alain.pareil

Par pareil le 28/02/20
Dernier commentaire ajouté il y a 1 mois 1 semaine

Le notaire, en sa qualité d'officier ministériel chargé d'authentifier les actes passés devant lui, est tenu à un devoir d'information et de conseil à l'égard de l'ensemble des parties à l'acte, portant notamment sur les risques des actes auxquels il est requis de donner forme (C. civ., art. 1382 anc devenu C. civ., art. 1240).

Pour la Cour d'Appel de Colmar, le notaire a manqué à son devoir de conseil lors de la passation de l’acte de vente de l'immeuble (CA Colmar, 2e civ., sect. A, 24 janv. 2020, n° 18/05013 ).

Il lui appartenait, en l'absence de versement du prix entre ses mains avant la signature de l’acte, de conseiller au vendeur de différer la passation de l'acte jusqu'au versement effectif du prix en son étude, compte tenu du risque de défaillance de ce dernier, d’autant que la totalité du prix, de plus d’un million d’euros, était payable sans recours à un prêt.

Le notaire disposait du compromis depuis près de 3 mois, mais n’a procédé à l’appel des fonds que 8 jours avant la vente alors qu’il est resté sans nouvelle du candidat acquéreur avant la date de signature.

Le notaire n’avait donc aucune garantie sur la solvabilité de l'acquéreur.

Le fait que le vendeur soit domicilié en Belgique ne faisait pas obstacle au report de la signature, puisqu’il était loisible au vendeur, pour éviter un nouveau déplacement, de donner procuration à un clerc de l'étude.

D’ailleurs, l’inconvénient de cette formalité est sans commune mesure avec le risque pris en passant l'acte sans garantie de paiement du prix.

Si le préjudice du vendeur doit s’analyser en une perte de chance, celle-ci s’avère élevée puisque l’absence de garantie de solvabilité aurait certainement conduit le vendeur à différer la signature.

La perte de chance peut être évaluée à 95 %.

Or, la nécessité de délivrer un commandement visant la clause résolutoire, d’obtenir un jugement et de récupérer les clés de l'immeuble, a retardé d'autant la revente du bien.

Compte tenu de la date de délivrance du commandement et de l’expulsion, il convient d’allouer au vendeur une somme de 12 000 € en réparation du trouble de jouissance. Il convient également d’indemniser le vendeur des frais de procédure engagés à hauteur de 6 500 €.

Le vendeur a également subi un préjudice moral lié aux difficultés éprouvées pour récupérer la propriété et la possession de son bien afin de pouvoir le remettre en vente. Une somme de 5 000 € sera allouée à chacun des époux vendeurs.

En revanche, le vendeur ne démontre pas qu’il aurait pu revendre le bien plus cher en l’absence de production d’un avis de valeur.

Compte tenu du temps de passation d’un nouvel acte de vente, il ne peut davantage prétendre qu’il n’aurait pas eu à acquitter la taxe foncière.

Enfin, l’irrecouvrabilité de la clause pénale prévue par le compromis n'est pas en lien avec la faute du notaire, puisqu'à défaut de signature de l'acte, elle n'aurait pas trouvé matière à s'appliquer.

(Source : Lexis360 du 28/02/2020).

 
Par pareil le 13/02/20
Dernier commentaire ajouté il y a 1 mois 3 semaines

La prestation compensatoire doit en principe être versée sous forme de capital et peut exceptionnellement être versée sous forme de rente.

Depuis la réforme de 2004, le législateur a expressément consacré la possibilité pour les époux divorçant par consentement mutuel (C. civ., art. 278 ) ou pour le juge dans les autres cas de divorce (C. civ., art. 276) de recourir à une prestation compensatoire mixte qui est versée pour partie sous forme de capital et pour partie sous forme de rente.

Un obstacle fiscal subsiste néanmoins.

En effet, la portion versée sous forme de capital sur une durée inférieure à 12 mois n'est pas déductible du revenu brut global du contribuable et n'ouvre pas non plus le droit à une réduction d'impôt lorsqu'elle est complétée par le versement d'une rente (CGI, art. 156 II 2°  – CGI, art. 199 II. – V. également en ce sens : CE 3e et 8e ss-sect. 15 avr. 2016, n° 376785 : Dr. fisc. 2016, n° 24, comm. 373 , concl. V. Daumas ; Dr. famille 2016, comm. 167, note Fr. Douet).

Seule la portion versée sous forme de rente sera déductible.

Le législateur s'est montré ici méfiant envers les stratégies fiscales auxquelles pourrait donner lieu le paiement de la prestation compensatoire mixte.

Contestant ce régime fiscal défavorable, un requérant a soulevé une QPC transmise par le Conseil d’État au Conseil constitutionnel (CE, 15 nov. 2019, n° 434325 QPC : JCP N 2020, n° 6, act. 198).

Il invoquait notamment une rupture d'égalité devant les charges publiques.

Les sages vont accueillir sa demande en relevant que « tous les versements effectués en exécution d'une prestation compensatoire bénéficient d'un avantage fiscal, exceptés les versements en capital effectués sur une période inférieure à douze mois lorsqu'ils s'accompagnent d'une rente » (Cons. const., 31 janv. 2020, n° 2019-824 QPC)..

Si une telle distinction aurait pu se justifier par des critères objectifs et rationnels, le Conseil constitutionnel considéra que ce n'était pas le cas en l'espèce.

En effet, les juges relèvent que « le simple fait qu'un versement en capital dans un délai de douze mois s'accompagne d'une rente ne saurait suffire à identifier une stratégie d'optimisation fiscale dès lors que les modalités de versement d'une prestation compensatoire, qui dépendent de la situation financière des époux, sont soit déterminées par le juge en fonction de l'âge ou de l'état de santé du créancier, soit homologuées par lui en fonction du caractère équitable des droits et obligations des époux ».

De plus, les Sages n'ont pas été plus convaincus par le fait qu'une telle disposition pourrait servir à favoriser le règlement rapide des conséquences d'un divorce.

Le Conseil constitutionnel en a donc conclu que le paragraphe II de l'article 199 octodecies du CGI , dans sa rédaction résultant de la loi n° 2004-439 du 26 mai 2004 relative au divorce, méconnaît le principe d'égalité devant les charges publiques et doit donc être déclaré contraire à la Constitution.

Pour apprécier la portée de cette décision, il est nécessaire de rappeler que le Conseil apprécie ici la disposition dans sa rédaction applicable au litige, et non dans sa rédaction actuelle.

C'est donc pour cela que laportée de cette décision se trouve restreinte aux instances introduites à la date de publication de la présente décision et non jugées définitivement.

En effet, au regard de l'évolution du cadre législatif et fiscal régissant le versement de la prestation compensatoire, lié notamment à la loi du 18 novembre 2016 introduisant le « divorce sans juges », les sages ont considéré que les dispositions déclarées contraires à la Constitution (CGI, art. 199 II dans sa rédaction résultant de la loi du 26 mai 2004) ne sont plus en vigueur.

En conséquence, bien que le paragraphe II de l'article 199 octodecies, dans sa rédaction actuelle résultant de la loi du 18 novembre 2016, demeure identique, la présente déclaration d'inconstitutionnalité n'a pas pour conséquence d'en remettre en cause les effets.

(Source : Lexis360 du 13/02/2020).