de refroidissement, sont précisées par arrêté du 6 septembre 2019 (NOR: LOGL1909858A).

Cet arrêté précise :

- les cas pour lesquels il y a impossibilité d'installer des compteurs individuels ou, le cas échéant, des répartiteurs de frais de chauffage pour des raisons techniques ou pour des raisons de rentabilité économique,

-le cadre d'utilisation des méthodes alternatives.

Il précise de même les cas d'impossibilité pour le refroidissement.

 

LOI n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (article 71)

D. n° 2019-496, 22 mai 2019 : JO, 23 mai

Arr. 6 sept. 2019, NOR : LOGL1909858A : JO, 10 sept.

 

Par assouslegrand le 27/10/19
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La Cour de cassation confirme que le dirigeant social reconnu responsable ne peut se prévaloir d’un mandat civil qu’il lui aurait été consenti par la société qu’il représente.

M. A... , gérant d’une SNC, condamné par la cour d’appel de Versailles à des dommages et intérêts, introduit un pourvoi en cassation, se prévalant de sa qualité de dirigeant et soutenant avoir agi en qualité de mandataire de la société, laquelle avait tiré bénéfice du contrat qu’il a signé pour le compte de ladiite société..

La Cour de cassation n’a pas fait droit à l’argumentation de M. A…retenant que :

- Le dirigeant social d'une société détenant un pouvoir de représentation de la société, d'origine légale, la cour d’appel retient, à bon droit, que les dispositions spécifiques du code civil régissant le mandat n'ont pas vocation à s'appliquer dans les rapports entre la société et son dirigeant ; que le moyen n'est pas fondé.

- Bien que la société avait tiré avantage des faits commis par son représentant légal pour avoir acquis ainsi 40% des droits à construire sur les terrains vendus, M. A... avait été définitivement jugé coupable de complicité d'abus de biens sociaux, cette faute consistant à rémunérer des commissions occultes avec le patrimoine de la société.

Pour la Cour de cassation la faute pénale intentionnelle du dirigeant est par essence détachable des fonctions, peu important qu'elle ait été commise dans le cadre de celles-ci.

En conséquence M. A... ne pouvait se retourner contre la société qu’il représente pour lui faire supporter in fine les conséquences de sa faute qui est un acte personnel du dirigeant, que ce soit vis-à-vis des tiers ou de la société au nom de laquelle il a cru devoir agir.

M. A... fait valoir de plus que refuser au représentant légal la possibilité d'agir sur le fondement des dispositions des articles 1984 et suivants du code civil ou sur celles des dispositions de l'article 1382 du code civil, pour obtenir de la société qu'elle prenne en charge le paiement de la dette qui est celle du mandant et non du mandataire, a pour effet de le priver de tout recours contre le véritable responsable et porte une atteinte disproportionnée à ses biens .

La Cour de cassation rejette encore l’argumentation de M.A…..retenant que la faute pénale intentionnelle commise par le dirigeant était un acte personnel dont il devait seul assumer les conséquences, ce dont il se déduit que la dette de réparation du préjudice causé par cette faute est une dette propre .

 

Cass. com., 18 sept. n°16-26.962, n° 659 F-PB

 

 

 

Par assouslegrand le 27/10/19
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Un premier arrêté du 7 août 2019 (NOR : LOGL1907227A) relatif aux travaux de modification des immeubles de moyenne hauteur précise les solutions constructives acceptables pour les rénovations de façade .

Ces dispositions s'appliquent aux travaux de rénovation de façade dont la demande de permis de construire ou la déclaration préalable est déposée à compter du 1er janvier 2020.

Cet arrêté s'appuie sur les appréciations de laboratoires dans la limite des prescriptions réglementaires, et notamment du décret n°2019-461 du 16 mai 2019 relatif aux travaux de rénovation des immeubles de moyenne hauteur.

Cette appréciation de laboratoire peut être délivrée notamment :

- Soit pour des systèmes de façade génériques disponibles sur les sites officiels des ministères;

- Soit pour un système de façade dont le mandataire est le fabricant responsable de sa mise sur le marché;

- Soit pour un système de façade dont le mandataire est une entité juridique représentant un ensemble de fabricants.

Un deuxième arrêté du 7 août 2019 modifiant l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la protection contre l'incendie des bâtiments d'habitation a pour objectif :

-de mettre à jour les exigences de performance contre l'incendie des revêtements de façade des bâtiments d'habitation,

-de mettre à jour le guide d'isolation par l'intérieur,

-de supprimer la possibilité contraire à la hiérarchie des normes de construire un duplex dont le plancher bas le plus haut est à plus de 50 m.

Les dispositions de cet arrêté s'appliquent pour les bâtiments dont la demande de permis de construire est déposée à partir du 1er janvier 2020.

Sont concernés par ces deux arrêtés les maîtres d'ouvrage et promoteurs, architectes, maîtres d'œuvre, constructeurs, gestionnaires de parcs immobiliers et de patrimoine, propriétaires, copropriétaires, bailleurs, syndics de copropriété.

Ces deux arrêtés viennent préciser le cadre réglementaire issu du décret n°2019-461 du 16 mai 2019 relatif aux travaux de modification des immeubles de moyenne hauteur lequel précise que les travaux de rénovation de façade des immeubles de moyenne hauteur ne doivent pas porter atteinte à la sécurité des occupants contre le risque d'incendie, les matériaux utilisés lors de ces travaux devant permettre d'éviter la propagation d'un incendie par la façade, quelle qu'en soit l'origine.( Article R122-32 du code de la construction et de l’habitation).

 Arr. 7 août 2019, NOR : LOGL1907227A : JO, 11 août

Arr. 7 août 2019, NOR : LOGL1907229A : JO, 11 août

 

 

 

 

Par assouslegrand le 22/10/19
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La loi n°2019-773 du 24 juillet 2019 portant création de l’Office français de la biodiversité, modifiant les missions des fédérations des chasseurs et renforçant la police de l’environnement, transfère certaines missions de l’Etat aux fédérations départementales des chasseurs (FC) relatives :

-à la gestion des associations communales de chasse agréées (ACCA),

- et à la gestion des plans de chasse individuels (PDC).

Le décret doit modifier diverses dispositions réglementaires du code de l’environnement pour permettre le transfert de missions exercées précédemment par le préfet.

Les missions concernent :

- la gestion des associations communales de chasse agréées

- l'attribution des plans de chasse individuels

Projet de Décret relatif au transfert aux fédérations départementales des chasseurs des missions concernant les associations communales de chasse agréées et les plans de chasse individuels (NOR : TREL1929044D)

 

Par assouslegrand le 16/10/19
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La loi Elan du 23 novembre 2018, autorise désormais l’application de l’action de groupe au bail  d’habitation.

Antérieurement à la loi ELAN, les locataires ne pouvaient agir dans le cadre d’une action de groupe, le bail d’habitation n’étant pas considéré comme une fourniture de service.

La Cour de Cassation se prononce dans ce sens aux termes d’un arrêt rendu le 19 juin 2019.

Les faits sont les suivants :

La Confédération nationale du logement (l'association) a assigné la société Immobilière 3F (le bailleur) lui reprochant d’avoir inséré une clause illicite et abusive dans ses contrats de location de logements, sur le fondement des dispositions relatives à l'action de groupe.

 La Confédération nationale du logement demandait de voir déclarer cette clause non écrite et d'obtenir la condamnation du bailleur à réparer les préjudices individuels subis par les locataires.

La Cour de cassation confirme l’arrêt de la cour d'appel aux termes duquel le bail d'habitation régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n'entrait pas dans le champ d'application de l'action de groupe prévue à l'article L. 423-1, devenu L. 623-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018.

Désormais l’article L. 623-1 du code de la consommation dispose, que les associations peuvent agir afin d’obtenir la réparation des préjudices subis « à l’occasion de la vente de biens ou de la fourniture de services ainsi que dans le cadre de la location d’un bien immobilier ».

Cass. 1re civ., 19 juin 2019, n° 18-10.424, n° 590 P + B

 

 

 

Par assouslegrand le 16/10/19
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L’arrêt de la Cour de cassation du 27 juin 2019 met l’accent sur les risques encourus par les acquéreurs au fait que tout retard dans l'exécution des travaux remet en cause les avantages fiscaux attendus.

Selon l'arrêt attaqué (Rouen, 27 septembre 2017), la société Résonnance Diderot Hugo appartenant au groupe Quarante, a acquis un immeuble dans le but de le vendre à la découpe en offrant des produits immobiliers défiscalisés.

Les travaux ont été confiés à la société Continentale TMO (CTMO).

La société CTMO, qui avait encaissé environ deux tiers des fonds destinés aux travaux, a été placée en liquidation judiciaire alors que seuls les travaux de démolition ont été réalisés, les travaux de restauration ayant été à peine commencés par le sous-traitant de la société CTMO.

Or de nombreux copropriétaires ont fait l'objet de redressements fiscaux au motif que les sommes versées par ces contribuables à la société CTMO ne correspondaient à des travaux que pour une partie, qui seule pouvait les faire bénéficier des déductions fiscales.

Ils se sont donc retournés à l’encontre du notaire lui reprochant d'avoir, alors même qu'il savait que le groupe Quarante était inexpérimenté et avait connu des difficultés dès le début du chantier, manqué à son devoir de conseil en omettant de s'assurer de l'existence d'une garantie de bonne fin souscrite par la société CTMO et d'attirer l'attention des acquéreurs sur les risques encourus.

Ils ont été déboutés de leur demande en indemnisation de leur préjudice alors que l'objectif même des acquéreurs était d'obtenir un investissement défiscalisé permettant la déduction du coût des travaux engagés de l'impôt sur leur revenu.

La Cour de cassation fait valoir que cour d'appel a légalement justifié sa décision en rejetant leurs prétentions, sachant que les acquéreurs ne pouvaient ignorer que la réalisation effective des travaux était une condition des déductions fiscales.

Cass. 3e civ., 27 juin 2019, n° 17-28.872, n° 583 FS-P + B + I

 

 

Par assouslegrand le 16/10/19
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Deux conditions doivent être réunies pour que l’assureur puisse se prévaloir d’une déclaration tardive entrainant une déchéance des garanties.

La déchéance pour déclaration tardive doit être prévue au contrat, Le retard de la déclaration doit causer un préjudice à l’assureur.

A défaut de l'une de ces deux conditions, la sanction n'est pas applicable à l'assuré.

Telle est la décision de la Cour de cassation aux termes d’un arrêt du 4 juillet 2019.

Les faits sont les suivants :

La société ORLY PARADISE a souscrit auprès de la société Allianz IARD deux contrats multirisque.

Le 3 janvier 2012, la gérante de cette société a adressé à l'assureur une déclaration de sinistre concernant des dommages causés à des appareils électriques en novembre 2011.

L'assureur ayant refusé sa garantie, la société assurée a assigné son assureur, afin d'obtenir la prise en charge intégrale du sinistre.

La société ALLIANZ soutient le caractère tardif de la déclaration de sinistre, ce qui l’a privé de la possibilité de faire procéder aux investigations nécessaires à un recours contre un tiers.

En effet, selon les dispositions de l'article L.113-2 du code des assurances, l'assuré est obligé de donner avis à l'assureur, dès qu'il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l'assureur.

La Cour de cassation ne retient pas cette argumentation.

Selon la Cour de cassation, la déchéance pour déclaration tardive ne peut être opposée à l'assuré:

que si l'assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice, et que si le contrat envisage expressément la déchéance pour ce motif.

Ces deux conditions doivent être réunies pour priver l’assuré de son droit à indemnisation par l’assureur.

Cass. 2e civ., 4 juil. 2019, n°18-18.444, n° 960 D

 

Par assouslegrand le 16/10/19
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Sont concernés par ce texte les bailleurs, candidats à la location d'un logement et personnes physiques ou morales susceptibles de se porter caution.

La possibilité est donc donnée pour le candidat à la location ou sa caution de produire à la demande du bailleur une pièce justificative de son identité qui ne comporte pas sa signature.

Observation : le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, pris pour l'application de l'article 22-2 de la loi n° 89-462 du 23 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, fixe la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location ou à sa caution.

Ce décret prévoit notamment que le bailleur puisse demander que lui soit fournie une pièce justificative d'identité comportant la signature du titulaire.

Cependant, les pièces justificatives de l'identité délivrées par des autorités étrangères ne comportent pas systématiquement la signature de leur titulaire, conformément à leur législation nationale.

Leurs ressortissants, dès lors qu'ils disposent seulement de l'une de ces pièces pour justifier de leur identité, sont susceptibles de rencontrer des difficultés pour se loger dans le parc locatif privé.

Aussi, le décret supprime la possibilité d'exiger du candidat à la location ou de sa caution que la pièce justificative d'ientité produite comporte la signature de son titulaire.

 

D. n° 2019-1019, 3 oct. 2019 : JO, 5 oct.

 

Par assouslegrand le 16/10/19
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Lorsqu’un bail commercial fait l’objet d’une cession il est fréquent que le propriétaire exige une clause de solidarité entre le cédant et le cessionnaire pour le paiement des loyers et des charges par le nouveau locataire.

Cette clause qui constitue une sécurité au profit du bailleur, permet à ce dernier de poursuivre tant le cédant que le cessionnaire en cas d’impayés par le nouveau locataire.

La loi n°2014-626 du 18 juin 2014 - art. 8 limite désormais cette clause de garantie dans le temps.

En effet, lorsque la cession du bail commercial s'accompagne d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne pourra invoquer cette garantie que durant trois ans à compter de la cession dudit bail. (Article L145-16-2).

La difficulté est de savoir si cette limitation à trois ans est d’application immédiate et s’impose aux contrats en cours.

La Cour de cassation aux termes d’un arrêt du 11 avril 2019 tranche ce point faisant valoir que la clause de garantie solidaire entre le cédant et le cessionnaire, définie par l'article L. 145-16-2 du code de commerce qui revêt un caractère d'ordre public, ne répond pas à un motif impérieux d'intérêt général justifiant son application immédiate et d’autre part « que la garantie solidaire, dont ce texte limite la durée à trois ans, ne constitue pas un effet légal du contrat mais demeure régie par la volonté des parties.»

En conséquence, la limitation de la garantie à 3 ans ne s'applique pas aux baux conclus antérieurement à la loi nouvelle.

A noter que ce même arrêt retient que la clause de cession qui prévoyait que « le preneur resterait garant solidairement avec son cessionnaire du paiement du loyer et des charges » pouvait s’appliquer aussi bien en cas de cession du fonds qu’en cas de cession du droit au bail par voie d’apport partiel d’actif.

 

Cass. 3e civ. 11 avr. 2019, n° 18-16.121, n° 301 FS - P + B + I

 

Par assouslegrand le 15/10/19
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Le Décret n° 2019-1019 du 3 octobre 2019 supprime la condition de signature de la pièce justificative d'identité pouvant être demandée au candidat à la location et à sa caution

Sont concernés par ce texte les bailleurs, candidats à la location d'un logement et personnes physiques ou morales susceptibles de se porter caution.

La possibilité est donc donnée pour le candidat à la location ou sa caution de produire à la demande du bailleur une pièce justificative de son identité qui ne comporte pas sa signature.

Observation : le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, pris pour l'application de l'article 22-2 de la loi n° 89-462 du 23 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, fixe la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location ou à sa caution.

Ce décret prévoit notamment que le bailleur puisse demander que lui soit fournie une pièce justificative d'identité comportant la signature du titulaire.

Cependant, les pièces justificatives de l'identité délivrées par des autorités étrangères ne comportent pas systématiquement la signature de leur titulaire, conformément à leur législation nationale.

Leurs ressortissants, dès lors qu'ils disposent seulement de l'une de ces pièces pour justifier de leur identité, sont susceptibles de rencontrer des difficultés pour se loger dans le parc locatif privé.

Aussi, le décret supprime la possibilité d'exiger du candidat à la location ou de sa caution que la pièce justificative d'identité produite comporte la signature de son titulaire.

 

D. n° 2019-1019, 3 oct. 2019 : JO, 5 oct.