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Défiscalisation, VEFA, devoir d'information et perte de chance

Défiscalisation, VEFA, devoir d'information et perte de chance

 

 

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 14 janvier 2021




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 35 FS-D

Pourvoi n° E 19-24.897




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 14 JANVIER 2021

La société IFB France, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° E 19-24.897 contre l'arrêt n° RG : 16/02102 rendu le 27 septembre 2019 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre civile TGI), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. E... C...,

2°/ à Mme T... H..., épouse C...,

domiciliés tous deux [...],

3°/ à la société Oceanis Outremer, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [...] , venant aux droits de la société Le Jardin Colonial,

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Maunand, conseiller doyen, les observations de la SCP Boullez, avocat de la société IFB France, de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de M. et Mme C..., et l'avis de M. Brun, avocat général, après débats en l'audience publique du 17 novembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Maunand, conseiller doyen rapporteur, M. Nivôse, Mme Greff-Bohnert, MM. Jacques, Boyer, Mme Abgrall, conseillers, Mmes Georget, Renard, Djikpa, M. Zedda, conseillers référendaires, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à la société IFB France du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Oceanis outremer, venant aux droits de la société Le Jardin colonial.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 27 septembre 2019), le 18 juillet 2005, M. et Mme C..., après avoir été démarchés par la société IFB France, chargée de la commercialisation d'immeubles en l'état futur d'achèvement réalisés à la Réunion par la société civile de construction vente Le Jardin colonial, ont acquis, au prix de 84 700 euros, un appartement à titre d'investissement immobilier locatif bénéficiant d'un avantage fiscal.

3. Le bien, financé à l'aide d'un prêt, a été livré le 16 avril 2007, loué à plusieurs reprises et évalué à la fin de la période de défiscalisation à 63 259 euros.

4. M. et Mme C... ont assigné le vendeur et le démarcheur à titre principal en nullité de la vente pour dol et subsidiairement en paiement de dommages-intérêts pour manquement au devoir d'information.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

5. La société IFB France fait grief à l'arrêt de la condamner à payer des dommages-intérêts d'un montant de 16 940 euros, alors :

« 1°/ que le manquement à une obligation d'information et de conseil cause seulement un préjudice consistant en la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses ; qu'en considérant que le préjudice s'analysait « en la perte d'une chance de contracter à des conditions loyales », la cour d'appel qui n'a pas caractérisé l'existence d'une perte de chance de contracter ou de contracter à des conditions différentes, a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;

2°/ que l'indemnisation de la perte d'une chance est subordonnée à la constatation de la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; qu'en évaluant la perte d'une chance au cinquième du prix de vente, après avoir affirmé que le préjudice s'analysait en une perte de chance de contracter à des conditions loyales, au lieu de rechercher si, dans l'hypothèse d'une exécution satisfaisante de l'obligation d'information, M. et Mme C... auraient ou non acquis le bien, ou, dans l'affirmative, s'ils l'auraient acquis à des conditions différentes, la cour d'appel a violé l'article1382 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce ;

3°/ que la détermination d'un préjudice suppose la prise en compte des avantages que le demandeur à l'action a pu retirer de la situation dommageable ; qu'en évaluant la perte d'une chance au cinquième du prix de vente, après avoir affirmé que le préjudice s'analysait en une perte de chance de contracter à des conditions loyales, sans rechercher si M. et Mme C..., en conservant dans leur patrimoine la propriété de l'immeuble, n'en avaient pas retiré un avantage de nature à venir en compensation avec l'allocation d'une indemnité compensant la perte d'une chance de contracter à des conditions loyales, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce, ensemble le principe de la réparation intégrale du dommage sans perte ni profit. »

Réponse de la Cour

6. La cour d'appel a retenu que les projections financières fournies par la société IFB France, qui ne justifiait d'aucune étude sérieuse sur la réalité du marché immobilier de la zone du Tampon, n'envisageaient rien d'autre qu'une progression annuelle de 2 % du loyer comme de la valeur des biens et accréditaient l'idée d'une sécurisation du projet de bout en bout et d'une rentabilité certaine.

7. Elle a constaté que le bien acquis pour 84 700 euros le 18 juillet 2005 ne valait plus, à la fin de la période de défiscalisation, que 63 259 euros.

8. Elle en a déduit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante ou qui n'était pas demandée, que M. et Mme C..., qui invoquaient une surestimation de la valeur du bien, justifiaient d'un préjudice s'analysant en une perte de chance qu'elle a souverainement évaluée à 20 % du prix de vente.

9. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société IFB France aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société IFB France et la condamne à payer à M. et Mme C... la somme globale de 3 000 euros.
 

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