May
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Contrat de construction de maison individuelle et propriété du terrain

La troisième chambre civile de la Cour de cassation vient de rappeller le caractère d'ordre public des dispositions régissant le contrat de construction de maison individuelle, issues de la loi du 19 décembre 1990 relative à ce type de contrat, avec une interprétation stricte des dispositions d’ordre public du Code de la construction et de l'habitation (CCH) selon lesquelles : « I.-Le contrat défini à l'article L. 231-1 peut être conclu sous les conditions suspensives suivantes : /  a) L'acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l'ouvrage bénéficie d'une promesse de vente » (CCH, art. L. 231-4, I, a) .

Dès lors que les parties ont fait le choix de soumettre volontairement le contrat aux dispositions du CCH relatives au contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture du plan(CCH,  art. L. 231-1 et suivants), le caractère d'ordre public des dispositions visées s'impose aux parties et le non-respect de ces dispositions est susceptible d'entraîner la nullité du contrat (CCH, art. L. 230-1)

Il en résulte que les parties ne peuvent y déroger et que la nullité du contrat peut être poursuivie dans l'hypothèse du non-respect des dispositions de forme ou de fond de ce contrat.

Dans une affaire, par acte du 29 juin 2011 , un maitre d’ouvrage a conclu un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan (CCMI) avec un constructeur. 

Par acte authentique du 22 juillet 2011, le maitre d’ouvrage s’est vu consentir par ses parents une donation de la propriété de la parcelle mentionnée au contrat de construction.

Le permis de construire a été accordé par arrêté du 22 novembre 2011

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 4 mai 2012, le maitre d’ouvrage a mis fin aux relations contractuelles avec le constructeur.

Ce constructeur a assigné le maitre d’ouvrage en règlement d’une somme à titre d’indemnité de résiliation.

Reconventionnellement, le maitre d’ouvrage a sollicité la nullité du CCMI, subsidiairement sa résiliation aux torts du constructeur et le paiement de dommages-intérêts.

Du fait de la donation du terrain, qui rendait le maitre d’ouvrage propriétaire, la cour d’appel de Rennes avait considéré le contrat de CCMI valable.

Mais selon la Cour de cassation, la mention dans le CCMI, à la rubrique "titre de propriété", qu’une donation est en cours est sans effet.

Bien que cette donation ait effectivement été consentie par acte authentique du 22 juillet 2011, cela ne répond pas aux exigences de l’article L. 231-4, I, a) du CCH.

Le maitre d’ouvrage ne disposait à l’époque de la signature du contrat ni d’un « titre de propriété » ni de « droits réels ni d’une promesse de vente », par conséquent, pour la Cour de Cassation, la cour d’appel a violé les textes susvisés (Cass. 3e civ., 14 mai 2020, n° 18-21.281, FS-P+B+I).

(Source : Lexis360 du 28/05/2020).

 

 

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