Par pareil le 12/02/10

Des copropriétaires reprochant à leurs voisins de porter atteinte aux parties communes ont assigné le syndicat de copropriétaires afin d'obtenir la mise en oeuvre de toutes les dispositions nécessaires à la remise en état des parties communes.

Leur demande a été jugée irrecevable par les juges du fond. Ils ont en effet considéré que les copropriétaires ne pouvaient "demander que le syndicat (...) soit enjoint de prendre sans délai toutes dispositions nécessaires afin de faire réaliser par (les auteurs du trouble) les travaux nécessaires à la remise en état des parties communes", "cette prérogative appartenant à l'assemblée générale des copropriétaires" et les demandeurs ne justifiant pas "l'avoir saisie en demandant que cette question soit inscrite à l'ordre du jour".

A l'appui de leur pourvoi, les demandeurs ont soutenu qu'étant "titulaire(s) de tantièmes de parties communes" ils étaient autorisés "à agir pour faire cesser les emprises d'un autre copropriétaire sur les parties communes".

Cette argumentation est rejetée par la Haute juridiction (Cass. 3e civ., 13 janv. 2010, n° 08-21.110, P B) qui approuve l'analyse des juges du fond.

Par pareil le 18/12/09

Le bailleur qui a souscrit une assurance contre les impayés de loyers peut désormais demander un cautionnement au locataire étudiant ou apprenti.

La loi du 24 novembre 2009 (L. n° 2009-1437, 24 nov. 2009, art. 39, JO 25 nov.) relative à l'orientation et à la formation professionnelle tout au long de la vie modifie l'article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Depuis la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, le bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire ne peut demander aux locataires un cautionnement. La loi du 24 novembre 2009 permet désormais ce cumul lorsque le logement est loué à un étudiant ou un apprenti.

Par pareil le 27/11/09

Le crédit d'impôt égal à 20 % du montant des intérêts pris en compte, porté à 40 % pour les intérêts versés au titre de la première annuité, a été aménagé.

Au plus tard à compter du 1er janvier 2010, les contribuables devront justifier que leur logement neuf respecte les normes thermiques et de performance énergétique exigées par la législation en vigueur pour bénéficier du crédit d'impôt mis en place par la loi TEPA.

Un régime de faveur a été mis en place pour les logements "neufs" (acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à compter du 1er janvier 2009) qui présentent un niveau de performance énergétique globale supérieur à celui imposé par la législation en vigueur : sa durée d'application est étendue de 5 à 7 annuités de remboursement ;

son taux est porté à 40 % pendant toute cette période.

Cette majoration s'applique également aux logements que le contribuable fait construire et aux locaux non affectés à l'usage d'habitation qui sont transformés en logement.

Le PLF 2010 poursuit cet aménagement du crédit d'impôt en proposant son verdissement par l'annulation progressive du crédit d'impôt pour les logements ne respectant pas la norme BBC.

Par pareil le 13/11/09

L'Administration vient de commenter la réforme de ce régime de déduction relatif aux immeubles reçus par succession ou donation (Instr. 16 oct. 2009, BOI 5 B-27-09).

Jusqu'à l'imposition des revenus de 2008, les dépenses de travaux de grosses réparations restant à la charge des nus-propriétaires (C. civ., art. 605) pouvaient constituer un déficit foncier d'égal montant, imputable sans limitation, lorsque ces dépenses portaient sur des immeubles dont le démembrement de propriété résulte de succession ou de certaines donations entre vifs.

Cet avantage fiscal a été supprimé et une réforme du régime de déduction des charges foncières supportées par les nus-propriétaires a été opérée (L. fin. rect. 2008, n° 2008-1443, 30 déc. 2008, JO 31 déc.).

Désormais, le contribuable peut :

- soit prendre en compte ces dépenses pour la détermination de ses revenus fonciers dans les conditions de droit commun ;

- soit opter pour la prise en compte de ces dépenses sous la forme d'une déduction de charges du revenu global plafonnée à 25 000 € par an. La fraction des dépenses excédant cette limite peut être déduite, dans les mêmes conditions, au titre des 10 années suivantes.

L'option du contribuable est irrévocable et entraîne renonciation à la prise en compte des dépenses concernées pour la détermination des revenus fonciers.

Par pareil le 05/11/09

Les dispositifs d'incitation fiscale à l'investissement locatif " Robien recentré " et " Borloo neuf " sont désormais soumis à une condition supplémentaire, dite d'éco-conditionnalité, afin d'en réserver le bénéfice aux seuls logements respectant les caractéristiques thermiques et la performance énergétique exigées par la législation en vigueur.

De plus, l'application de ces dispositifs a été recentré sur les zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements ; un arrêté du 29 avril 2009, publié au Journal officiel du 3 mai 2009, a donc établi ce nouveau zonage.

Par ailleurs, afin de tenir compte des difficultés auxquelles sont confrontés les investisseurs dans les zones où la construction de logements neufs excède la demande locative, une mesure d'assouplissement du délai de mise en location des logements est prévue.

Enfin, les dispositifs " Robien " et " Borloo " sont supprimés à compter du 1er janvier 2010.

Une instruction commente l'ensemble de ces dispositions (Instr. 6 oct. 2009, BOI 5 D-3-09).

Par pareil le 16/10/09

La règle selon laquelle lorsque le locataire a plus de 70 ans et des ressources inférieures à une fois et demie le SMIC, s'efface si l'un des bailleurs indivis a plus de 60 ans.

C'est que vient de rappeler la Cour de Cassation dans un arrêt récent (Cass. 3ème civ., 16 sept. 2009, n° 08-13.701, P + B) où deux personnes, au nom d'une indivision, ont délivré à la locataire d'une maison d'habitation, un congé pour vendre sans offre de relogement à effet et les dix-neuf consorts indivisaires l'ont assignée pour faire déclarer le congé valable et obtenir son expulsion.

La locataire reproche à la cour d'appel d'accueillir cette demande, alors que dans le souci de protéger le locataire âgé de plus de 70 ans et dont les ressources sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC, le législateur a prévu que le congé qui lui est délivré doit comporter une offre de relogement ; que cette règle ne cède qu'autant que le ou les bailleurs sont tous dispensés de cette obligation en étant eux-mêmes âgés de plus de 60 ans ou disposant de revenus inférieurs à une fois et demie le montant annuel du SMIC ; aussi, il ne serait pas possible de dispenser les bailleurs indivis de formuler une offre de relogement dès lors que certains d'entre eux seulement sont âgés de plus de 60 ans.

Le juge du droit refuse cet argumentaire car lorsque la location porte sur un bien indivis, il suffit, pour la validité du congé, qu'un seul des co-indivisaires justifie remplir les conditions alternatives exigées par l'article 15-III, alinéa 2, de la même loi, ce qui est le cas de l'espèce : les bailleurs n'étaient pas tenus de faire une proposition de relogement.

Par pareil le 25/09/09

La plus-value générée par la cession de la résidence principale est exonérée notamment sous réserve du respect d'un délai normal de vente. Cette notion vient d'être précisée.

En application des dispositions de l'article 150 U, II, 1° du CGI, lorsqu'un contribuable cède sa résidence principale, la plus-value réalisée n'est pas imposable au titre de l'impôt sur le revenu. Cette exonération est toutefois soumise à certaines conditions et notamment que la cession intervienne, dans la majorité des cas, dans un délai maximal d'une année (Instr. 14 janv. 2004, BOI 8 M-1-04).

Une réponse ministérielle précise que l'administration fiscale doit apprécier le délai normal de vente en tenant compte de la situation des cédants. "La conjoncture immobilière justifie, pour les cessions intervenues en 2009 et 2010, de considérer que le délai de deux ans est un délai normal".

Les notaires, en leur qualité d'intermédiaire pour le paiement de l'impôt sur les plus-values immobilières, devront informer les particuliers "qu'un délai de revente supérieur à un an n'entraîne pas automatiquement l'imposition de la plus-value."

Par pareil le 18/09/09

Après dix ans de hausse ininterrompue, les loyers ont reculé de 0,8 % en France depuis le début 2009, selon une étude de l'observatoire des loyers Clameur publiée le 2 septembre dernier.

L'activité du marché locatif privé est par ailleurs descendue à son plus bas niveau depuis la fin des années 90, et il faut remonter à 1998 pour retrouver la trace d'une baisse.

Quoi qu'il en soit, sur l'ensemble de l'année 2009, le recul des loyers pourrait être compris entre 1 % et 1,5 % selon l'auteur de l'étude, Michel Mouillard, professeur d'économie à l'université Paris X. Notons que si les prix des loyers sont en moyenne en baisse, ils sont en revanche en hausse pour 49,6 % des villes comme, par exemple, à Lyon (+ 0,7 %), Nice (+ 1,5 %) ou Nevers (+ 7 %).

Par pareil le 08/07/09

Dans un arrêt ,en date du 10 juin dernier (Cass. 3e civ., 10 juin 2009, n° 08-14.422 P+B), la Cour de Cassation a eu à se prononcer sur la résiliation d'un bail commercial, pour défaut d'exploitation par le preneur.

Dans cette affaire, une SCI, propriétaire de locaux à usage commercial, qui les avait donnés à bail, avait assigné le preneur aux fins de voir prononcer la résiliation du bail pour défaut d'exploitation des locaux.

Les juges du fond ont accueilli la demande, retenant qu'il était établi que le preneur n'exploitait plus les locaux depuis plusieurs années, sans pouvoir établir un motif sérieux et légitime.

La Cour de cassation censure la décision au visa des articles 1134 et 1184 du code civil, et de l'article L. 145-1 du code de commerce, au motif qu'aucune stipulation expresse du bail ne faisait obligation au preneur d'exploiter son fonds de commerce dans les locaux loués.

Dans le même sens, dans un autre arrêt du même jour (Cass. 3e civ., 10 juin 2009, n° 07-18.618, D ), la Cour de Cassatoin affirme que l'obligation d'exploiter est une condition d'application du statut des baux commerciaux, dont l'inexécution ne peut entraîner la résiliation du bail en l'absence d'une clause imposant l'exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués.

Seule une clause expresse du bail peut donc permettre sa résiliation, pour défaut d'exploitation, en cours de bail.

Par pareil le 28/05/09

Dans un arrêt du 29 avril 2009, la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation a rappellé l'obligation d'entretien et de paisible jouissance du bailleur.

Elle a indiqué que l'incapacité du plombier à procéder à une réparation n'est pas un cas de force majeure exonérant le propriétaire de ses obligations.

Elle précise qu'en vertu des articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; que cette obligation ne cesse qu'en cas de force majeure ; qu'en conséquence, des juges ne peuvent, pour rejeter la demande en dommages-intérêts de locataires du fait de l'encombrement du sous-sol, des remontées d'odeurs et de la défectuosité de la pompe électrique du chauffe-eau, retenir que le propriétaire avait, d'une part, autorisé ses locataires à se débarrasser des effets entreposés dans le sous-sol et, d'autre part, fait dépêcher son plombier pour faire procéder à la réparation des désordres, imputant ainsi la persistance des désordres à l'incapacité du plombier à procéder à une réparation immédiate.