May
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Devoir de conseil d l'agent immobilier et clause d'exclusion de sa police

Devoir de conseil d l'agent immobilier et clause d'exclusion de sa police

 

 Note A. Pélissier, RGDA 2021-5, p. 33

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
 
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 1

MY1



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 24 mars 2021




Rejet


Mme BATUT, président



Arrêt n° 247 F-D

Pourvoi n° U 19-19.988






R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 24 MARS 2021

1°/ M. X... Q...,

2°/ Mme R... C..., épouse Q...,

domiciliés tous deux [...],

ont formé le pourvoi n° U 19-19.988 contre l'arrêt rendu le 21 mai 2019 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige les opposant :

1°/ à la société Allianz IARD, société anonyme, dont le siège est [...] ,

2°/ à la société Valority France, société par actions simplifiée,

3°/ à la société Optimea crédit, société par actions simplifiée unipersonnelle, anciennement dénommée société Valority crédit,

ayant toutes deux leur siège [...] ,

4°/ à la société Les Terrasses de Montmain, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

5°/ à la société Crédit foncier de France, société anonyme, dont le siège est [...] , exerçant sous l'enseigne Crédit foncier nation,

6°/ à la société Immobilière patrimoine, dont le siège est [...] ,

7°/ à la société AJ Partenaires, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , prise en qualité d'administrateur au redressement judiciaire de la société Immobilière patrimoine,

8°/ à la société Alliance MJ, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , prise en qualité de mandataire judiciaire de la société Immobilière patrimoine,

9°/ à la société Etra Ingenierie Caraïbes, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,

défenderesses à la cassation.

La société Allianz IARD a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.

Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.

La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, les observations de Me Le Prado, avocat de M. et Mme Q..., de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Allianz IARD, de la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat de la société Valority France, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société Crédit foncier de France, et l'avis de M. Lavigne, avocat général, après débats en l'audience publique du 2 février 2021 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à M. et Mme Q... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Optimea crédit, anciennement dénommée Valority crédit, la société Immobilière patrimoine, la société AJ Partenaires, prise en qualité d'administrateur au redressement judiciaire de la société Immobilière patrimoine, la société Alliance MJ, en sa qualité de mandataire judiciaire de la société Immobilière patrimoine, et la société Etra Ingenierie Caraïbes.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Lyon, 21 mai 2019), M. et Mme Q... se sont vu proposer par la société Valority France, agent immobilier chargé de le commercialiser, un programme réalisé par la SCI Les Terrasses de Montmain (la SCI), situé à [...] ) et bénéficiant d'un dispositif de défiscalisation. Par deux actes notariés du 7 décembre 2006, ils ont acquis de la SCI un appartement en l'état futur d'achèvement au prix de 169 300 euros, la date d'achèvement et de livraison du bien devant intervenir au plus tard le 31 décembre 2007, et ont souscrit auprès de la société Crédit foncier de France (la banque) un prêt immobilier dit transformable. Par acte du 5 janvier 2008, la SCI a fixé la date d'achèvement des travaux au 31 décembre 2007 mais la livraison de l'appartement n'est intervenue que le 26 mars 2008 avec des réserves qui n'ont été levées que le 18 juillet 2008, après reprise des désordres.

3. A défaut d'avoir pu bénéficier du régime de défiscalisation escompté, en l'absence de régularisation d'un bail dans les six mois de l'achèvement de la construction, M. et Mme Q... ont assigné notamment la société Valority France, la SCI et la banque en responsabilité et indemnisation, et en nullité du contrat de prêt. La société Valority France a attrait en la cause son assureur, la société Allianz qui a contesté sa garantie.

Examen des moyens

Sur le premier moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

4. M. et Mme Q... font grief à l'arrêt de condamner la SCI à leur payer la somme totale de 50 000 euros en réparation de leurs différents préjudices, de déclarer la société Valority France et la société Allianz tenues in solidum à cette condamnation à concurrence de la somme de 4 443,50 euros et, en conséquence, de les condamner au paiement de cette somme à leur profit, alors :

« 1° / que le vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement qu'il commercialise dans le cadre d'un programme de défiscalisation est tenu d'un devoir d'information à l'égard de l'acquéreur ; qu'il doit à ce titre lui délivrer des informations exactes relativement à l'ensemble de ses caractéristiques ; qu'en l'espèce, M. et Mme Q... faisaient valoir que la SCI avait commis une faute en leur communiquant, par l'intermédiaire de la société Valority France chargée par elle de commercialiser le bien vendu en l'état futur d'achèvement, une estimation du loyer annuel à la somme de 8 508 euros, soit un loyer mensuel de 709 euros, alors qu'ils avaient dû très vite se résoudre à le louer au montant mensuel de 640 euros ; qu'en rejetant leur demande d'indemnisation à ce titre au regard, d'une part, de ce qu'ils ne pouvaient ignorer, en leur qualité d'acheteurs, les aléas du marché locatif, et, d'autre part, de ce que la SCI ne s'était pas engagée à garantir un revenu locatif minimum, la cour d'appel, qui n'a pas recherché si la différence entre le montant du loyer estimé et le montant du loyer obtenu n'établissait pas qu'elle leur avait délivré une information erronée, a statué par des motifs impropres à exclure un manquement à son obligation d'information, en violation de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

2°/ que le préjudice tiré de la privation de jouissance du bien résultant du non-respect du délai d'achèvement et de livraison convenu s'étend jusqu'au jour où l'acheteur a pu prendre pleinement possession de ce bien ; qu'en l'espèce, en écartant toute indemnisation du préjudice subi par M. et Mme Q... à raison de la privation de la jouissance du bien vendu, pour la période comprise entre le 31 décembre 2001, date d'achèvement et de livraison convenue, et le 18 juillet 2008, date de la levée des réserves, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

5. Ayant estimé qu'il n'était pas établi que la SCI se soit engagée à garantir un revenu locatif minimal ni une pérennité de location, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu en déduire que la faute de la SCI ne consistait qu'à avoir livré tardivement le bien et ainsi fait perdre une chance à M. et Mme Q... de bénéficier de l'avantage fiscal.

6. Après avoir relevé que le retard de livraison était estimé à six mois et que le bien n'avait pu être loué qu'après un délai de six mois suivant la levée des réserves, et énoncé que les revenus d'un investissement locatif sont soumis aux aléas du marché de la location, elle a souverainement évalué l'indemnisation du préjudice relevant de la perte de loyers à une somme correspondant à six mois de loyers.

7. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le deuxième moyen du même pourvoi

Enoncé du moyen

8. M. et Mme Q... font grief à l'arrêt de déclarer la société Valority France et la société Allianz tenues in solidum de la condamnation de la SCI à leur payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts, à concurrence de la seule somme de 4 443,50 euros, et en conséquence de les condamner au paiement de cette somme à leur profit, alors :

« 1°/ que le contrat de conseil en gestion de patrimoine est établi en présence d'un professionnel qui s'engage à conseiller une personne, au regard des facultés que lui offre son patrimoine et selon les souhaits qu'elle exprime, dans le choix d'un placement, et qui l'accompagne dans la gestion des modalités du placement choisi ; qu'en l'espèce, M. et Mme Q... faisaient valoir, dans leurs conclusions d'appel, que la société Valority France à laquelle ils avaient confié leur souhait de procéder à un investissement immobilier défiscalisant, avait sélectionné pour eux, au regard des facultés que leur offrait leur patrimoine, la proposition de vente en l'état futur d'achèvement émise par la SCI dans le cadre de son programme immobilier relevant de la loi Girardin ; qu'ils faisaient encore valoir que la société Valority France avait défini avec eux les modalités de financement, à savoir un prêt avec adossement d'un contrat d'assurance-vie, qu'elle les avait assistés dans l'établissement de leur déclaration fiscale et qu'elle avait surveillé l'évolution du chantier ; qu'en excluant l'existence d'un contrat de conseil en gestion de patrimoine, sans rechercher si la société Valority France ne s'était pas engagée à conseiller M. et Mme Q..., au regard des facultés que leur offrait leur patrimoine et selon les souhaits qu'ils exprimaient, dans le choix de leur placement, et sans rechercher si, une fois le choix fait par eux de l'achat en l'état futur d'achèvement du logement construit par la SCI dans le cadre de son programme immobilier relevant de la loi Girardin, elle ne les avait pas accompagnés dans la gestion des modalités de ce placement, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

2°/ que le contrat de conseil en gestion de patrimoine est établi en présence d'un professionnel qui s'engage à conseiller une personne, au regard des facultés que lui offre son patrimoine et selon les souhaits qu'elle exprime, dans le choix d'un placement, et qui l'accompagne dans la gestion des modalités du placement choisi ; que l'existence d'une contrepartie financière mise à la charge de cette personne n'est pas une condition de validité de ce contrat ; qu'en l'espèce, en excluant l'existence d'un contrat de conseil en gestion de patrimoine conclu entre M. et Mme Q... et la société Valority France en ce qu'ils ne lui avaient pas versé de rémunération, la cour d'appel a statué par un motif impropre à justifier son arrêt en violation de l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

3°/ que le contrat de conseil en gestion de patrimoine est établi en présence d'un professionnel qui s'engage à conseiller une personne, au regard des facultés que lui offre son patrimoine et selon les souhaits qu'elle exprime, dans le choix d'un placement, et qui l'accompagne dans la gestion des modalités du placement choisi ; que l'existence d'un écrit n'est pas une condition de validité de ce contrat ; qu'en l'espèce, en excluant l'existence d'un contrat de conseil en gestion de patrimoine conclu entre M. et Mme Q... et la société Valority France en ce qu'aucun écrit l'établissant n'était produit, la cour d'appel a violé l'article l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

4°/ que l'agent immobilier intervenu dans la commercialisation d'un immeuble en l'état futur d'achèvement relevant d'un programme d'investissement immobilier défiscalisant, est tenu à l'égard de l'acheteur d'une obligation d'information qui se prolonge au-delà du terme de son mandat, relative aux évolutions susceptibles de compromettre le bénéfice de l'avantage fiscal dont il viendrait à avoir connaissance ; qu'en l'espèce, en excluant toute faute de la société Valority France à raison de ce qu'elle n'avait pas informé M. et Mme Q... du déroulement du chantier postérieurement à la signature du contrat de réservation, en ce que cette signature avait mis un terme à son mandat de commercialisation, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

5°/ qu'en présence d'un manquement du professionnel intervenant dans la commercialisation d'un immeuble en l'état futur d'achèvement relevant d'un programme d'investissement immobilier défiscalisant, à son obligation d'informer l'acheteur des risques présentés par l'opération relativement au bénéfice de l'avantage fiscal, le préjudice subi par cet acheteur ne se réduit pas à une simple perte de chance d'avoir pu renoncer à cette acquisition dès lors que son objectif premier dans l'acquisition consistait dans le bénéfice de cet avantage fiscal et que c'est la certitude de l'obtenir qui l'avait déterminé à s'engager ; qu'en l'espèce, en réparant le préjudice subi par M. et Mme Q... du fait du manquement de la société Valority France à son obligation de les informer de ce que le bénéfice de l'avantage fiscal était subordonné à la location effective, dans un délai de six mois à compter de la date d'achèvement déclarée par le vendeur, du bien acquis, à la mesure d'une simple perte de chance, sans rechercher si l'objectif premier de M. et Mme Q... dans l'acquisition n'avait pas consisté dans le bénéfice de cet avantage fiscal et que c'était la certitude de l'obtenir qui les avait déterminés à s'engager, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

9. Après avoir, au vu des éléments de fait et de preuve qui lui étaient soumis et dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation, écarté l'existence d'un contrat de conseil en gestion et patrimoine conclu entre M. et Mme Q... et la société Valority France, la cour d'appel a cependant retenu que celle-ci ne les avait pas alertés sur les risques de l'opération tenant aux aléas de la construction, au délai de mise en location, aux aléas du marché locatif et à l'incidence de l'ensemble de ces éléments sur le bénéfice fiscal attendu et en a justement déduit qu'elle avait engagé sa responsabilité au titre d'un manquement à son devoir d'information et de conseil.

10. Ayant exactement énoncé que ce manquement avait fait perdre à M. et Mme Q... une chance de ne pas contracter ou d'investir dans un autre dispositif de défiscalisation moins risqué, et estimé que cette perte de chance était faible au regard du contexte économique alors favorable et de l'importance du bénéfice fiscal attendu, la cour d'appel l'a souverainement fixée à 10 % du préjudice consécutif à la perte fiscale et à la perte de loyers.

11. Le moyen, inopérant en sa quatrième branche qui critique des motifs surabondants, n'est pas fondé pour le surplus.

Sur le troisième moyen du même pourvoi

Enoncé du moyen

12. M. et Mme Q... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes formées contre la banque tendant à la nullité du prêt immobilier et à la compensation des sommes dues par la banque avec les sommes mises à leur charge en remboursement de ce prêt, alors « que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motivation ; qu'en l'espèce, M. et Mme Q... faisaient valoir, dans leurs conclusions d'appel, au titre de l'existence d'un dol, qu'ils avaient été trompés sur le fait que le taux fixe de 3,35 % applicable la première année, en ce qu'il constituait un taux d'appel, était sans rapport avec le taux calculé sur la base du tibeur un an majoré de l'élément fixe de 1,55, applicable par la suite ; qu'en se bornant à exclure l'existence d'un dol à raison de la dissimulation, par la banque de ce que le prêt était à taux variable, sans se prononcer sur ce moyen, la cour d'appel a entaché son arrêt d'un défaut de motivation en violation de l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

13. En retenant que M. et Mme Q... ne pouvaient prétendre avoir été trompés sur le taux d'intérêt du prêt par la remise d'un tableau d'amortissement en ce que la demande de crédit signée de leur main indiquait qu'il était sollicité un prêt in fine à taux variable, que l'encadré des conditions particulières relatives au montant, à la durée et au taux du prêt, comme le tableau d'amortissement précisaient que les indications chiffrées figurant dans ce tableau étaient données à titre indicatif en fonction du taux de départ, et que la clause de calcul du taux pendant la période de taux révisable précisait les modalités d'application du taux TIBEUR un an, la cour d'appel a répondu aux conclusions prétendument délaissées.

14. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le quatrième moyen du même pourvoi

Enoncé du moyen

15. M. et Mme Q... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes tendant à voir la banque déchue de son droit à percevoir les intérêts du prêt immobilier, à voir constater qu'ils ne seront tenus qu'au paiement du capital dû par échéance mensuelle comme prévu à ce contrat, et à voir condamner in solidum la banque et la société Optimea crédit, anciennement Valority crédit, à leur payer la somme de 60 558,62 euros au titre du remboursement des intérêts versés jusqu'au 31 mars 2019 à parfaire, alors :

« 1°/ que l'offre relative à un prêt dont le taux d'intérêt est variable doit faire ressortir le caractère évolutif du taux effectif global au regard d'exemples significatifs ; qu'en l'espèce, en écartant la demande formée par M. et Mme Q... en déchéance du droit de la banque aux intérêts en ce qu'ils ne prouvaient pas l'existence d'une erreur de plus d'une décimale affectant le taux effectif global mentionné dans l'offre de prêt à taux variable, sans rechercher si cette offre n'était pas irrégulière en ce qu'elle mentionnait un taux effectif global fixe sans fournir d'exemples significatifs propres à en mettre en évidence le caractère évolutif, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles L. 312-8 du code de la consommation dans sa rédaction issue de la loi n° 96-314 du 12 avril 1996 et L. 312-33 du même code dans sa version issue de l'ordonnance n° 2000-916 du 19 septembre 2000 ;

2°/ que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motivation ; qu'en l'espèce, M. et Mme Q... invoquaient, à l'appui de leur demande en déchéance du droit de la banque aux intérêts, l'irrégularité de l'offre de prêt tenant au fait qu'alors que le prêt était à taux variable, elle était assortie d'un tableau d'amortissement ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur ce moyen, la cour d'appel a entaché son arrêt d'un défaut de motivation en violation de l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

16. Après avoir constaté que l'offre de prêt précisait les conditions particulières relatives au montant, à la durée et au taux du prêt et que les indications chiffrées figurant dans le tableau d'amortissement étaient expressément données à titre seulement indicatif en fonction du taux de départ, la cour d'appel, qui statuait sur la demande de déchéance du droit aux intérêts et n'était pas tenue de répondre à un moyen que ses constatations rendaient inopérant, a estimé qu'il n'était pas prouvé que le calcul du taux effectif global aurait été erroné de plus d'une décimale et ainsi légalement justifié sa décision au regard de l'article L. 312-8 du code de la consommation, dans sa rédaction issue de la loi n° 96-314 du 12 avril 1996.

17. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le moyen du pourvoi incident

Enoncé du moyen

18. La société Allianz fait grief à l'arrêt de la déclarer, avec la société Valority France, tenues in solidum de la condamnation mise à la charge de la SCI à concurrence de la somme de 4 443,50 euros, de les condamner in solidum à payer cette somme à M. et Mme Q..., et de la condamner à relever et garantir la société Valority France de cette condamnation, ce dans la limite des plafond et franchise contractuels, alors « que toute exclusion de garantie stipulée dans le cadre d'une assurance couvrant la responsabilité civile de l'assuré a vocation à s'appliquer si cette responsabilité est retenue, quel qu'en soit le fondement ; qu'en décidant que l'exclusion légale prévue à l'article L. 113-1 du code des assurances ou l'exclusion contractuelle, stipulée à l'article 5 des conditions générales d'assurances ne pouvaient pas s'appliquer, dès lors qu'était en cause un manquement de la société Valority France à son devoir d'information et de conseil, tandis que la garantie couvrait la responsabilité civile professionnelle de la société Valority France, y compris en cas de manquement à son devoir d'information et de conseil, de sorte que les exclusions invoquées avaient vocation à s'appliquer dans cette dernière hypothèse, dès lors que leurs conditions étaient réunies, la cour d'appel a violé l'article L. 113-1 du code des assurances et l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, devenu l'article 1103 du même code. »

Réponse de la Cour

19. Ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que la faute de la société Valority France consistait en un manquement au devoir d'information et de conseil, la cour d'appel en a justement déduit que l'article 5 des conditions particulières du contrat d'assurance, invoqué par la société Allianz, ne pouvait recevoir application en ce qu'il excluait les réclamations provenant de la non-obtention des performances promises en matière de rendement, d'équilibre financier ou économique.

20. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE les pourvois ;

Condamne M. et Mme Q... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
 

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