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L’indivisibilité du privilège de prêteur de deniers

Les notaires sont fréquemment confrontés à l’hypothèse d’une acquisition immobilière en indivision pour laquelle un indivisaire dispose des fonds nécessaires pour réaliser l’acquisition de sa quote-part indivise, tandis que l’autre doit recourir à un emprunt, en garantie duquel l’établissement financier demande le bénéfice du privilège de prêteur de deniers.

Se pose alors la question de l’assiette de la sûreté qui est ainsi attribuée à l’établissement de crédit : le privilège de prêteur de deniers grève-t-il la quote-part indivise acquise par l’indivisaire-emprunteur ou grève-t-il la totalité du bien ?

L’indivision qui naît du chef des acquéreurs ne change pas la nature de l’opération juridique, laquelle procède d’une unique vente portant sur la totalité du bien et non de deux ventes portant sur des quotes-parts indivises.

Cette indivisibilité du contrat de vente milite en faveur de l’idée selon laquelle le privilège de prêteur de deniers pourrait grever la totalité du bien indivis alors même que l’un seul des indivisaires aurait recours à un financement bancaire.

Cette manière de voir les choses correspond à la théorie de l’indivisibilité du privilège de prêteur de deniers défendue par le Professeur Théry (P. Théry, Du recours au privilège de prêteur de deniers en cas d’acquisition par deux personnes : Defrénois 1990, art. 34812, p. 844 et s.).

Cette théorie vient d'être confirmée par la Cour de cassation avec un arrêt du 9 janvier 2019 (Cass. 1re civ., 9 janv. 2019, n° 17-27.411, FS-P+B+I : CA Lyon, 12 sept. 2017, n° 15/03765).

Il est désormais certain que le privilège de prêteur de deniers grève le bien indivis en son entier même lorsqu’un seul des indivisaires à recours à un emprunt bancaire.

La solution est transposable à l’hypothèse selon laquelle chaque indivisaire aurait recours à un emprunt bancaire distinct.

Mais le notaire instrumentaire ne doit pas oublier de transcirre le privilège de prêteur de deniers dans les bordereaux d’inscription.

(Source : Lexis360 du 17/01/2019).

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