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Copropriété - Parties communes et parties privatives - action individuelle d'un copropriétaire - modalités

Pour en savoir plus : voir « Traité de la responsabilité des constructeurs », par A. CASTON, F.-X. AJACCIO, R. PORTE et M. TENDEIRO, 7ème édition (960 pages), septembre 2013, éd. « Le Moniteur », page 679.

Voir étude, par M. DERRIDA, Revue trimestrielle de droit immobilier (RTDI), 2013, n° 3, p. 55. A propos de l'arrêt ci-dessous :

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 27 mars 2013

N° de pourvoi: 12-12.121

Non publié au bulletin Cassation

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 octobre 2011) que le groupe d'immeubles en copropriété sis... et... comportait trois bâtiments d'habitation coté rue... (A, B et D), trois bâtiments d'habitation coté rue... (C, F et G) et un bâtiment E entre les deux ; que l'assemblée générale du 19 mai 1989 a autorisé la société Venelle Benjamin Franklin à construire un immeuble H après démolition des bâtiment C, F et G ; que la société Stim Ile-de-France résidentiel (la société Stim) a acquis les lots composant les bâtiments C, F et G ainsi que divers lots dans le bâtiment A et a fait réaliser les travaux, lesquels ont fait l'objet d'une réception le 29 juillet 1992 et le 27 avril 1992 pour ce qui est du bâtiment H ; que le syndicat des copropriétaires des bâtiments A, B, D et E (le syndicat) a assigné la société Stim et le syndicat des copropriétaires du bâtiment H en référé et qu'un expert a été désigné par ordonnance du 17 avril 2002 ; que sur la demande de M. X..., devenu propriétaire des trois lots formant le bâtiment E pour les avoir acquis par actes des 26 avril 1996, 7 octobre 1998 et 1er avril 2003, une ordonnance de référé du 23 septembre 2003 a rendu les opérations d'expertise opposables à M. X... et les a étendues à l'examen du bâtiment E ; qu'après dépôt du rapport d'expertise, M. X... a assigné la société Stim en payement du coût des travaux de reprise des désordres en parties communes et dans ses parties privatives et en réparation de son préjudice ; que la société Stim a soulevé l'irrecevabilité de la demande pour défaut de qualité à agir et prescription ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 31 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour condamner la société Stim à payer à M. X... une certaine somme, l'arrêt retient qu'aux termes de l'article 15 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut exercer seul les actions relatives à son lot en vue de sa sauvegarde, chaque lot étant composé d'une partie privative et d'une quote-part des parties communes, que toute atteinte à ces dernières retentit sur le lot tout entier et que les demandes formées par M. X... sont recevables ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si l'action n'était pas dirigée contre la société Stim en sa qualité de maître d'ouvrage des travaux ayant causé les désordres dans les parties communes et si M. X... pouvait se prévaloir d'un préjudice personnellement éprouvé dans la propriété ou la jouissance de ses lots et indépendant de celui subi par la collectivité des copropriétaires, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

Et sur le moyen unique pris en ses deuxième, troisième et quatrième branches :

Vu les articles 2270 et 2244 anciens du code civil, ensemble l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que pour condamner la société Stim à payer à M. X... une certaine somme, l'arrêt retient que celui-ci a obtenu une ordonnance lui rendant communes les opérations d'expertise le 23 septembre 2003 et que dans la mesure où il était partie à l'expertise engagée par le syndicat et où il a continué l'instance et qu'il a délivré une assignation en référé le 18 août 2003, la prescription n'est pas acquise ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les désordres affectaient les parties communes et les parties privatives de M. X... de manière indivisible, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 octobre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société Stim Ile-de-France résidentiel la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;

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