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Nullité relative du mandat de gestion locative

La circonstance selon laquelle les héritiers d'un mandant ont poursuivi leurs relations avec le mandataire, sans émettre la moindre protestation sur la qualité des prestations fournies ou les conditions de leur rémunération, dont l'agent immobilier leur a rendu compte de façon régulière et détaillée, avant qu'ils ne mettent un terme à sa mission sept ans plus tard, dans les formes et conditions stipulées sur les mandats écrits que celui-ci leur avait expédiés pour signature, constitue une ratification, en connaissance de cause, des actes et coût de cette gestion locative.

Elle ne permet donc pas de donner lieu à la restitution des honoraires perçus.

Telle est la solution énoncée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 20 septembre 2017 (Cass. civ. 1, 20 septembre 2017, n° 16-12.906, FS-P+B).

Les héritiers d'un mandant, lequel avait confié la gestion locative de deux immeubles pour une durée de un an à un agent immobilier, ont assigné ce dernier, soutenant qu'il avait géré leurs biens sans détenir de mandat écrit. Ils demandaient la restitution des honoraires perçus.

En cause d'appel, les demandes des consorts X ont été rejetées et un pourvoi a été formé.

La Haute juridiction énonce que, suivant l'article 64, alinéa 2, du décret du 20 juillet 1972, le titulaire de la carte professionnelle "gestion immobilière" doit détenir un mandat écrit qui précise l'étendue de ses pouvoirs et qui l'autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l'occasion de la gestion dont il est chargé.

Elle jugeait jusqu'à présent que ces dispositions sont prescrites à peine de nullité absolue, excluant toute possibilité de confirmation du mandat comme de ratification ultérieure de la gestion (Cass. civ. 1, 2 décembre 2015, n° 14-17.211, F-P+B).

Toutefois, l'évolution du droit des obligations résultant de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, d'après laquelle la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général et relative lorsque cette règle a pour objet la sauvegarde d'un intérêt privé, a conduit la Cour à apprécier différemment l'objectif poursuivi par certaines des prescriptions formelles que doit respecter le mandat de l'agent immobilier.

Elle a ainsi décidé que, lorsqu'elles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, leur méconnaissance est sanctionnée par une nullité relative (Chbre mixte, 24 février 2017, n° 15-20.411, P+B+R+I) et que, dans les rapports entre les parties au mandat, le non-respect de son formalisme légal, qui a pour objet la sauvegarde des intérêts privés du mandant, entraîne une nullité relative, laquelle peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat.

(Source : Lexbase du 29/09/2017)

 

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