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Encore l'habilitation du syndic …

L'irrégularité de l'habilitation du syndic revient assez régulièrement dans ce blog, au rythme des décisions les plus significatives de la Cour Suprême.

Ici les désordres à réparer étaient désignés par référence à deux rapports d'expertise, ignorés des copropriétaires faute de leur avoir été communiqués ou d'avoir été annexés aux convocations. Et l'irrégularité est sanctionnée après que des indemnisations aient été ordonnées... qui doivent être remboursées.

On n'insistera jamais assez sur l'importance d'une grande vigilance dans la formulation de l'habilitation.

Voici l'essentiel de l'arrêt :

COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE.

16 décembre 2008.

Pourvoi n° 07-19.133.

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit irrecevables l'ensemble des demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "Les Terrasses Sainte Marguerite" ;

AUX MOTIFS QUE « le syndic en application des dispositions de l'article 55 du décret du 17/03/1967 ne peut agir en justice au nom du syndicat, sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ; que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "Les Terrasses Sainte Marguerite" invoque et verse aux débats un procès verbal d'assemblée générale en date du 20/10/1999 par lequel "l'assemblée générale donne l'autorisation au syndic d'engager une action devant le tribunal de grande instance de X... pour recevoir indemnisation des désordres tels que décrits et chiffrés dans le rapport déposé par Monsieur A... le 18/05/1994 et par Monsieur M... le 19/03/1999 ; compte tenu des responsabilités retenues par lesdits experts, seront assignés les parties suivantes : la SCI, la CIAM, le bureau Veritas, le cabinet G... et son assureur GFA, le bureau d'études C., le S. et son assureur la SMABTP" ; que la nature et la consistance des désordres dont il est demandé réparation ne figurent pas dans ce procès-verbal ; qu'en effet si les désordres à réparer peuvent être désignés par référence à un document tel un rapport d'expertise, sans être précisément énumérés dans la décision d'autorisation du syndic, encore faut-il que ce document ait été analysé par les copropriétaires après qu'il leur ait été communiqué ou qu'il ait été annexé aux convocations, qu'il n'est ni établi ni même soutenu que tel a été le cas en l'espèce de sorte que le syndic du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "Les Terrasses Sainte Marguerite" n'a pas été valablement autorisé à agir en justice au nom du syndicat le 20/10/1999 ; que par conséquent les assignations délivrées par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "Les Terrasses Sainte Marguerite" aux constructeurs et à leurs assureurs sont nulles car introduites par un syndic non régulièrement autorisé ; que les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "Les Terrasses Sainte Marguerite" sont donc irrecevables de sorte que le jugement déféré sera réformé dans l'ensemble de ses disposition » ;

1°/ ALORS QUE Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale ; que l'indication des désordres pour la réparation desquels l'habilitation d'agir en justice doit être donnée au syndic résulte suffisamment d'une référence dans la résolution de l'assemblée à un rapport d'expertise précisément identifié énumérant les désordres et à l'indication de la juridiction saisie et des parties à l'instance ; qu'après avoir constaté que tel était le cas en l'espèce, mais en subordonnant néanmoins la régularité de l'habilitation à la preuve d'une communication et d'une analyse des rapports d'expertise aux copropriétaires, la Cour d'appel a ajouté aux dispositions réglementaires une condition qu'elles ne comportent pas et violé les articles 17 et 55 du décret du 17 mars 1967 ;

2°/ ALORS QUE, en toute hypothèse, les documents sur lesquels l'assemblée des copropriétaires délibère et qui sont mentionnés dans ses résolutions sont présumés avoir été régulièrement communiqués et analysés par les copropriétaires en l'absence de réserves portées sur le procès-verbal et de contestation par les copropriétaires opposants dans les délais légaux ; qu'en déclarant irrégulière l'habilitation donnée au syndic pour cette raison qu'il n'était ni établi ni soutenu que les rapports d'expertise avaient été analysés par les copropriétaires après qu'ils leur aient été communiqués ou annexés aux convocations quand il est constaté que lesdits rapports étaient précisément mentionnés dans la résolution n° 6 du procès-verbal de l'assemblée générale du 20 octobre 1999, la Cour d'appel viole les articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et 17 et 55 du décret du 17 mars 1967 ;

3°/ ALORS QUE encore en toute hypothèse, ainsi que le constate la Cour d'appel (arrêt, p. 5, avant dernier alinéa), le procès verbal de l'assemblée du 20 octobre 1999 précisait que « compte tenu des responsabilités retenues par lesdits experts, seront assignés les parties suivantes : la SCI "Terrasses Sainte Marguerite", la CIAM assureur dommage ouvrage, le bureau Veritas venant aux droits du CEP et son assureur, le cabinet G... et son assureur le GFA, le bureau d'études C..., le S... et son assureur la SMABTP », ce dont il résultait que le contenu des rapports avait nécessairement été porté à la connaissance des copropriétaires, qui avaient été ainsi à même de délivrer, en connaissance de cause, l'autorisation donnée au syndic d'agir en justice ; qu'ainsi, la Cour d'appel ne tire pas les conséquences légales de ses propres constatations et viole l'article 55 du décret du 17 mars 1967.

........................................................

LA COUR,

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que la nature et la consistance des désordres dont il était demandé réparation ne figuraient pas dans le procès-verbal et exactement retenu que si les désordres à réparer pouvaient être désignés par référence à un document tel un rapport d'expertise, sans être précisément énumérés dans la décision d'autorisation du syndic, encore fallait-il que ce document ait été analysé par les copropriétaires après qu'il leur ait été communiqué ou qu'il ait été annexé aux convocations, la cour d'appel, qui a constaté qu'il n'était pas établi ni même soutenu que tel avait été le cas, en a déduit à bon droit que le syndic n'avait pas été valablement autorisé à agir au nom du syndicat et que sa demande était irrecevable ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

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