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1) Bail: obligation de délivrance et travaux prescrits par l'Administration 2) Obligation du juge de chiffrer le préjudice admis

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mardi 13 novembre 2012

N° de pourvoi: 11-22.716

Non publié au bulletin Cassation

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 6 juin 2011), que, selon acte du 11 octobre 2000, la société Sainte-Marthe immobilier a donné à bail à la société Centre médical Renée Lacrosse (la société CMRL) des locaux commerciaux en vue d'y exploiter une clinique chirurgicale et gynéco-obstétricale ; que la locataire n'ayant pu exploiter les lieux, en raison de leur absence de conformité aux normes de sécurité, les a restitués en janvier 2008 ; que la société Sainte-Marthe immobilier l'a assignée en paiement des loyers arriérés et du coût de la remise en état des locaux ; que la société CMRL a soulevé l'exception d'inexécution, faute de délivrance par la bailleresse d'un bien conforme à sa destination contractuelle et a sollicité l'indemnisation de sa perte d'exploitation ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal :

Vu l'article 1719-1° et 2° du Code civil ;

Attendu que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

Attendu que, pour condamner la société CRML au paiement des loyers jusqu'à la restitution des lieux, l'arrêt, après avoir relevé que la commission départementale de sécurité avait émis un avis défavorable sur les conditions de fonctionnement de l'établissement, retient que le locataire est tenu, d'une part, de prendre les lieux dans l'état où ils se trouvent sans exiger aucune remise en état à l'exception du clos et du couvert ni exercer aucun recours contre le bailleur notamment pour vétusté, insalubrité ou mauvais état des constructions, d'autre part, d'effectuer toutes les réparations aux systèmes de canalisations et de distribution de l'eau et de la force électrique et de remplacer à ses frais tous éléments défectueux par suite d'usure, vétusté, force majeure ou dont le remplacement sera imposé ou recommandé par mesures administratives, enfin, de satisfaire à toutes les charges de ville et de police, règlements sanitaires, voirie, hygiène, salubrité ainsi qu'à celles qui pourraient être imposées par tous plans d'urbanisme ou d'aménagement, et en déduit que le cumul de ces clauses doit s'analyser comme une clause expresse de transfert au preneur des travaux de remise aux normes de sécurité ;

Qu'en statuant ainsi, sans constater l'existence d'une stipulation expresse du bail mettant les travaux de sécurité prescrits par l'autorité administrative à la charge du preneur, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Sur le pourvoi incident :

Sur le premier moyen :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que pour débouter la bailleresse de sa demande en paiement des frais de remise en état des lieux, l'arrêt retient que ses demandes complémentaires visant les travaux de remise en état seront écartées comme non justifiées dans leur montant ;

Qu'en statuant ainsi, sans analyser, même sommairement, le devis produit par la société Sainte-Marthe immobilier et procéder elle-même, le cas échéant, à l'évaluation des désordres, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

Sur le second moyen :

Vu l'article 1134 du code civil ;

Attendu que pour débouter la bailleresse de sa demande en paiement de la taxe foncière due pour l'année 2007, l'arrêt retient que l'inoccupation au 1er janvier 2007 des locaux par la société CMRL n'étant pas contestée, la société Sainte-Marthe immobilier ne peut prétendre à la prise en charge de la taxe foncière par la locataire ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle constatait que la société CMRL avait restitué les lieux en janvier 2008 et qu'elle rejetait l'exception d'inexécution soulevée par celle-ci, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 juin 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Basse-Terre ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Basse-Terre, autrement composée ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

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