Jan
02
L'agent immobilier n'a pas qualité pour mettre en oeuvre la police « DO »

Cour d'appel d'Amiens.

1ère Chambre

ARRÊT

No Rôle : 07/05371

07/05/2009

[...]

DISCUSSION

Sur l'existence d'un vice caché

Aux termes de l'article 1641 du Code civil, 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'.

Monsieur V..., expert, a constaté un pourrissement des baies des portes et des pieds de cloisons au rez-de-chaussée, qu'il impute à une fuite de la canalisation en PVC posée sous la dalle en béton armée supportant le plancher et destinée à collecter les eaux ménagères et les eaux vannes. La réalité de ces désordres et leur origine ne sont pas discutées par les parties, qui ne contestent pas non plus qu'ils sont de nature à rendre l'immeuble impropre à sa destination, compte tenu notamment de leur caractère évolutif. Enfin, il n'est pas non plus contesté qu'ils préexistaient à la vente, dans la mesure où ils procèdent d'une mauvaise conception et d'une mauvaise réalisation du collecteur des eaux vannes.

Encore faut-il déterminer s'il s'agit bien de vices cachés.

Monsieur V.... écrit dans son rapport qu'après neuf ans d'occupation, les désordres étaient repérables en raison de la dégradation des pieds de bâtis et des parements plâtre de cloisons délimitant cuisine, salle de bains, WC et séjour' et que 'les joints entre carreaux du sol du couloir d'entrée étaient le siège de résurgences de l'eau présente dans la forme sable en dessous du carrelage'. Il en a conclu qu'au moment de la vente, les vices étaient apparents'.

Toutefois, il indique par ailleurs que les désordres et l'humidité affectant les lieux pouvaient être constatés par un 'profane résident' (page 24 de son rapport) ou 'par un profane occupant la maison' (compte-rendu de réunion sur place du 27 avril 2004), ce qui n'était pas le cas des époux K... lorsqu'ils ont contracté avec les époux G.... Il précise également que les pieds de cloisons et de bâtis sont encastrés dans la forme de sable sous carrelage scellé, et que les doublages isolants sur mur ne sont pas affectés de désordres : les vendeurs sont d'autant plus mal fondés à soutenir que le vice était apparent lors de la vente, alors même qu'ils ont soutenu en première instance qu'eux-mêmes n'en avaient pas connaissance. En conséquence, ils sont donc redevables de la garantie prévue à l'article 1641 du Code civil et ce, sans qu'il y ait lieu à cet égard de rechercher qui a réalisé les travaux défectueux.

Sur la connaissance du vice par les vendeurs

Dans la mesure où les époux K... forme contre les époux G... une demande de dommages et intérêts au titre d'un trouble de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, il convient de rechercher si les vendeurs avaient connaissance du vice avant la vente.

En effet, si l'article 1646 du Code civil dispose que le vendeur qui ignorait les vices de la chose ne sera tenu qu'à la restitution du prix et au remboursement des frais occasionnés par la vente, l'article 1645 énonce que dans le cas contraire, il est tenu à tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

Or, lorsqu'ils ont vendu leur bien, les époux G... l'occupaient depuis neuf ans : ils avaient la qualité de 'profanes occupants', pour reprendre les termes employés par l'expert judiciaire, et ne pouvaient ignorer l'existence de remontées d'humidité anormales et excessives, visibles entre les joints des carrelages. Et s'il n'est pas certain qu'ils en aient pour autant compris la cause, ils ne pouvaient cependant ignorer qu'il s'agissait d'un désordre susceptible de dissuader les acquéreurs potentiels de contracter avec eux, au prix demandé.

Compte tenu par ailleurs de l'importance des travaux de réfection nécessités par les désordres, et dont la durée a été estimée par Monsieur V... à cinq semaines, avec nécessité pour les époux K... de vivre à l'hôtel pendant cette période, les acquéreurs sont bien fondés à prétendre à l'indemnisation du trouble de jouissance qui en résulte, et qu'il convient de chiffrer à (50 euros x 7 jours x 5 semaines = ) 1 750 euros. Les époux Guelmani seront condamnés, solidairement, au paiement de cette somme, par réformation du jugement dont appel.

Sur une garantie des vendeurs par les M.M.A.

L'article L.114-1 du Code des assurances dispose que toutes actions dérivant d'un contrat d'assurance sont prescrites par deux ans à compter de l'événement qui y donne naissance.

Il ajoute certes que lorsque l'action de l'assuré contre l'assureur a pour cause le recours d'un tiers au contrat d'assurance, le délai de la prescription biennale ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l'assuré ou a été indemnisé par ce dernier

Toutefois, les époux G... ont été assignés en référé par les époux K... dès le 10 décembre 2002. Et si la désignation de l'expert V..., intervenue le 26 du même mois, a interrompu la prescription, conformément à l'article L.114-2 du Code des assurances, ce n'est que par exploit du 4 octobre 2005 que les M.M.A. ont été attraites dans la cause.

Les époux G... sont en outre mal fondés à se prévaloir d'une prétendue subrogation dans les droits des acquéreurs alors qu'ils ne justifient pas avoir indemnisé ces derniers.

Il en résulte qu'ils ne peuvent qu'être déboutés de leur demande de garantie par les M.M.A.

Sur une responsabilité de la S.A.R.L. Arthur Winley

Les époux K... sont mal fondés à se prévaloir d'un manquement de la société Arthur Winley à son devoir de conseil alors qu'ils n'ont avec elle aucun lien contractuel, et qu'ils ont d'ailleurs expressément fondé leur demande contre elle sur les articles 1382 et 1383 du Code civil.

Et s'il est admis qu'un tiers à un contrat puisse se prévaloir de l'exécution défectueuse de celui-ci lorsqu'elle leur a causé un dommage, l'agent immobilier ne saurait se voir reprocher d'avoir manqué à ses obligations en ne remarquant pas, et en n'attirant pas l'attention des vendeurs sur un vice dont ceux-ci connaissaient l'existence, ainsi qu'il a été expliqué plus haut.

En conséquence, les acquéreurs seront purement et simplement déboutés de leur demande de condamnation de l'agence immobilière in solidum avec les vendeurs.

Sur les dommages et intérêts réclamés par les M.M.A.

Même si sa responsabilité avait été retenue, la société Arthur Winley n'aurait eu, en toute hypothèse, aucun recours contre les M.M.A., que celle-ci soient prises en qualité d'assureur dommage-ouvrage, d'assureur de responsabilité décennale ou d'assureur de responsabilité civile. En effet, l'agent immobilier, qui n'a pas, en l'espèce, la qualité de maître ou d'acquéreur de l'ouvrage, qui n'est pas un constructeur et qui ne justifie pas, ni même ne prétend avoir souscrit une police d'assurance de responsabilité civile auprès de l'intimée, n'a jamais eu vocation à être indemnisé par celle-ci. Elle ne se prévaut d'ailleurs d'aucun droit propre, comme le fait remarquer à raison l'assureur, et n'aurait même pas pu se fonder sur l'article L.124-3 du Code des assurances, en l'absence de déclaration de responsabilité de la société F.E.C.P., seule assurée auprès des M.M.A. au titre des garanties décennale et responsabilité civile et qui n'a jamais été attraite dans la cause.

C'est donc avec une légèreté blâmable, caractéristique d'un abus du droit d'agir en justice, qu'elle a fait assigner les Mutuelles du Mans Assurances afin de les voir condamnées à le garantir : aussi le jugement sera-t-il confirmé en ce qu'il l'a condamnée à dommages et intérêts de ce chef.

Il n'y a pas lieu par contre de condamner la société Arthur Winley au paiement de dommages et intérêts pour appel abusif dès lors que les M.M.A. n'ont pas été intimés par elle mais par les époux G....

Ces derniers ont par contre agi avec légèreté en interjetant appel contre les M.M.A. alors même qu'ils ne critiquent pas, dans leurs conclusions prises devant la Cour, les motifs par lesquels le Tribunal les a déboutés de leur demande tendant à être garantis par cet assureur, ni n'ont contredit sérieusement les moyens opposés par ce dernier ; ils seront donc condamnés à lui payer de ce chef 100 euros de dommages et intérêts.

[..]

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort,

Réforme le jugement déféré en ce qu'il a débouté les époux K... de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

Et, statuant à nouveau de ce chef,

Condamne solidairement les époux G.... à payer aux époux K.... la somme de 1 750 euros de dommages et intérêts ;

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions non contraires au présent arrêt ;

Y ajoutant,

Condamne les époux G... à payer aux Mutuelles du Mans Assurances la somme de 100 (cent) euros de dommages et intérêts pour appel abusif, et la somme de 1 000 euros sur le fondement de

l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne en outre les époux G... à payer, sur le fondement du texte précité, la somme de 1 000 euros aux époux K..., au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

Condamne les époux K... à payer à la société Arthur Winley 1 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

[...]

Ajouter un commentaire

Image CAPTCHA