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Garantie bancaire d'achèvement - lotissement - certificat d'achèvement erroné - Portée

Cet arrêt est commenté par :

- M. GUITTARD, Dictionnaire permanent « construction », bulletin, décembre 2012, p. 4.

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 21 novembre 2012

N° de pourvoi: 11-20.583 11-21.306

Publié au bulletin Rejet

Joint les pourvois n° A 11-20.583 et M 11-21.306 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 4 mai 2011), que, suivant arrêté du maire de la commune de Vico du 26 novembre 1991, la société Compagnie de financement et d'exploitation immobilière (la COFIEM) a été autorisée à lotir un terrain ; qu'une garantie d'achèvement lui ayant été consentie le 23 juin 1992 par la Société générale, la COFIEM a été autorisée, par arrêté du 1er juillet 1992, à procéder à la vente par anticipation des lots avant d'avoir exécuté les travaux prescrits par l'autorisation de lotir ; que, le 2 mars 1994, le maire de la commune de Vico a délivré le certificat mentionnant l'exécution totale des prescriptions imposées par l'arrêté autorisant le lotissement ; que, le 21 décembre 2000, l'association syndicale libre des copropriétaires du lotissement A Torra (ASL) a assigné la Société générale, la commune de Vico et la COFIEM afin de les voir condamner in solidum à prendre en charge le coût des travaux restant à réaliser et à l'indemniser de son préjudice ; que la société civile immobilière A Torra (la SCI A Torra) est intervenue à l'instance aux mêmes fins ; que la procédure a été régularisée à l'égard de M. X..., pris en sa qualité de représentant des créanciers, puis de liquidateur de la COFIEM ;

Sur le premier moyen du pourvoi n° A 11-20.583 de l'ASL :

Attendu que l'ASL fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes dirigées contre la Société générale, alors, selon le moyen :

1°/ que la garantie d'achèvement des travaux prévue par l'article R. 315-33 du code de l'urbanisme prend fin à l'achèvement des travaux ; qu'en retenant que la garantie de la Société générale avait pris fin du fait de la délivrance du certificat d'achèvement, sans rechercher si les travaux avaient été effectivement achevés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 315-38 (ancien) du code de l'urbanisme ;

2°/ que la garantie d'achèvement des travaux prévue par l'article R. 315-33 du code de l'urbanisme prend fin à l'achèvement des travaux ; qu'en retenant que la garantie donnée par la Société générale prévoyant qu'elle prenait fin au jour de la délivrance du certificat d'achèvement était conforme à la réglementation en vigueur, la cour d'appel a violé l'article L. 315-38 (ancien) du code de l'urbanisme ;

3°/ qu'en retenant que la garantie d'achèvement prenait fin au plus tard le 26 mai 1994, quand la convention stipulait qu'elle était "valable jusqu'à la délivrance du certificat d'achèvement constatant l'exécution des prescriptions imposées par l'arrêté d'autorisation de lotir dans les conditions prévues à l'article R. 315-36 du code de l'urbanisme", la cour d'appel a dénaturé la convention et violé l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le maire de la commune de Vico avait délivré le 2 mars 1994 un certificat mentionnant l'exécution totale des prescriptions imposées par l'arrêté autorisant le lotissement, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et qui a exactement déduit de ce seul motif que la garantie d'achèvement accordée par la Société générale était éteinte, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le premier moyen du pourvoi n° M 11-21.306 de la SCI A Torra :

Attendu que la SCI A Torra fait grief à l'arrêt de juger irrecevables ses demandes dirigées contre la Société générale, alors, selon le moyen :

1°/ que la délivrance par la commune d'un certificat d'achèvement n'exclut pas la responsabilité de cette dernière quand elle n'a pas fait vérifier par ses propres services la réalité de l'achèvement de la construction ; qu'en dispensant la commune de cette vérification, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles R. 315-33, R. 315-36 et R. 315-38 anciens du code de l'urbanisme ;

2°/ que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont formées ; que dans ses conclusions d'appel, la SCI A Torra, subrogée dans les droits de la société COFIEM, faisait valoir que la Société générale s'était réservée un contrôle total du déroulement du chantier ; qu'en se bornant à relever que la Société générale s'était limitée à centraliser les informations financières sans autrement s'expliquer sur l'entière portée de la mission de la Société générale, d'ailleurs retenue par le jugement infirmé, la cour a derechef privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu qu'un mauvais contrôle des opérations de financement, même établi, ne pouvait induire un lien de causalité direct et certain avec le préjudice allégué au titre du non-achèvement des travaux de sorte que le paiement par la banque de situations qui n'auraient pas dû l'être était nécessairement sans incidence sur leur état d'avancement et le préjudice qui en était résulté pour les acquéreurs, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée sur les effets du certificat d'achèvement des travaux délivré par la commune et qui a pu déduire de ce seul motif, non critiqué par le moyen, que la responsabilité de la Société générale pour faute ne pouvait pas être engagée, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le deuxième et le troisième moyens des pourvois n° A 11-20.583 et M 11-21.306 qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission de ces pourvois ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI A Torra à payer à la Société générale la somme de 2 000 euros et à la commune de Vico la somme de 2 000 euros et condamne l'ASL des copropriétaires du lotissement A Torra à payer à la Société générale la somme de 2 000 euros et à la commune de Vico la somme de 2 000 euros ; rejette les autres demandes ;

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