Feb
28
Vente immobilière et responsabilité délictuelle du notaire

Le notaire, en sa qualité d'officier ministériel chargé d'authentifier les actes passés devant lui, est tenu à un devoir d'information et de conseil à l'égard de l'ensemble des parties à l'acte, portant notamment sur les risques des actes auxquels il est requis de donner forme (C. civ., art. 1382 anc devenu C. civ., art. 1240).

Pour la Cour d'Appel de Colmar, le notaire a manqué à son devoir de conseil lors de la passation de l’acte de vente de l'immeuble (CA Colmar, 2e civ., sect. A, 24 janv. 2020, n° 18/05013 ).

Il lui appartenait, en l'absence de versement du prix entre ses mains avant la signature de l’acte, de conseiller au vendeur de différer la passation de l'acte jusqu'au versement effectif du prix en son étude, compte tenu du risque de défaillance de ce dernier, d’autant que la totalité du prix, de plus d’un million d’euros, était payable sans recours à un prêt.

Le notaire disposait du compromis depuis près de 3 mois, mais n’a procédé à l’appel des fonds que 8 jours avant la vente alors qu’il est resté sans nouvelle du candidat acquéreur avant la date de signature.

Le notaire n’avait donc aucune garantie sur la solvabilité de l'acquéreur.

Le fait que le vendeur soit domicilié en Belgique ne faisait pas obstacle au report de la signature, puisqu’il était loisible au vendeur, pour éviter un nouveau déplacement, de donner procuration à un clerc de l'étude.

D’ailleurs, l’inconvénient de cette formalité est sans commune mesure avec le risque pris en passant l'acte sans garantie de paiement du prix.

Si le préjudice du vendeur doit s’analyser en une perte de chance, celle-ci s’avère élevée puisque l’absence de garantie de solvabilité aurait certainement conduit le vendeur à différer la signature.

La perte de chance peut être évaluée à 95 %.

Or, la nécessité de délivrer un commandement visant la clause résolutoire, d’obtenir un jugement et de récupérer les clés de l'immeuble, a retardé d'autant la revente du bien.

Compte tenu de la date de délivrance du commandement et de l’expulsion, il convient d’allouer au vendeur une somme de 12 000 € en réparation du trouble de jouissance. Il convient également d’indemniser le vendeur des frais de procédure engagés à hauteur de 6 500 €.

Le vendeur a également subi un préjudice moral lié aux difficultés éprouvées pour récupérer la propriété et la possession de son bien afin de pouvoir le remettre en vente. Une somme de 5 000 € sera allouée à chacun des époux vendeurs.

En revanche, le vendeur ne démontre pas qu’il aurait pu revendre le bien plus cher en l’absence de production d’un avis de valeur.

Compte tenu du temps de passation d’un nouvel acte de vente, il ne peut davantage prétendre qu’il n’aurait pas eu à acquitter la taxe foncière.

Enfin, l’irrecouvrabilité de la clause pénale prévue par le compromis n'est pas en lien avec la faute du notaire, puisqu'à défaut de signature de l'acte, elle n'aurait pas trouvé matière à s'appliquer.

(Source : Lexis360 du 28/02/2020).

 

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