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1) Isolation phonique et décennale : non; 2) responsabilité contractuelle promoteur et entreprise, même du fait du sous traitant

Pour en savoir plus : voir « Traité de la responsabilité des constructeurs », par A. CASTON, F.-X. AJACCIO, R. PORTE et M. TENDEIRO, 7ème édition, sept. 2013, éd. « Le Moniteur », page 498.

Cet arrêt est commenté par :

- François-Xavier AJACCIO, Dictionnaire permanent « assurances », bulletin décembre 2013, p. 4.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mardi 22 octobre 2013

N° de pourvoi: 12-25.053

Non publié au bulletin Rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 29 mai 2012), que la société la Boisseraie Sainte Foy, aux droits de laquelle vient la société Eiffage immobilier Centre-Est, a confié la construction d'un groupe d'immeubles à la société Solgec, aux droits de laquelle se trouve la société Eiffage construction confluence, entreprise générale tous corps d'état, qui a sous-traité le lot carrelage à la société Marquès, assurée auprès de la société MAAF assurances ; que plusieurs propriétaires se plaignant d'un défaut d'isolation phonique ont assigné la venderesse, qui a appelé en garantie l'entreprise générale et le sous-traitant ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Attendu que la société Marques fait grief à l'arrêt de mettre hors de cause tant la SMABTP, assureur dommages-ouvrage et assureur « constructeur non réalisateur » de la société la Boisseraie Sainte Foy que la MAAF en l'absence de désordres de nature décennale, alors, selon le moyen, que, l'impropriété à la destination s'apprécie par référence à la destination telle qu'elle résulte de la nature des lieux ou de la convention des parties ; que les désordres d'isolation phonique peuvent relever de la garantie décennale même lorsque les exigences minimales légales ou réglementaires ont été respectées ; qu'en affirmant que les désordres ne rendaient pas l'ouvrage impropre à sa destination sans rechercher si cette impropriété ne résultait pas de la destination telle que convenue entre les parties, à savoir une isolation phonique de qualité supérieure aux normes en vigueur ou encore une garantie totale au niveau acoustique et thermique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le promoteur n'avait promis aux propriétaires qu'un soin particulier contre les nuisances acoustiques et une prestation supérieure aux normes réglementaires en vigueur et retenu sa responsabilité contractuelle de ce chef, la cour d'appel, qui a relevé que les désordres acoustiques, limités, pour les plus notables, aux salles de bain, n'étaient pas de nature à porter atteinte à l'indépendance des logements et que les bruits d'impacts mesurés n'empêchaient pas l'utilisation des appartements conformément à leur destination et qui a pu en déduire que ces désordres n'étaient pas de nature décennale a légalement justifié sa décision ;

Sur le second moyen du pourvoi principal :

Attendu que la société Marques fait grief à l'arrêt de la condamner, in solidum, avec la société Solgec à relever et garantir la société Eiffage immobilier Centre Est pour le paiement des travaux de reprise, du préjudice de jouissance et de l'article 700 du code de procédure civile, alors, selon le moyen :

1°/ que la mise en oeuvre de la responsabilité suppose que le dommage soit imputable à la personne, peu important que celle-ci ait directement participé à la réalisation ; que les juges du fond doivent caractériser le lien de causalité entre la faute et le préjudice ; qu'en mettant à la charge de la société Marques le coût des travaux à réaliser dans les pièces autres que la salle de bains afin de se rapprocher d'une isolation totale comme la société la Boisseraie s'y était seule engagée dès lors qu'elle n'avait pas procédé à des relevés périphériques sans caractériser le lien de causalité entre cette faute et le préjudice, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

2°/ que la société Marques n'avait pour obligation que de respecter la réglementation en vigueur, et qu'en mettant à la charge de celle-ci le coût des travaux à réaliser hors la salle de bain afin de respecter l'engagement pris par la seule société La Boisseraie d'avoir une isolation totale la cour d'appel a méconnu l'effet relatif des conventions et violé l'article 1165 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que l'absence des relevés périphériques était un défaut généralisé qui affectait l'isolation phonique de toutes les pièces, la cour d'appel a pu en déduire que la violation, par le sous-traitant, de ses obligations contractuelles justifiait sa condamnation à garantir le promoteur des condamnations prononcées contre lui ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur les deux premiers moyens du pourvoi incident réunis :

Attendu que la société Eiffage construction confluence fait grief à l'arrêt de la condamner, in solidum avec la société Marques, à relever et garantir la société Eiffage immobilier Centre Est pour le paiement des travaux de reprise et du préjudice de jouissance, alors, selon le moyen :

1°/ que les contrats de louage d'ouvrage ayant pour objet la construction de bâtiments d'habitation sont réputés contenir les prescriptions légales ou réglementaires relatives aux exigences minimales requises en matière d'isolation phonique, et qu'en vertu de l'article L. 111-11 du code de la construction et de l'habitation, les travaux de nature à satisfaire à ces exigences relèvent de la garantie de parfait achèvement prévue par l'article 1792-6 du code civil repris par l'article L. 111-20-2 du code de la construction et de l'habitation ; que les travaux litigieux consistaient dans des travaux d'isolation phonique auxquels ont été imputés des défauts acoustiques ; que la cour d'appel a constaté que ces travaux avaient été réceptionnés le 6 novembre 2001, et relevé que les copropriétaires avaient, le 16 décembre 2002, saisi le juge des référés aux fins d'expertise judiciaire, et, le 2 décembre 2004, assigné au fond la société La Boisseraie Sainte Foy et la SMABTP, ces derniers ayant, le 13 janvier 2005, appelé la société Eiffage construction confluence et la société Marques en la cause ; que dès lors, en déclarant que le délai prévu par l'article L. 111-11 du code de la construction et de l'habitation invoqué par la société Eiffage construction confluence devait être écarté du fait que les défauts acoustiques et les troubles en résultant trouvaient leur origine dans un défaut de conformité aux stipulations contractuelles plus contraignantes que les normes légales ou réglementaires, imputable au promoteur, sans constater que la société Eiffage construction confluence était elle-même contractuellement tenue d'assurer ce degré d'isolation phonique plus contraignant que les normes légales ou réglementaires que seule la société Eiffage immobilier Centre Est s'était engagée à garantir, la cour d'appel n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales et a violé l'article L. 111-11 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1165 du code civil ;

2°/ que la mise en oeuvre de la responsabilité suppose la preuve d'une faute, d'un préjudice, et d'un lien de causalité entre cette faute et le préjudice ; que dès lors, en déclarant, pour mettre à la charge de la société Eiffage construction confluence le coût des travaux à réaliser dans les pièces autres que la salle de bains, tels que préconisé par l'expert, nécessaires pour se rapprocher de l'isolation totale à laquelle la société la Boisseraie Sainte Foy s'était seule engagée à l'égard de ses acquéreurs, que la société Eiffage construction confluence avait manqué à ses obligations en omettant de contrôler le chantier et plus spécifiquement le travail de la société Marques qui avait fautivement omis de réaliser des relevés verticaux résilients, sans caractériser le lien de causalité entre la faute ainsi relevée à l'encontre de la société Eiffage construction confluence et le préjudice qu'elle retenait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;

3°/ que la société Eiffage construction confluence n'avait d'autre obligation que de respecter la réglementation en vigueur ; que dès lors en mettant à la charge de la société Eiffage construction confluence le coût des travaux à réaliser hors la salle de bain afin de respecter l'engagement exclusivement contracté par la société la Boisseraie Sainte Foy à l'égard de ses acquéreurs d'avoir une isolation totale, la cour d'appel a méconnu l'effet relatif des conventions et violé l'article 1165 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'action en garantie des non-conformités contractuelles retenues contre le promoteur ne relevait pas des dispositions de l'article L. 111-11 du code de la construction et de l'habitation et constaté l'existence de fautes d'exécution des relevés périphériques dans toutes les pièces des appartements, ce qui affectait les performances d'isolation des logements, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, pu retenir que les entreprises, qui n'avaient pas respecté les obligations résultant du contrat d'entreprise et du sous-traité, devaient réparer l'intégralité des dommages ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen du pourvoi incident :

Attendu que le premier moyen du pourvoi principal ayant été rejeté, le moyen qui invoque une cassation par voie de conséquence de ce premier moyen est devenu sans objet ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne la société Marques et la société Eiffage construction confluence aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Marques à payer la somme de 3 000 euros à la société MAAF assurances, la somme de 3 000 euros à la SMABTP et, la somme globale de 3 000 euros à M. X..., à Mme Y..., à Mme Z..., aux époux A... et aux époux B... ; rejette les autres demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Lévis, avocat aux Conseils, pour la société Marques, demanderesse au pourvoi principal

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR mis hors de cause tant la SMABTP que la MAAF en l'absence de désordres de nature décennale,

AUX MOTIFS PROPRES QUE « les experts judiciaires ont relevé que les désordres constatés n'affectaient pas l'ouvrage dans ces éléments constitutifs et ne les rendaient pas impropres à sa destination ; qu'en effet, les désordres acoustiques s'ils sont réels ne sont pas de nature à porter atteinte à l'indépendance du logement et que les copropriétaires euxmêmes ne démontrent pas que les bruits d'impacts mesurés empêchent l'utilisation des appartements conformément à leur destination ; que la garantie décennale ne peut donc être retenue ; qu'il résulte des pièces versées aux débats que les copropriétaires ont signé avec la SNC LA BOISSERAIE SAINTE FOY un contrat préliminaire de réservation ainsi qu'une notice descriptive leur promettant « une garantie totale au niveau acoustique et thermique » et décrivant pour l'isolation phonique les divers éléments d'insonorisation, notamment isolants phoniques sous revêtement carrelage et les chapes résilientes ; que s'il est vrai que cette notice mentionne in fine qu'elle sera remplacée lors de la vente par la notice descriptive exigée par l'article R 261-13 du code de la construction et de l'habitation, il n'en demeure pas moins que le vendeur par les engagements décrits au moment du contrat de réservation a laissé croire à l'acquéreur que sa protection à l'égard des nuisances acoustiques ferait l'objet de soins particulièrement attentifs en lui promettant à cet égard une prestation de qualité supérieure aux normes réglementaires en vigueur ; qu'il ne peut être soutenu que la notice descriptive avait une simple valeur publicitaire ou commerciale ; qu'il est démontré par l'expertise judiciaire que le confort acoustique insuffisant des appartements livrés n'est pas conforme aux engagements contractuels de la SNC LA BOISSERAIE SAINTE FOY de sorte que cette société a bien commis des manquements à ses obligations, susceptibles d'engager sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l'article 1147 du code civil »,

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'« aux termes du rapport d'expertise, il apparaît que les mesures concernant les bruits d'impact dans les salles de bain ne sont pas conformes à la règlementation en vigueur ; que selon les experts, cette non-conformité provient d'une mauvaise mise en oeuvre de « la sous-couche isolante » (Velaphone) ; que les experts ont également pu observer que même si les autres mesures sont toutes conformes à la règlementation en vigueur, le défaut dans la mise en oeuvre de cette sous couche isolante contribue à diminuer les performances acoustiques des pièces principales ; qu'ainsi, les niveaux de bruits provenant des voisins sont augmentés ; que de même, les bruits des ascenseurs sont considérés comme audibles, en particulier la nuit, ce d'autant que les bruits ambiants restent particulièrement faibles ; qu'il convient donc de considérer que les appartements des copropriétaires sont bien affectés de désordres consistant dans une isolation phonique insuffisante, même si les normes en vigueur relatives à l'épaisseur des dalles et murs séparatifs ont été respectées ; que toutefois, si la réalité des désordres phoniques est suffisamment établie, il demeure que les demandeurs ne démontrent pas, et cela ne ressort pas en outre du rapport des experts, que les désordres constatés affectent l'ouvrage dans ses éléments constitutifs ou le rendent impropres à sa destination ; que dès lors les désordres ne peuvent être qualifiés de décennaux conformément aux dispositions de l'article 1792 du code civil,

ALORS QUE l'impropriété à la destination s'apprécie par référence à la destination telle qu'elle résulte de la nature des lieux ou de la convention des parties ; que les désordres d'isolation phonique peuvent relever de la garantie décennale même lorsque les exigences minimales légales ou réglementaires ont été respectées ; qu'en affirmant que les désordres ne rendaient pas l'ouvrage impropre à sa destination sans rechercher si cette impropriété ne résultait pas de la destination telle que convenue entre les parties, à savoir une isolation phonique de qualité supérieure aux normes en vigueur ou encore une garantie totale au niveau acoustique et thermique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR condamné les sociétés SOLGEC et MARQUES MCR, in solidum, à relever et garantir la SNC EIFFAGE IMMOBILIER CENTRE EST, venant aux droits de la SNC LA BOISSERAIE, pour le paiement des travaux de reprise, du préjudice de jouissance et de l'article 700 du code de procédure civile,

AUX MOTIFS QUE « les experts ont démontré que les nuisances acoustiques résultent d'une mauvaise exécution de l'ouvrage imputable aux seuls entreprises, aucune faute ne pouvant être reprochée au maître de l'ouvrage contrairement à l'avis de la société MARQUES MCR ; que la société MARQUES MCR qui n'a pas respecté les préconisations du fabricant SOPREMA ni le DTU 52. 1 est manifestement responsable des désordres ; que la société SOLGEC, entreprise générale qui assurait également la maîtrise d'oeuvre d'exécution du gros oeuvre et qui selon les experts aurait dû contrôler le chantier du sous traitant a elle aussi engagé sa responsabilité ; que la distinction opérée par la société MARQUES MCR entre les défauts acoustiques affectant les salles de bains et les défauts affectant les autres pièces n'est pas recevable puisqu'il est clairement indiqué au rapport d'expertise que l'absence de relevés périphériques est un défaut généralisé dans tout l'appartement ; qu'en conséquence la société SOLGEC et la société MARQUES dont les fautes communes ont contribué à la réalisation du même dommage seront condamnés in solidum à relever et garantir la SNC LA BOISSERAIE SAINTE FOY, la première sur le fondement de l'article 1147 du code civil et la seconde sur le fondement de l'article 1382 du même code »,

ET QUE « les désordres acoustiques ne présentent pas de caractère décennal et sont pour les notables limités aux salles de bains ; que par ailleurs, les travaux de reprise tels que préconisés par les experts judiciaires sont de nature à supprimer les désordres existants, seule l'isolation phonique des salles de bains ne pouvant être mise en oeuvre en l'état pour les raisons précédemment indiquées ; que dans ces conditions la demande d'indemnisation formulée par les copropriétaires au titre des valeurs de remplacement apparaît excessive et ne peut être retenue par la cour ; qu'en revanche il convient de faire droit à la demande relative aux paiements des travaux de reprise dans les pièces des appartements autres que la salle de bains conformément aux propositions des experts judiciaires et d'allouer ainsi : ¿.. ; que madame Z..., madame Y..., monsieur X..., monsieur et madame A..., monsieur et madame B... justifient jusqu'à ce jour d'un préjudice de jouissance caractérisé par les bruits d'impacts qu'ils perçoivent de manière ponctuelle dans leur appartement est d'un niveau supérieur à ceux auxquels ils pouvaient s'attendre en fonction des engagements de leur vendeur »,

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « selon l'expert, les désordres relèvent d'une mauvaise exécution et mise en oeuvre des travaux ; que l'expert relève une « erreur flagrante de mise en oeuvre par l'entrepreneur chargé du lot carrelage » et souligne que « l'entreprise ne pouvait ignorer la nécessité de réaliser des relevés verticaux résilients en périphérie de la chape », alors qu'une telle disposition est décrite précisément dans la notice du fabricant (Soprema) du produit utilisé et que de même l'entrepreneur n'a pas respecté le DTU applicable, ni les règles de l'art ; que l'expert observe également que l'entreprise générale en charge du gros oeuvre, qui faisait office de maître d'oeuvre de chantier, aurait dû effectuer des visites spécifiques qui auraient permis la mise en évidence du défaut des chapes ; que la société Solgec a donc manqué à ses obligations en omettant de contrôler le chantier et plus spécialement le travail de son sous-traitant ; que ces éléments ne sont pas contestés sérieusement par les deux entreprises concernées ; que les fautes commises sont en lien direct avec les préjudices subis par les copropriétaires intervenants à l'instance que la SNC La Boisseraie doit indemniser ; que la société Solgec, entreprise générale dont la responsabilité contractuelle est engagée devra relever et garantir la SNC La Boisseraie pour les travaux de remise en état des appartements à raison des désordres phoniques constatés ; que de même, la société Marques Carrelage devra relever et garantir la SNC La Boisseraie dans la mesure où sa responsabilité de l'entreprise en sa qualité de sous traitant est engagée sur le fondement de l'article 1382 du code civil pour les désordres phoniques ; que les deux entreprises seront déclarées responsables chacune par moitié pour les désordres constatés »,

ALORS QUE la mise en oeuvre de la responsabilité suppose que le dommage soit imputable à la personne, peu important que celle-ci ait directement participé à la réalisation ; que les juges du fond doivent caractériser le lien de causalité entre la faute et le préjudice ; qu'en mettant à la charge de la société MARQUES MCR le coût des travaux à réaliser dans les pièces autres que la salle de bains afin de se rapprocher d'une isolation totale comme la SNC LA BOISSERAIE s'y était seule engagée dès lors qu'elle n'avait procéder à des relevés périphériques sans caractériser le lien de causalité entre cette faute et le préjudice, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

ALORS QUE la société MARQUES MCR n'avait pour obligation que de respecter la règlementation en vigueur, en mettant à la charge de la société MARQUES MCR le coût des travaux à réaliser hors la salle de bain afin de respecter l'engagement pris par la seule SNC LA BOISSERAIE d'avoir une isolation totale la cour d'appel a méconnu l'effet relatif des conventions et violé l'article 1165 du code civil.

Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Eiffage construction confluence, demanderesse au pourvoi incident

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR condamné la société ECC venant aux droits de la société SOLGEC, in solidum avec la société MARQUES MCR, à relever et garantir la société EICE, venant aux droits de la SNC LA BOISSERAlE SAINTE FOY, pour le paiement des travaux de reprise et du préjudice de jouissance ;

AUX MOTIFS QUE l'article L. 111-11 du code de la construction et de l'habitation dont l'application est requise par le promoteur vendeur et les constructeurs dispose : « Les contrats de louage d'ouvrage ayant pour objet la construction de bâtiments d'habitation sont réputés contenir les prescriptions légales ou réglementaires relatives aux exigences minimales requises en matière d'isolation phonique. Les travaux de nature à satisfaire à ces exigences relèvent de la garantie de parfait achèvement prévue par l'article 1792-6 du code civil. Le vendeur ou promoteur immobilier est garant à l'égard du premier occupant de chaque logement, de la conformité à ces exigences pendant un an à compter de la prise de possession » ; que le régime de garantie institué par ce texte n'est pas exclusif de la garantie décennale quand les défauts acoustiques conformes ou non aux normes réglementaires rendent l'immeuble impropre à sa destination ; qu'il ne fait pas non plus obstacle à l'application de la responsabilité contractuelle lorsque les défauts acoustiques et les troubles en résultant trouvent leur origine dans un défaut de conformité aux stipulations contractuelles plus contraignantes que les normes légales ou réglementaires applicables au promoteur ou lorsque ce dernier a manqué à son obligation de conseil ; qu'en l'espèce, les experts judiciaires ont relevé que les désordres constatés n'affectaient pas l'ouvrage dans ses éléments constitutifs et le rendaient pas impropre à sa destination ; qu'en effet les désordres acoustiques s'ils sont réels ne sont pas de nature à porter atteinte à l'indépendance du logement et que les copropriétaires eux-mêmes ne démontrent pas que les bruits d'impact mesurés empêchent l'utilisation des appartements conformément à leur destination ; que la garantie légale ne peut donc être retenue ; qu'il résulte des pièces versées aux débats que les copropriétaires ont signé avec la SNC LA BOISSERAlE SAINTE FOY un contrat préliminaire de réservation ainsi qu'une notice descriptive leur promettant « une garantie totale au niveau acoustique et thermique » et décrivant pour l'isolation phonique les divers éléments d'insonorisation, notamment isolant phonique sous revêtement carrelage et les chapes résilientes ; que s'il est vrai que cette notice mentionne in fine qu'elle sera remplacée lors de la vente par la notice descriptive exigée par l'article R. 261-13 du code de la construction et de l'habitation, il n'en demeure pas moins que le vendeur par les engagements décrits au moment du contrat de réservation a laissé croire à l'acquéreur que sa protection à l'égard des nuisances acoustiques ferait de soins particulièrement attentifs en lui promettant à cet égard une prestation de qualité supérieure aux normes réglementaires en vigueur ; qu'il ne peut être soutenu que la notice descriptive avait une simple valeur publicitaire ou commerciale ; qu'il est démontré par l'expertise judiciaire que le confort acoustique insuffisant des appartements livrés n'est pas conforme aux engagements contractuels de la SNC LA BOISSERAlE SAINTE FOY de sorte que cette société a bien commis des manquements à ses obligations susceptibles d'engager sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l'article 1147 du code civil ; qu'en conséquence, la forclusion prévue par l'article L. 111-11 du code de la construction et de l'habitation doit être écartée compte tenu de l'application en l'espèce de la responsabilité contractuelle de cette responsabilité contractuelle ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE la forclusion prévue par l'article L. 1111-11 du code de la construction et de l'habitation peut être écartée quand les défauts acoustiques et les troubles en résultant trouvent leur origine dans un défaut de conformité aux stipulations contractuelles plus contraignantes que les normes légales ou réglementaires imputable au promoteur ; qu'en l'espèce il résulte de l'examen des documents de réservation et des notices descriptives jointes à l'acte de vente, qui présentent donc un caractère contractuel, que lors de la vente des appartements de l'ensemble immobilier, la SNC LA BOISSERAlE SAINTE FOY a mis en avant et proposé des appartements ayant une qualité supérieure d'isolation phonique avec mise en oeuvre de technique permettant une isolation complète des appartements ; que la forclusion prévue l'article L. 1111-11 du code de la construction et de l'habitation doit donc être écartée, les prestations promises étant supérieures aux normes usuelles en la matière ;

ALORS QUE les contrats de louage d'ouvrage ayant pour objet la construction de bâtiments d'habitation sont réputés contenir les prescriptions légales ou réglementaires relatives aux exigences minimales requises en matière d'isolation phonique, et qu'en vertu de l'article L. 111-11 du code de la construction et de l'habitation, les travaux de nature à satisfaire à ces exigences relèvent de la garantie de parfait achèvement prévue par l'article 1792-6 du code civil repris par l'article L. 111-20-2 du code de la construction et de l'habitation ; que les travaux litigieux consistaient dans des travaux d'isolation phonique auxquels ont été imputés des défauts acoustiques ; que la cour d'appel a constaté que ces travaux avaient été réceptionnés le 6 novembre 2001, et relevé que les copropriétaires avaient, le 16 décembre 2002, saisi le juge des référés aux fins d'expertise judiciaire, et, le 2 décembre 2004, assigné au fond la SNC LA BOISSERAIE SAINTE FOY (actuellement société EICE) et la SMABTP, ces derniers ayant, le 13 janvier 2005, appelé la société ECC et la société MARQUES MCR en la cause ; que dès lors, en déclarant que le délai prévu par l'article L. 111-11 du code de la construction et de l'habitation invoqué par la société ECC devait être écarté du fait que les défauts acoustiques et les troubles en résultant trouvaient leur origine dans un défaut de conformité aux stipulations contractuelles plus contraignantes que les normes légales ou réglementaires, imputable au promoteur, sans constater que la société ECC était elle-même contractuellement tenue d'assurer ce degré d'isolation phonique plus contraignant que les normes légales ou réglementaires que seule la société EICE s'était engagée à garantir, la Cour d'appel n'a pas tiré de ses constatations les conséquences légales et a violé l'article L. 111-11 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1165 du code civil.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR condamné la société ECC venant aux droits de la société SOLGEC, in solidum avec la société MARQUES MCR, à relever et garantir la société EICE, venant aux droits de la SNC LA BOISSERAlE SAINTE FOY, pour le paiement des travaux de reprise et du préjudice de jouissance ;

AUX MOTIFS QUE les experts C... et D... avec le concours de sapiteurs ont réalisé des mesures acoustiques relatives aux bruits aériens et aux bruits d'impacts dans de nombreux appartements, y compris dans les appartements des copropriétaires demandeurs qui comportent dans la plupart des pièces un revêtement de sol carrelé ; qu'ils ont constaté des mesures de bruits d'impacts concernant les salles de bains non conformes à la réglementation en vigueur en raison d'une mauvaise exécution des travaux, la sous-couche isolante de type ASSOUR 18 ou Velaphone n'ayant pas été posée selon les règles de l'art, faute de réalisation d'un relevé périphérique contre les murs, cloisons, huisseries ou seuils ; que dans les autres pièces si les mesures sont apparues conformes à la réglementation en vigueur, le même défaut dans la pose du Velaphone a été relevé avec pour conséquence l'augmentation des bruits perçus provenant des voisins ou des ascenseurs, bruits d'autant plus audibles que le bruit ambiant résiduel de l'immeuble est très faible ; que les experts précisent que ce défaut est général et non pas exclusivement limité aux salles de bains ; que les appartements des copropriétaires sont bien affectés de désordres consistant dans une isolation phonique insuffisante même si les normes de construction et les prescriptions réglementaires concernant l'épaisseur des dalles et des murs porteurs et la souscouche résiliente sous la chape ont été respectées ; que les experts C... et D... estiment que l'entreprise chargée de la mise en oeuvre du carrelage ne pouvait ignorer la nécessité de réaliser des relevés verticaux résiliant en périphérie de la chape afin d'assurer la fonction d'isolement de celle-ci aux bruits d'impacts car ces dispositions sont décrites dans la notice du fabriquant SOPREMA et rappelées dans le descriptif du marché, et que des visites spécifiques du chantier lors de la pose des chapes aurait permis de mettre en évidence les désordres ; ET QU'il résulte des pièces versées aux débats que les copropriétaires ont signé avec la SNC LA BOISSERAIE SAINTE FOY un contrat préliminaire de réservation ainsi qu'une notice descriptive leur promettant « une garantie totale au niveau acoustique et thermique » et décrivant pour l'isolation phonique les divers éléments d'insonorisation ; notamment isolants phoniques sous revêtement carrelage et les chapes résilientes ; que s'il est vrai que cette notice mentionne in fine qu'elle sera remplacée lors de la vente par la notice descriptive exigée par l'article R. 261-13 du code de la construction et de l'habitations il n'en demeure pas moins que le vendeur par les engagements décrits au moment du contrat de réservation a laissé croire à l'acquéreur que sa protection à l'égard des nuisances acoustiques ferait l'objet de soins particulièrement attentifs en lui promettant à cet égard une prestation de qualité supérieure aux normes réglementaires en vigueur ; qu'il ne peut être soutenu que la notice descriptive en cause avait une simple valeur publicitaire ou commerciale ;

qu'il est démontré par l'expertise judiciaire que le confort acoustique insuffisant des appartements livrés n'est pas conforme aux engagements contractuels de la SNC LA BOlSSERAIE SAlNTE FOY de sorte que cette société a bien commis des manquements à ses obligations, susceptibles d'engager sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l'article 1147 du code civil ; ET QUE les travaux de reprise tels que préconisés pas les experts judiciaires sont de nature à supprimer les désordres existants, seule l'isolation phonique des salles de bains ne pouvant être mise en oeuvre du fait que les propriétaires des appartements situés au-dessus de ceux des demandeurs ne sont pas dans la cause ; qu'il convient de faire droit à la demande relative aux paiements des travaux de reprise dans les pièces des appartements autres que la salle de bains conformément aux propositions des experts judiciaires et d'allouer ainsi :

- Mademoiselle Z... : 90 ¿ x 7, 19 m ² = 6. 857, 10 ¿

- Mademoiselle Y... : 90 ¿ x 92, 46 m ² = 8. 321, 40 ¿

- Monsieur X... : 90 ¿ x 50, 44 m ² = = 4. 539, 60 ¿

- Monsieur et Madame A... : 90 ¿ x 112, 00 m ² = 10. 080 ¿

- Monsieur et Madame B... : 90 ¿ x 76, 19 m ² = 6. 857, 10 ¿ ;

qu'il convient aussi d'allouer globalement à ces mêmes copropriétaires la somme de 6. 500 ¿ pour le coût des études exécution et de contrôle technique nécessaires à l'exécution des travaux, étant noté que Ie coût des travaux de rebouchage des carottages effectués lors de l'expertise n'est pas réclamé par les intéressés ; ET QUE les experts ont démontré que les nuisances acoustiques résultent d'une mauvaise exécution de l'ouvrage imputable aux seuls entreprises, aucune faute ne pouvant être reprochée au mettre de l'ouvrage contrairement à l'avis de la société MARQUES MGR ;

que la société MARQUES MGR qui n'a pas respecté les préconisations du fabricant SOPREMA ni le DTU 52. 1 est manifestement responsable des désordres ; que la société SOLGEG, entreprise générale qui assurait également la maîtrise d'oeuvre d'exécution du gros oeuvre et qui selon les experts aurait dû contrôler le chantier du sous traitant a elle aussi engagé sa responsabilité ; que la distinction opérée par la société MARQUES MGR entre les défauts acoustiques affectant les salles de bains et les défauts affectant les autres pièces n'est pas recevable puisqu'il est clairement indiqué au rapport d'expertise que l'absence de relevés périphériques est un défaut généralisé dans tout l'appartement ; qu'en conséquence la société SOLGEC et la société MARQUES dont les fautes communes ont contribué à la réalisation du même dommage seront condamnés in solidum à relever et garantir la SNC LA BolSSERAIE SAINTE FOY, la première sur le fondement de l'article 1147 du code civil et la seconde sur le fondement de l'article 1382 du même code ; ET QUE les désordres acoustiques ne présentent pas de caractère décennal et sont pour les notables limités aux salles de bains ; que par ailleurs, les travaux de reprise tels que préconisés par les experts judiciaires sont de nature à supprimer les désordres existants, seule l'isolation phonique des salles de bains ne pouvant être mise en oeuvre en l'état pour les raisons précédemment indiquées ; que dans ces conditions la demande d'indemnisation formulée par les copropriétaires au titre des valeurs de remplacement apparaît excessive et ne peut être retenue par la cour ; qu'en revanche il convient de faire droit à la demande relative aux paiements des travaux de reprise dans les pièces des appartements autres que la salle de bains conformément aux propositions des experts judiciaires et d'allouer ainsi ¿ ; que Madame Z..., Madame Y..., Monsieur X..., Monsieur et Madame A..., Monsieur et Madame B... justifient jusqu'à ce jour d'un préjudice de jouissance caractérisé par les bruits d'impacts qu'ils perçoivent de manière ponctuelle dans leur appartement est d'un niveau supérieur à ceux auxquels ils pouvaient s'attendre en fonction des engagements de leur vendeur ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE Messieurs et Mesdames Z..., Y..., X..., A..., B..., déplorent en substance la mauvaise qualité de l'isolation phonique des appartements dont ils sont propriétaires ; que les experts désignés par le juge des Référés ont procédé aux investigations et mesures nécessaires afin de vérifier et de décrire les désordres affectant les appartements, d'en rechercher les causes ; qu'aux termes du rapport d'expertise, il apparaît que les mesures concernant les bruits d'impact dans les salles de bain ne sont pas conformes à la réglementation en vigueur ; que selon les experts, cette non conformité provient d'une mauvaise mise en oeuvre de la sous-couche isolante (Velaphone) ; que les experts ont également pu observer que même si les autres mesures sont toutes conformes à la réglementation en vigueur, le défaut dans la mise en oeuvre de cette sous couche isolante contribue à diminuer les performances acoustiques des pièces principales ; qu'ainsi, les niveaux de bruits provenant des voisins sont augmentés ; que de même, les bruits des ascenseurs dont considérés comme audibles, en particulier la nuit, ce d'autant que les bruits ambiants restent particulièrement faibles qu'il convient donc considérer que les appartements des copropriétaires sont bien affectés de désordres consistant dans une isolation phonique insuffisante, même si les normes en vigueur relatives à l'épaisseur des dalles et murs séparatifs ont été respectées ; que toutefois, si la réalité des désordres phoniques est suffisamment établie, il demeure que les demandeurs ne démontrent pas, et cela ne ressort pas en outre du rapport des experts, que les désordres constatés affectent l'ouvrage dans ses éléments constitutifs ou le rendent impropre à sa destination ; que dès lors les désordres ne peuvent être qualifiés de décennaux, conformément aux dispositions de l'article 1792 du code civil ; ET QUE l'expertise montre que le confort d'utilisation des appartements livrés est insuffisant en raison de problèmes acoustiques rencontrés par les copropriétaires ; que la SNC LA BOISSERAIE SAINTE FOY, qui a décrit dans les notices descriptives des appartements, une isolation phonique de qualité supérieure aux normes en vigueur a livré des appartements non conformes à son engagement contractuel ; qu'elle a donc commis une faute contractuelle et devra donc indemniser les copropriétaires plaignant en raison des désordres acoustiques et phoniques allégués ; que le tribunal dispose en définitive d'élément suffisants pour fixer le préjudice de jouissance de chacun des copropriétaires à la somme totale de 5. 000 ¿ ;

que sur les travaux de reprise, l'expert a chiffré les travaux de reprise dans les salles de bain à la somme de 2. 000 ¿ ; que toutefois les travaux préconisés par l'expert doivent être effectués dans les salles de bain des appartement superposés à ceux des demandeurs, dont les propriétaires ne sont pas dans la cause ; que les demandes de ce chef seront donc rejetées ; que l'expert a également chiffré les travaux de reprise à effectuer dans les appartements des demandeurs concernés pour réduire les nuisances sonores, et les a chiffrés à la somme de 90 ¿ TTC par m ² ; qu'il estime en outre le coût des études d'exécution et de contrôle technique à la somme de 6. 500 ¿, l'intervention technique ; qu'il sera donc fait droit à la demande relative au paiement des travaux de reprise pour les appartements de Mademoiselle Z..., Mademoiselle Y..., Monsieur X..., Monsieur et Madame A..., ainsi que Monsieur et Madame B..., le coût des réparations s'élevant à 90 ¿ par m ², outre la somme globale de 6. 500 ¿ pour les 5 copropriétaires concernés représentant le coût des études d'exécution et de contrôle technique ; qu'ainsi, la SNC La Boisseraie devra verser aux copropriétaires concernés les sommes suivantes :

- Mademoiselle Z... : 90 ¿ x 7, 19 m ² = 6. 857, 10 ¿

- Mademoiselle Y... : 90 ¿ x 92, 46 m ² = 8. 321, 40 ¿

- Monsieur X... : 90 ¿ x 50, 44 m ² = = 4. 539, 60 ¿

- Monsieur et Madame A... : 90 ¿ x 112, 00 m ² = 10. 080 ¿

- Monsieur et Madame B... : 90 ¿ x 76, 19 m ² = 6. 857, 10 ¿

Total : 36. 655, 20 ¿ outre la somme au totale de 6. 500 ¿ ; ET QUE selon l'expert, les désordres relèvent d'une mauvaise exécution et mise en oeuvre des travaux ; que l'expert relève une « erreur flagrante de mise en oeuvre par l'entrepreneur chargé du lot carrelage » et souligne que « l'entreprise ne pouvait ignorer la nécessité de réaliser des relevés verticaux résilients en périphérie de la chape », alors qu'une telle disposition est décrite précisément dans la notice du fabricant (Soprema) du produit utilisé et que de même l'entrepreneur n'a pas respecté le DTU applicable, ni les règles de l'art ; que l'expert observe également que l'entreprise générale en charge du gros oeuvre, qui faisait office de maître d'oeuvre de chantier, aurait dû effectuer des visites spécifiques qui auraient permis la mise en évidence du défaut des chapes ; que la société Solgec a donc manqué à ses obligations en omettant de contrôler le chantier et plus spécialement le travail de son sous-traitant ; que ces éléments ne sont pas contestés sérieusement par les deux entreprises concernées ; que les fautes commises sont en lien direct avec les préjudices subis par les copropriétaires intervenants à l'instance que la SNC La Boisseraie doit indemniser ; que la société Solgec, entreprise générale dont la responsabilité contractuelle est engagée devra relever et garantir la SNC La Boisseraie pour les travaux de remise en état des appartements à raison des désordres phoniques constatés ; que de même, la société Marques Carrelage devra relever et garantir la SNC La Boisseraie dans la mesure où sa responsabilité de l'entreprise en sa qualité de sous traitant est engagée sur le fondement de l'article 1382 du code civil pour les désordres phoniques ; que les deux entreprises seront déclarées responsables chacune par moitié pour les désordres constatés ;

1°) ALORS QUE la mise en oeuvre de la responsabilité suppose la preuve d'une faute, d'un préjudice, et d'un lien de causalité entre cette faute et le préjudice ; que dès lors, en déclarant, pour mettre à la charge de la société ECC le coût des travaux à réaliser dans les pièces autres que la salle de bains, tels que préconisé par l'expert, nécessaires pour se rapprocher de l'isolation totale à laquelle la SNC LA BOlSSERAIE s'était seule engagée à l'égard de ses acquéreurs, que la société ECC avait manqué à ses obligations en omettant de contrôler le chantier et plus spécifiquement le travail de la société MARQUES MCR qui avait fautivement omis de réaliser des relevés verticaux résilients, sans caractériser le lien de causalité entre la faute ainsi relevée à l'encontre de la société ECC et le préjudice qu'elle retenait, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;

2°) ALORS QUE la société ECC n'avait d'autre obligation que de respecter la règlementation en vigueur ; que dès lors en mettant à la charge de la société ECC le coût des travaux à réaliser hors la salle de bain afin de respecter l'engagement exclusivement contracté par la SNC LA BOlSSERAIE à l'égard de ses acquéreurs d'avoir une isolation totale, la Cour d'appel a méconnu l'effet relatif des conventions et violé l'article 1165 du code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION (subsidiaire)

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR débouté les parties du surplus de leurs demandes et d'avoir en conséquence débouté la société ECC de sa demande tendant à voir condamner la MAAF, assureur de responsabilité décennale de la société MARQUES MCR, in solidum avec celle-ci, à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

AUX MOTIFS QUE les experts judiciaires ont relevé que les désordres constatés n'affectaient pas l'ouvrage dans ces éléments constitutifs et ne les rendaient pas impropres à sa destination ; qu'en effet, les désordres acoustiques s'ils sont réels ne sont pas de nature à porter atteinte à l'indépendance du logement et que les copropriétaires eux-mêmes ne démontrent pas que les bruits d'impacts mesurés empêchent l'utilisation des appartements conformément à leur destination ; que la garantie décennale ne peut donc être retenue ; qu'il résulte des pièces versées aux débats que les copropriétaires ont signé avec la SNC LA BOlSSERAIE SAINTE FOY un contrat préliminaire de réservation ainsi qu'une notice descriptive leur promettant « une garantie totale au niveau acoustique et thermique » et décrivant pour l'isolation phonique les divers éléments d'insonorisation, notamment isolants phoniques sous revêtement carrelage et les chapes résilientes ; que s'il est vrai que cette notice mentionne in fine qu'elle sera remplacée lors de la vente par la notice descriptive exigée par l'article R. 261-13 du code de la construction et de l'habitation, il n'en demeure pas moins que le vendeur par les engagements décrits au moment du contrat de réservation a laissé croire à l'acquéreur que sa protection à l'égard des nuisances acoustiques ferait l'objet de soins particulièrement attentifs en lui promettant à cet égard une prestation de qualité supérieure aux normes réglementaires en vigueur ; qu'il ne peut être soutenu que la notice descriptive avait une simple valeur publicitaire ou commerciale ; qu'il est démontré par l'expertise judiciaire que le confort acoustique insuffisant des appartements livrés n'est pas conforme aux engagements contractuels de la SNC LA BOlSSERAlE SAINTE FOY de sorte que cette société a bien commis des manquements à ses obligations, susceptibles d'engager sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l'article 1147 du code civil ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'aux termes du rapport d'expertise, il apparaît que les mesures concernant les bruits d'impact dans les salles de bain ne sont pas conformes à la règlementation en vigueur ; que selon les experts, cette non-conformité provient d'une mauvaise mise en oeuvre de « la sous-couche isolante » (Velaphone) ; que les experts ont également pu observer que même si les autres mesures sont toutes conformes à la règlementation en vigueur, le défaut dans la mise en oeuvre de cette sous couche isolante contribue à diminuer les performances acoustiques des pièces principales ; qu'ainsi, les niveaux de bruits provenant des voisins sont augmentés ; que de même, les bruits des ascenseurs sont considérés comme audibles, en particulier la nuit, ce d'autant que les bruits ambiants restent particulièrement faibles ; qu'il convient donc de considérer que les appartements des copropriétaires sont bien affectés de désordres consistant dans une isolation phonique insuffisante, même si les normes en vigueur relatives à l'épaisseur des dalles et murs séparatifs ont été respectées ; que toutefois, si la réalité des désordres phoniques est suffisamment établie, il demeure que les demandeurs ne démontrent pas, et cela ne ressort pas en outre du rapport des experts, que les désordres constatés affectent l'ouvrage dans ses éléments constitutifs ou le rendent impropres à sa destination ; que dès lors les désordres ne peuvent être qualifiés de décennaux conformément aux dispositions de l'article 1792 du code civil ;

ALORS QUE subsidiairement, la société ECC, qui rappelait dans ses conclusions d'appel (p. 9) que la MAAF admettait garantir la responsabilité décennale de son assurée, la société MARQUES MCR, demandait en conséquence la condamnation de la MAAF, in solidum avec son assurée, à la relever et garantir de toute condamnation, « si la Cour retenait le caractère décennal des défauts d'isolation constatés » (conclusions d'appel de la société ECC, p. 9) ; que la Cour d'appel n'ayant pas retenu la nature décennale des désordres, a déclaré que la SMABTP était hors de cause en l'absence de désordres de nature décennale et, faisant application de la responsabilité contractuelle, a condamné la société EICE à réparer le préjudice subi par les copropriétaires, condamné les sociétés ECC et MARQUES MCR à garantir la société EICE des condamnations prononcées contre elle, et enfin, « débouté les parties du surplus de leurs demandes », ce qui inclut la demande de garantie que la société ECC formulait subsidiairement non seulement à l'encontre de la société MARQUES MCR, mais aussi à l'encontre de la MAAF, assureur de responsabilité décennale de cette dernière ; que dès lors, par application de l'article 625 du code de procédure civile, si une cassation devait être prononcée du chef du premier moyen du pourvoi principal, elle entraînerait par voie de conséquence l'annulation des dispositions par lesquelles la Cour d'appel a rejeté la demande de la société ECC à l'encontre de la MAAF.

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