Nov
29
Indemnisation du préjudice d'occupation pour un local commercial

Le propriétaire d'un immeuble indûment occupé peut être indemnisé à ce titre par l'État qui lui refuse le concours de la force publique pour l'exécution du jugement ordonnant l'expulsion de l'habitant.

En général, deux catégories de préjudice sont invoquées, le dommage locatif et celui qui résulte de l'impossibilité de vendre le local.

Quand la réparation du second est réclamée, celui-ci ne peut être calculé par référence aux loyers que la location de l'immeuble aurait pu rapporter.

Le préjudice n'est constitué que par le coût de l'immobilisation du capital représentatif du prix attendu de la vente (CE, 25 juill. 2007, n° 293377).

Toutefois, aucun principe ne fait obstacle à ce que les deux préjudices soient indemnisés.

Mais alors, précise aujourd'hui le juge de cassation, aucun cumul n'est possible pour la même période. Le dommage lié à l'impossibilité de vendre n'est réparé que pour la fraction qui excède le préjudice locatif (CE, 22 nov. 2019, n° 417631, Société SMPA Transmar).

Car, en effet, explique le Conseil d'État, l'obstacle à la vente peut résulter notamment de la diminution de la valeur vénale du bien au cours de la période considérée ou de l'impossibilité, au même moment, de tirer des revenus du placement du produit espéré de la vente.

En revanche, le motif retenu par le premier juge est censuré qui avait refusé l'indemnisation faute de preuve d'un projet de cession précis, alors que le propriétaire exerçait la profession de marchand de biens et que l'occupation illicite faisait obstacle par nature à toute transaction.

Autre question posée, la situation de la « victime » quand l'occupant sans titre quitte spontanément les lieux avant d'y retourner ou d'être remplacé par d'autres personnes tout aussi dépourvues de droit d'occupation.

La responsabilité de l'État pour refus de concours de la force publique ne peut être engagée pour la seconde occupation irrégulière que si le propriétaire présente une nouvelle demande qui donne lieu également à un nouveau refus.

La responsabilité encourue sur le fondement du premier refus avant libération des lieux s'arrête, en effet, avec le départ de l'occupant.

Cette solution était déjà contenue dans une affaire où il s'agissait de savoir si la prescription de la créance résultant du refus de concours de la force publique était interrompue par une nouvelle demande après réinstallation des occupants précédemment expulsés.

La réponse est négative (CE, 23 sept. 2013, n° 351782, Min. intérieur).

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