Par assouslegrand le 21/05/11

TRANSACTION IMMOBILIERE

Objet : Diagnostic de la performance énergétique (DPE) : durée de validité

L'article L 134-1 du CCH (L. n° 2004-1343, 9 déc. 2004, art. 41, II) définit le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment comme un document qui comprend :

- la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment,

- et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique.

Ce document est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.

Le décret n° 2011-413 du 13 avril 2011 (JO 19 avril) précise la durée de validité du DPE qui est fixée à dix ans.

Cette durée vaut, donc, pour tous les DPE visés aux articles L 134-1 et suivants du CCH.

D'autre part, l'article 2 du décret n° 2011-413 du 13 avril 2011 abroge l'article R134-4-3 (Ab) se rapportant aux locations saisonnières, qui prévoyait que « le propriétaire peut ne remettre au locataire avec le contrat de location qu'une partie des informations mentionnées à l'article R. 134-2, définie par arrêté des ministres en charge de la construction et de l'énergie. Le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à disposition du locataire. »

Enfin, ce décret modifie aux termes de son article 3, l'article R 271-5 du CCH en disposant que par rapport à la date de la promesse de vente ou à la date de l'acte authentique de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, les documents prévus aux 1°, 3° et 4° du I de l'article L 271-4 doivent avoir été établis depuis :

- moins d'un an pour le constat de risque d'exposition au plomb sous réserve des dispositions du troisième alinéa de l'article L 271-5 ;

- moins de six mois pour l'état du bâtiment relatif à la présence de termites ;

- moins de trois ans pour l'état de l'installation intérieure de gaz ;

- moins de trois ans pour l'état de l'installation intérieure d'électricité.

Décret n° 2011-413 du 13 Avril 2011

Par assouslegrand le 21/05/11

TRANSACTION IMMOBILIERE

Objet : Le vendeur peut-il appeler en garantie l'auteur d'une erreur de mesurage loi Carrez ?

La Cour de cassation vient, de nouveau, de rappeler qu'une telle erreur ne constitue pas un préjudice indemnisable (Cour de cassation 3eme chambre civ. 1er mars 2011- n° de pourvoi: 10-30214)

Les faits sont les suivants :

L'arrêt attaqué (AIX EN PROVENCE, 14 septembre 2009), rappelle que, selon acte authentique du 6 novembre 2001, les Consorts X... ont vendu aux époux Z... un appartement constituant le lot n° 24 d'un immeuble en copropriété, pour une superficie mentionnée à l'acte de 30 m² selon attestation établie par le cabinet O....

Les acquéreurs font valoir qu'il résultait d'un relevé qu'ils avaient fait pratiquer que la surface de l'appartement était de 21, 70 m².

Les acquéreurs ont, donc, assigné en réduction de prix leurs vendeurs, lesquels ont appelé en garantie le cabinet O.....

La Cour d'appel a retenu leur demande en garantie en retenant la réalité d'une faute du cabinet O.... dans l'exécution du mandat de vente lui ayant été confié par les vendeurs.

Le préjudice découlant de la faute, laquelle a déterminé l'action en diminution de prix introduite par les acquéreurs apparaît, donc, égal au montant des condamnations versées à leur profit en principal et intérêts (somme principale de 22.791, 13 € en diminution du prix de l'appartement objet de l'acte de vente du 6 novembre 2001).

En effet, il apparaît qu'en produisant, le jour de la signature de la promesse de vente, le 23 août 2001, une attestation de superficie, au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, de 30 m² qui s'est avérée erronée, puisqu'ayant pris en compte les surfaces sous plafond inférieures à 1,80 m, ce qui constitue une erreur grossière pour un professionnel de l'immobilier, le cabinet O... a commis une faute directement à l'origine de la condamnation des vendeurs.

La Cour de cassation fait valoir, par contre, qu'en statuant ainsi, alors que la restitution du prix à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution de prix résultant de la délivrance d'une moindre mesure par rapport à la superficie convenue ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable permettant une action en garantie.

La Cour de cassation a, donc, cassé et annulé, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 septembre 2009, entre les parties, par la Cour d'appel d'AIX EN PROVENCE.

Arrêt Cour de Cassation du 1er mars 2011 n° 10-30214

Par assouslegrand le 21/05/11

TRANSACTION IMMOBILIERE

Objet : Les limites du devoir de loyauté du vendeur

La Cour de cassation vient de se prononcer en matière d'amiante (arrêt 3ème Chbre civ. du 16 mars 2011 - n° de pourvoi: 10-10503) alors qu'au moment des faits il n'existait aucune obligation légale en la matière.

Cet arrêt qui parait sévère semble se justifier par l'impact de la présence d'amiante sur la santé.

Toutefois on pourrait imaginer que cet arrêt puisse être extrapolé dans d'autres domaines.

Les faits sont les suivants :

Par acte authentique du 13 février 2002, les Consorts X... ont vendu à Mme Y... un pavillon préfabriqué.

Les acquéreurs ont découvert la présence d'amiante lors de travaux de rénovation.

L'acquéreur a obtenu la désignation d'un Expert en référé puis a assigné les vendeurs en dommages-intérêts sur le fondement de la réticence dolosive.

Les vendeurs font grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, notamment :

- du fait qu'il n'est pas établi que la venderesse Mme X..., âgée de 82 ans lors de la vente, connaissait de façon certaine à cette époque l'emploi d'amiante ciment,

- de plus, la Cour d'appel avait constaté qu'au moment de la cession du pavillon, le 13 février 2002, les vendeurs n'avaient aucune obligation légale d'informer l'acquéreur en matière d'amiante, qui n'avait été introduite que par décret du 5 mai 2002 et dont les dispositions étaient entrées en vigueur le 3 septembre 2002,

- la Cour d'appel ne pouvait, en conséquence, sous couvert d'obligation de loyauté, faire peser sur les vendeurs une obligation d'information sur la présence d'amiante dans la construction du pavillon vendu qui n'avait été introduite que postérieurement à la vente,

- enfin, le dol doit être apprécié au moment de la formation du contrat d'où il résulte qu'en l'absence d'obligation légale de diagnostic amiante, au moment de la vente, et à défaut pour l'acquéreur d'avoir expressément indiqué dans l'acte de vente qu'elle entendait acquérir un immeuble exempt d'amiante, la Cour d'appel ne pouvait, au motif que l'acquéreur avait décidé plus de deux ans après la vente la réalisation de travaux de rénovation supposant un désamiantage, retenir que son consentement avait été vicié lors de la vente par l'absence d'information donnée sur la présence d'amiante,

- de plus, le préjudice constitué par le désamiantage du pavillon n'était pas certain lors de la vente, dès lors en effet que les travaux de désamiantage n'étaient pas obligatoires à cette époque, que les vendeurs, qui ne s'étaient pas engagés à livrer un immeuble exempt d'amiante, n'étaient tenus d'aucune obligation d'information,

- qu'en condamnant les vendeurs à prendre en charge le coût du désamiantage et des travaux en conséquence, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.

La Cour de cassation n'a pas retenu cette argumentation.

La Cour de cassation fait valoir, en effet, que si aucune obligation légale spécifique ne pesait sur les vendeurs, concernant la présence d'amiante dans l'immeuble cédé, ces derniers sont tenus à un devoir général de loyauté.

Ils ne pouvaient, donc, pas dissimuler à leur acquéreur un fait dont ils avaient connaissance et qui aurait empêché l'acquéreur, s'il l'avait connu, de contracter aux conditions prévues.

La Cour de cassation fait valoir pour ce faire que la Cour d'appel a souverainement constaté :

- que les vendeurs avaient connaissance, au moment de la vente, de la présence d'amiante dans les éléments constitutifs de l'immeuble vendu,

- qu'il était démontré que l'acquéreur n'aurait pas acheté aux conditions qu'il avait acceptées s'il avait eu connaissance de la consistance réelle des biens, laquelle lui avait été intentionnellement dissimulée.

La Cour de cassation retient, donc, que c'est à juste titre que la Cour d'appel a pu déduire, de ces éléments de fait, l'existence d'une réticence dolosive imputable aux vendeurs.

De plus, la Cour relève qu'en dissimulant à l'acquéreur les informations, dont ils disposaient quant à la présence d'amiante dans les murs et les cloisons, les vendeurs lui avaient, par là même, dissimulé les risques auxquels il serait exposé lors de la réalisation de travaux et la nécessité dans laquelle il se trouverait de faire procéder préalablement au désamiantage de l'immeuble.

La Cour de cassation approuve, en conséquence, la Cour d'appel qui a caractérisé la certitude du préjudice, et en a déduit que les vendeurs devaient être condamnés à des dommages-intérêts correspondant au coût des travaux de désamiantage.

Arrêt Cour de Cassation du 16 mars 2011 n° 10-10503

Par assouslegrand le 28/01/11

DROIT IMMOBILIER

Objet : Les terrains acquis dans le cadre de l'exercice du droit de préemption, par une Commune, dans un espace naturel sensible doivent être aménagés pour être ouverts au public (CAA LYON 30/11/10)

La Cour Administrative d'Appel de LYON rappelle que le droit de préemption, exercé dans les espaces naturels sensibles (ENS), est conditionné par l'ouverture au public des terrains acquis en vertu de l'article L 142-10 du Code de l'Urbanisme.

Le droit de préemption ne doit pas être détourné de ses objectifs légaux.

C'est dans ces conditions qu'il a été jugé que l'implantation d'éoliennes ne justifie pas l'exercice du droit de préemption dans le cadre d'un Espace naturel sensible (ENS).

Les faits sont les suivants :

M. A veut acquérir des terrains.

Le Maire de MONTMIRAL a fait jouer son droit de préemption situé dans un espace naturel sensible.

Pour décider de préempter des parcelles en nature de bois, formant un ensemble de 61 hectares d'un seul tenant, le Conseil Municipal a relevé que ce tènement s'inscrivait dans la zone de préemption de 648 hectares précédemment délimitée par le département qui avait reconnu comme espace naturel sensible, ce site déjà répertorié au titre de ZNIEFF en raison de son intérêt paysager et de la présence d'espèces animales et végétales rares.

A l'appui de sa décision, le Conseil Municipal a énoncé des motifs tirés respectivement :

- de la contiguïté du tènement en cause avec la forêt communale qui pourra ainsi être agrandie,

- de l'intérêt de préserver un site naturel pouvant faire l'objet d'une ouverture au public raisonnée,

- de la perspective de protéger également la ressource en eau par le maintien des zones humides liées aux sources et combes forestières,

- et enfin de la possibilité de mettre en oeuvre un plan de gestion et d'ouverture au public conciliant les intérêts des différents usagers de la forêt notamment chasseurs et randonneurs.

M. A demande à la Cour d'annuler le Jugement n° 05-1643 du 29 Janvier 2009 par lequel le Tribunal Administratif de GRENOBLE a rejeté sa demande tendant à l'annulation :

* d'une part, de la décision du maire de MONTMIRAL (Drôme) du 10 Février 2005,

* d'autre part, de la délibération du Conseil Municipal du 1er Mars 2005 relative à l'exercice du droit de préemption sur des terrains dont il était acquéreur.

En effet, M. A soutient, que la forêt en cause est concernée par un projet d'installation de neuf grandes éoliennes conduit par la Communauté de Communes du pays de ROMANS.

Ce projet, selon M. A, n'est pas compatible avec l'ouverture au public de la partie de la forêt correspondant à un large rayon autour des pylônes.

En effet aux termes de l'article L142-10 du Code de l'Urbanisme :

« les terrains acquis en application des dispositions se rapportant aux espaces naturels sensibles des départements doivent être aménagés pour être ouverts au public, sauf exception justifiée par la fragilité du milieu naturel. Cet aménagement doit être compatible avec la sauvegarde des sites, des paysages et des milieux naturels. »

Selon la Cour Administrative d'Appel, M. A est, par suite, fondé à soutenir qu'à défaut, pour la Commune, de pouvoir justifier que la condition d'ouverture au public des terrains préemptés exigée par les dispositions précitées de l'article L 142-10 du Code de l'Urbanisme, pourra être satisfaite, la délibération du conseil municipal du 1er mars 2005 est entachée d'illégalité.

CAA Lyon du 30 Novembre 2010 n° 09LY00744

Par assouslegrand le 28/01/11

DROIT IMMOBILIER

Objet : Affichage de l'étiquette "énergie" du diagnostic de performance énergétique dans les annonces immobilières à la suite de la parution du Décret n° 2010-1662 du 28 Décembre 2010

Le décret impose l'obligation de mentionner le classement énergétique des bâtiments dans les annonces immobilières.

Il prévoit les différentes modalités de cet affichage suivant le type de support de l'annonce diffusée, concernant la mise en vente ou en location d'un bien immobilier devant faire l'objet d'un diagnostic de performance énergétique.

Il y a lieu de rappeler que selon l'article R 134-2 du CCH, le diagnostic de performance énergétique comprend :

a) Les caractéristiques pertinentes du bâtiment ou de la partie de bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation et, dans certains types de bâtiments, de l'éclairage intégré des locaux en indiquant, pour chaque catégorie d'équipements, les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques ;

b) L'indication, pour chaque catégorie d'équipements, de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée selon une méthode de calcul conventionnel ainsi qu'une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations ;

c) L'évaluation de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre liée à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée ;

d) L'évaluation de la quantité d'énergie d'origine renouvelable produite par les équipements installés à demeure et utilisée dans le bâtiment ou partie de bâtiment en cause ;

e) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d'une échelle de référence établie en fonction de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée, pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment ;

f) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment en application d'une échelle de référence établie en fonction de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre, pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement, rapportée à la surface du bâtiment ou de la partie du bâtiment ;

g) Des recommandations visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment ou de la partie de bâtiment, accompagnées d'une évaluation de leur coût et de leur efficacité ;

h) Lorsque le bâtiment ou la partie de bâtiment est équipé d'une chaudière d'une puissance supérieure ou égale à 20 kilowatts, le rapport d'inspection de la chaudière.

Annonce réalisée dans la presse écrite :

Cette annonce doit comporter la lettre correspondant à l'échelle de référence du classement énergétique prévu par l'article R. 134-2 (ci-dessus rappelé).

Cette mention précédée des mots " classe énergie ” doit être en majuscules et d'une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l'annonce.

Annonce réalisée dans les locaux :

Cette annonce doit faire apparaître le classement énergétique du bien sur l'échelle de référence prévue par le e de l'article R. 134-2 (ci-dessus rappelé).

Cette mention, lisible et en couleur, doit représenter au moins 5 % de la surface du support.

Annonces faite par Internet :

Cette annonce doit faire apparaître le classement énergétique du bien sur l'échelle de référence prévue par l'article R 134-2 (ci-dessus rappelé).

Cette mention, lisible et en couleur, doit respecter au moins les proportions suivantes : 180 pixels × 180 pixels.

Qui est concerné par cette obligation :

Il s'agit des particuliers, agences immobilières, professionnels de l'immobilier, constructeurs et promoteurs, propriétaires bailleurs, professionnels habilités à exercer à titre complémentaire des activités d'entremise et de gestion immobilière.

Sont visées par le décret les annonces diffusées à compter du 1er Janvier 2011.

Décret n° 2010-1662 du 28 Décembre 2010

Par assouslegrand le 28/01/11

DROIT IMMOBILIER

Objet : Le droit à commission de l'agent immobilier n'est pas subordonné à la signature d'un acte authentique

C'est dans ce sens que s'est prononcée la Cour de Cassation par arrêt n° 09-71205 rendu le 9 Décembre 2010.

Les faits sont les suivants :

M. Jean-Paul G..et M. Christian C..., domicilié ..., agissant en qualité de curateur de M. Jean-Paul G...,ont introduit un pourvoi contre l'arrêt rendu le 24 Septembre 2009 par la Cour d'Appel de BOURGES (chambre civile) dans le litige les opposant à la société Agence ICI (enseigne Century 21), à CHATEAUROUX.

M. G... avait conclu le 8 Septembre 2004 avec Mme M... une promesse de vente portant sur une maison d'habitation appartenant à celle-ci.

M.G.... a, ensuite, fait connaître au Notaire, par lettre du 13 Novembre 2004, qu'il n'entendait pas signer l'acte authentique.

Il a, en conséquence, été condamné à payer à Mme M... une certaine somme au titre de la clause pénale prévue par la promesse.

M. G..., entre temps placé sous curatelle, a été assigné avec son curateur, M. C..., par la société Agence ICI, exerçant sous l'enseigne Century 21, par l'intermédiaire de laquelle l'opération avait été négociée, en paiement de la somme de 8 300 euros représentant le montant de la commission convenue.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué (Bourges, 24 septembre 2009) de faire droit à cette demande au motif :

1°/ qu'aucune commission ni somme d'argent quelconque ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier, ayant concouru à une opération qui n'est pas effectivement conclue et constatée dans un seul acte authentique contenant l'engagement des Parties.

2°/ que lorsque l'engagement des parties contient une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue, pour l'application du troisième alinéa de l'article 6 de la loi susvisée du 2 janvier 1970, tant que la condition suspensive n'est pas réalisée.

Selon la Cour de Cassation l'acte écrit contenant l'engagement des parties, auquel l'article 6 de la loi du 2 Janvier 1970 subordonne le droit à rémunération ou à commission de l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel l'opération a été conclue, n'est pas nécessairement un acte authentique.

Arrêt Cour de Cassation n° 09-71205 du 09/12/10

Par assouslegrand le 28/01/11

DROIT IMMOBILIER

Objet : Parution du décret relatif à l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation

Le décret n° 2011-36 du 10 Janvier 2011 dispose que chaque logement, qu'il se situe dans une habitation individuelle ou dans une habitation collective, doit être équipé d'au moins un détecteur de fumée normalisé.

Les caractéristiques techniques des détecteurs de fumée :

Le détecteur est alimenté par piles ou fonctionne à partir de l'alimentation électrique du logement sous réserve, dans ce cas, qu'il soit équipé d'une alimentation de secours susceptible de prendre le relai en cas de dysfonctionnement électrique.

« Le détecteur de fumée doit :

- détecter les fumées émises dès le début d'un incendie ;

- émettre immédiatement un signal sonore suffisant permettant de réveiller une personne endormie dans le seul logement où la détection a eu lieu. »

Un arrêté conjoint, des Ministres chargés de la construction et de la sécurité civile, doit fixer les modalités d'application du présent article.

Qui doit entretenir ce matériel ?

Le décret prévoit que la responsabilité de l'installation et de l'entretien du détecteur de fumée normalisé incombe à l'occupant du logement.

Cependant, elle incombe :

« - au propriétaire pour les logements à caractère saisonnier, les logements-foyers visés au R 351-55 du CCH, dont la gestion est assurée par le propriétaire ou par un organisme autres que ceux mentionnés à l'article L 365-4 du même Code, les résidences hôtelières à vocation sociale, les logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou d'un emploi et les locations meublées,

- aux organismes agréés mentionnés à l'article L 365-4 du CCH, exerçant les activités d'intermédiation locative et de gestion locative sociale pour les logements-foyers et logements familiaux gérés par ces organismes. »

Les obligations incombant au propriétaire :

Dans les parties communes des immeubles à usage d'habitation, les propriétaires mettent en oeuvre des mesures de sécurité contre l'incendie.

Ces mesures indiquent les consignes à respecter en cas d'incendie et visent, également, à éviter la propagation du feu des locaux à risques vers les circulations et dégagements.

Un arrêté conjoint, des Ministres en charge de la construction et de la sécurité civile, doit, également, fixer les modalités d'application du présent article.

Les obligations de l'occupant à l'égard son assureur :

L'occupant du logement notifie l'installation du détecteur à l'assureur avec lequel il a conclu un contrat garantissant les dommages d'incendie.

Cette notification se fait par la remise d'une attestation à l'assureur par l'occupant ou, dans les cas dérogatoires prévus à l'article R 129-13 du CCH, par le propriétaire ou l'organisme agréé mentionné à l'article L 365-4 du même Code exerçant les activités d'intermédiation locative et de gestion locative sociale.

Cette notification doit permettre à l'occupant de bénéficier d'une minoration de la prime ou de cotisation, lorsqu'elle sera prévue.

Un arrêté conjoint, des Ministres en charge de la construction, de l'économie et de la sécurité civile, précise les informations devant figurer dans cette attestation.

A quelle date ces dispositions doivent être opérationnelles ?

Il doit être satisfait aux obligations du présent décret avant le 8 Mars 2015.

Décret n° 2011-36 du 11 Janvier 2011

Par assouslegrand le 25/11/10

DROIT DE LA CONSTRUCTION

Objet : Le formalisme du dépôt de garantie en matière de VEFA

La Cour de Cassation confirme, une nouvelle fois, aux termes d'un arrêt du 22 Septembre 2010, que le contrat préliminaire de vente d'immeuble à construire doit obéir à une réglementation très précise.

L'arrêt présenté est d'autant plus intéressant que le contentieux rendu en matière de validité de dépôt garantie est peu abondant.

Rappel :

La Vente en l'Etat Futur d'Achèvement (VEFA) peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble.

Le dépôt de garantie doit être fait sur un compte spécial, ouvert au nom du réservataire, dans une banque ou un établissement spécialement habilité, à cet effet, ou chez un Notaire.

Les faits sont les suivants :

Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 30 juin 2009), le 25 avril 2005, M. T... et la société L ont signé un contrat de réservation en vue de la vente en l'état futur d'achèvement d'une maison d'habitation.

M. T... a remis à la société L un chèque de 9 826 euros à titre de dépôt de garantie.

Or, M. T... a assigné la société L en indemnisation de ses préjudices du fait du retard dans la livraison.

Pour débouter M. T..., acquéreur, de sa demande, l'arrêt retient que la société L n'a pas respecté les dispositions de l'article R. 261-28 du CCH, le chèque émis au titre du dépôt de garantie par M. T... ayant été libellé au nom du réservant.

Toutefois, la Cour d'Appel estime que ce manquement est relatif, dans la mesure où, par la suite, la somme a été transférée vers la comptabilité du Notaire qui l'a consignée à la Caisse des Dépôts et Consignations.

De plus, l'irrégularité invoquée, par l'acquéreur, ne lui a causé aucun préjudice de nature économique, le dépôt de garantie lui ayant été restitué dès la notification de la dénonciation, pour des motifs légitimes, du contrat de réservation.

Cependant, la Cour de Cassation n'adopte pas cette position estimant qu'en statuant ainsi, alors que l'absence de remise du dépôt de garantie sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire entraîne la nullité du contrat de réservation, la Cour d'Appel a violé les textes susvisés.

Arrêt de la Cour de Cassation du 22 Septembre 2010 n° 09-16.512

Par assouslegrand le 25/10/10

DROIT DE L'IMMOBILIER

Objet : Responsabilité de l'ascensoriste

La Cour de Cassation (chambre civile 3) dans un arrêt rendu le 6 Juillet 2010 (N° de pourvoi: 09-66757) a précisé l'étendue du devoir de Conseil de l'ascensoriste.

Les faits sont les suivants :

L'ascenseur installé :

- ne disposait ni de pallier en rez-de-chaussée, ni du gros oeuvre nécessaire à la mise en conformité à la norme européenne convenue entre les Parties,

- comportait une sortie dans une zone privative, interdite du fait de sa dangerosité potentielle.

Aussi la Cour d'Appel a souverainement retenu que Mme X..., Syndic, professionnelle en immobilier, mais profane en matière de construction, ne pouvait avoir, en connaissance de cause, accepté les non-conformités aux règles de l'art et à la sécurité en réceptionnant l'ouvrage.

La Cour de Cassation retient, en conséquence, que l'acceptation des travaux, sans réserve, ne pouvait pas couvrir les désordres non apparents.

De plus, la sortie du deuxième pallier dans une zone privative, étant interdite du fait de sa dangerosité potentielle, l'installateur aurait dû refuser d'exécuter la demande du maître de l'ouvrage ou, à tout le moins, le mettre en garde contre le risque encouru.

L'installateur a, donc, failli à son obligation de Conseil en omettant d'informer son cocontractant.

Enfin, l'absence de recours à un maître d'oeuvre n'était pas en soi fautive et ne traduisait une prise de risque acceptée sachant :

- qu'il appartenait au constructeur de faire valoir que l'intervention d'un maître d'oeuvre était souhaitable,

- qu'au moment de la signature du contrat, l'installateur était le seul à connaître, comme professionnel, la difficulté à installer un ascenseur dans un vieil immeuble et, donc, en mesure d'informer utilement le maître d'ouvrage.

Il résulte de l'arrêt de la Cour de Cassation que l'ascensoriste a manqué à son devoir de Conseil et, en conséquence, doit garantir le Syndicat des Copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre du fait des préjudices subis par les Copropriétaires résultant du défaut de conformité dans l'installation d'un ascenseur.

Arrêt Cour de Cassation (chambre civile 3) du 6 Juillet 2010 n° 09-66757

Par assouslegrand le 02/06/10

DROIT IMMOBILIER

Objet : Comment doit réagir le bailleur social en cas de décès de son locataire ?

En vertu de l'article 14 de la loi n° 2001-1135 du 3 déc. 2001 (art. 14, II et 25, II), lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ;

Il est rappelé qu'aux termes de cet article, le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conçu avant le mariage, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux.

En cas de divorce ou de séparation de corps, ce droit pourra être attribué, en considération des intérêts sociaux et familiaux en cause, par la juridiction saisie de la demande en divorce ou en séparation de corps, à l'un des époux, sous réserve des droits à récompense ou à indemnité au profit de l'autre époux.

En cas de décès d'un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément.

- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

- au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité (L. no 99-944, 15 nov. 1999, art. 14, II) ;

- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le Juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

À défaut de personnes remplissant les conditions prévues aux termes de la loi, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Ces dispositions sont d'ordre public, aucune des Parties, que ce soit le locataire ou le propriétaire, ne peut y déroger.

* C'est ainsi que la Cour de Cassation a décidé qu'une disposition conventionnelle plus favorable aux descendants (cohabitation au moins égale à 6 mois à la date du décès) ne s'impose pas au bailleur (Cass. 3e civ., 1er oct. 2008, no 07-13.008, no 928 FS - P + B, OPAC c/ Reynes).

Les circonstances de l'espèce étaient les suivantes :

Un office public d'aménagement et de construction de a donné en location, le 22 Novembre 1974, un appartement à Mme G.

Le bail stipulait que la location n'était pas transmissible par voie de succession « sauf s'il s'agit d'un membre de la famille ayant habité le logement pendant une période au moins égale à six mois au moment du décès du preneur ».

Mme G est décédée le 28 Octobre 2003.

L'OPAC a fait assigner M. R, son fils, resté dans les lieux, pour faire constater la résiliation du bail et obtenir son expulsion.

Pour rejeter les demandes de l'OPAC et constater le transfert du bail au profit de M. R, la Cour d'Appel de PARIS retient que « la stipulation conventionnelle, plus favorable aux ayants droit du locataire décédé, s'impose à l'OPAC qui n'est pas fondé à y opposer les dispositions de l'article 40 de cette loi qui ne restreignent que les conditions d'application de l'article 14 au regard des normes d'attribution des logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré et que M. R justifie de ce qu'il a habité le logement pendant au moins six mois avant le décès de sa mère ».

La Cour de Cassation fait valoir qu'en statuant ainsi, alors que les dispositions de l'article 14 de la loi du 6 Juillet 1989, ainsi que les conditions d'attribution des logements appartenant à l'OPAC, d'ordre public, ne sont pas destinées à assurer la seule protection des preneurs, la Cour d'Appel a violé les textes susvisés.

* De même, la pratique de louer des appartements aux enfants des locataires décédés, qui ne répondent pas aux conditions de l'article 14 de la loi de 1989, ne s'impose-t-elle pas non plus au bailleur (CA Paris, 14e ch., sect. A, 30 oct. 2002, n° 2002/08264, Linganzi et a. c/ OPHLM de Bagnolet).

* De plus, s'agissant de logements appartenant aux organismes d'HLM, le transfert du bail est subordonné à la condition que le bénéficiaire remplisse les conditions d'attribution dudit logement (CA Caen, 1re ch., 12 janv. 2006, n° 04/02590, Salles c/ Sté Habitat de la pleine normande : Loyers et copr. 2006, no 99 CA Paris, 6e ch., sect. B, 21 févr. 2008, no 06/17072, Ets Public à caractère industriel Office Public d'Aménagement et de Construction de Paris c/ Mazoyer).

Aux termes de cet arrêt, en effet, la Cour d'Appel de PARIS relève que l'intimé, au moment de sa demande de transfert de bail en Mars 2004, répondait à la fois aux conditions de transfert du bail prévues à l'article 14 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et aux conditions d'attribution d'un logement régi par la législation sur les habitations à loyer modéré, conformément à l'article 40 III de la même loi.

La Cour d'Appel fait valoir que, si l'article R 641-4 du CCH, prévoyant que l'appartement doit comporter un nombre de pièces habitables, au sens de la loi du 1er Septembre 1948, supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale, est applicable dans les cas de réquisition d'un logement pour sous-occupation d'un local par un locataire muni d'un contrat de bail et n'a pas vocation à s'appliquer dans le cadre du bénéfice d'un transfert de logement HLM.

Cependant aux termes de cet arrêt, ces dispositions peuvent, néanmoins, constituer des indices d'appréciation d'une occupation adéquate du logement alors, au surplus, que l'OPAC n'indique nullement sur quels critères d'appréciation, quels motifs, quelles dispositions réglementaires ou contractuelles se baserait la commission d'attribution - qu'il n'a pas saisie en l'occurrence - pour contraindre l'intimé à déménager pour un logement de deux pièces au plus.

La Cour d'Appel fait valoir que les articles R 441-2-1 et R441-3 du CCH ne comportent aucune disposition impérative à cet égard et que la feuille distribuée par l'OPAC aux candidats initiaux à la location d'un logement à loyer modéré n'a qu'une valeur d'information générale.

En l'espèce, si l'on admet qu'au jour du décès de son père, M. M s'est retrouvé seul dans le logement loué, il n'est pas contesté que celui-ci, composé de trois pièces, ne comportait pas un nombre de pièces habitables supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y résident ; que, d'ailleurs, peu de temps après, sa compagne (aujourd'hui son épouse) est venue le rejoindre, comme l'attestent plusieurs témoins et comme le confirment des documents EDF, de sorte que l'appartement a presque toujours été occupé par deux personnes.

Enfin la Cour d'Appel retient que les revenus perçus par M. M sont inférieurs au seuil maximum retenu par le décret pour l'attribution d'un logement social.

* Ainsi, le candidat au logement, suite au décès du locataire en titre, ne doit pas dépasser les plafonds de ressources réglementaires.

C'est pour ne pas avoir tenu compte de cette condition supplémentaire qu'une Cour d'Appel a encouru la censure de la Cour suprême dans un litige où un organisme d'HLM avait demandé l'expulsion d'une personne ayant cohabité avec sa mère, locataire de l'organisme jusqu'à son décès (Cass. 3e civ., 3 juin 1992, n° 90-14.077, no 993 P, OPAC de la ville de Paris c/ Gras : Bull. civ. III, no 181 : JCP éd. N 1993, II, p. 183, note B. Wertenschlag).

* De plus le transfert du bail était soumis à une condition d'occupation suffisante.

Toutefois, cette condition ne peut être retenue lorsque le bailleur n'a pas proposé un logement de substitution adapté (CA Paris, 6e ch., sect. B, 8 sept. 2005, no 04/07456, OPAC de Paris c/ Fonteneau).

En effet, l'article 10-7 de la loi du 1er Septembre 1948, rendu applicable aux HLM, par l'article L 442-6 du CCH, dispose que n'ont pas droit au maintien dans les lieux, les personnes qui ne remplissent pas les conditions d'occupation suffisantes fixées par ce code; que l'article R-641-4 du CCH édicte que sont considérés comme insuffisamment occupés les logements comportant un nombre de pièces habitables, non compris les cuisines, supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.

L'occupante, fille des locataires initiaux prétendait avoir vécu dès l'origine dans les lieux loués et le démontre par différentes pièces versées aux débats (impositions, dossier retraite, mutuelle, assurances maladie, Banque, Assedic).

L'OPAC a, dans un premier temps, continué d'encaisser les loyers et même un surloyer, postérieurement au décès de la locataire initiale, puis a effectué des démarches pour que le bail soit officiellement transféré à la fille de la locataire.

La Cour relève qu'il est constant que l'interessée occupe seule un appartement de cinq pièces principales.

Les lieux sont, donc, insuffisamment occupés au sens des articles 10 - 7 de la loi du 1er Septembre 1948, L 442-6 et R 641-4 du CCH.

Selon la Cour d'Appel et , contrairement à ce qu'a relevé le premier Juge, l'OPAC n'était pas tenu de faire délivrer un congé, par exploit d'Huissier accordant un délai de six mois pour régulariser la situation, la loi du 1er Septembre 1948 n'étant pas applicable aux baux en cause mais seulement certaines de ses dispositions limitativement énumérés, reprises dans des articles spécifiques du CCH.

La Cour d'Appel en déduit que l'OPAC se devait pour être de bonne foi, avant d'assigner la locataire qui était bénéficiaire d'un bail transféré, remplissant les conditions de ressources, lui proposer un logement correspondant à son état de femme seule.

C'est dans ces conditions que la Cour d'Appel a fait valoir que L'OPAC était mal fondée à invoquer l'insuffisance d'occupation pour demander l'expulsion de Mme F.

La question s'est posée de savoir à quel moment il convenait de se placer en cas de transfert éventuel de bail au concubin, consécutif au décès du locataire pour déterminer l'exercice dont les ressources doivent être prises en compte (Cour de Cassation, Chambre civile 3. Bull. civ. 1995 III N° 193 p 130 - 19 juillet 1995).

Dans le cas d'espèce, un Office public d'habitations, propriétaire d'un local à usage d'habitation, donné à bail à Mme D, ensuite décédée, fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 20 novembre 1991) de décider que son concubin, M B pouvait prétendre au transfert du logement en prenant en considération la date du décès.

Or, selon l'OPH, pour déterminer l'exercice dont les ressources doivent être prises en compte, il convient de prendre en considération, comme l'imposent la lettre et l'économie de l'article 4 de l'arrêté interministériel du 29 Juillet 1987, non pas la date du décès du concubin, mais la date à laquelle un accord intervient entre l'Office et le pétitionnaire, après vérification des ressources de ce dernier, quant à la possibilité d'un transfert.

En conséquence, selon l'OPH, l'arrêt attaqué a été rendu en violation de l'article 4 de l'arrêté interministériel du 29 Juillet 1987, ainsi que des articles 13 et 46 de la loi n° 86-1290 du 23 Décembre 1986, L 441-1 du CCH et R 441-1 du même Code.

Toutefois, s'agissant du transfert du contrat de location au bénéfice du concubin du locataire décédé, la Cour de Cassation a retenu que la Cour d'Appel a fait une exacte application de l'article 13 de la loi du 23 Décembre 1986 et de l'article 4 de l'arrêté interministériel du 29 Juillet 1987 en prenant en considération la date du décès.

Arrêt de Cour de Cassation du 1er Octobre 2008 n° 07-13.008

Arrêt de Cour de Cassation du 3 Juin 1992 n° 90-14.077

Arrêt de Cour de Cassation du 19 Juillet 1995 n° 95-11512