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Distinction entre vice de construction et non-conformité - notion de vice apparent (VEFA)

Cet arrêt est commenté par :

- M. TOURNAFOND, RDI 2011, p. 569.

- Mme. PAGES DE VARENNE, Revue « CONSTRUCTION URBANISME », 2011, n° 11, p. 30.

- Mme. SENECHAL, Revue trimestrielle de droit immobilier (RTDI), 2012, n° 1, p. 56.

COUR DE CASSATION, 3ÈME CHAMBRE CIVILE.

21 septembre 2011.

Pourvoi n° 09-69.933.Arrêt n° 1058.

CASSATION PARTIELLE

Publiée.

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 16 juin 2009), que, par acte du 8 novembre 2002, la société civile immobilière Chalets La Clarée (SCI) a vendu en l'état futur d'achèvement un appartement aux époux X... ; qu'après expertise, les époux X... ont assigné la SCI en paiement de sommes ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action des époux X... et de la condamner à payer la somme de 190 euros au titre des menuiseries extérieures, alors, selon le moyen, qu'en se bornant à affirmer, pour faire application des dispositions relatives à la responsabilité décennale du vendeur d'immeuble à construire, que les vices affectant les menuiseries extérieures ne constituaient pas des vices apparents, sans rechercher, ainsi que l'y invitait la SCI Chalets La Clarée, si ces vices n'avaient pas, au contraire, précisément fait l'objet de réserves par les acquéreurs lors de leur prise de possession des lieux, dans leur courrier du 18 mars 2003 qui mentionnait expressément ces désordres, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1646-1 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'il résultait du rapport d'expertise que les assemblages de menuiserie n'avaient pas de coupes franches, avaient du jeu, des joints marqués et des désafleurements de telle sorte que ces assemblages n'étaient pas capables d'assurer une étanchéité à l'air et à l'eau et qu'un ouvrage, qui n'est pas hors d'air et hors d'eau, étant impropre à sa destination, ce désordre, non apparent, entrait dans le champ de la garantie décennale dont le vendeur d'immeuble à construire est tenu, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche relative aux réserves faites par les acquéreurs lors de la prise de possession des lieux que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le troisième moyen :

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action des époux X... et de la condamner à payer la somme de 2 268 euros au titre des lambris, alors, selon le moyen :

1º/ que, pour retenir que les désordres affectant les lambris de l'appartement n'étaient pas apparents, l'arrêt relève que, si les acquéreurs avaient demandé le changement de six planches de lambris lors de la prise de possession, la mise en oeuvre des lambris aurait en réalité été défectueuse dans tout l'appartement ; qu'en statuant ainsi, par des motifs insusceptibles d'établir que les désordres, pris dans leur globalité, étaient cachés aux yeux des acquéreurs lors de la prise de possession de l'ouvrage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1642-1 du code civil ;

2º/ qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions de la SCI Chalets La Clarée, qui soutenait que les époux X... et elle-même s'étaient accordés pour ne changer que six lames de lambris, ainsi que le courrier du 18 mars 2003 le mentionnait, de sorte que la dépose et repose intégrale des lambris, préconisées par l'expert, contrevenaient à l'accord ainsi intervenu entre les parties, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant retenu que si les époux X... avaient signalé le 18 mars 2003 que six planches de lambris étaient à changer, il résultait du rapport d'expertise qu'en réalité la mise en oeuvre des lambris était déplorable dans tout l'appartement, les disjonctions des lambris étant dues à un taux d'humidité trop élevé au moment de la pose, de telle sorte qu'il était nécessaire de tout reprendre et, répondant aux conclusions, qu'aucun des documents échangés entre les parties en 2003 ne valait "protocole transactionnel" faute d'accord précis sur la nature et le montant des réparations, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le cinquième moyen :

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action des époux X... au titre des désordres affectant la ventilation mécanique et de la condamner à leur payer la somme de 300 euros, alors, selon le moyen :

1º/ que le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction alors apparents ; qu'en se bornant à relever, pour déclarer recevables les maîtres de l'ouvrage à solliciter une indemnisation au titre de la ventilation mécanique, que les odeurs étaient apparues "ultérieurement" par rapport au 18 mars 2003, pour en déduire que le vice qui entachait la ventilation mécanique n'aurait pu être connu dans son ampleur lors de la prise de possession, sans caractériser la date à laquelle il est devenu apparent par rapport à la prise de possession de l'ouvrage par les époux X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1642-1 et 1648 du code civil ;

2º/ qu'en se bornant à affirmer, pour déclarer recevables les maîtres de l'ouvrage à solliciter une indemnisation au titre de la ventilation mécanique sur le fondement de la garantie décennale, que le vice entachant cette ventilation ne pouvait être connu dans son ampleur lors de la prise de possession par les maîtres de l'ouvrage, sans caractériser en quoi il aurait compromis la solidité de l'ouvrage ou l'aurait rendu impropre à sa destination, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 et 1792-4-1 du code civil(ancien article 2270 du code civil) ;

Mais attendu qu'après avoir relevé que les désordres affectant les menuiseries extérieures rendaient l'ouvrage impropre à sa destination et entraient dans le champ de la garantie décennale, la cour d'appel a retenu que la même solution devait être adoptée pour la ventilation mécanique car si le bruit produit avait été signalé dans les réserves faites le 18 mars 2003, les odeurs en provenance des autres appartements n'étaient apparues qu'ultérieurement de telle sorte que le vice ne pouvait pas être connu dans toute son ampleur lors de la prise de possession le 18 mars 2003 et a légalement justifié sa décision ;

Mais sur le premier moyen :

Vu les articles 1147, 1642-1 et 1648 du code civil ;

Attendu que pour déclarer recevable l'action des époux X... et condamner la SCI à payer les sommes de 180 euros et 210 euros au titre des désordres affectant la salle de bains et la porte vitrée du sas d'entrée, l'arrêt retient que le revêtement de sol brûlé par une cigarette, le miroir rayé et la colle débordant sur tous les pares closes qui tiennent le vitrage de la porte vitrée du sas d'entrée ne sont pas des vices de construction mais relèvent d'un non respect par le vendeur de son obligation contractuelle de délivrer une chose conforme à ce qui a été acheté ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le revêtement de sol brûlé par une cigarette, le miroir rayé et la colle débordant sur toutes les parcloses tenant le vitrage de la porte vitrée constituaient des malfaçons affectant l'ouvrage et donc des vices de construction, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et sur le quatrième moyen :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que pour déclarer recevable l'action des époux X... et condamner la SCI à payer la somme de 1 580 euros au titre de l'absence de claustra, l'arrêt retient que le claustra, même s'il ne figure pas dans le descriptif vente particulièrement sommaire, figure néanmoins sur les plans, conformément d'ailleurs aux usages habituels des constructions comportant des balcons couvrant des appartements distincts ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la SCI faisant valoir que l'absence de claustra avait été acceptée dans l'état des lieux par les époux X..., la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré recevable l'action des époux X... au titre des désordres affectant la salle de bains et la porte vitrée du sas d'entrée, et, de l'absence de claustra et en ce qu'il a condamné la SCI à payer aux époux X... respectivement les sommes de 180 euros, 210 euros, 1 580 euros et 300 euros comprises dans le condamnation globale s'élevant à 5 654,68 euros TTC, l'arrêt rendu le 16 juin 2009, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry, autrement composée ;

Condamne la SCI Chalets La Clarée aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

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