Jun
12
1) Habilitation du syndic de copropriété; 2) Obligation du promoteur de délivrance conforme

Pour en savoir plus : voir « Traité de la responsabilité des constructeurs », par A. CASTON, F.-X. AJACCIO, R. PORTE et M. TENDEIRO, 7ème édition (960 pages), septembre 2013, éd. « Le Moniteur », page 293.

Cet arrêt est commenté par :

- M. SIZAIRE, Revue « CONSTRUCTION URBANISME », 2013, n° 6, juin, p. 24.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 3 avril 2013

N° de pourvoi: 11-27.053 12-16.024

Non publié au bulletin Cassation partielle

Joint les pourvois n° G 11-27. 053 et n° R 12-16. 024 ;

Sur la recevabilité du pourvoi n° G 11-27. 053 :

Attendu que le pourvoi n° G 11-27. 053 formé avant expiration des délais d'opposition à l'arrêt attaqué rendu par défaut est irrecevable ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 mai 2011), que la société civile immobilière Cannes rue d'Antibes (la SCI) a fait construire et a vendu un immeuble dénommé " Résidence Wagram " composé de logements et d'un local commercial en rez-de-chaussée ; que le permis de construire délivré le 12 juin 1989 a été modifié le 8 avril 1993 postérieurement à la publication du règlement de copropriété le 27 septembre 1990 ; que la déclaration d'achèvement des travaux est parvenue en mairie le 30 juin 1995 ; que, se plaignant de diverses malfaçons, non-finitions et défauts de conformité résultant de l'absence de local à vélo en rez-de-chaussée, de couloir d'accès au jardin paysager et de local à ordures, le syndicat des copropriétaires de la résidence Wagram a assigné en indemnisation le promoteur vendeur, aux droits duquel vient la société Sun Riviéra hôtel ;

Sur le premier moyen du pourvoi incident qui est préalable, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que lors des diverses assemblées générales tenues entre le 27 décembre 1997 et le 18 septembre 2007, les copropriétaires après avoir décidé de donner pouvoir au syndic d'introduire une action à l'encontre du promoteur pour la réalisation des travaux non exécutés et la mise en conformité, avaient autorisé le syndic à réaliser tout acte de procédure tant en attaque qu'en défense dans le cadre des procédures à l'encontre de la SCI ainsi que dans la procédure liée aux différentes malfaçons faisant l'objet d'une expertise judiciaire en se référant au constat d'huissier du 3 mai 2000 et avaient donné, après la décision de première instance, une mission très étendue au syndic reprenant la demande de confirmation de la décision entreprise et celle de réformation pour le surplus, la cour d'appel a pu retenir, que le syndic avait été régulièrement habilité à agir ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que le local à ordures avait été créé par la société Sun Rivera hôtel à la place d'une cave en sous-sol ainsi que le prévoyait le règlement de copropriété, que le permis de construire initial et le permis de construire modificatif ne comprenaient comme obligation particulière à ce titre que celle de prévoir un itinéraire sans escalier, seuils ou marches permettant l'acheminement des containers d'ordures ménagères entre les locaux vide-ordures et le point de ramassage par les bennes de la collecte municipale et que l'expert judiciaire avait indiqué que la mise en conformité du local aux règles d'hygiène pouvait être réalisée facilement, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande relative à la construction d'un local vide-ordures en rez-de-chaussée et condamner la société Sun Riviera hôtel à mettre en conformité le local à ordures conformément aux prescriptions du permis de construire ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais, sur le premier moyen du pourvoi principal :

Vu les articles 1604 du code civil et R. 261-13 du code de la construction et de l'habitation ;

Attendu que pour débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de la société Sun Riviera hôtel à lui restituer la surface nécessaire pour la construction d'un couloir d'accès au jardin en rez-de-chaussée et à lui payer une indemnité mensuelle par appartement et par mois, en réparation du trouble de jouissance occasionné par la quasi-inaccessibilité du jardin paysager, l'arrêt retient qu'il résulte du règlement de copropriété que le lot n° 31 a la jouissance exclusive du jardin situé coté rue Lépine d'environ 70 m ², que page 17 de ce même règlement, opposable à tous les copropriétaires il est précisé : « le copropriétaire du lot n° 31 ... bénéficiant de la jouissance privative d'un jardin devra entretenir ce jardin à ses frais sans pouvoir y poser quelques constructions que ce soient », qu'enfin le plan de rez-de-chaussée déposé aux minutes de M. X... qui a servi à l'établissement de ce règlement fait apparaître l'affectation de 14/ 2719 tantièmes pour ce jardin et qu'en conséquence le syndicat des copropriétaires ne peut venir présenter aucune demande à ce jour concernant ce jardin alors et surtout qu'il existe toujours un accès à ce jardin pour tous, même s'il est difficile à emprunter ;

Qu'en statuant ainsi après avoir relevé qu'en raison des nombreuses modifications apportées, le jardin était inaccessible aux nombreuses personnes âgées voire aux personnes à mobilité réduite qui vivent dans l'immeuble, la cour d'appel, qui s'est référée aux seules dispositions du règlement de copropriété, sans examiner les autres documents ayant valeur contractuelle et notamment la notice descriptive de la résidence, dont se prévalait le syndicat des copropriétaires invoquant un manquement du promoteur à son obligation de délivrance conforme, n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres moyens du pourvoi principal et du pourvoi incident qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission des pourvois ;

PAR CES MOTIFS :

Déclare IRRECEVABLE le pourvoi n° G 11-27. 053 ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence Wagram de ses demandes relatives à l'accès au jardin de l'immeuble, l'arrêt rendu le 6 mai 2011, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société Sun Riviera hôtel aux dépens du pourvoi n° R 12-16. 024 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence Wagram aux dépens du pourvoi n° G 11-27. 053 ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Sun Riviera hôtel, la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Wagram la somme de 2 500 euros ;

Ajouter un commentaire

Image CAPTCHA