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COPROPRIETE ET PREJUDICE COLLECTIF - EFFET EXONERATOIRE DE LA RECEPTION

Ces deux questions sont traitées dans l'arrêt publié ci-dessous, étant observé qu'en ce qui concerne la seconde, seules des circonstances de fait un peu particulières ont conduit à considérer les vices de l'ouvrage comme apparents (la gérante de la société maître de l'ouvrage était l'épouse de l'architecte maître d'oeuvre et son rôle était pour le moins ambigu).

Cet arrêt nous est cependant l'occasion de rappeler certains principes.

COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE.

Formation de section.

27 février 2008.

Pourvois n° 06-14.062, n° 06-14.255.

« LA COUR,

[...]

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 février 2006, rectifié par arrêt du 22 juin 2006), que la société Arvim, ayant pour gérante Mme V..., depuis lors en liquidation judiciaire, maître de l'ouvrage, assurée en police "dommages-ouvrage" par la société Mutuelles du Mans assurances (société MMA), a, de 1990 à 1992, fait procéder à la rénovation d'un immeuble composé de deux étages qu'elle a vendu par lots, l'immeuble étant placé sous le régime de la copropriété, avec le concours de M. V..., architecte, également assuré en police "responsabilité civile professionnelle" par la société MMA, chargé, par contrat du 15 juin 1990, d'une mission de maîtrise d'oeuvre ; que la société EGDR, depuis lors en liquidation judiciaire, avec pour mandataire liquidateur, M. Segui, assurée par la société Axa corporate solutions, venant aux droits de la société Uni Europe, a été chargée des travaux de gros oeuvre et de ravalement ainsi que, par convention du 20 août 1990, des missions de coordination des travaux, de surveillance du chantier et de la qualité d'exécution, et M. Battais des travaux de couverture, charpente, zinguerie ; qu'à la suite d'un protocole du 20 novembre 1991, la société Paris Home, devenue Selafa MJA, également depuis lors en liquidation judiciaire, avec pour mandataire liquidateur, M. Levy, assurée par la société MMA, a repris toutes les obligations de la société EGDR et a assuré la réalisation des lots "carrelages", "revêtements muraux", "serrurerie métallerie", "plâtrerie", "menuiseries intérieure et extérieure", "électricité", "plomberie et ventilation mécanique contrôlée" ; que la réception est intervenue sans réserve le 22 avril 1992; que des malfaçons et non-conformités ayant été constatées, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 6 rue Briais à P... (le syndicat) a obtenu en référé le 29 octobre 1993 la nomination d'un expert ; qu'après dépôt du rapport le 22 juin 1998, le syndicat a assigné en réparation le maître de l'ouvrage, les constructeurs et les assureurs ; que Mme D..., copropriétaire, a également fait assigner en réparation la société MMA, M. Girard, ès qualités, et M. V... ; que les instances ont été jointes ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal n° J 06-14.062, le premier moyen du pourvoi incident de la société MMA et le premier moyen du pourvoi principal n° U 06-14.255 réunis :

Attendu que la société Axa corporate solutions, la société MMA et M. V... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes d'irrecevabilité de l'action exercée par le syndicat en réparation des désordres affectant des parties privatives, alors, selon le moyen :

1°/ que le syndicat des copropriétaires, qui a pour objet d'assurer la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes, peut agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ; qu'il ne peut cependant agir en réparation des dommages en parties privatives qu'autant que leur origine est dans les parties communes ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait, aux motifs inopérants que les désordres des parties communes et des parties privatives étaient imbriqués et que l'immeuble était globalement atteint, sans avoir constaté que les dommages portés aux parties privatives avaient leur origine dans les parties communes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

2°/ que le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice uniquement en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ; qu'il ne peut agir en réparation de dommages affectant les parties privatives que si leur origine se trouve dans les parties communes ; qu'en décidant que le syndicat pouvait agir au titre des parties privatives, sans rechercher si les dommages causés aux parties privatives avaient leur origine dans les parties communes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3°/ que le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice uniquement en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ; qu'il ne peut agir en réparation de dommages affectant des parties privatives que si leur origine se situe dans les parties communes ; qu'en l'espèce, pour décider que le syndicat pouvait agir au titre des parties privatives, la cour d'appel a retenu que les désordres des parties communes et des parties privatives étaient "imbriqués" et que l'immeuble était globalement atteint ; qu'en se déterminant par ce motif, sans avoir constaté que les dommages causés aux parties privatives avaient leur origine dans les parties communes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu qu'ayant constaté qu'il résultait du rapport d'expertise qu'il existait une multitude de désordres endommageant tant les parties communes que privatives et trouvant leur origine et leur cause dans les malfaçons et non-façons de la construction, que l'état du bâtiment nécessitait, pour des raisons d'hygiène et de sécurité, la reprise importante du gros oeuvre et du second oeuvre et la reprise en totalité des installations et des équipements, la cour d'appel, qui en déduit à bon droit que les désordres en parties communes et privatives étant étroitement imbriqués, et affectant l'ensemble de l'immeuble, l'action du syndicat était recevable, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le deuxième moyen du pourvoi principal n° J 06-14.062 et le deuxième moyen du pourvoi incident de la société MMA réunis :

Vu les articles 1792 et 1792-6 du code civil ;

Attendu que pour condamner la société Axa corporate solutions et la société MMA, au titre de la garantie décennale, in solidum entre elles et avec M. V..., à payer une somme au syndicat en réparation des désordres, l'arrêt retient que la réception formulée sans réserves est manifestement ambiguë ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté l'évidence de l'apparence des désordres dénoncés, dont elle a retenu qu'ils ne pouvaient, pour ce motif, échapper au maître de l'ouvrage qui avait reçu l'immeuble, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen du pourvoi principal n° J 06-14.062, sur le troisième moyen du pourvoi incident de la société MMA et sur le second moyen du pourvoi n° U 06-14.255 :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette les demandes aux fins d'irrecevabilité ainsi que de nullité du rapport d'expertise ou de complément d'expertise, dit n'y avoir lieu à fixation de créance en ce qui concerne les sociétés Paris Home et EGDR, ... »

Observations

1) COPROPRIETE ET PREJUDICE COLLECTIF

Le syndicat a qualité pour exercer l'action décennale au titre des désordres des parties communes. C'est également la solution de la jurisprudence, dans tous les cas où les désordres affectent l'ensemble de l'immeuble, notamment dans l'hypothèse d'un dommage collectif : Cass. civ. 3e 29 mai 1970, JCP 1970-II-16-479 ; Cass. civ. 3ème 8 mars 1972, Bull. cass. n° 162, p. 116.

On peut encore citer les arrêts suivants :

Cass. civ. 3ème , 16 MARS 1988, BULL. CASS. No 60, P. 34 :

Le syndicat des copropriétaires pouvant agir en justice pour la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, l'arrêt qui constate que les dommages causés aux parties privatives des lots ont pour origine les désordres affectant les parties communes retient à bon droit que le syndicat des copropriétaires est fondé à agir pour demander la réparation des dommages à l'intérieur des appartements.

Cass. civ. 3ème 12 OCTOBRE 1994, REV. LOYERS 1996, P. 24 :

Après avoir constaté que les troubles de jouissance dont le syndicat des copropriétaires demandait réparation provenaient de l'émission de fumées, poussières et odeurs affectant tous les occupants des bâtiments constituant la résidence, une cour d'appel en a déduit, à bon droit, que l'action du syndicat était recevable.

Cass. civ. 3ème 4 JUIN 1986, BULL. CASS. No 88, P. 69 :

Est recevable l'action du syndicat des copropriétaires en indemnisation des troubles de jouissance subis à la suite de l'interruption du chauffage collectif dès lors que cette interruption a été totale et que le trouble en résultant a été général et ressenti de la même manière par l'ensemble des copropriétaires.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour faire droit à l'action en indemnisation d'un syndicat de copropriétaires en raison du remplacement de moquettes dans les appartements, retient que si le syndicat n'a pas fait l'avance des frais de remise en état des moquettes et s'il était sans qualité en principe pour représenter chacun des copropriétaires aux fins de réparation du préjudice qu'il a personnellement subi, la généralisation des désordres permettait une indemnisation forfaitaire globale destinée à être répartie au prorata de la surface de chaque appartement, alors que le préjudice subi par chaque copropriétaire était distinct de celui des autres et que les réparations avaient déjà été faites par les copropriétaires eux-mêmes.

2) EFFET EXONERATOIRE DE LA RECEPTION

Ce principe prend sa source dans les travaux préparatoires du Code civil.

BÉRENGER, SÉANCE DU CONSEIL D'ÉTAT DU 14 NIVÔSE AN XII, 5 JANVIER 1804 :

« On peut facilement vérifier si un meuble est conditionné comme il doit l'être ; aussi, dès qu'il est reçu, il est juste que l'ouvrier soit déchargé de toute responsabilité. Mais il n'en est pas de même d'un édifice ; il peut avoir toutes les apparences de la solidité, et cependant, être affecté de vices cachés, qui le fassent tomber après un laps de temps. L'architecte doit donc en répondre pendant un délai suffisant pour qu'il devienne certain que la construction est solide ».

Suivant la formule d'un arrêt, (Cass. civ. 3e 8 juillet 1975, Bull. cass. n° 247, p, 187) « l'acceptation des travaux... dégage la responsabilité du locateur d'ouvrage... en ce qui concerne les vices apparents ».

Le principe est rappelé dans l'alinéa 2 de l'article 1792-6, concernant le domaine d'application de la garantie de parfait achèvement s'ouvrant à compter de la réception. Cette garantie s'étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. Il résulte incontestablement de cette rédaction que la garantie de parfait achèvement ne s'applique pas aux désordres révélés antérieurement à la réception et qui n'ont pas fait l'objet de réserves ; il en va de même pour ceux qui, révélés pendant le délai de la garantie de parfait achèvement, n'auraient fait l'objet d'aucune notification écrite pendant ladite période.

La jurisprudence tient fermement la main au respect du principe de l'effet exonératoire :

Cass. civ. 3ème 31 octobre 2001. Pourvoi n° 99-15.084 :

Vu l'article 1147 du Code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 24 février 1999), que M. R..., maître d'ouvrage, a, en 1984, fait procéder, sous la maîtrise d'œuvre de M. M..., architecte, assuré par l'Union des Mutuelles centrales d'assurances (la MCA), à la construction d'une maison ; que la réception est intervenue sans réserves le 4 novembre 1985 ; qu'après annulation du permis de construire qui lui avait été accordé, M. R..., condamné par un arrêt du 16 novembre 1987, à démolir partiellement sa maison, a signé le 11 septembre 1990 une transaction avec le propriétaire du fonds voisin, aux termes de laquelle il lui versait une somme en contrepartie de l'abandon par celui-ci de toute procédure et a assigné en réparation de son préjudice financier l'architecte et son assureur ;

Attendu que pour accueillir cette demande sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée, l'arrêt retient qu'il est établi que c'est dès avant la réception de l'ouvrage prononcée sans réserves que les dommages ont été relevés et incriminés puisque le propriétaire du fonds voisin avait engagé diverses procédures afin d'attaquer le permis de construire accordé à M. R... et que M. M... avait obtenu un nouveau permis modifiant l'implantation de la construction ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si ces dommages connus du maître de l'ouvrage avant la réception des travaux, n'étaient pas couverts par la réception sans réserves mettant ainsi obstacle à l'action en responsabilité contractuelle de droit commun pour faute prouvée exercée par M. R... contre M. M... et la MCA, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

CASS. CIV. 3e 19 MARS 1986, BULL. CASS. N° 29, P. 23 :

Vu l'article 1792 du Code civil, dans sa rédaction résultant de la loi du 3 janvier 1967, ensemble l'article 2270 de ce Code,

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 mars 1984), que la Société Entreprise Muller a été chargée par la Société des Logis parisiens, devenue la Société logement et Patrimoine (SLP), de l'exécution des réseaux d'évacuation des eaux usées d'un ensemble de pavillons; que la réception des ouvrages a eu lieu en 1972, que le syndicat des copropriétaires, ultérieurement constitué, après la vente des pavillons achevés, en 1980, et certains copropriétaires ayant assigné la SIP en réparation de malfaçons affectant certaines canalisations, cette dernière a appelé l'Entreprise Muller en garantie ;

Attendu que pour faire droit à la demande en garantie, l'arrêt, après avoir rappelé que les troubles existaient avant la réception intervenue le 2 mai 1972 et étaient connus des parties, énonce que la seule date à prendre en considération pour apprécier le caractère caché du vice est celle de l'entrée des acquéreurs dans les lieux ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, dans les rapports entre la SLP et l'entreprise Muller, la garantie légale ne pouvait concerner les vices connus loris de la réception, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Cependant, la réception ne couvre que les vices dont les effets sur les parties maîtresses de l'immeuble sont évidents pour un non-technicien (Cass. civ. 31 12 novembre 1974, Bull. cass. n° 409, p. 313.)

Suivant la formule d'un arrêt, l'exonération ne porte que sur les « vices pouvant être décelés par un maître de l'ouvrage normalement diligent ; les défauts n'apparaissant qu'à l'usage ne sauraient constituer des vices apparents ». (Cass. civ. 3eme, 23 novembre 1976, Bull. cass. n° 415, p. 316).

La jurisprudence distingue, cependant, entre l'apparence du vice et celle de ses conséquences ; elle estime qu'il importe peu qu'un vice soit apparent si ses conséquences graves pour la tenue des ouvrages ne peuvent être déterminées lors de la réception (Cass. civ. 1re 17 mai 1965, Bull. cass. n° 320, p. 237 - Cass. civ. 3e 27 avril 1977, Bull. cass. n° 178, p, 137).

La Cour suprême mêle aussi l'ignorance de la cause du dommage et l'incertitude de l'effet ; elle estime que la demande de la victime doit être accueillie si l'origine des dommages (c'est-à-dire le vice) ne peut être révélée qu'après réception, dans le cadre d'une expertise (Cass. civ. 1re 13 juillet 1964, Bull. cass. n° 395, p. 307; Cass. civ. 3ème 18 décembre 1996, n° 95-13.048).

Albert CASTON

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