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Contrat de réservation et condition suspensive d'obtention de prêt

Cet arrêt est commenté par :

- M. ZALEWSKI, Gaz. Pal., 2013, n° 137, p. 39.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mardi 26 février 2013

N° de pourvoi: 12-13.767

Non publié au bulletin Rejet

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 18 octobre 2011), que le 22 juin 2006, la société Otem, mandataire de la société Vaillant Couturier, a formulé auprès de la société Domaine de la Cadoule une offre d'acquisition d'un immeuble en vente en l'état futur d'achèvement ; que le 20 décembre 2006, la Société générale a informé la société Otem de son accord pour consentir à la société Vaillant Couturier une ouverture de crédit destinée à financer l'acquisition ; que, le 22 février 2007, la société Domaine de la Cadoule, réservant, et la société Vaillant Couturier, réservataire, ont conclu un contrat de réservation ayant pour objet la vente en état futur d'achèvement du même immeuble, sous condition suspensive d'obtention par le réservataire d'un prêt ; qu'un dépôt de garantie a été versé par la société Vaillant Couturier ; que le 3 avril 2007, la Société générale a informé la société Otem de la caducité de son offre ; que la société Vaillant Couturier a assigné la société Domaine de la Cadoule en restitution du dépôt de garantie ;

Attendu que la société Domaine de la Cadoule fait grief à l'arrêt de la condamner à restituer à la société Vaillant Couturier une somme sous déduction de frais, alors, selon le moyen :

1°/ que, dans ses conclusions d'appel, la société Domaine de la Cadoule rappelait qu'aux termes du contrat de réservation du 22 février 2007, «le réservataire s'oblige à déposer ses demandes de prêts au plus tard dans le délai de trente jours des présentes» ; qu'en affirmant que les parties avaient entendu, eu égard à l'identité des conditions de financement prévues par le contrat de réservation et l'offre acceptée du 22 juin 2006, dispenser le réservataire de présenter une nouvelle offre de financement sauf à parfaire le dossier en cours, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette clause en violation de l'article 1134 du code civil ;

2°/ que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que dans ses conclusions d'appel, la société Domaine de la Cadoule rappelait qu'aux termes du contrat de réservation du 22 février 2007, «le réservataire s'oblige à déposer ses demandes de prêts au plus tard dans le délai de trente jours des présentes» ; qu'elle expliquait que les parties avaient stipulé cette clause malgré l'offre de prêt sous condition présentée le 20 décembre 2006 par la Société générale à la réservataire, étant donné que sa validité était limitée au 31 janvier 2007 ; qu'elle soutenait que la société Vaillant Couturier n'avait pas respecté cette obligation de déposer une nouvelle demande de prêt, ce dont il résultait que la condition devait être réputée accomplie au sens de l'article 1178 du code civil ; que pour conclure que les parties avaient entendu dispenser la réservataire de présenter une nouvelle offre de financement sauf à parfaire le dossier en cours, l'arrêt attaqué s'appuie sur la circonstance que la banque n'avait jamais invoqué la caducité de son offre ou ne l'avait jamais tenue comme telle, malgré le dépassement de sa date de validité ; qu'en se prononçant par ce motif inopérant tiré de la valeur donné par un tiers à une offre sur laquelle les parties au contrat de réservation n'avaient aucune maîtrise, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1178 du code civil ;

3°/ que la défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité du contrat ; que dans ses conclusions d'appel, la société domaine de la Cadoule se prévalait de ce que la signature des contrats de bail et de protocole à bail avant le 31 juillet 2006, érigée en condition suspensive, n'était pas intervenue dans les délais requis en sorte que le contrat était caduc ; qu'en écartant ce moyen au motif que ces délais de réalisation n'étaient pas prévus sous cette sanction, la cour d'appel a violé l'article 1176 du code civil ;

4°/ que la prorogation de la condition suppose une volonté claire et sans équivoque de renoncer à la caducité du contrat et au bénéfice de la condition suspensive ; qu'en se bornant à relever l'identité des conditions de financement prévues par le contrat de réservation et l'offre acceptée du 22 juin 2006 pour conclure que les parties avaient entendu proroger les conditions de l'offre acceptée du 22 juin 2006, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que l'offre présentée le 22 juin 2006 et le contrat du 22 février 2007 mentionnaient un montant identique en ce qui concernait la demande de prêt à déposer par l'acquéreur, qu'un dossier de financement avait été présenté à la Société générale le 24 novembre 2006, que lors de la conclusion du contrat du 22 février 2007 ce dossier était en cours auprès de la banque qui avait poursuivi ses relations avec l'acquéreur, et relevé, sans dénaturation de l'acte du 22 février 2007, que l'acquéreur n'était pas tenu de présenter une nouvelle demande de financement compte tenu de l'identité des exigences posées, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant, que le défaut de réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt n'était pas imputable à l'acquéreur ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Domaine de la Cadoule aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Domaine de la Cadoule ; la condamne à payer à la société Vaillant Couturier la somme de 2 500 euros ;

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