Par assouslegrand le 02/06/10

DROIT IMMOBILIER

Objet : La pleine responsabilité de l'Architecte est de nouveau confirmée

L'Architecte, investi d'une mission complète de maîtrise d'oeuvre, est tenu de suivre et de surveiller l'exécution des travaux.

Les juges ne peuvent écarter sa responsabilité au simple motif que les désordres constatés seraient imputables aux autres intervenants.

La Cour de Cassation a confirmé, de nouveau, que l'Architecte, chargé d'une mission complète de maîtrise d'oeuvre, doit veiller à ce que les travaux soient exécutés conformément aux règles de l'art.

Il peut voir sa responsabilité engagée pour des désordres, directement, imputables aux autres intervenants et, notamment, à l'entrepreneur.

Il appartient, alors, à l'Architecte de démontrer qu'il n'a pas commis de faute dans sa mission de contrôle de l'exécution des travaux.

La Cour d'Appel d'Aix-en-Provence, par arrêt du 13 Novembre 2008, qui avait limité la responsabilité de l'Architecte aux seuls désordres qui lui été directement imputables, a été censurée par la Cour de Cassation, cet Architecte ayant reçu une mission complète de maitrise d'oeuvre.

La Cour d'Appel a, en effet, estimé :

- que la faute de l'Architecte n'était pas concrètement démontrée s'agissant de l'omission par l'entrepreneur chargé des travaux, lors de la réalisation du mur épinglé, du drainage et des barbacanes, cause majeure des infiltrations affectant l'immeuble, voisin de ce mur,

- que n'est pas concrètement caractérisée la faute, ayant concouru à l'apparition des dommages, que l'Architecte aurait pu commettre en cours d'exécution de ces travaux, s'agissant des piliers et surépaisseurs des poutres en béton armé, conséquence de la mauvaise coordination entre les plans de l'Architecte et les plans béton armé,

- que les modifications de la largeur des emplacements de stationnement, qui en sont la conséquence, sont le fait de l'ingénieur béton,

- qu'il n'est pas démontré de quelle manière l'Architecte aurait pu empêcher ces modifications, et s'agissant des enduits de façade tombant en plaques ou en poussières,

- que les erreurs de mise en oeuvre sont, selon l'Expert, reprochables au seul entrepreneur.

La Cour de Cassation a estimé qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que l'Architecte était contractuellement investi d'une mission complète de maîtrise d'oeuvre, et par des motifs qui ne suffisent pas à exclure l'existence d'une faute de celui-ci, tenu, par sa mission, de suivre et de surveiller l'exécution des travaux, dans la survenance de chacun de ces désordres, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef.

Cass. 3e civ., 14 avr. 2010, n° 09-65.475

Par assouslegrand le 05/05/10

DROIT IMMOBILIER

Objet : le fichier locataires « bons payeurs » va-t-il voir le jour ?

Les faits sont les suivants :

La Commission Nationale Informatique et Liberté (CNIL) a refusé d'autoriser une société bailleresse (INFOBAIL) de mettre en oeuvre un traitement informatisé intitulés « fichier des locataires de confiance ».

Ce fichier devait servir à recenser les locataires d'immeuble d'habitation payant régulièrement leur loyer.

De même un « fichier des impayés locatifs » recensant les locataires « mauvais payeurs » devait être mis en place.

La CNIL a refusé de donner son autorisation à la mise en place de ces fichiers.

En conséquence, la société bailleresse a contesté la position de la CNIL et saisit le Conseil d'Etat.

Par arrêt rendu par le Conseil d'Etat le 7 Avril 2010, ce dernier annule le refus de la CNIL, se rapportant au « fichier des locataires de confiance », au motif que la CNIL, aurait dû, préalablement, vérifier si ses modalités de fonctionnement comportaient les garanties suffisantes, notamment, quant à la finalité de son utilisation.

Selon le Conseil d'Etat :

« Considérant que si la Commission Nationale de l'Informatique et des Libertés (CNIL) a pu, sans erreur de droit, apprécier au regard de l'objectif à valeur constitutionnelle visant à permettre à toute personne de disposer d'un logement décent, tel qu'il est notamment mis en oeuvre par les lois du 6 Juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, et du 5 Mars 2007, instituant le droit au logement opposable, la légitimité des finalités du traitement informatisé soumis à son autorisation, elle ne pouvait, légalement, refuser celle-ci en se bornant à constater que la mise en oeuvre du traitement était susceptible de porter atteinte au droit au logement et qu'il n'appartenait, en conséquence, qu'au législateur de le créer, sans vérifier si les modalités de fonctionnement de ce fichier ne comportaient pas de garanties suffisantes pour assurer le respect des dispositions précitées de la loi du 6 Janvier 1978 ;

Que la SOCIETE INFOBAIL est, par suite, fondée à demander l'annulation de la délibération par laquelle la Commission Nationale de l'Informatique et des Libertés (CNIL) a refusé la mise en oeuvre du fichier dit des locataires de confiance ».

Il appartient, en conséquence, à la CNIL de réexaminer la demande faite par la société bailleresse, le Conseil d'Etat ayant enjoint la CNIL de procéder à ce réexamen dans un délai de deux mois.

Il n'est, donc, pas exclu qu'elle fasse tout de même l'objet d'un refus.

Par contre, la société bailleresse a été déboutée de sa demande d'établissement d'un fichier de « mauvais payeurs ».

Arrêt CE du 7 Avril 2010 (n° 309547, Sté Infobail)

Par assouslegrand le 16/03/10

DROIT DE LA CONSTRUCTION

Objet : Le constructeur devra fournir aux maîtres d'ouvrage le descriptif qu'il aura mis en place entre le sol et le bâtiment pour protéger ce dernier contre l'action des termites.

Aux termes de l'arrêté du 16 Février 2010, modifiant l'arrêté du 27 Juin 2006, relatif à l'application des articles R-112-2 à l'article R 112-4 du CCH, le constructeur devra fournir aux maîtres d'ouvrage le descriptif qu'il aura mis en place entre le sol et le bâtiment pour protéger ce dernier contre l'action des termites.

Il y a lieu de rappeler que depuis le 1er Novembre 2007, les constructions neuves doivent respecter certaines normes afin de prévenir les attaques d'insectes xylophages dans les zones contaminées par les termites (CCH, art. R. 112-2 à R. 112-4, créés par D. n° 2006-591, 23 mai 2006, art. 1er ; Arr. 27 juin 2006, NOR : SOCU0610507A), en particulier, dans les zones délimitées par arrêté préfectoral.

Désormais, dans ces zones, le constructeur doit, notamment, mettre en place une protection entre le sol et le bâtiment contre l'action des termites, établie par le constructeur conformément au choix du maître d'ouvrage.

Au choix du maître d'ouvrage, cette protection est opérée :

* par une barrière physico-chimique :

La mise en place d'une telle barrière doit s'accompagner de la fourniture d'une attestation décrivant le produit utilisé, sa composition, son fabricant et sa durée minimale d'efficacité.

* par une barrière physique :

La mise en place d'une barrière physique doit s'accompagner de la fourniture d'un descriptif du système utilisé.

* ou par un dispositif de construction contrôlable :

La mise en place d'une barrière physique doit s'accompagner de la fourniture d'un descriptif du système utilisé et des modalités de contrôle associées.

OBSERVATION :

Jusqu'à présent, le constructeur n'avait aucune obligation de transmettre au maître d'ouvrage les informations relatives au produit utilisé sauf, dans l'hypothèse de la mise en place d'une barrière physico-chimique

En vertu de l'article 2, les dispositions de cet arrêté s'appliquent aux projets de construction.

Arrêté du 16 févr. 2010, NOR : DEVU1001149A (JO du 6 mars)

Par assouslegrand le 30/12/09

DROIT IMMOBILIER

Objet : Réquisition de la force publique dans le cadre d'une expulsion locative

Le Conseil d'Etat, aux termes d'un arrêt rendu le 25 Novembre 2009, estime que le Préfet n'a pas à apprécier la nécessité de demander le concours de la force publique, en cas d'expulsion à la suite d'une réquisition faite par Huissier, accompagnée d'un exposé des diligences que ce dernier a effectuées.

Les faits de l'espèce sont les suivants :

Mme Josette A, à la suite d'une Ordonnance de référé rendue le 12 Mai 2003 par le Tribunal d'Instance de GONESSE devait faire l'objet d'une expulsion du logement qu'elle occupait sans titre.

C'est dans ces conditions que l'Huissier a fait délivrer à l'encontre de Mme Josette A, un Commandement de quitter les lieux.

Cependant, l'Huissier s'est heurté à la persistance de l'occupation irrégulière de l'intéressée.

Aussi, il a requis la force publique.

Or, cette réquisition a été rejetée.

En vertu de l'article 50 du décret du 31 Juillet 1991, le Conseil d'Etat fait valoir que le Préfet n'est pas habilité à apporter une appréciation et qu'il n'appartient qu'à l'Huissier d'apprécier la nécessité de demander le concours de la force publique.

L'Etat, pour résister à cette argumentation, soutenait que les diligences accomplies, par l'Huissier, n'établissaient pas l'existence de difficultés d'exécution du fait que certaines des formalités avaient été accomplies au cours de la période du 1er Novembre de chaque année au 15 Mars de l'année suivante, période pendant laquelle les mesures d'expulsion forcée doivent être suspendues.

Selon le Conseil d'Etat, les dispositions évoquées par le Ministre de l'Intérieur, de l'Outre Mer et des Collectivités Territoriales ne sauraient être interprétées comme permettant à l'Etat de se prévaloir, de l'absence de justifications par l'Huissier qui a accompli les diligences, de la nécessité de recourir à la force publique, pour échapper à sa responsabilité en refusant le concours de la force publique.

Arrêt CE du 25 Novembre 2009 n° 323/359

Par assouslegrand le 02/12/09

DROIT DE L'IMMOBILIER

Objet : Limite à la responsabilité du contrôleur technique en cas d'erreur sur le diagnostic en matière de repérage d'amiante

La société civile immobilière A........ a acquis, en Juillet 2001, par le biais d'un contrat de crédit bail immobilier un tènement immobilier comprenant divers bâtiments à usage industriel et commercial.

L'acte de vente conclu avec le crédit bailleur était accompagné :

- d'une étude de sols effectuée par la société Bureau V.......... concluant à l'absence de pollution,

- ainsi que d'un diagnostic technique de la société E conseil attestant de l'absence d'amiante.

L'acquéreur découvre, au cours des travaux de réhabilitation du site, des cuves enterrées contenant des résidus d'hydrocarbures, ainsi que la présence d'amiante sur les revêtements de sol, les plaques de parement en fibre et les cloisons légères.

L'acquéreur assigne alors la société venderesse, sur le fondement de la garantie des vices cachés.

L'acquéreur réclame le paiement des travaux de remise en état et l'indemnisation de son préjudice résultant de la perte de loyers.

La SCI de la C......., société venderesse appelle alors en garantie la société E, contrôleur technique chargé d'établir le diagnostic réglementaire, en raison de la mauvaise exécution de sa mission.

La Cour de Cassation, approuve la Cour d'appel qui a retenu que le décret du 7 Février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à l'exposition à l'amiante, imposait aux propriétaires l'obligation d'entreprendre l'enlèvement des calorifugeages, flocages et faux-plafonds contenant de l'amiante.

La Cour fait valoir que la présence avérée d'amiante dans la chaufferie, faux plafonds, calorifugeages, outre les dalles vinyles dans les bureaux, constituait un vice caché engageant la garantie du vendeur.

La Cour de Cassation relève que la cour d'appel a pu en déduire l'absence de lien de causalité entre la faute de la société E qui avait failli dans sa mission de contrôle, et la présence d'amiante dans l'immeuble dont seul le propriétaire vendeur devait répondre au titre de son obligation de garantie des vices cachés.

Elle en déduit que la société E, qui avait contribué à la naissance du litige, devait néanmoins garantir partiellement la SCI de la C....... des seuls frais de procédure.

Cass. 3e civ., 7 oct. 2009, n° 08-12.920, n° 1128 FS – P + B

Par assouslegrand le 19/10/09

DROIT IMMOBILIER

Objet : Un OPHLM n'est pas tenu de traiter en priorité la demande d'une famille déjà attributaire d'un logement

Il s'agissait, en l'espèce, d'un logement attribué par un organisme d'habitation à loyer modéré pour lequel les logements sont attribués, en tenant compte notamment de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l'éloignement des lieux de travail et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs et selon des critères généraux de priorité pour l'attribution des logements, notamment au profit de personnes mal logées ou défavorisées.

L'Office public d'habitations à loyer modéré a donné à bail, le 1er Juin 1992, un appartement aux époux X..., situé au septième étage d'un immeuble.

La fillette de 8 ans des locataires, souffrant de cécité totale, a fait, le 6 Septembre 1995, une chute mortelle après avoir enjambé la fenêtre de l'appartement.

Les preneurs ont assigné l'Office aux fins d'obtenir réparation de leur préjudice moral.

La Cour d'Appel, par arrêt du 22 Mai 2008, a fait droit à cette demande et a retenu que les prescriptions du CCH, qui résultent des missions dévolues aux organismes d'habitations à loyer modéré par l'Etat, sont applicables tant aux demandes d'attribution de logements qu'aux demandes de mutation :

- qui doivent donc être comprises et examinées comme les demandes d'attributions, selon les mêmes critères généraux de priorité, notamment au profit des personnes mal logées ou défavorisées,

- que ces critères ne sont pas réservés ou affectés aux preneurs à bail, mais à l'ensemble des personnes composant la famille,

- que les époux X... avaient formulé le 13 juillet 1993 une demande de logement plus adapté au handicap de leur enfant,

- que l'Office était parfaitement et exactement informé des motifs de la demande de mutation qui n'était pas expressément formulée ou conditionnée sur un appartement situé en rez de chaussée, dans la même résidence ou le même quartier, puisque les locataires acceptaient un appartement jusqu'au deuxième étage, situé éventuellement dans deux autres quartiers de la ville,

- que deux appartements correspondant à ces critères se sont libérés dans la période de juillet 1993 à septembre 1995,

- que l'Office qui n'a pas proposé aux époux X... l'attribution de l'un ou de l'autre de ces logements n'explique pas sur quels critères ces attributions ont été effectuées,

- qu'il n'a pas respecté son obligation de moyens consistant en l'examen attentif de cette demande de mutation, au regard des critères et priorités qui lui sont imposés par les prescriptions légales, alors qu'il pouvait y répondre par des solutions appropriées.

La Cour de Cassation (chambre civile 3) dans un arrêt rendu le 30 septembre 2009 a estimé que l'Office d'HLM n'avait pas l'obligation d'examiner en priorité la demande de mutation des époux X... déjà attributaires d'un logement social dans le but de leur proposer un nouveau logement plus approprié à leurs besoins spécifiques, et, pour ces motifs, a cassé et annulé dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 Mai 2008, entre les Parties.

Arrêt de la Cour de Cassation (chambre civile 3) du 30 septembre 2009 (n° de pourvoi: 08-18820)

Par assouslegrand le 19/10/09

DROIT IMMOBILIER

Objet : Publication de l'indice de référence des loyers du 3e trimestre 2009

Le nouvel indice de référence des loyers (IRL) du 3e trimestre 2009 a augmenté de 0,32 % sur un an (contre + 1,31 % au 2e trimestre 2009) et s'élève à 117,41.

Il est rappelé que cet indice constitue, actuellement, la référence pour la révision des loyers en cours des baux, des locaux d'habitation régis par la loi du 6 Juillet 1989, des locaux meublés soumis à l'article L 632-1 du CCH et des redevances des contrats de location-accession (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 17 d, mod. par L. n° 2008-111, 8 févr. 2008, art. 9, I et III : JO, 10 févr. ; CCH, art. L. 632-1 ; L. n° 84-595, 12 juill. 1984, art. 7, mod. par L. n° 2008-111, 8 févr. 2008, art. 9, V) (Inf. rap. INSEE, 14 oct. 2009).

Par contre il est possible de noter une baisse de l'indice du coût de la construction (ICC) et de l'indice des loyers commerciaux (ILC) du deuxième trimestre 2009.

L'indice INSEE du coût de la construction (ICC), qui permet de calculer la révision des loyers des baux commerciaux, atteint 1 498 au 2e trimestre 2009 (contre 1 503 au trimestre précédent).

En raison de la forte augmentation des loyers au cours de ces dernières années, la Loi de Modernisation de l'Economie (LME) a instauré un autre indice pour la révision des baux commerciaux : l'indice des loyers commerciaux (ILC) (C. com., art. L. 145-34 et L. 145-38 C. mon. et fin., art. L. 112-3, 9°).

Or, l'ILC du 2e trimestre 2009 s'établit à 102,05 (contre 102,73 au 1er trimestre 2009) soit une hausse annuelle de + 0,84 % contre - 4,10 % pour l'ICC).

L'ILC n'étant publié que depuis le 2e trimestre 2007, la comparaison avec la variation sur 3 ans n'est pas encore possible (Inf. rap. INSEE, 9 oct. 2009).

Inf. rap. INSEE, 14 oct. 2009

Inf. rap. INSEE, 9 oct. 2009

Par assouslegrand le 06/10/09

DROIT IMMOBILIER

Objet : Le fait pour une agence immobilière de diffuser des offres de location en les réservant aux seuls fonctionnaires constitue une pratique discriminatoire du fait de l'exclusion indirecte des ressortissants non communautaires.

La HALDE a examiné la conformité au principe de non discrimination fondé sur la nationalité et/ou l'origine d'annonces immobilières publiées sur un site internet comportant la mention « fonctionnaires uniquement ».

Cette agence immobilière indique qu'elle a pour but de mettre en relation des propriétaires d'appartements et des fonctionnaires ou assimilés fonctionnaires (stagiaires, titulaires, sous contrat dans un établissement public ex : France Télécom, EDF,ANPE...).

L'objectif poursuivi par cette agence immobilière et par les propriétaires est d'être en relation avec des locataires considérés comme solvables en raison de la stabilité de leur situation professionnelle et de leurs revenus.

La HALDE a confirmé que « si le propriétaire est libre de choisir le candidat à la location qui présente le plus de garanties financières, il lui est interdit de sélectionner ou d'écarter des candidats en se fondant sur des critères discriminatoires » (origine, patronyme, apparence physique ou appartenance vraie ou supposée à une ethnie, une nation, une race ou une religion).

Cette liste n'inclut pas la catégorie socioprofessionnelle.

Cependant la HALDE fait valoir que « dès lors, une offre de location limitée aux seuls fonctionnaires constitue une mesure qui a pour effet d'exclure les ressortissants extracommunautaires. »

Une agence excluant les « non fonctionnaires » écarte donc indirectement les ressortissants extracommunautaires.

Il s'agit d'une discrimination indirecte.

Délibération n°2009-293 du 29 juin 2009

Par assouslegrand le 14/09/09

DROIT DE L'IMMOBILIER

Objet : Action en garantie décennale et recours des locataires

La Cour de Cassation, aux termes d'un arrêt rendu le 1er Juillet 2009 confirme que le droit de jouissance de l'immeuble ne confère pas à son titulaire la qualité de maître de l'ouvrage lui permettant d'agir sur le fondement de la garantie décennale (Civ. 3e, 1er Juillet 2009, FS-P+B, n° 08-14.714)

Le locataire d'un centre commercial a demandé, par voie de référé, la désignation d'un Expert judiciaire à la suite de la pose d'un faux plafond dont les plaques ne répondaient pas aux normes de sécurité exigées d'un bâtiment accueillant du public (notamment en raison des risques d'incendie).

L'Expert a incriminé le polystyrène utilisé.

La Cour d'Appel de BORDEAUX rejette les demandes du locataire au motif qu'il était titulaire d'un droit de jouissance sur l'ouvrage et non d'un droit de propriété et ne pouvait pas se prévaloir de la qualité de maître de l'ouvrage (Bordeaux, 1re ch. B, 4 mars 2008, n° 04-00281).

Par l'arrêt rapporté, la Cour de Cassation confirme l'arrêt d'appel.

En effet, la Cour de Cassation de façon constante estime que « l'obligation de garantie décennale constitue une protection légale attachée à la propriété de l'immeuble (...) », ce qui signifie que le locataire n'est pas bénéficiaire de l'action issue des articles 1792 et suivants du Code Civil (Civ. 3e, 1er avr. 1987, D. 1987. IR. 108 ; 17 févr. 1999, RDI 1999. 408, obs. Malinvaud -.Civ. 3e, 16 déc. 2008, n° 07-20.738).

Arrêt Cour de Cassation, 3eme Ch. Cvile du 1er Juillet 2009 (FS-P+B, n° 08-14.714)