Par pareil le 06/03/14

Le décret n° 2014-253 du 27 février 2014 relatif à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d'urbanisme comporte diverses mesures visant à alléger, permettre, remédier, corriger, simplifier et mettre en oeuvre de précédentes réformes notamment codifiées dans le Code de l'urbanisme (D. n° 2014-253, 27 févr. 2014, JO 1er mars).

On retiendra plus particulièrement parmi ces multiples modifications et adaptations :

- la suppression à l'article R. 424-7 du Code de l'urbanisme de la référence à la « cession gratuite de terrains » à la suite de la décision QPC du Conseil constitutionnel n° 2010-33 du 22 septembre 2010 ;

- la prise en compte de la mise en place de la taxe d'aménagement ayant remplacé l'ensemble des taxes et participations d'urbanisme à compter du 1er janvier 2012 ainsi que la création d'un versement pour sous-densité dans les zones U ou AU afin de favoriser une utilisation économe de l'espace ;

- l'introduction d'une nouvelle pièce à joindre aux demandes de permis de construire afin que l'autorité compétente soit en mesure d'apprécier le respect des dispositions de l'article L. 113-3 du Code de l'urbanisme qui prévoit un seuil de 30 % de logements locatifs sociaux parmi les logements familiaux hors logements financés par un prêt locatif social (PLS), pour les projets de construction d'immeubles d'une envergure supérieure à douze logements ou à 800 mètres carrés de surface de plancher ;

- la normalisation des échanges électroniques conformément à l'ordonnance n° 2005-1516 du 8 décembre 2005 relative aux échanges électroniques entre les usagers et les autorités administratives et entre les autorités administratives ;

- la dispense de formalité des travaux de ravalement jusqu'alors soumis à déclaration préalable, sauf dans les secteurs et espaces protégés ou en cas de délibération contraire du conseil municipal ou de l'organe compétent d'un EPCI en matière de plan local d'urbanisme (PLU).

En outre, ce décret apporte divers ajustements techniques en vue de sécuriser la définition de l'emprise au sol, de préciser la compétence du préfet en matière de certificat d'urbanisme en cas de désaccord entre le maire et le service instructeur ou bien sur le régime juridique des transformations des surfaces closes et ouvertes, supérieures à cinq mètres carrés.

Le texte entrera en vigueur le 1er avril 2014 à l'exception de l'article R. 431-16-3 du Code de l'urbanisme (qui exige un certain nombre de pièces complémentaires lorsque la demande de permis de construire porte sur une opération de construction d'immeuble collectif répondant à plusieurs critères) qui est d'application immédiate.

(Source : Actualités du Droit du 06/03/2014)

Par pareil le 21/06/13

Le président de la République a annoncé dans l'émission Capital, sur M6 (Intervention F. Hollande, Capital, 16 juin 2013 ; Site de M6), le 16 juin 2013, l'insertion, dans la loi de finances pour 2014, de nouvelles mesures concernant les plus-values de cessions immobilières.

François Hollande est revenu sur les mesures relatives aux plus-values de cessions immobilières, dont la première mouture fut censurée par le Conseil constitutionnel lors de l'examen de la loi de finances pour 2013.

Il a ainsi annoncé :

- l'abaissement à 22 ans (contre 30 ans actuellement) de la durée de détention du bien pour bénéficier de l'exonération d'impôt résultant des cessions de biens immobiliers, autres que les résidences principales ou les terrains vierges, c'est-à-dire de toutes les autres opérations, notamment les résidences secondaires. Un abattement exceptionnel de 20 % est également prévu sur les cessions de biens immobiliers en 2014. La loi de finances pour 2014 pourrait prévoir en outre que ces mesures soient appliquées pour les promesses de ventes signées au 1er septembre 2013 ;

- la suppression de l'abattement afférent aux cessions de terrains à bâtir qui sont exonérées d'impôt après 30 ans de détention.

(Source : Actualités du Droit du 20/06/2013)

Par pareil le 24/05/13

À défaut d'indivision en jouissance entre l'épouse et la fille du de cujus, aucune indemnité d'occupation privative d'un immeuble n'est due par la première à la seconde.

Décédé le 2 décembre 2003, un père laisse pour lui succéder sa fille, née d'un premier mariage, et son épouse, séparée de biens. Au cours de leur union, les époux s'étaient consentis, par acte notarié, une donation réciproque de l'universalité des biens composant leur succession. Il résultait de cet acte qu'en présence de descendants, la donation serait réduite, au choix exclusif du conjoint survivant, à l'une des quotités disponibles permises entre époux.

Constatant que l'épouse a opté pour le quart des biens en pleine propriété et les trois quarts en usufruit, la Cour d'appel de Riom condamne cette dernière à payer à la fille du de cujus une indemnité pour l'occupation privative d'un immeuble. Plus précisément, elle retient qu'elle « y est tenue en vertu de l'article 815-9 du Code civil, dès lors que n'est pas remise en cause (l')attribution préférentielle de ce bien maintenu de son fait pendant plusieurs années en indivision ».

Cette décision est censurée au visa de l'article 815 (sic) du Code civil, la Cour de cassation relevant qu'« il n'existait aucune indivision en jouissance entre (l'épouse et la fille du de cujus), de sorte qu'aucune indemnité d'occupation ne pouvait être mise à sa charge » (Cass. 1re civ., 15 mai 2013, n° 11-27.306, P+B+I ; Site Légifrance).

(Source : Actualités du Droit du 24/05/2013)

Par pareil le 14/03/13

Les ministres du Logement et de l'Intérieur, respectivement Cécile Duflot et Manuel Valls, ont demandé au Premier ministre de prolonger la trêve hivernale des expulsions locatives de 15 jours jusqu'à la fin du mois de mars, en raison de la "situation exceptionnelle liée aux conditions climatiques" (Communiqué min. Intérieur, 12 mars 2013 ; Portail du Gouvernement).

Jean-Marc Ayrault a alors fait savoir qu'il ferait parvenir une circulaire en ce sens à toutes les préfectures du territoire en demandant aux préfets de reporter les concours de force publique jusqu'à la fin du mois de mars.

(Source : Actualités du Droit du 14/03/2013)

Par pareil le 04/10/12

Un décret du 27 septembre 2012 procède à la réévaluation des loyers des logements régis par la loi du 1er septembre 1948 (D. n° 2012-1090, 27 sept. 2012, JO 29 sept.).

Les augmentations des loyers des locaux d'habitation régis par la loi du 1er septembre 1948 sont déterminées chaque année par décret, pour une entrée en vigueur au 1er juillet.

Ce décret majore les prix de base au mètre carré permettant de déterminer la valeur locative résultant du produit de la surface corrigée par le prix de base au mètre carré de chacune des catégories. Pour mémoire, la surface corrigée est obtenue en affectant la superficie des pièces habitables et celles des autres parties du logement de correctifs afin qu'il soit tenu compte, notamment, de la hauteur sous plafond, de l'éclairement, de l'ensoleillement et des vues de chacune des pièces habitables ainsi que des caractéristiques particulières des autres parties du local.

Le décret du 27 septembre 2012 autorise ainsi une augmentation de 2,24 % maximum des loyers des logements régis par la loi du 1er septembre 1948, avec effet rétroactif au 1er juillet 2012.

Les augmentations des loyers des locaux d'habitation régis par la loi du 1er septembre 1948 sont déterminées chaque année par décret, pour une entrée en vigueur au 1er juillet.

(Source : Actualités du Droit du 04/10/2012).

Par pareil le 02/08/12

Le décret visant à encadrer, dans certaines zones géographiques, l'évolution des loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou du renouvellement du bail a été publié au Journal officiel le 21 juillet 2012.

L'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 permet, dans la zone géographique où le niveau et l'évolution des loyers comparés à ceux constatés sur l'ensemble du territoire révèlent une situation anormale du marché locatif, de fixer par décret le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants, définis au b de l'article 17 de la loi, et des contrats renouvelés.

Le décret du 20 juillet 2012 (D. n° 2012-894, 20 juill. 2012, JO 21 juill.) fixe, pour les communes mentionnées dans son annexe, ce montant maximum. Lorsqu'un logement vacant est reloué au cours des douze mois qui suivent l'entrée en vigueur du présent décret, le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé.

Lorsque le bail est renouvelé́ au cours des douze mois qui suivent l'entrée en vigueur du décret, il ne peut y avoir de réévaluation du loyer autre que celle résultant de la révision, aux dates et conditions prévues au contrat, ou d'une clause relative à la révision introduite dans le contrat lors de son renouvellement.

Le décret prévoit des dérogations en cas de réalisation de travaux ou de loyer sous-évalué pour les relocations et en cas de loyer sous-évalué́ pour les renouvellements de bail.

En cas de différends, la commission départementale de conciliation peut être saisie.

Le décret entre en vigueur le 1er août 2012, pour une durée d'un an.

(Source : Actualités du Droit du 24/07/2012)

Par pareil le 26/04/12

Un décret du 12 avril 2012 (D. n° 2012-475, 12 avr. 2012, JO 14 avr.) apporte plusieurs précisions sur les documents transmis par le syndic à propos de lots délaissés et sur les informations que communiquent bailleurs et vendeurs lorsque le bien est situé dans une zone couverte par un PPRNP ou un PPRT.

Selon l'article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, divers documents doivent être notifiés aux copropriétaires avant la tenue de l'assemblée générale. Le décret du 12 avril 2012 complète cette liste afin qu'elle soit en conformité avec l'article 24-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; cet article prévoit en effet l'obligation pour le syndic de notifier, en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale, un état des lieux actualisé des lots délaissés.

Le décret du 12 avril 2012 vient compléter les documents auxquels le bailleur et le vendeur peuvent se référer lorsque le bien est située dans des zones couvertes par un plan de prévision des risques technologiques (PPRT) ou un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN) prescrit ou approuvé : ils doivent joindre, en plus des documents graphiques et de la note de présentation du plan auquel le bien est soumis, le règlement de ce même plan.

Le décret concerne les syndics et résidents des copropriétés privées inscrites dans des secteurs de délaissement prévus par un PPRT, les propriétaires de biens situés à l'intérieur de zones couvertes par un PPRT ou un PPRN et les notaires.

(Source : Actualités du Droit du 19/04/2012)

Par pareil le 20/01/12

Le secrétaire d'État chargé du Logement, interrogé sur l'accès au logement et les conditions de sortie des locataires, a rappelé certains points de la réglementation applicable et des réformes en cours (Rép. min. à QE n° 121663, JOAN Q. 13 déc. 2011, p. 13108).

Selon lui, la création d'un fonds de placement des dépôts de garantie serait une procédure lourde et contraignante, tant pour les bailleurs que pour les locataires. En effet, la procédure à mettre en place pour le déblocage du dépôt de garantie ne pourrait qu'allonger le délai de restitution de ce dépôt.

Or, le plus souvent, le locataire a un besoin urgent de récupérer cette somme et serait pénalisé. Il en est de même pour le bailleur dont, par exemple, le locataire serait parti en omettant de payer le dernier mois de loyer, et qui devrait alors attendre que les procédures administratives de déblocage des comptes aient été réalisées pour pouvoir récupérer son dû.

Cependant, le secrétaire d'État rappelle que le Gouvernement a déposé un projet de loi renforçant les droits, la protection et l'information des consommateurs, adopté en première lecture par les sénateurs le 22 décembre dernier (Projet de loi AN n°4141, 2011-2012), qui prévoit notamment, qu'à défaut de restitution du dépôt de garantie dans le délai prévu, le solde restant dû au locataire, après arrêté des comptes, est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal par mois de retard.

En complément du Ministre, rappelons pour notre part que c'est la Juridiction de Proximité qui est compétente pour les litiges liés à la restitution des dépôt de garantie d'un bail de local à usage d'habitation (juridiction qui va disparaître au 1er janvier 2013, les juges de proximité étant à cette date affectés aux Tribunaux de Grande Instance).

(Source partielle : Actualités du Droit du 19/01/2012).

Par pareil le 05/01/12

L'ordonnance portant clarification et simplification des procédures d'élaboration, de modification et de révision des documents d'urbanisme a été présentée en Conseil des ministres le 4 janvier dernier.

Prise sur le fondement de la loi portant engagement national pour l'environnement, l'ordonnance vise à remédier aux défauts des procédures actuelles d'élaboration, de modification et de révision des documents d'urbanisme.

Le communiqué du Conseil des ministres (Communiqué Cons. min., 4 janv. 2012 ; Portail du Gouvernement) précise que ces procédures sont « insuffisamment adaptées aux nouveaux objectifs et au contenu du schéma de cohérence territoriale (SCOT) » et que « la juxtaposition, au fil des évolutions législatives, de multiples procédures applicables aux plans locaux d'urbanisme (PLU) a rendu l'ensemble complexe et peu lisible. Ce manque de cohérence d'ensemble est source d'insécurité juridique et de contentieux ».

L'ordonnance prévoit quatre procédures principales d'évolution des SCOT et des PLU (révision, déclaration de projet, modification, modification simplifiée) et facilite l'évolution des PLU intercommunaux en cas de changement de périmètre de l'intercommunalité.

Elle entrera en vigueur au plus tard le 1er janvier 2013.

(Source : Actualités du Droit du 05/01/2012)

Par pareil le 25/11/11

La suppression de l'indemnité due à l'agent immobilier par son client signataire d'un mandat exclusif pourrait être remise en cause.

Selon le journal Les Échos (Les Échos, 21 nov. 2011), Daniel Fasquelle, rapporteur du projet de loi renforçant les droits, la protection et l'information des consommateurs, serait prêt à revenir sur la suppression de l'indemnité due à l'agent immobilier par son client, signataire d'un mandat exclusif, lorsque ce dernier vend son bien en direct.

Il réaffirme, en revanche, fermement sa volonté d'obtenir la suppression de la reconduction tacite du mandat exclusif, afin de « protéger le consommateur et fluidifier le marché ».

(Source : Actualités du Droit du 24/11/2011)