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Garantie exclusive des vices cachés et mauvaise foi du vendeur

Dans cette affaire, un particulier vend à un autre particulier une maison d’habitation.

Quelques jours seulement après la vente, l’acquéreur fait établir un constat d’huissier en vue d’établir la présence au sous-sol des traces importantes d’humidité.

L’expertise privée, diligentée par la suite, confirme que les désordres ainsi constatés méritent la qualification de vices cachés rendant l’immeuble impropre à sa destination.

L’expertise enseigne que le phénomène procède d’infiltrations par les eaux de ruissellement, lesquelles n’étaient pas visibles au moment de la vente.

Sur cette base l’acquéreur entend donc engager une action en réparation, sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Or, l’acte de vente stipule, comme cela est courant en matière de vente entre non-professionnels, une exclusion de tous recours de l’acquéreur contre le vendeur, tant au titre des vices apparents, que des vices cachés.

Une telle clause est pleinement efficace à l'occasion des ventes d'immeubles existants, conclues entre deux non-professionnels de l'immobilier de bonne foi ou entre deux professionnels de même spécialité de bonne foi, sous la réserve que le vendeur n'ait pas construit l'immeuble ou ne l'ait pas fait édifier, auxquels cas s’appliqueront les garanties des constructeurs.

Toutefois, l’efficacité d’une telle clause peut notamment être mise en échec, lorsque l’acquéreur caractérise la mauvaise foi du vendeur, laquelle implique la démonstration de la connaissance par le vendeur de l’existence du vice avant la vente.

Tel est notamment le cas lorsqu’il peut être acquis que le vendeur avait nécessairement connaissance du vice.

La jurisprudence fournit différents exemples. Ainsi en est-il lorsque le vendeur qui occupait l’immeuble ne pouvait ignorer le vice pour l’avoir nécessairement lui-même subi, lorsqu’il l’a manifestement dissimulé, ou lorsqu’il est à l’origine même du vice pour avoir lui-même édifié l’élément défectueux, particulièrement s’il est un professionnel du domaine considéré.

Dans l’espèce rapportée c’est la façon dont la mauvaise foi du vendeur est établie qui appelle l’attention.

C’est en l’occurrence un message publié par le vendeur un an avant la vente sur le réseau social Facebook qui lui aura été fatal.

L’arrêt rapporte en effet que l’huissier requis par l’acquéreur, a constaté que le vendeur avait publié le message suivant sur son compte Facebook : « et voilà 20 cm d'eau dans la cave...la galère encore ».

Ces quelques mots fournissent une triple démonstration.

D’une part, l'antériorité du vice à la vente, d’autre part, la gravité du vice qui selon les termes mêmes de cette publication est récurrent dans ses effets, et enfin la connaissance indéniable qu’avait le vendeur de l’existence de ce vice, ce message contredisant notoirement les déclarations qu’il avait faite dans l’acte de vente quant à l’absence de traces de condensation ou d’humidité.

Ainsi neutralisée, la clause de non-garantie des vices cachés est écartée, et l’acquéreur est fondé à obtenir réparation à hauteur des travaux nécessaires pour remédier au vice, ainsi qu’au titre de son préjudice de jouissance.

(Source : Lexis360 du 21/03/2018).

Commentaires

Nom: 
Odessa
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sh-sadok33@live.fr

Bonjour Monsieur,
Je souhaiterais bénéficier de votre expertise pour la situation que je vie depuis plusieurs années.

J'ai acheté un appartement et lors de la vente la propriétaire m'a affirmé que les murs étaient isolés DPE à l'appui. Je me suis rendu compte que ceux n'étaient pas isolés lorsque j'ai découvert une les murs s'imbibaient d'eau des qu'il pleut et de grande traces de moisissures sont apparus.j'ai contacté la vendeuse pour savoir pourquoi m'avait il venté un logement isolé,elle a tout nié et me dit que le seul responsable est le diagnostiqueur ! Comment prouver la mauvaise foi de cette dame car même le diagnostiqueur dit avoir été orienté et n'a pas vérifié les dires de cette dame
En vous remerciant d'avance
Cordialement

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