Jan
09
Débiteur de l’indemnité d’éviction : l’usufruitier ou le nu-propriétaire

Une usufruitière et une nue-propriétaire ont délivré un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, refus qui a été jugé sans motif grave et légitime.

La cour d’appel de Toulouse condamne in solidum l’usufruitière et la nue-propriétaire au paiement de l’indemnité d’éviction au motif que même si seule l’usufruitière a la qualité de bailleresse, elles ont toutes les deux délivré le congé dès lors que l’acte de refus de renouvellement excède les pouvoirs du seul usufruitier.

La question se posait de savoir qui est débiteur de l’indemnité d’éviction.

La Cour de cassation censure la décision de la cour d’appel en précisant que si l’usufruitier ne peut seul consentir ou renouveler un bail commercial, il a le pouvoir de mettre fin au bail commercial sans le concours du nu-propriétaire et qu’ainsi, ayant seul la qualité de bailleur, il est débiteur de l’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 19 déc. 2019, n° 18-26.162, FS-P+B+I).

L’obligation de paiement de l’indemnité d’éviction n’est pas une dette attachée à la propriété de l’immeuble, il s’agit d’une dette personnelle attachée au contrat de bail.

C’est la signification du congé avec refus de renouvellement qui est à l’origine de l’obligation de payer l’indemnité d’éviction.

En matière de démembrement de propriété, la jurisprudence considère que « c’est à celui qui a donné à bail les locaux commerciaux qu’il appartient de payer l’indemnité d’éviction quels que soient ses droits sur les lieux loués, que le bailleur soit usufruitier ou voire même concessionnaire » (Cass. 3e civ., 15 janv. 1974 : Bull. civ. III, n° 10).

C’est donc la qualité de bailleur et non de propriétaire qui détermine le débiteur de l’indemnité d’éviction.

L’usufruitier ne peut conclure seul le bail commercial ou le renouvellement puisque cela revient à conclure un nouveau bail, cependant il a déjà été admis qu’il peut donner congé à condition que ce bail ne s’accompagne pas d’une offre de renouvellement susceptible de donner naissance à un nouveau bail (CA Paris, 16e ch. B, 20 juin 1997).

La Cour de cassation a déjà admis que l’usufruitier avait le pouvoir de délivrer seul un congé au preneur et qu’il en est de même du refus de renouvellement qui a les mêmes effets qu’un congé (Cass. 3e civ., 9 déc. 2009, n° 08-20.512).

La décision étudiée précise les pouvoirs de l’usufruitier, il n’a pas le pouvoir seul de conclure un contrat de bail commercial ni celui de le renouveler, en revanche, il a le pouvoir de mettre fin au bail et de notifier seul un congé avec refus de renouvellement.

Elle tranche une question qui n’était pas résolue : l’usufruitier a seul la qualité de bailleur et doit par conséquent en assumer toutes les obligations liées à cette qualité. Il est donc seul débiteur de l’indemnité d’éviction due en application de l’article L. 145-14 du Code de commerce).

(Source : Lexis360 du 08/01/2020)

 

 

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