Par pareil le 23/09/11

Pour constituer un motif de déplafonnement du loyer d'un local commercial, la modification notable des facteurs locaux de commercialité doit avoir une incidence favorable sur l'activité du preneur.

La jurisprudence semble désormais fixée en ce sens, avec l'arrêt du 14 septembre 2011 (Cass. 3e civ., 14 sept. 2011, n° 10-30.825, P+B+R+I).

Alors que l'ancienne jurisprudence indiquait qu'il n'était pas nécessaire de distinguer si la modification était favorable ou défavorable au preneur - celle-ci devait simplement être notable - (Cass. 3e civ., 13 juill. 1999, no 97-18.295, Bull. civ. III, no 172), la nouvelle orientation de la troisième chambre est, depuis un arrêt du 9 juillet 2008 (Cass. 3e civ., 9 juill. 2008, no 07-16.605) la suivante : une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu'autant qu'elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l'activité commerciale exercée par le preneur.

(Source : Actualité du Droit du 23/09/2011)

Par pareil le 31/08/11

Un décret du 10 août 2011, publié au Journal officiel du 12 août, vient préciser les modalités de résiliation du bail d'habitation et organiser la procédure de reprise des lieux abandonnés.

Désormais, le bailleur peut demander la résiliation du bail aussi par voie de requête.

A défaut d'opposition par le locataire dans le mois suivant sa signification, l'ordonnance du tribunal aura force de chose jugée et le bailleur pourra alors reprendre son bien selon une procédure d'expulsion simplifiée.

Ainsi, le bailleur pourra se débarrasser des meubles dénués de valeur sur le sort desquels le juge aura statué, à l'exception toutefois des documents de nature personnelle qui seront placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l'huissier de justice.

Pour les biens de valeur laissés sur place, il appartient au juge de l'exécution de statuer sur leur sort.

Ce texte modifie le titre IX relatif aux mesures d'expulsion du décret n° 92-755 du 31 juillet 1992 le divisant en trois nouveaux chapitres. Le premier qui regroupe les articles 194 à 208 est intitulé « dispositions générales », le deuxième « dispositions propres à la reprise des lieux » comporte les articles 208-1 à 208-4 et enfin le troisième « dispositions communes » comprend l'article 209.

(Source : Actualités du Droit du 31/08/11)

Par pareil le 10/02/11

Si vous achetez un terrain à bâtir à un professionnel, la vente sera tout d'abord assujettie à la TVA, soit sur le prix total si l'acquisition initiale par le cédant a ouvert droit à déduction de la TVA (cédant qui a acquis le terrain à un autre professionnel assujetti), soit sur la marge si l'acquisition initiale n'a pas ouvert droit à déduction pour le cédant (cédant qui a acquis le terrain à un particulier).

Si vous achetez un terrain à bâtir à un professionnel, la vente sera ensuite assujettie aux droits d'enregistrement, soit au taux de 5.09 % si la TVA est calculée sur la marge, soit au taux de 0.715 % si la TVA est calculée sur le prix de vente total.

Pour minorer le coût de votre acquisition, il faut demander que le montant de la TVA apparaisse distinctement dans l'acte notarié, de manière à ce que les droits d'enregistrement soient calculés sur un montant H.T et non sur un montant TTC.

Par pareil le 31/01/11

Par protocole d'accord, une société s'engage auprès d'une autre à lui acheter certains produits. Il est également stipulé, d'une part, que le vendeur s'oblige à les racheter à terme, moyennant le paiement d'un acompte de 20 % du prix et, d'autre part, qu'en cas de renonciation au rachat, l'acompte sera abandonné à l'acheteur à titre d' « indemnité de dédit ». L'option de rachat ne sera jamais levée. Les parties s'opposent alors sur le montant de l'indemnité de dédit, dont la cour d'appel de Bordeaux prononce la réduction, au motif que son montant est dissuasif. Sa décision est censurée par la Cour de cassation (Cass. com., 18 janv. 2011, n° 09-16.863, P+B) au visa de l'article 1152, alinéa 2, du Code civil. Pour la Cour régulatrice, « la clause stipulant une indemnité de dédit ne s'analysait pas en une clause pénale ayant pour objet de faire assurer par l'une des parties l'exécution de son obligation mais en une faculté de dédit permettant (au bénéficiaire de l'option) de se soustraire à cette exécution et excluant le pouvoir du juge de diminuer ou supprimer l'indemnité convenue ».

Par pareil le 21/01/11

Pour calculer le coût fiscal de la vente de votre bien immobilier, il faut déterminer le montant de la plus-value, qui est en principe taxable.

Néanmoins certaines ventes échappent à l'impôt, notamment : cession de la résidence principale, ventes n'excédant pas 15 000 €, expropriations.

Il faut tout d'abord déterminer la plus-value brute, savoir prix de cession moins prix d'acquisition ; ensuite il faut diminuer la plus-value d'un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième année, puis d'un abattement fixe de 1 000 € (x 2, si le bien est détenu par deux époux).

Avant, il faut diminuer le prix de vente des frais supportés à l'occasion de la vente, notamment des frais de diagnostic obligatoires, et il faut augmenter le prix d'achat des frais d'achat réels ou 7.5 % forfaitairement) et des travaux réalisés (réels ou 15 % forfaitairement).

Par pareil le 24/09/10

La loi du 12 juillet 2010 précise que, désormais, l'état des risques naturels et technologiques, fournis par le bailleur, est joint aux baux commerciaux mentionnés aux articles L. 145-1 et L. 145-2 du code de commerce. Elle modifie à cette fin l'article L. 125-5 du code de l'environnement.

Cet état a pour but d'informer l'acheteur ou le locataire de l'existence des risques visés par le plan de prévention des risques

technologiques ou des risques naturels prévisibles. Il indique expressément les risques visés dans les documents et le dossier mentionnés à l'article R. 125-24 du code de l'environnement : documents graphiques, note de présentation du plan, documents

d'information permettant une délimitation et une qualification de phénomènes, fiche permettant de préciser la nature et, dans la

mesure du possible, l'intensité des risques, etc. Il vise les risques auxquels l'immeuble faisant l'objet de la location est exposé. Il est aussi accompagné des extraits de ces documents et dossiers permettant de localiser cet immeuble au vu des risques encourus. Ces informations sont recueillies par le vendeur ou le bailleur auprès du préfet. Il est établi par le bailleur conformément à un modèle défini par l'arrêté du 13 octobre 2005, modèle téléchargeable sur : http://www.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/modele_imprime_IAL.pdf.

Il doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat de location écrit.

Par pareil le 09/09/10

Selon l'indice Insee-Notaires, au deuxième trimestre 2010, les prix des logements anciens ont progressé de 1,7 % .

Plus précisément de 1,7 % pour les maisons et 1,6 % pour les appartements.

Il s'agit là de la quatrième hausse consécutive.

Sur un an, les prix ont nettement augmenté : + 6 % (6,2 % pour les prix des appartements et 5,8 % pour ceux des maisons).

Par pareil le 03/09/10

A la suite du décret n° 2010-913 du 3 août 2010 supprimant l'article R. 331-69 du Code de la construction et de l'habitation, les emprunteurs acquérant un logement ancien de plus de vingt ans à l'aide d'un prêt conventionné ne sont plus soumis à l'obligation d'annexer au contrat de prêt un état des lieux relatif aux conditions de surface et d'habitabilité, sachant toutefois que seules les offres de prêt émises à compter de l'entrée en vigueur de ce texte, qui est d'application immédiate, sont concernées par ces dispositions.

Cette mesure est prise par cohérence avec celle, identique, relative au prêt à 0 % de l'État, pour lequel l'exigence législative de respect de normes spécifiques de surface et d'habitabilité a été supprimée dans le cadre de la loi de finances initiale pour 2010. Un arrêté du 3 août 2010 (Arr. 3 août 2010, NOR : DEVU1004951A , JO 5 août ) modifie d'ailleurs en conséquence l'arrêté du 4 octobre 2001 relatif aux conditions d'octroi des prêts subventionnés.

Par pareil le 25/06/10

Il revient aux juges du fond de rechercher si la destination de l'immeuble justifie une restriction du droit pour un copropriétaire de disposer de son lot.

Une SCI procède à la vente négociée par un agent immobilier à des époux et à une société, d'un appartement et d'une cave.

Par acte authentique du même jour reçu par ce notaire, la même SCI cède le garage qu'elle y possédait à une autre SCI dans laquelle le notaire rédacteur des actes avait des intérêts.

Se fondant sur l'article 2 du règlement de copropriété interdisant la vente ou la location des garages à d'autres personnes qu'à des occupants de l'immeuble, les acquéreur de l'appartement et de la cave assignent alors les SCI et le notaire aux fins de constater la nullité de la vente du garage, de prononcer cette vente à leur profit et de les indemniser.

Pour les débouter, l'arrêt de la cour d'appel retient que toute clause du règlement de copropriété restreignant le droit pour un copropriétaire de disposer de son lot est réputée non écrite, sauf si cette restriction est justifiée par la destination de l'immeuble "telle qu'elle est définie aux actes". Estimant qu'en l'espèce, rien n'était mentionné dans les actes, l'arrêt conclut que l'article 2 du règlement de copropriété est donc réputé non écrit.

Cette décision est cassée et annulée (C. cass., 3ème civ., 9 juin 2010, n° 09-14.206, P + B) pour manque de base légale car la cour d'appel n'a pas recherché "si ces restrictions n'étaient pas justifiées par la destination de l'immeuble telle que définie par ses caractères ou sa situation".

Par pareil le 11/03/10

Une instruction du 11 février 2010 (Instr. 11 févr. 2010, BOI 5 B-14-10) revient sur les modifications apportées au dispositif par la loi de finances pour 2010.

La loi de finances pour 2005 a institué un crédit d'impôt sur le revenu dédié aux dépenses d'équipements de l'habitation principale en faveur de l'aide aux personnes applicable aux dépenses payées entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2009 (CGI, art. 200 quater A).

La loi de finances pour 2010 proroge la période d'application du crédit d'impôt jusqu'au 31 décembre 2010 et prévoit que le plafond pluriannuel de dépenses éligibles s'apprécie sur une période de 5 années consécutives comprises entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2010.

L'instruction précise que concernant la prorogation, la date de paiement de la dépense s'entend de la date à laquelle le règlement définitif de la facture correspondante est intervenu. Le versement d'un acompte, notamment à l'appui de l'acceptation d'un devis, ne constitue pas un paiement pour l'application du crédit d'impôt.

Par ailleurs, le plafond pluriannuel des dépenses éligibles s'apprécie sur une "période glissante" de 5 années. En pratique, il y a 2 périodes d'appréciation : du 1er janvier 2005 au 31 décembre 2009 et du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2010.