alain.pareil

Par pareil le 30/03/18
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Dans cette affaire, un particulier vend à un autre particulier une maison d’habitation.

Quelques jours seulement après la vente, l’acquéreur fait établir un constat d’huissier en vue d’établir la présence au sous-sol des traces importantes d’humidité.

L’expertise privée, diligentée par la suite, confirme que les désordres ainsi constatés méritent la qualification de vices cachés rendant l’immeuble impropre à sa destination.

L’expertise enseigne que le phénomène procède d’infiltrations par les eaux de ruissellement, lesquelles n’étaient pas visibles au moment de la vente.

Sur cette base l’acquéreur entend donc engager une action en réparation, sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Or, l’acte de vente stipule, comme cela est courant en matière de vente entre non-professionnels, une exclusion de tous recours de l’acquéreur contre le vendeur, tant au titre des vices apparents, que des vices cachés.

Une telle clause est pleinement efficace à l'occasion des ventes d'immeubles existants, conclues entre deux non-professionnels de l'immobilier de bonne foi ou entre deux professionnels de même spécialité de bonne foi, sous la réserve que le vendeur n'ait pas construit l'immeuble ou ne l'ait pas fait édifier, auxquels cas s’appliqueront les garanties des constructeurs.

Toutefois, l’efficacité d’une telle clause peut notamment être mise en échec, lorsque l’acquéreur caractérise la mauvaise foi du vendeur, laquelle implique la démonstration de la connaissance par le vendeur de l’existence du vice avant la vente.

Tel est notamment le cas lorsqu’il peut être acquis que le vendeur avait nécessairement connaissance du vice.

La jurisprudence fournit différents exemples. Ainsi en est-il lorsque le vendeur qui occupait l’immeuble ne pouvait ignorer le vice pour l’avoir nécessairement lui-même subi, lorsqu’il l’a manifestement dissimulé, ou lorsqu’il est à l’origine même du vice pour avoir lui-même édifié l’élément défectueux, particulièrement s’il est un professionnel du domaine considéré.

Dans l’espèce rapportée c’est la façon dont la mauvaise foi du vendeur est établie qui appelle l’attention.

C’est en l’occurrence un message publié par le vendeur un an avant la vente sur le réseau social Facebook qui lui aura été fatal.

L’arrêt rapporte en effet que l’huissier requis par l’acquéreur, a constaté que le vendeur avait publié le message suivant sur son compte Facebook : « et voilà 20 cm d'eau dans la cave...la galère encore ».

Ces quelques mots fournissent une triple démonstration.

D’une part, l'antériorité du vice à la vente, d’autre part, la gravité du vice qui selon les termes mêmes de cette publication est récurrent dans ses effets, et enfin la connaissance indéniable qu’avait le vendeur de l’existence de ce vice, ce message contredisant notoirement les déclarations qu’il avait faite dans l’acte de vente quant à l’absence de traces de condensation ou d’humidité.

Ainsi neutralisée, la clause de non-garantie des vices cachés est écartée, et l’acquéreur est fondé à obtenir réparation à hauteur des travaux nécessaires pour remédier au vice, ainsi qu’au titre de son préjudice de jouissance.

(Source : Lexis360 du 21/03/2018).

Par pareil le 23/03/18
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Pour déclarer recevable la demande d’un salarié et condamner en conséquence son employeur à lui verser une somme à titre d'indemnité de mise à la retraite, une cour d’appel retient, après avoir rappelé notamment les termes de l’article 2241 du Code civil, que l'intéressé a signé son reçu pour solde de tout compte le 25 mars 2009 puis a saisi la juridiction prud'homale du litige le 18 septembre suivant, soit avant l'expiration du délai de 6 mois mentionné par l'article L. 1234-20 du Code du travail relatif à la dénonciation du reçu pour solde de tout compte et prévoyant son caractère libératoire pour les sommes qui y sont mentionnées une fois ce délai expiré.

La demande a été réceptionnée par le greffe le 21 septembre. La saisine du bureau de conciliation par un salarié produisant les effets d'une dénonciation, les juges ont conclu qu’était recevable celle sur laquelle ils avaient à se prononcer.

Une demande du salarié intervenue le 18 septembre et reçue par le greffe du conseil de prud'hommes le 21 septembre suivant : sur la base de ces éléments factuels, la cour d’appel a jugé que la dénonciation était régulièrement intervenue dans le délai de 6 mois et qu’aucun effet libératoire n’était donc attaché au reçu pour solde de tout compte.

L’arrêt rendu est cassé (Cass. soc., 7 mars 2018, n° 16-13.194, FS-P+B), le juge du droit posant le principe que si la convocation devant le bureau de conciliation produit, quant aux chefs de demande qui y sont énoncés, les effets de la dénonciation visée par l'article L. 1234-20, c’est à la condition qu’elle ait été reçue par l’employeur dans le délai de 6 mois.

Or, dans l’espèce jugée, tel n’était pas le cas : la convocation de l’employeur devant le bureau de conciliation était datée du 20 novembre 2009 ; plus de 6 mois s’étaient écoulés entre la réception de celle-ci et la signature du reçu, le 25 mars 2009.

(Source : Lexis 360 du 23/03/2018)

 
Par pareil le 16/03/18
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Pour la Cour de Cassation (Cass. 3e civ., 28 févr. 2018, n° 17-12.460), la certitude de la survenance, à court terme, d'un désordre est insuffisante à engager la responsabilité décennale du constructeur et la mobilisation de la garantie de son assureur.

Pour condamner l'assureur de l'entrepreneur, l’arrêt d'appel avait retenu que la circonstance que l'expert a affirmé la certitude de la survenance, à court terme, d'un désordre est suffisante à engager la responsabilité décennale du constructeur et la mobilisation de la garantie de son assureur, dès lors que ce dommage, futur, ne peut être considéré comme hypothétique et qu'il a été identifié, dans ses causes, dans le délai décennal d'épreuve, même s'il ne s'est pas réalisé pendant celui-ci.

En statuant ainsi, tout en constatant qu’à la date de la réunion d’expertise (deux jours après l'expiration du délai décennal), il n’existait pas de désordre, l’écoulement des eaux dans les réseaux étant satisfaisant, qu’au jour du dépôt du rapport définitif, il n’apparaissait aucun désordre et que l’expert judiciaire n’avait caractérisé aucun dommage existant, au sens de l'article 1792 du code civil, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.

(Source : Lexis360 du 15/03/2018).

   
Par pareil le 08/03/18
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Les travaux correspondant à une réparation limitée dans l'attente de l'inéluctable réfection complète d'une toiture à la vétusté manifeste, en raison de leur modeste importance, sans incorporation de matériaux nouveaux à l'ouvrage, ne constituent pas un élément constitutif de l'ouvrage pouvant donner lieu à la garantie décennale.

Cette solution s'évince d'un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 28 février 2018 (Cass. civ. 3, 28 février 2018, n° 17-13.478, FS-P+B+R+I).

Dans cette affaire, une société avait commandé des travaux d'étanchéité des chéneaux de la toiture d'un de ses bâtiments, avec remise en état des vitrages.

(Source : Lexbase du 08/03/2018)

Par pareil le 01/03/18
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Dans une mise à jour de la base BOFiP-Impôts du 6 février 2018, l’Administration tire les conséquences fiscales de l’existence de la nouvelle procédure de divorce par la signature d’une convention par acte sous signature privée contresignée par avocats, déposée au rang des minutes d’un notaire (C. civ., art. 229-1 . – L. n° 2016-1547, 18 nov. 2016, art. 50 ) et notamment l’application de la réduction d’impôt pour prestation compensatoire (BOI-IR-RICI-160-20, 6 févr. 2018, § 1, 10, 110, 140 et 200).

(Source : Lexis360 du 28/02/2018)