Par pareil le 20/05/09

Le Conseil supérieur du notariat et le cabinet Ad Valorem ont présenté une étude sur l'évolution et la place de la vente de logements occupés.

Alors que le marché immobilier traverse une période difficile, la vente occupée n'est pas en reste. Après l'embellie en 2004, avec 46 500 ventes occupées sur un total de 856 000 transactions, seulement 28 000 des 667 000 logements vendus en 2008 étaient habités. L'an passé, 6,7 % des ventes de logements anciens en province (contre 7,4 % en 2007) et 5 % en Ile-de-France (contre 5,5 % l'année précédente) étaient des ventes occupées, confirmant ainsi la décroissance amorcée en 2005.

Par ailleurs, le marché de la vente occupée intéresse de plus en plus les particuliers (74 % des transactions) avec un désengagement des professionnels. Le profil des acheteurs évolue également, avec un net rajeunissement des acquéreurs qui se manifeste aussi bien sur la vente libre et occupée.

Enfin, ce type de ventes concerne davantage les biens collectifs (respectivement 93,7 % et 67 % des biens occupés vendus en 2008 en région parisienne et en province) et les petites surfaces (studios et deux pièces comptant pour 70 % des biens vendus occupés), tendance qui s'explique aisément par la contraction des budgets des ménages.

Par pareil le 14/05/09

L'irrégularité du mandat affecte les relations entre le mandant et l'agent immobilier, mais également la validité de l'offre faite.

La Cour de cassation affirme en effet dans un arrêt du 8 avril dernier, que n'engage pas le vendeur immobilier une offre de vente formulée en son nom par une agence immobilière en application d'un mandat irrégulier au regard des dispositions de l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, faute de mention sur le registre prévu à cet effet et de report du numéro d'inscription sur l'exemplaire remis au mandant (Cass. 3e civ., 8 avr. 2009, n° 07-21.610, P+B).

Par pareil le 07/05/09

Les termites constituent indéniablement un risque que les acheteurs d'un immeuble doivent connaître lors de la vente.

Une clause d'exclusion de garantie des vices cachés certifiant l'absence de ces parasites est-elle opposable à l'acquéreur qui découvre la présence de termites, fussent-elles inactives ?

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 8 avril 2009, répond par la négative : lorsqu'elle est connue par les seuls vendeurs, " la présence, même sans activité, de termites dans un immeuble ancien constituait un vice dès lors qu'il était acquis que, de manière très rapide, une situation caractérisée par une simple présence pouvait évoluer de manière aléatoire et non prévisible vers une véritable infestation provoquée par un regain d'activité ". Dans un tel cas, la clause d'exclusion de garantie des vices cachés est inopposable aux acquéreurs qui n'étaient pas en mesure de s'informer.

Par pareil le 07/11/08

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. Mais, si le logement appartient à l'OPAC, s'ajoute la condition selon laquelle le bénéficiaire du transfert du contrat doit remplir les conditions d'attribution du dit logement.

Dans une affaire récente (Cass. 3ème civ., 1er oct. 2008), l'OPAC avait donné en location, le 22 novembre 1974, un appartement à une femme, le bail stipulant que la location n'était pas transmissible par voie de succession, "sauf s'il s'agit d'un membre de la famille ayant habité le logement pendant une période au moins égale à six mois au moment du décès du preneur".

La locataire étant décédée le 28 octobre 2003, l'OPAC a fait assigner son fils, resté dans les lieux, pour faire constater la résiliation du bail et obtenir son expulsion.

Pour rejeter ces demandes et constater le transfert du bail au profit du fils, le juge du fond avait retenu que la stipulation conventionnelle, plus favorable aux ayants droit du locataire décédé que l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, s'imposait à l'OPAC et que le fils justifiait de ce qu'il avait habité le logement pendant au moins six mois avant le décès de sa mère.

Mais la Cour de cassation ne valide pas cette position et casse et annule la décison d'appel. Elle précise que l' "on ne peut déroger par convention particulière aux lois qui intéressent l'ordre public (or les conditions d'attribution des logements appartenant à l'OPAC sont d'ordre public) et les bonnes mœurs" et que "lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès", dispositions applicables aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré à la condition que le bénéficiaire du transfert du contrat remplisse les conditions d'attribution du dit logement.

Par pareil le 16/05/08

Le décret d'application du diagnostic électricité vient d'être publié. Il rentrera en vigeur le 1er janvier 2009.

A cette date, en cas de vente d'un immeuble à usage d'habitation, un état de l'installation intérieure d'électricité devra être produit, afin d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnnes, lorsque l'installation a été réalisée depuis plus de 15 ans.

Cet état devra être intégré dans le dossier de diagnostic technique que le vendeur doit produire. Il sera annexé à la promesse de vente et/ou à l'acte authentique.

Le diagnostic devra être réalisé par une entreprise certifiée, dans les conditions insérées à l'article L.134-10 du code de la constrcution et de l'habitaton (consultable sur le site www.legifrance.gouv.fr, ainsi que les autres articles du même code affairants, savoir : L.134-7, L.271-4 à L.271-6, R.134-10 à R.134-13).