Par pareil le 28/02/20

Le notaire, en sa qualité d'officier ministériel chargé d'authentifier les actes passés devant lui, est tenu à un devoir d'information et de conseil à l'égard de l'ensemble des parties à l'acte, portant notamment sur les risques des actes auxquels il est requis de donner forme (C. civ., art. 1382 anc devenu C. civ., art. 1240).

Pour la Cour d'Appel de Colmar, le notaire a manqué à son devoir de conseil lors de la passation de l’acte de vente de l'immeuble (CA Colmar, 2e civ., sect. A, 24 janv. 2020, n° 18/05013 ).

Il lui appartenait, en l'absence de versement du prix entre ses mains avant la signature de l’acte, de conseiller au vendeur de différer la passation de l'acte jusqu'au versement effectif du prix en son étude, compte tenu du risque de défaillance de ce dernier, d’autant que la totalité du prix, de plus d’un million d’euros, était payable sans recours à un prêt.

Le notaire disposait du compromis depuis près de 3 mois, mais n’a procédé à l’appel des fonds que 8 jours avant la vente alors qu’il est resté sans nouvelle du candidat acquéreur avant la date de signature.

Le notaire n’avait donc aucune garantie sur la solvabilité de l'acquéreur.

Le fait que le vendeur soit domicilié en Belgique ne faisait pas obstacle au report de la signature, puisqu’il était loisible au vendeur, pour éviter un nouveau déplacement, de donner procuration à un clerc de l'étude.

D’ailleurs, l’inconvénient de cette formalité est sans commune mesure avec le risque pris en passant l'acte sans garantie de paiement du prix.

Si le préjudice du vendeur doit s’analyser en une perte de chance, celle-ci s’avère élevée puisque l’absence de garantie de solvabilité aurait certainement conduit le vendeur à différer la signature.

La perte de chance peut être évaluée à 95 %.

Or, la nécessité de délivrer un commandement visant la clause résolutoire, d’obtenir un jugement et de récupérer les clés de l'immeuble, a retardé d'autant la revente du bien.

Compte tenu de la date de délivrance du commandement et de l’expulsion, il convient d’allouer au vendeur une somme de 12 000 € en réparation du trouble de jouissance. Il convient également d’indemniser le vendeur des frais de procédure engagés à hauteur de 6 500 €.

Le vendeur a également subi un préjudice moral lié aux difficultés éprouvées pour récupérer la propriété et la possession de son bien afin de pouvoir le remettre en vente. Une somme de 5 000 € sera allouée à chacun des époux vendeurs.

En revanche, le vendeur ne démontre pas qu’il aurait pu revendre le bien plus cher en l’absence de production d’un avis de valeur.

Compte tenu du temps de passation d’un nouvel acte de vente, il ne peut davantage prétendre qu’il n’aurait pas eu à acquitter la taxe foncière.

Enfin, l’irrecouvrabilité de la clause pénale prévue par le compromis n'est pas en lien avec la faute du notaire, puisqu'à défaut de signature de l'acte, elle n'aurait pas trouvé matière à s'appliquer.

(Source : Lexis360 du 28/02/2020).

 

Par pareil le 14/06/19

Après une inspection de l'étude, un notaire a été poursuivi, à des fins disciplinaires, par le procureur de la République, pour avoir commis divers manquements à ses obligations dans 13 dossiers distincts.

La cour d'appel prononce à l'encontre du notaire la peine d'interdiction d'exercer ses fonctions de notaire pendant trois ans.

L'arrêt d'appel est cassé (Cass. 1re civ., 22 mai 2019, n° 18-12.101, F-P+B ).

Notamment, en retenant, après avoir relevé qu'à l'occasion d'une vente conclue par une SCI, la société venderesse était représentée à l'acte par une personne agissant en vertu des pouvoirs qui lui avaient été conférés aux termes d'une procuration sous seing privé, que cette dernière ait été jointe à l'acte ; alors qu'aucune mention de l'acte notarié ne précise qu'elle lui a été annexée.

En effet, si l'acte notarié doit porter mention de la procuration, aucune disposition légale ou réglementaire n'exige qu'il précise que celle-ci lui est annexée.

De facto, la cour d'appel viole les articles 21 et 22, alinéa 1er, du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires.

(Source : Lexis360 du 14/06/2019).

 

Par pareil le 30/09/16

La responsabilité des professionnels du droit ne présente pas un caractère subsidiaire.

Doit, dès lors, être réparé par le notaire qui a failli à son devoir d'assurer l'efficacité juridique de l'acte par lui reçu, le dommage directement causé par sa faute, quand bien même la victime aurait disposé, dans le procès engagé contre elle par un tiers en conséquence de la faute professionnelle de l'officier ministériel, d'un moyen de défense de nature à limiter les effets préjudiciables de la situation dommageable.

Tel est le rappel opéré par la première chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 22 septembre 2016 (Cass. civ. 1, 22 septembre 2016, n° 15-13.840, FS-P+B)

 En l'espèce un particulier qui avait acquis deux parcelles de terrain a assigné son notaire en responsabilité après avoir été expulsé par ordonnance du TGI et enjoint de démolir la construction de la maison d'habitation qu'il y avait édifiée, le propriétaire du fonds, qui l'avait acquis le 21 juin 1979, l'ayant revendiqué.

Pour limiter la réparation due par le notaire, avec la garantie de son assureur, à 10 % du préjudice subi, la cour d'appel, statuant sur renvoi après cassation (Cass. civ. 1, 17 octobre 2012, n° 11-13.482) retient que le tiers évincé en s'abstenant de revendiquer sa qualité de constructeur de bonne foi dans le litige l'ayant opposé au propriétaire de la parcelle, moyen de défense qui lui aurait permis d'obtenir l'indemnisation de son préjudice au titre de la démolition, a commis une faute ayant concouru à hauteur de 90 % à la réalisation de son dommage.

L'arrêt sera censuré par la Cour de cassation au visa de l'article 1382 du Code civil.

(Source : LEXBASE n° N4451BWR du 30/06/16).