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Acte de vente mentionnant l'existence de droits résiduels de construction sans vérification d'urbanisme par le notaire (faute)

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 24 octobre 2012

N° de pourvoi: 11-12.816

Non publié au bulletin Cassation partielle

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 2 novembre 2010), que M. et Mme X... et M. Y... (les consorts X...- Y...), qui avaient obtenu un permis de construire un immeuble comportant deux logements de 49, 65 m ² et 185, 78 m ², ont réalisé deux lots de superficie égale ; qu'ils ont fait établir par la société civile professionnelle B..., C... D... (la SCP) un état descriptif de division et un règlement de copropriété puis ont vendu un des logements à M. Z... et Mme A... ; que l'acte de vente dressé par la SCP prévoyait l'existence de " droits à construction résiduels " ; que la demande d'agrandissement de M. Z... et de Mme A... ayant été rejetée au motif que le certificat de conformité avait été refusé pour violation du règlement d'urbanisme, ces derniers ont exercé l'action estimatoire et demandé le paiement de dommages-intérêts ; que les vendeurs ont appelé en garantie la SCP ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal et le deuxième moyen du pourvoi provoqué, réunis, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que M. Z... demandait le remboursement de tous les frais qu'il avait inutilement engagés pour la vente et dont il justifiait par les documents qu'il produisait, la cour d'appel a pu en déduire que les vendeurs de mauvaise foi devaient être condamnés à réparer les préjudices matériels subis par l'acheteur ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen du pourvoi principal et le troisième moyen du pourvoi provoqué, réunis, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu que c'était à bon droit que M. Z... demandait le remboursement de tous les frais qu'il avait inutilement engagés pour la vente et dont il justifiait par les documents qu'il produisait, la cour d'appel a, par une décision motivée, pu en déduire que la demande relative à l'installation de la télévision devait être accueillie ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen du pourvoi principal et le premier moyen du pourvoi provoqué, réunis :

Vu l'article 1644 du code civil ;

Attendu que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par experts ;

Attendu que pour accueillir la demande en réduction du prix, l'arrêt retient que, si M. Z... a revendu l'immeuble 48 000 euros de moins que son prix d'achat, il n'établit pas que cette moins-value est due en son intégralité à l'absence de droits de construction résiduels et que, déduction faite de la part causale revenant à l'évolution défavorable du marché de l'immobilier, il convient de ramener sa demande de ce chef à la somme de 35 000 euros ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la réduction du prix doit être arbitrée par experts, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le quatrième moyen du pourvoi principal et le quatrième moyen du pourvoi provoqué, réunis :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que pour condamner in solidum les consorts X...- Y... à payer des dommages-intérêts à la SCP pour procédure abusive, l'arrêt retient que la mauvaise foi des appelants caractérise un abus de leur part dans l'exercice de la procédure ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne caractérisent pas l'existence d'une faute faisant dégénérer en abus le droit d'agir en justice des consorts X...- Y..., la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le cinquième moyen du pourvoi principal et le cinquième moyen du pourvoi provoqué, réunis :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que pour débouter les consorts X...- Y... de leur recours en garantie contre la SCP, l'arrêt retient qu'en remettant au notaire des plans tendant à lui faire croire qu'ils étaient conformes à ceux annexés au permis de construire et en masquant ainsi intentionnellement l'irrégularité de la construction, les vendeurs l'ont trompé au même titre que l'acquéreur et l'ont empêché d'exercer son devoir de conseil dans la mesure où rien ne permettait de l'alerter sur la nature réelle de la construction réalisée ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre au conclusions des consorts X...- Y... qui faisaient valoir que le notaire avait accepté de dresser un acte de vente mentionnant l'existence de droits résiduels de construction alors que, lors de l'établissement du règlement de copropriété, il avait commis une faute en ne consultant pas le règlement d'urbanisme ou en ne relevant pas que celui-ci n'autorisait pas la construction qui avait été réalisée, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne in solidum les consorts X...- Y... à payer à M. Z... la somme de 35 000 euros au titre de la réduction du prix de vente, déboute les consorts X...- Y... de leur recours en garantie contre la société civile professionnelle B..., C... D... et les condamne in solidum à payer à cette dernière la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 2 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;

Dit que chacune des parties supportera la charge de ses dépens ;

Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette les demandes ;

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