Jan
02
Devoir de conseil quasi-délictuel du commercialisateur du promoteur

Voir notes :

- Guillemin, RLDC 2015-12, p. 23.

- Hannecart et Pin, RLDC 2016-2, p. 20.

- Heugas-Darraspen, RDI 2016, p. 222.

 

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 octobre 2015
N° de pourvoi: 14-17.469
Publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
Me Le Prado, SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat(s)

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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 11 février 2014), que, sur la proposition de leur conseil en patrimoine, M. et Mme X... ont obtenu une étude personnalisée dans un objectif de défiscalisation réalisée par la société Iselection, qui avait reçu de la société Progimm, promoteur immobilier, mandat de commercialiser des logements à rénover livrables fin 2002 ; que, le 27 décembre 2001, ils ont acquis un appartement vendu par la société Progimm ; que la réception de l'ouvrage après travaux est intervenue le 5 novembre 2004 et que le bien a été mis en location en 2005 ; qu'ayant fait l'objet de redressements fiscaux au titre des années 2003 et 2004 en raison de déductions afférentes à cette opération, M. et Mme X... ont assigné la société Iselection en indemnisation de leur préjudice sur le fondement de l'article 1382 du code civil ;

Attendu que la société Iselection fait grief à l'arrêt de dire qu'elle a commis une faute de nature à engager sa responsabilité envers M. et Mme X..., alors, selon le moyen :

1°/ que la personne commercialisant en qualité de mandataire du vendeur un programme d'investissement immobilier auprès des tiers, sans contracter avec eux ni s'entremettre dans la vente, n'est pas personnellement responsable de l'insuffisance ou de la mauvaise information donnée à l'acheteur sur le projet ; qu'en l'espèce, ainsi qu'elle le soulignait dans ses conclusions et que l'a constaté l'arrêt, la société Iselection s'était bornée, en sa qualité de mandataire de la société Sogimm, à présenter aux époux X... le projet d'investissement immobilier dénommé « Orangerie de la Damette », consistant en la rénovation de l'orangerie d'un château en vue de sa location, en leur fournissant une plaquette publicitaire ainsi qu'en réalisant deux études personnalisées qualifiées de « document (s) non contractuel (s) », présentant de manière objective les avantages fiscaux du programme ; qu'elle rappelait qu'elle n'était partie ni à l'avant-contrat de vente de l'immeuble conclu par les époux X... avec la société Sogimm le 4 décembre 2001, ni à l'acte réitératif du 27 décembre 2001, et qu'elle n'avait pas participé aux travaux de rénovation de l'immeuble confié à des entreprises tierces par l'assemblée générale des copropriétaires du 25 septembre 2002 ; que pour dire que la société Iselection avait commis une faute engageant sa responsabilité, la cour d'appel, par motifs propres et adoptés, a retenu qu'en sa qualité de « professionnel de la commercialisation de programmes immobiliers d'investissement patrimonial », cette société aurait dû informer les acquéreurs sur les particularités de leur investissement au regard de la législation fiscale, et qu'elle était responsable du redressement subi par les époux X... dans la mesure où ces derniers avaient pu légitimement penser que le coût des travaux effectués pouvaient être déduit de leurs revenus imposables ; qu'en statuant de la sorte, sans constater que la société Iselection, intervenue en simple qualité de commercialisateur du programme d'investissement litigieux, pour le compte de son mandant la société Sogimm avec laquelle la vente du bien immobilier avait été conclue par les époux X..., avait été liée par contrat avec ces derniers ou s'était entremise dans la réalisation de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

2°/ que la société Iselection faisait valoir qu'elle s'était bornée, en sa qualité de mandataire de la société Sogimm, à présenter aux époux X..., par ailleurs assistés de leur conseil en gestion patrimoniale, le projet d'investissement immobilier dénommé « Orangerie de la Damette », pour le compte du promoteur, en leur fournissant une plaquette publicitaire ainsi qu'en réalisant deux études personnalisées qualifiées de « document (s) non contractuel (s) » ; qu'elle rappelait qu'elle n'était partie ni à l'avant-contrat de vente de l'immeuble conclu par les époux X... avec la seule société Sogimm le 4 décembre 2001, ni à l'acte réitératif du 27 décembre 2001, et qu'elle n'avait pas participé aux travaux de rénovation de l'immeuble confié à des entreprises tierces par l'assemblée générale des copropriétaires du 25 septembre 2002 ; qu'en retenant par motifs supposément adoptés des premiers juges, pour dire que la société Iselection avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité, que celle-ci avait été « le seul interlocuteur » des époux X... et était dès lors tenue d'une obligation d'information et de conseil à leur égard, quand il résultait de ses propres constatations que ces derniers avaient fait l'acquisition du bien immobilier directement auprès du promoteur, la société Sogimm, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

3°/ que seule une faute en lien de causalité avec un préjudice indemnisable est susceptible d'engager la responsabilité civile de son auteur ; que la société Iselection faisait valoir qu'en toute hypothèse, le redressement infligé aux époux X... était sans lien avec le manquement à son devoir d'information et de conseil qui lui était imputé, dans la mesure où le retard dans l'exécution des travaux de réhabilitation de l'immeuble, ainsi que la non-éligibilité de ceux-ci au dispositif de défiscalisation projeté, étaient exclusivement imputables aux entreprises chargées des travaux par l'assemblée générale des copropriétaires qui s'était tenue le 25 septembre 2002, avec lesquelles elle n'avait aucun lien contractuel ni capitalistique ; qu'en retenant, pour dire que la société Iselection avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité, que l'échec de l'opération était dû au manquement de la société Iselection à son devoir de conseil, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si indépendamment du prétendu manquement de l'exposante à son devoir de conseil, le redressement infligé aux époux X... n'avait pas pour cause déterminante la faute des entreprises chargées des travaux, qui n'avaient pas respecté les délais de livraison convenus ni effectué de travaux d'amélioration conformes à l'article 31 du code général des impôts, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

4°/ que seule une faute en lien de causalité avec un préjudice indemnisable est susceptible d'engager la responsabilité civile de son auteur ; que le paiement de l'impôt mis à la charge d'un contribuable à la suite d'un redressement fiscal ne constitue pas un dommage indemnisable, sauf à ce qu'il soit établi que s'il avait été mieux conseillé, le contribuable aurait pu ne pas être exposé au paiement de l'impôt rappelé ou aurait acquitté une imposition d'un montant moindre ; que la société Iselection faisait précisément valoir que le paiement de l'impôt mis à la charge des époux X... du fait de la remise en cause par l'administration fiscale de la déductibilité des travaux effectués sur le bien immobilier acquis auprès de la société Sogimm ne constituait pas un préjudice indemnisable ; qu'en retenant néanmoins que la société Iselection avait manqué à son devoir de conseil et que ce manquement avait un lien de causalité direct avec le redressement subi par les époux X..., sans rechercher ni a fortiori constater que ces derniers auraient pu bénéficier, à la date de souscription de leur engagement, d'une autre opération présentant les mêmes avantages que ceux escomptés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu que la société Iselection, intermédiaire spécialisé, ne pouvait ignorer la différence entre les travaux d'amélioration, admis par l'article 31 du code général des impôts, et les travaux de reconstruction, non éligibles aux déductions fiscales, que ces travaux ne pouvaient être commencés avant la fin de la commercialisation et la création d'un syndicat de copropriété, qu'elle savait, par l'étude préalable, que les travaux étaient importants par rapport au coût d'acquisition et qu'elle aurait dû attirer l'attention de M. et Mme X... sur le délai nécessaire à la mise en location et l'impossibilité de déduire la majorité des travaux réalisés lors de cette opération immobilière, la cour d'appel, qui a pu déduire de ces seuls motifs que la société Iselection avait commis une faute délictuelle envers M. et Mme X... en lien direct avec le préjudice constitué par l'échec de la défiscalisation qui leur était proposée, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Iselection aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Iselection à verser la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme X... ; rejette la demande de la société Iselection ;

Commentaires

 

Bonjour, un promoteur nous a vendu un appartement avec toit-terrasse. Malheureusement il n’a pas fait venir de robinet de puisage sur la terrasse et il va être très coûteux de le faire construire, cela nécessite l’avis de l’AG, appel à l’architecte du bâtiment car on toucherait à l’etancheite du bâtiment.

Ma question: le promoteur aurait-il manqué à son devoir de conseil ? En effet, c’esr le 1er appartement qu’on achète en VEFA et nous n’avons pas pensé à ce sujet essentiel pour une terrasse : arroser les plantes et faire venir de l’eau pour ca. Il a pensé à l’électricité, l’éclairage mais pas à l’eau. Aurions-nous un texte qui appuierait une demande de prise en charge de ces frais supplémentaires du fait que lui, professionnel, n’a pas pensé à nous proposer de monter un robinet de puisage?

 

 

 

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