May
06
Acquisition de biens immobiliers par des fonds prêtés et donation directe

La chambre commerciale de la Cour de cassation (Cass. com., 14 avr. 2021, n° 18-15.623, F-D ), dans un arrêt du 14 avril 2021, refuse de l'acquisition de biens immobiliers par des fonds prêtés en donation directe, faute de dépouillement irrévocable du prêteur des fonds.

En l'espèce, une femme fait l'acquisition d'un appartement au prix de 800 000 € et d'un box garage au prix de 15 000 €, au moyen de fonds prêtés, suivant reconnaissance de dette du même jour, par son compagnon, alors marié à une autre femme, lui-même ayant au préalable souscrit un emprunt bancaire avec son épouse.

L'acquéreur rembourse au prêteur, qu'elle épouse finalement, la somme de 429 725 €, après avoir perçu le prix de la vente d'un autre appartement. Puis, elle fait donation à ce dernier de la moitié indivise, évaluée à 407 500 €, des biens immobiliers acquis.

L'administration fiscale lui adresse une proposition de rectification portant rappel de droits de mutation à titre gratuit, après avoir requalifié l'acquisition en donation indirecte en raison de son financement.

Contestant avoir bénéficié d'une libéralité, après rejet de ses observations et de sa réclamation contentieuse, elle assigne l'administration fiscale en dégrèvement de l'imposition supplémentaire mise à sa charge.

La cour d'appel ( CA Aix-en-Provence, 31 oct. 2017, n° 16/01294 ) retient qu'elle a bénéficié d'une donation indirecte au travers de l'acte d'acquisition de l'appartement à hauteur de 422 215 €, correspondant au solde des fonds avancés par le prêteur et l'épouse de celui-ci.

Elle rejette sa demande de dégrèvement total de l'imposition supplémentaire mise à sa charge et dit qu'elle est redevable des droits calculés sur cette donation. L'arrêt d'appel relève que :

- l'acte d'acquisition ne faisait pas état du prêt ayant permis le financement du bien ;

- le prêteur avait renoncé au privilège de prêteur de deniers lui garantissant la restitution des fonds ;

- l'acquéreur ne présentait alors aucune capacité financière, étant sans emploi, et n'offrait aucune garantie de remboursement ;

- sa signature n'avait pas été authentifiée sur la reconnaissance de dette du 17 avril 2009, qui ne faisait état d'aucune modalité de remboursement des fonds, ;

- l'acte n'avait pas été enregistré ;

- le prêteur n'a pas fait état de cette créance dans sa déclaration d'ISF au titre de l'année 2010 ;

- la donation intervenue le 18 décembre 2010 à son profit de la moitié indivise de l'appartement ne pouvait être considérée comme une modalité de remboursement du prêt en ce que la volonté libérale de sa compagne à son égard, y était expressément mentionnée ;

- le montant déclaré dans la donation n'était pas corrélé au solde du prêt ;

- la donation consentie ne permettait pas de désintéresser l'ex-épouse, pourtant co-emprunteur du prêt de 900 000 € souscrit par le prêteur pour financer l'acquisition de l'appartement.

Statuant sur le second moyen du pourvoi, la Cour de cassation casse partiellement l'arrêt au visa de l'article 894 du Code civil.

Selon ce texte, la donation entre vifs est un acte par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement de la chose donnée en faveur du donataire qui l'accepte.

La cour d'appel a constaté que la somme de 851 940 € figurant sur la reconnaissance de dette signée par l'acquéreur, correspondant au financement de l'acquisition des biens immobiliers, avait été remboursée par cette dernière, sur ses fonds propres, à concurrence de la somme de 429 725 €.

L'acquéreur avait ensuite fait donation à son compagnon de la moitié indivise des biens immobiliers acquis, de sorte qu'à l'issue de ces opérations, chacun avait payé sa part des biens litigieux. Il en résulte que les conditions d'une donation n'étaient pas réunies, faute de dépouillement irrévocable de l'un au profit de l'autre.

(Source : Lexis360 du 06/05/2021).

 

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