alain.pareil

Par pareil le 30/03/18
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Dans cette affaire, un particulier vend à un autre particulier une maison d’habitation.

Quelques jours seulement après la vente, l’acquéreur fait établir un constat d’huissier en vue d’établir la présence au sous-sol des traces importantes d’humidité.

L’expertise privée, diligentée par la suite, confirme que les désordres ainsi constatés méritent la qualification de vices cachés rendant l’immeuble impropre à sa destination.

L’expertise enseigne que le phénomène procède d’infiltrations par les eaux de ruissellement, lesquelles n’étaient pas visibles au moment de la vente.

Sur cette base l’acquéreur entend donc engager une action en réparation, sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Or, l’acte de vente stipule, comme cela est courant en matière de vente entre non-professionnels, une exclusion de tous recours de l’acquéreur contre le vendeur, tant au titre des vices apparents, que des vices cachés.

Une telle clause est pleinement efficace à l'occasion des ventes d'immeubles existants, conclues entre deux non-professionnels de l'immobilier de bonne foi ou entre deux professionnels de même spécialité de bonne foi, sous la réserve que le vendeur n'ait pas construit l'immeuble ou ne l'ait pas fait édifier, auxquels cas s’appliqueront les garanties des constructeurs.

Toutefois, l’efficacité d’une telle clause peut notamment être mise en échec, lorsque l’acquéreur caractérise la mauvaise foi du vendeur, laquelle implique la démonstration de la connaissance par le vendeur de l’existence du vice avant la vente.

Tel est notamment le cas lorsqu’il peut être acquis que le vendeur avait nécessairement connaissance du vice.

La jurisprudence fournit différents exemples. Ainsi en est-il lorsque le vendeur qui occupait l’immeuble ne pouvait ignorer le vice pour l’avoir nécessairement lui-même subi, lorsqu’il l’a manifestement dissimulé, ou lorsqu’il est à l’origine même du vice pour avoir lui-même édifié l’élément défectueux, particulièrement s’il est un professionnel du domaine considéré.

Dans l’espèce rapportée c’est la façon dont la mauvaise foi du vendeur est établie qui appelle l’attention.

C’est en l’occurrence un message publié par le vendeur un an avant la vente sur le réseau social Facebook qui lui aura été fatal.

L’arrêt rapporte en effet que l’huissier requis par l’acquéreur, a constaté que le vendeur avait publié le message suivant sur son compte Facebook : « et voilà 20 cm d'eau dans la cave...la galère encore ».

Ces quelques mots fournissent une triple démonstration.

D’une part, l'antériorité du vice à la vente, d’autre part, la gravité du vice qui selon les termes mêmes de cette publication est récurrent dans ses effets, et enfin la connaissance indéniable qu’avait le vendeur de l’existence de ce vice, ce message contredisant notoirement les déclarations qu’il avait faite dans l’acte de vente quant à l’absence de traces de condensation ou d’humidité.

Ainsi neutralisée, la clause de non-garantie des vices cachés est écartée, et l’acquéreur est fondé à obtenir réparation à hauteur des travaux nécessaires pour remédier au vice, ainsi qu’au titre de son préjudice de jouissance.

(Source : Lexis360 du 21/03/2018).

Par pareil le 23/03/18
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Pour déclarer recevable la demande d’un salarié et condamner en conséquence son employeur à lui verser une somme à titre d'indemnité de mise à la retraite, une cour d’appel retient, après avoir rappelé notamment les termes de l’article 2241 du Code civil, que l'intéressé a signé son reçu pour solde de tout compte le 25 mars 2009 puis a saisi la juridiction prud'homale du litige le 18 septembre suivant, soit avant l'expiration du délai de 6 mois mentionné par l'article L. 1234-20 du Code du travail relatif à la dénonciation du reçu pour solde de tout compte et prévoyant son caractère libératoire pour les sommes qui y sont mentionnées une fois ce délai expiré.

La demande a été réceptionnée par le greffe le 21 septembre. La saisine du bureau de conciliation par un salarié produisant les effets d'une dénonciation, les juges ont conclu qu’était recevable celle sur laquelle ils avaient à se prononcer.

Une demande du salarié intervenue le 18 septembre et reçue par le greffe du conseil de prud'hommes le 21 septembre suivant : sur la base de ces éléments factuels, la cour d’appel a jugé que la dénonciation était régulièrement intervenue dans le délai de 6 mois et qu’aucun effet libératoire n’était donc attaché au reçu pour solde de tout compte.

L’arrêt rendu est cassé (Cass. soc., 7 mars 2018, n° 16-13.194, FS-P+B), le juge du droit posant le principe que si la convocation devant le bureau de conciliation produit, quant aux chefs de demande qui y sont énoncés, les effets de la dénonciation visée par l'article L. 1234-20, c’est à la condition qu’elle ait été reçue par l’employeur dans le délai de 6 mois.

Or, dans l’espèce jugée, tel n’était pas le cas : la convocation de l’employeur devant le bureau de conciliation était datée du 20 novembre 2009 ; plus de 6 mois s’étaient écoulés entre la réception de celle-ci et la signature du reçu, le 25 mars 2009.

(Source : Lexis 360 du 23/03/2018)

 
Par pareil le 16/03/18
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Pour la Cour de Cassation (Cass. 3e civ., 28 févr. 2018, n° 17-12.460), la certitude de la survenance, à court terme, d'un désordre est insuffisante à engager la responsabilité décennale du constructeur et la mobilisation de la garantie de son assureur.

Pour condamner l'assureur de l'entrepreneur, l’arrêt d'appel avait retenu que la circonstance que l'expert a affirmé la certitude de la survenance, à court terme, d'un désordre est suffisante à engager la responsabilité décennale du constructeur et la mobilisation de la garantie de son assureur, dès lors que ce dommage, futur, ne peut être considéré comme hypothétique et qu'il a été identifié, dans ses causes, dans le délai décennal d'épreuve, même s'il ne s'est pas réalisé pendant celui-ci.

En statuant ainsi, tout en constatant qu’à la date de la réunion d’expertise (deux jours après l'expiration du délai décennal), il n’existait pas de désordre, l’écoulement des eaux dans les réseaux étant satisfaisant, qu’au jour du dépôt du rapport définitif, il n’apparaissait aucun désordre et que l’expert judiciaire n’avait caractérisé aucun dommage existant, au sens de l'article 1792 du code civil, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.

(Source : Lexis360 du 15/03/2018).

   
Par pareil le 08/03/18
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Les travaux correspondant à une réparation limitée dans l'attente de l'inéluctable réfection complète d'une toiture à la vétusté manifeste, en raison de leur modeste importance, sans incorporation de matériaux nouveaux à l'ouvrage, ne constituent pas un élément constitutif de l'ouvrage pouvant donner lieu à la garantie décennale.

Cette solution s'évince d'un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 28 février 2018 (Cass. civ. 3, 28 février 2018, n° 17-13.478, FS-P+B+R+I).

Dans cette affaire, une société avait commandé des travaux d'étanchéité des chéneaux de la toiture d'un de ses bâtiments, avec remise en état des vitrages.

(Source : Lexbase du 08/03/2018)

Par pareil le 01/03/18
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Dans une mise à jour de la base BOFiP-Impôts du 6 février 2018, l’Administration tire les conséquences fiscales de l’existence de la nouvelle procédure de divorce par la signature d’une convention par acte sous signature privée contresignée par avocats, déposée au rang des minutes d’un notaire (C. civ., art. 229-1 . – L. n° 2016-1547, 18 nov. 2016, art. 50 ) et notamment l’application de la réduction d’impôt pour prestation compensatoire (BOI-IR-RICI-160-20, 6 févr. 2018, § 1, 10, 110, 140 et 200).

(Source : Lexis360 du 28/02/2018)

 

 

 

Par pareil le 23/02/18
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Un jugement ordonne le partage de la succession de Guillaume Y..., décédé en laissant pour lui succéder notamment sa fille, Mme E... Y... Pour procéder à l'attribution de lots aux différentes souches copartageantes, un arrêt d’appel relève que Mme E... Y... ne produit aucun élément permettant de fonder ses critiques à l'encontre du rapport d'expertise.

Au visa de l'article 834 du Code civil , dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006, la Cour de cassation casse la décision des juges du fond en leur reprochant d’avoir statué ainsi, alors qu'ils constataient que cette cohéritière s'opposait à l'allotissement.

En effet, il résulte de ce texte qu'à défaut d'entente entre les héritiers majeurs et capables, les lots faits en vue d'un partage doivent être obligatoirement tirés au sort, et qu'en dehors des cas limitativement énumérés par la loi, il ne peut être procédé au moyen d'attributions.

La haute juridiction rappelle ici une règle aussi ancienne que constante, fondée aujourd'hui sur l'article 826 du Code civil : le juge ne peut procéder au partage par voie d'attribution (Cass. 1re civ., 13 janv. 2016, n° 14-29.651 ) .

En d'autres termes, il n'a pas le droit de se substituer aux copartageants pour décider des allotissements. Il suffit donc qu'un seul d'entre eux s'oppose aux propositions qui ont pu être formulées pour que le tirage au sort s’impose.

C'est ce que la cour d’appel aurait dû faire en l'espèce dès lors que l'une des cohéritières s'opposait aux préconisations du rapport d'expertise.

Bien sûr, l'aléa inhérent au tirage au sort présente le risque d'aboutir à des résultats peu satisfaisants, et c'est sans doute ce qui conduit certains juges du fond à procéder à l'attribution des lots pour des motifs d’équité ou d’opportunité.

Ainsi, dans une affaire dans laquelle des parts de SARL étaient en indivision entre deux ex-époux associés, la cour d'appel en avait attribué la totalité à l'ex-mari au motif, d'une part, que ce dernier exerçait son activité professionnelle de codirigeant au sein de cette société et, d'autre part, qu'il en détenait déjà 494 et son ex-épouse une seule.

La solution pouvait se comprendre dans la mesure où le tirage au sort était susceptible de priver l'ex-époux de son outil de travail et de modifier radicalement la répartition du capital (un autre associé possédait 498 parts sociales).

La Cour de cassation a néanmoins cassé l'arrêt d'appel, faisant application avec rigueur de la règle selon laquelle le tirage au sort doit être ordonné à défaut d’accord entre les copartageants (Cass. 1re civ., 23 mai 2012, n° 11-10.543).

Aux termes des dispositions de l'article 1363 du Code de procédure civile, le tirage au sort est réalisé devant le notaire commis si ce dernier a été désigné pour dresser l'acte de partage. À défaut, il est réalisé devant le président du tribunal de grande instance ou son délégué. Ce dernier peut, si un héritier est défaillant, lui désigner d'office un représentant lorsque le tirage au sort a lieu devant lui ou sur transmission du procès-verbal dressé par le notaire.

Il existe cependant des exceptions à l'interdiction du partage par voie d'attribution. En premier lieu, lorsqu'elle est possible, l'attribution préférentielle permet de soustraire certains biens aux règles ordinaires du partage (C. civ., art. 831 et s.). Il s'agit notamment des entreprises, aussi bien individuelles qu'exploitées sous la forme de société, ainsi que du logement servant d'habitation ou permettant l'exercice d'une activité professionnelle. Si l'attribution préférentielle est de droit s'agissant du logement servant effectivement d'habitation au conjoint survivant (C. civ., art. 831-3, al. 1er), elle est facultative lorsqu'elle porte sur une entreprise (sauf pour certaines exploitations agricoles). Elle est toujours facultative en matière de divorce (C. civ., art. 1476 et 1542).

En deuxième lieu, la jurisprudence a écarté le tirage au sort lorsque son recours pouvait aboutir à des résultats totalement incohérents, comme l'attribution à un indivisaire du lot situé devant la propriété de l'autre (V. par ex. Cass. 3e civ., 27 oct. 2010, n° 09-13.600  . – Cass. 1re civ., 28 nov. 2007, n° 06-18.490 ) .

En troisième lieu, il a été admis admis que les souvenirs de famille pouvaient faire l'objet d'une attribution judiciaire (Cass. 1re civ., 29 nov. 1994, n° 92-21.993 ). La notion fait cependant l'objet d'une appréciation restrictive qui conduit à soumettre au tirage au sort les bijoux de famille, même s'ils sont « d'une valeur essentiellement sentimentale » (Cass. 1re civ., 13 janv. 2016, n° 14-29.651).

En dernier lieu, lorsqu'un époux commun en biens a souscrit des parts sociales durant le mariage, ces parts n'entrent en communauté que pour leur valeur patrimoniale, de sorte qu'elles doivent être attribuées à l'époux ayant seul la qualité d'associé ( Cass. 1re civ., 4 juill. 2012, n° 11-13.384  ).

(Source : Lexis360 du 23/02/2018).

Par pareil le 16/02/18
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La signature d’un contrat de travail à durée déterminée a le caractère d’une prescription d’ordre public dont l’omission entraîne, à la demande du salarié, la requalification en contrat à durée indéterminée ; il n’en va autrement que lorsque le salarié a délibérément refusé de signer le contrat de travail de mauvaise foi ou dans une intention frauduleuse.

Le principe est rappelé par la Cour de cassation (Cass. soc., 31 janv. 2018, n° 17-13.131, F-D) dans un arrêt inédit rendu le 31 janvier 2018 (V. déjà jugé Cass. soc., 7 mars 2012, n° 10-12.091 ).

En l’espèce, pour rejeter une demande en requalification d’un contrat de travail à durée déterminée en contrat à durée indéterminée et le débouter de demandes afférentes, les juges du fond ont reproché au salarié qui prétendait être titulaire d’un contrat à durée indéterminée faute de contrat à durée déterminée écrit remis dans les 48 heures et comportant le motif exact de son recours, de ne pas l’avoir retourné signé alors que l’employeur le lui avait adressé et de ne s’être plus présenté sur son lieu de travail à compter du terme prévu audit contrat.

Le raisonnement est censuré pour violation de l’article L. 1242-12 du Code du travail, la cour d’appel n’ayant pas caractérisé la mauvaise foi ou l’intention frauduleuse du salarié.

(Source : Lexis360 du 13/02/2018)

 
Par pareil le 08/02/18
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Constitue une défense au fond au sens de l'article 71 du Code de procédure civile qui échappe à la prescription, le moyen tiré de l'article L. 332-1 du Code de la consommation, selon lequel l'engagement de caution d'une personne physique manifestement disproportionné à ses biens et revenus se trouve privé d'effet à l'égard du créancier professionnel.

Tel est le sens d'un arrêt rendu par la première chambre civile de la Cour de cassation le 31 janvier 2018 (Cass. civ. 1, 31 janvier 2018, n° 16-24.092, FS-P+B ).
En l'espèce, deux cautions assignées en paiement par la banque créancière ont opposé à cette dernière la disproportion manifeste de leurs engagements. La banque a soulevé une fin de non-recevoir tirée de la prescription. L'arrêt d'appel (CA Bourges, 30 juin 2016, n° 15/01041) ayant rejeté la fin de non-recevoir et retenu que la banque ne pourra se prévaloir des cautionnements solidaires souscrits, cette dernière a formé un pourvoi en cassation.   Elle soutenait que l'action qui résulte de l'article L. 332-1 du Code de la consommation n'est pas une action en nullité du cautionnement mais une action visant à voir dire que le créancier ne peut pas se prévaloir du cautionnement dont il est bénéficiaire. Dès, lors, elle échappe aux règles qui régissent l'exception de nullité, spécialement à celle qui soustrait cette exception de nullité à la prescription applicable lorsque le contrat n'a pas encore été exécuté.    La Cour de cassation rejette le pourvoi, la banque ne pouvant ainsi opposer aux cautions la prescription du moyen tiré de la disproportion de leur engagement.
Par pareil le 02/02/18
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L'interposition d'une société ne fait pas obstacle au rapport à la succession d'une donation ; en cas de donation faite par le défunt à l'héritier par interposition d'une société dont ce dernier est associé, le rapport est dû à la succession en proportion du capital qu'il détient.

Tels sont les enseignements délivrés par la première chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 24 janvier 2018 (Cass. civ. 1, 24 janvier 2018, n° 17-13.017, FS-P+B).

En l'espèce, M. A. faisait grief à l'arrêt attaqué (CA Nîmes, 8 septembre 2016, n° 15/02515) de dire qu'il devait rapporter à la succession la somme de 75 000 euros au titre d'un fonds de commerce, soutenant que l'héritier ne doit le rapport à la succession que des libéralités qui lui ont été personnellement consenties par le de cujus, et qu'en l'obligeant, en l'espèce, à rapporter à la succession la valeur du fonds de commerce que son père avait donné en location-gérance à la société E., les juges du fond avaient violé les articles 843 et 857 du Code civil.

Mais la Cour suprême approuve la cour d'appel qui avait énoncé exactement, par motifs adoptés, que l'interposition d'une société ne fait pas obstacle au rapport à la succession d'une donation.

Aussi, ayant relevé que le contrat par lequel le défunt avait confié la location-gérance de son fonds de commerce à la société E., créée et gérée par son fils, avait été résilié le 29 septembre 1991,

Et que le défunt indiquait dans son codicille du 13 septembre 2004 n'avoir pas obtenu restitution du fonds, du matériel et des marchandises,

Et estimé que le fils ne rapportait pas la preuve de la restitution du fonds, lequel avait été incorporé à celui exploité par la société E., personne interposée au fils,

C'est dans l'exercice de son pouvoir souverain que la cour d'appel en avait déduit, sans inverser la charge de la preuve, que celui-ci était tenu de rapporter à la succession la donation indirecte dont il avait ainsi bénéficié de son père.
 

5Source : Lexbase du 02/02/2018)

 

Par pareil le 26/01/18
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Dans une affaire qui lui a été soumise, la Cour d'Appel de PARIS (CA Paris, pôle 4, ch. 3, 11 janv. 2018, n° 15/21363) a fait application du délai de préavis de 3 mois en l’absence de restitution régulière des lieux par le locataire.

En l'espèce, alors que le contrat de bail a été conclu le 2 février 2012, le locataire a écrit au bailleur le 20 février 2012 pour annoncer qu'il renonçait à occuper le logement et qu'il donnait congé.

Le locataire a soutenu, en vain, que le bailleur aurait renoncé à l'application du préavis légal de trois mois.

Certes, le bailleur avait proposé de fixer la date de fin du bail à la date d'établissement de l'état des lieux de sortie, mais le locataire a refusé de procéder à un état des lieux de sortie.

C'est donc le préavis de trois mois qui s'applique pour la Cour.

L'argument du locataire selon lequel un état des lieux de sortie n'était pas nécessaire car il n'avait pas occupé les lieux et avait déposé les clés dans la boîte aux lettres du gardien de l'immeuble est inopérant.

La restitution des lieux est distincte du simple fait consistant pour le locataire à quitter matériellement le logement.

Elle a lieu au moment où le bailleur est mis en mesure de reprendre possession des lieux concernés.

Le déménagement ne suffit pas à caractériser cette restitution.

Si la restitution des locaux est généralement marquée par la remise des clés, cette remise ne peut être valablement faite que lorsque les clés sont remises à une personne ayant effectivement reçu mandat de les recevoir pour le compte du bailleur.

La remise des clés dans la boîte aux lettres du gardien de l'immeuble ne constitue pas une restitution régulière du logement dès lors qu'il résulte en particulier du courriel du 23 février 2012 que le bailleur a clairement exprimé sa volonté de voir respecter les dispositions du contrat relatives au préavis et d'établir, conformément aux dispositions contractuelles, un état des lieux de sortie pour marquer la restitution des lieux.

Il est également établi que le locataire, régulièrement convoqué pour l'état des lieux, ne s'est pas présenté.

(Source : Lexis360 du 24/01/2018)