alain.pareil

Par pareil le 17/01/19
Dernier commentaire ajouté il y a 9 mois 3 jours

Les notaires sont fréquemment confrontés à l’hypothèse d’une acquisition immobilière en indivision pour laquelle un indivisaire dispose des fonds nécessaires pour réaliser l’acquisition de sa quote-part indivise, tandis que l’autre doit recourir à un emprunt, en garantie duquel l’établissement financier demande le bénéfice du privilège de prêteur de deniers.

Se pose alors la question de l’assiette de la sûreté qui est ainsi attribuée à l’établissement de crédit : le privilège de prêteur de deniers grève-t-il la quote-part indivise acquise par l’indivisaire-emprunteur ou grève-t-il la totalité du bien ?

L’indivision qui naît du chef des acquéreurs ne change pas la nature de l’opération juridique, laquelle procède d’une unique vente portant sur la totalité du bien et non de deux ventes portant sur des quotes-parts indivises.

Cette indivisibilité du contrat de vente milite en faveur de l’idée selon laquelle le privilège de prêteur de deniers pourrait grever la totalité du bien indivis alors même que l’un seul des indivisaires aurait recours à un financement bancaire.

Cette manière de voir les choses correspond à la théorie de l’indivisibilité du privilège de prêteur de deniers défendue par le Professeur Théry (P. Théry, Du recours au privilège de prêteur de deniers en cas d’acquisition par deux personnes : Defrénois 1990, art. 34812, p. 844 et s.).

Cette théorie vient d'être confirmée par la Cour de cassation avec un arrêt du 9 janvier 2019 (Cass. 1re civ., 9 janv. 2019, n° 17-27.411, FS-P+B+I : CA Lyon, 12 sept. 2017, n° 15/03765).

Il est désormais certain que le privilège de prêteur de deniers grève le bien indivis en son entier même lorsqu’un seul des indivisaires à recours à un emprunt bancaire.

La solution est transposable à l’hypothèse selon laquelle chaque indivisaire aurait recours à un emprunt bancaire distinct.

Mais le notaire instrumentaire ne doit pas oublier de transcirre le privilège de prêteur de deniers dans les bordereaux d’inscription.

(Source : Lexis360 du 17/01/2019).

Par pareil le 10/01/19
Dernier commentaire ajouté il y a 9 mois 1 semaine

Un locataire, titulaire d'un bail consenti par une société HLM et portant sur un logement composé de six pièces, décède.

Sa veuve ayant repris le logement décède par la suite.

La société refuse de transférer le bail au fils resté dans les lieux en raison de l’inadaptation du logement à la taille du ménage.

Le fils reprochait à la société de ne pas lui avoir proposé un nouveau logement correspondant à ses besoins.

La cour d’appel constatant que le logement n’était pas adapté à la situation de l’héritier qui vivait seul dans l’appartement composé de six pièces, a estimé que celui-ci ne pouvait prétendre au transfert du bail à son profit.

De plus, elle retient que la société d’HLM n’était pas tenue de proposer un autre logement à l’héritier puisque ce dernier n’avait pas la qualité de locataire.

En effet, celui-ci ne pouvait bénéficier des dispositions de l’article L. 442-3-1 du Code de la construction et de l’habitation (applicable au 15 août 2011) au motif que celles-ci s’appliquent aux rapports entre organismes d’HLM et locataire, qualité que n’avait pas l’héritier au décès de sa mère et en conséquence, la société HLM n’était pas tenue de lui proposer un relogement.

Confirmant la décision de la cour d'appel, la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 20 déc. 2018, n° 18-20.124, FS-P+B+I) a rejeté le pourvoi.

(Source : Lexis360 du 09/01/2019).

 
Par pareil le 04/01/19
Dernier commentaire ajouté il y a 9 mois 2 semaines
Dans un avis du 6 décembre 2018 (Cass. 1re civ., avis, 6 déc. 2018, n° W 18-70.011, P+B+I), la Cour de cassation estime qu'une personne en curatelle peut exercer le commerce à la condition d'être assistée de son curateur pour accomplir les actes de disposition que requiert l'exercice de cette activité.   Elle peut également exercer une activité d'apporteur d'affaire en agence immobilière sous le régime de la micro-entreprise. 

Il était demandé si un majeur bénéficiant d’une mesure de protection judiciaire d’assistance (curatelle simple ou renforcée) peut exercer une activité commerciale, artisanale ou libérale sous la forme d’auto-entreprise .

Selon la Cour, la micro-entreprise n’étant pas une forme juridique mais une modalité d’exploitation simplifiée d’une entreprise individuelle, il convient de se référer aux règles régissant l’activité envisagée pour déterminer les conditions de capacité.

L’activité envisagée étant de nature commerciale, la question est circonscrite à la possibilité pour une personne en curatelle d’exercer le commerce.

Le Code de commerce ne contient aucune disposition relative à l’exercice du commerce par les majeurs protégés et le Code civil n’en contient aucune sur l’exercice du commerce par un majeur en curatelle. En revanche, le Code civil prévoit que « le tuteur ne peut, même avec une autorisation, [...] exercer le commerce ou une profession libérale au nom de la personne protégée » (C. civ., art. 509, 3°).

Il en résulte selon la Cour que la personne en tutelle ne peut jamais être représentée par son tuteur pour exercer le commerce. En revanche, il prévoit que « la personne en curatelle ne peut, sans /’assistance du curateur, faire aucun acte qui, en cas de tutelle, requerrait une autorisation du juge ou du conseil de famille » (C. civ., art. 467).

Toutefois, ce texte renvoie aux articles 505 à 508 du Code civil, qui concernent « les actes que le tuteur accomplit avec une autorisation ». Il ne renvoie pas à l’article 509 du code civil, relatif aux « actes que le tuteur ne peut accomplir ».

(Source : Lexis360 du 31/12/2018)

 

 

Par pareil le 28/12/18
Dernier commentaire ajouté il y a 9 mois 3 semaines

Un jugement de divorce alloue à l'épouse une prestation compensatoire sous la forme d'une rente mensuelle indexée.

Le débirentier étant décédé, la créancière assigne l'héritier en fixation du montant du capital substitué à la rente.

La cour d'appel pour fixer ce capital à un certain montant, retient que la pension de réversion versée à la créancière doit être déduite du montant de la prestation après retranchement de la CSG et de la CRDS. 

La Cour de cassation (Cass. 1re civ., 5 déc. 2018, n° 17-27.518, FS-P+B) casse l'arrêt de la cour d'appel estimant qu'en retenant que la pension de réversion versée doit être déduite du montant de la prestation compensatoire après retranchement de la CSG et de la CRDS, la cour d'appel a violé l'article 280-2 du Code civil.

C'est donc le montant brut de cette pension qui doit être déduit du capital substitué à la rente.

(Source : Lexis360 du 28/2/2018)

 
Par pareil le 21/12/18
Dernier commentaire ajouté il y a 10 mois 1 jour
Des propriétaires indivis de parcelles ainsi que les propriétaires indivis d’une parcelle cadastrée même section assignent en bornage le propriétaire d’une parcelle cadastrée d’une autre section.

L’arrêt d’appel (CA Riom, 17 juill. 2017) rejette la demande. La Cour de cassation approuve la cour d’appel (Cass. 3e civ., 13 déc. 2018, n° 17-31.270, FS-P+B+I).

L’action en bornage ne peut être exercée lorsque des fonds sont séparés par une limite naturelle. La parcelle est séparée des autres parcelles par une falaise dessinant une limite non seulement naturelle mais encore infranchissable sans moyens techniques appropriés.

Dès lors, pour la Cour de Cassation, la cour d’appel en a exactement déduit que l’action n’est pas fondée.

(Source : Lexis360 du 19/12/2018).

 

 

Par pareil le 14/12/18
Dernier commentaire ajouté il y a 10 mois 1 semaine

Le titre de cet article pourrait aussi s'appeller : "Billet d'humeur à ceux qui veulent être respectés mais qui ne respectent les autres".

Il leur sera rappelé les termes de l'article 4 de la déclaration des droits de l'homme et du Citoyen de 1789 :

"La liberté consiste à pouvoir faire tout ce qui ne nuit pas à autrui : ainsi, l'exercice des droits naturels de chaque homme n'a de bornes que celles qui assurent aux autres Membres de la Société la jouissance de ces mêmes droits. Ces bornes ne peuvent être déterminées que par la Loi".

Ceux qui penseront que ce billet s'adresse notamment aux "Gilets Jaunes" ... ne se trompent pas.

Il faut donc savoir (Source : Service public) :

Tous cortèges, défilés et rassemblements, et, de façon générale, toutes manifestations sur la voie publique sont soumis à déclaration préalable au moins 3 jours francs et au maximum 15 jours francs avant la date de la manifestation :

à la mairie de la commune ou aux mairies des différentes communes sur le territoire desquelles la manifestation doit avoir lieu, ou à la préfecture de département (à la préfecture de police dans les Bouches-du-Rhône) lorsque l'événement doit avoir lieu sur le territoire de communes où la police nationale est compétente (communes chefs-lieux de département et autres communes fixées par décret ou arrêté ministériel - se renseigner auprès de sa commune).

Si le maire ou le préfet estime que la manifestation projetée est de nature à troubler l'ordre public, elle l'interdit par un arrêté qu'elle notifie immédiatement aux signataires de la déclaration.

Le maire transmet, dans les 24 heures, la déclaration au préfet de département. Il y joint, éventuellement, une copie de son arrêté d'interdiction.

Si les circonstances font craindre des troubles graves à l'ordre public, le préfet de département peut interdire pendant les 24 heures qui précèdent la manifestation et jusqu'à dispersion, le port et le transport, sans motif légitime, d'objets pouvant constituer une arme sur les lieux de la manifestation, aux lieux avoisinants et à leurs accès.

La contestation d'une interdiction s'effectue par le biais d'un référé-injonction permettant l'examen du recours en moins de 48 heures.

Rappel des sanctions encourues :

Les faits suivants sont punis par des peines pouvant aller jusqu'à 6 mois d'emprisonnement et 7 500 €d'amende :

Organisation d'une manifestation sur la voie publique sans déclaration Organisation d'une manifestation ayant été interdite, Établissement d'une déclaration préalable incomplète ou inexacte.  
Par pareil le 06/12/18
Dernier commentaire ajouté il y a 10 mois 2 semaines

Les propriétaires d’une parcelle desservie par un chemin d’exploitation, se plaignant de ce qu’une société et d’autres particuliers prétendaient faire usage de ce chemin sans en être riverains et de ce que le propriétaire d’une parcelle riveraine, a autorisé le passage à des propriétaires d’arrière-fonds, les ont assignés en interdiction d’accès au chemin par les non-riverains.

L’arrêt d’appel (CA Aix-en-Provence, 1er juin 2017) déclare irrecevable la demande d’interdiction de l’usage du chemin par des non-riverains.

La cour d’appel retient que l’interdiction au public prévue par l’article L. 162-1 du Code rural et de la pêche maritime est subordonnée aux conditions de majorité prévues par l’article 815-3 du Code civil et que les propriétaires de la parcelle desservie par le chemin d’exploitation ne disposent pas à eux seuls de la majorité des deux tiers des riverains, ni ne peuvent se prévaloir d’un mandat tacite de ceux-ci.

L’arrêt d’appel est partiellement cassé au visa de l’article L. 162-1 du Code rural et de la pêche maritime (Cass. 3e civ., 29 nov. 2018, n° 17-22.508, FS-P+B+R+I).

En l’absence de titre, les chemins d’exploitation sont présumés appartenir aux propriétaires riverains et leur usage est commun à ceux-ci et peut être interdit au public.

L’usage commun des chemins d’exploitation n’est pas régi par les règles de l’indivision et chaque propriétaire riverain dispose du droit d’en interdire l’accès aux non-riverains.

(Source : Lexis360 du 06/12/2018)

 

 

Par pareil le 22/11/18
Dernier commentaire ajouté il y a 11 mois 1 heure

Dans une affaire jugée par la Cour d'Appel de MONTPELLIER (CA Montpellier, 1re ch. C, 6 nov. 2018, n° 17/02139 ), le client d'un restaurant dînait sur la terrasse de l'établissement lorsqu’un violent orage a éclaté suivi d’une coupure d’électricité.

En cherchant à se mettre à l’abri à l’intérieur du restaurant, il a fait une chute dont il impute justement la responsabilité à une faute du restaurant.

En effet, le restaurateur est tenu d'observer les règles de prudence et de surveillance qu'exige la sécurité de ses clients dans l'aménagement, l'organisation et le fonctionnement de son établissement et, en cas de faute, il engage sa responsabilité contractuelle, le client victime avec lequel s'est noué un lien contractuel ne pouvant se fonder sur la responsabilité objective du fait des choses.

Or, en l’espèce, il est établi que la chute a été causée par le pied d’un cendrier fixé au sol alors que le restaurant se trouvait dans l’obscurité et que la panique des clients cherchant à s’abriter avait provoqué une bousculade, plusieurs clients ayant d’ailleurs chuté sur le sol ou dans la piscine.

S'il ne peut être reproché au restaurateur d'avoir proposé aux clients de dîner à l'extérieur s'il ne pleuvait pas en début de soirée, en revanche, il est établi qu'aucun dispositif n'était prévu en cas de survenance d'orages, pourtant annoncés, afin de proposer une solution de repli en salle couverte et de permettre d'évacuer une clientèle très nombreuse se trouvant dans l'obscurité à la suite de la coupure d'électricité.

Il est donc démontré que l'aménagement, l'organisation et le fonctionnement du restaurant sont en cause, les règles de prudence qu'exige la sécurité de ses clients n'ayant pas été respectées par le professionnel qui n’avait organisé aucun chemin d’évacuation.

Le restaurateur ne saurait invoquer les intempéries comme cause exonératoire de responsabilité dès lors qu’elles étaient prévisibles lors de la conclusion du contrat eu égard au bulletin d’alerte météo et que leurs conséquences pouvaient être évitées.

(Source : Lexis360 du 22/11/2018).

Par pareil le 16/11/18
Dernier commentaire ajouté il y a 11 mois 6 jours

 

Une société a, sous la maîtrise d'œuvre de conception d'un architecte, et la maîtrise d'œuvre d'exécution d'un cabinet entrepris la réhabilitation d'une bastide ancienne et sa transformation en un immeuble collectif.

Une société est chargée de la révision générale de la toiture-couverture et la mission de contrôle technique est confiée à une autre.

Les parties communes ont fait l'objet d'un procès-verbal de réception avec réserves.

Un appartement situé au rez-de-chaussée de l'immeuble a été vendu en l'état futur d'achèvement à un particulier, lequel a déclaré à l'assureur dommages-ouvrage, un sinistre relatif à des décollements de tuiles et des chutes de fragments de tuiles et de mortier.

L'assureur dommages-ouvrage, a, après expertise, reconnu devoir sa garantie et émis des propositions de financement, jugées insuffisantes par l'acquéreur et le syndicat des copropriétaires, qui l'ont assigné en paiement de sommes.

L'arrêt d'appel (CA Aix-en-Provence, 9 déc. 2016, n° 15/00422) rejette le recours en garantie.

Il retient que l'exécution défectueuse des travaux de révision de la toiture est constitutive d'une faute engageant la responsabilité civile quasi délictuelle, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil (devenu  C. civ., art. 1240), fondement qui exclut que la garantie de l'assureur dommages-ouvrage, assureur décennal de la société chargée de la révision générale de la toiture-couverture, soit retenue.

L'arrêt d'appel est cassé (Cass. 3e civ., 8 nov. 2018, n° 17-13.833, FS-P+B+I).

En prenant en compte, non la nature des désordres, mais le fondement juridique de la responsabilité de l'assuré, alors que l'assureur de responsabilité décennale d'un constructeur doit sa garantie pour les désordres relevant de la garantie décennale, la cour d'appel viole les articles L. 124-3 et L. 241-1 du Code des assurances. 

Au visa de ces dispositions, ce n'est donc pas le fondement juridique de l'action dirigée contre l'assuré mais la nature des désordres qui doit être prise en compte pour statuer sur le bien-fondé de l’action dirigée par un tiers lésé à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

(Source : Lexis360 du 16/11/2018).

 
Par pareil le 06/11/18
Dernier commentaire ajouté il y a 11 mois 2 semaines

Un bail dérogatoire de 23 mois a été conclu sur un local commercial à compter du 15 février 2004.

Les preneurs s’engageaient à fournir une attestation au RCS dans un délai de 2 mois suivant la prise d’effet à bail. 

Trois autres baux dérogatoires de même durée ont été conclus successivement.

Le preneur demandait l’application du statut des baux commerciaux et le bailleur invoquait l’absence d’immatriculation au RCS.

La cour d’appel, constatant que le preneur avait été laissé en possession à l’expiration du premier bail dérogatoire, a retenu à bon droit que l’inscription au RCS n’est pas nécessaire pour que s’opère un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux (Cass. 3e civ., 25 oct. 2018, n° 17-26.126, F-P+B+I).

Attention néanmoins, s'il n'a jamais été nécessaire d'être immatriculé au moment où le bail commence, la condition d’immatriculation doit être remplie à la date de la demande de renouvellement et de l’expiration du bail.

(Source : Lexis360 du 06/11/2018).