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L'habilitation de l'assemblée générale doit intervenir avant l'expiration du délai d'action

L'arrêt reproduit ci-après est commenté par mon confrère Stéphane LAGET, qui a bien voulu prendre la plume à ma place. Je l'en remercie.

Les familiers de ce blog ont déjà pu apprécier la redoutable qualité de ses observations et je suis particulièrement heureux qu'il ait accepté le principe d'une collaboration régulière à cette petite tribune.

COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE.

Formation de section.

11 février 2009.

Pourvoi n° 07-21.728.

LA COUR...

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le procès-verbal de l'assemblée générale du 16 avril 1997 évoquait, en page 3, des fuites d'eau en provenance de la toiture dans les appartements 404 et 405, alors que l'instance avait trait à des insuffisances de chauffage et à des infiltrations d'air, que celui de l'assemblée du 15 avril 1998 se référait à des sinistres supposés dont ni l'existence, ni la nature n'étaient connues lors de son établissement, que celui de l'assemblée du 16 avril 1999 mentionnait des désordres imprécis devant être établis par une expertise préalable dont il n'était pas démontré qu'elle avait été diligentée, et exactement retenu que les procès-verbaux des assemblées des 13 avril 2000 et 25 avril 2003 n'étaient pas de nature à régulariser l'habilitation du syndic pour être intervenus alors que la garantie décennale avait expiré le 28 mars 2000, la cour d'appel a, par ces seuls motifs et sans dénaturation, procédant à la recherche prétendument omise, déduit à bon droit que l'action du syndicat était irrecevable faute d'habilitation régulière du syndic dans le délai de la garantie décennale ;

Attendu, d'autre part, que le syndicat ayant été déclaré irrecevable en son action faute d'habilitation régulière du syndic, le moyen s'attaque pour le surplus à des motifs surabondants ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Observations :

Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Il est de jurisprudence constante que l'absence d'autorisation à agir donnée par l'assemblée générale des copropriétaires ne peut être couverte après l'expiration du délai de prescription de l'action à intenter.

Ainsi, par exemple, la Cour de cassation a déjà pu juger que « l'irrégularité de fond qui affecte la validité de l'assignation, en raison du défaut de pouvoir du syndic de copropriété pour agir en justice, n'est plus susceptible d'être couverte après l'expiration du délai d'exercice de l'action » (Cass., 3ème civ., 10 mai 1990, n° 88-18.374, Inédit, JurisData n° 1990-002357 ; récemment : Cass. 3ème civ., 12 mars 2008, n° 06-20.189, JurisData n° 2008-043185, Construction - Urbanisme n° 5, Mai 2008, comm. 82).

L'affaire inédite jugée le 11 février 2009 par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation en est une nouvelle illustration.

La réception de l'ouvrage datait du 28 mars 1990 et de nombreuses habilitations avaient été prises durant le délai d'action, mais soit sans rapport avec les désordres, soit de manière trop imprécise au regard des désordres pour être regardées comme pouvant fonder l'action décennale intentée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Val d'Isère Village A.

Les habilitations qui ont été données les 13 avril 2000 et 25 avril 2003, alors qu'à cette date le délai décennal avait expiré le 28 mars 2000, et qu'il n'était plus possible de régulariser l'action, ne peuvent donc pas avoir régularisé la situation.

C'est en ces termes que la Cour de cassation se prononce :

« Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le procès-verbal de l'assemblée générale du 16 avril 1997 évoquait, en page 3, des fuites d'eau en provenance de la toiture dans les appartements 404 et 405, alors que l'instance avait trait à des insuffisances de chauffage et à des infiltrations d'air, que celui de l'assemblée du 15 avril 1998 se référait à des sinistres supposés dont ni l'existence, ni la nature n'étaient connues lors de son établissement, que celui de l'assemblée du 16 avril 1999 mentionnait des désordres imprécis devant être établis par une expertise préalable dont il n'était pas démontré qu'elle avait été diligentée, et exactement retenu que les procès-verbaux des assemblées des 13 avril 2000 et 25 avril 2003 n'étaient pas de nature à régulariser l'habilitation du syndic pour être intervenus alors que la garantie décennale avait expiré le 28 mars 2000, la cour d'appel a, par ces seuls motifs et sans dénaturation, procédant à la recherche prétendument omise, déduit à bon droit que l'action du syndicat était irrecevable faute d'habilitation régulière du syndic dans le délai de la garantie décennale ».

En somme, il convient de retenir que l'assemblée des copropriétaires doit autoriser le syndic à agir en justice avant l'expiration du délai d'exercice de l'action et la régularisation doit intervenir avant la prescription de l'action pour agir.

En effet, la régularisation ne peut donc intervenir qu'avant l'expiration du délai d'action et avant que le juge du fond ne statue (Cass. 3ème civ., 19 déc. 2006, n° 05-20.559).

La rédaction du nouvel article 2239 du Code civil, dès lors qu'une mesure d'expertise aura été sollicitée par le syndicat des copropriétaires, ne devrait pas avoir d'incidence en jurisprudence (Cass. 3ème civ., 28 oct. 2003, n° 02-16.631), car l'on sait que l'habilitation n'est pas nécessaire à ce stade.

Stéphane LAGET

Avocat au barreau de Paris

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Commentaires

"Les familiers de ce blog ont déjà pu apprécier la redoutable qualité de ses observations".

Ô combien vrai.

(Certes mon commentaire n'apporte pas grand chose au schmilblick, mais je voulais juste indiquer que je persiste à lire régulièrement ces pages fort intéressantes).

Ce que j'en retire, néamoins : il est presque toujours opportun de mettre en cause la régularité de l'habiliation quand on est en défense (sauf à ce qu'elle soit manifestement correcte).

Nom: 
Albert CASTON
Site: 
http://

Merci de votre message et de vos compliments.

Cependant, sur le 1er point que vous évoquez, je ne sais si je dois le lire aussi au 2ème ou au 3ème degré...

Quant à l'habilitation, il fut une époque où, au TGI de PARIS, les chambres spécialisées en matière de construction en étaient venues à faire ainsi plus de droit de la copropriété que les formations spécialisées en cette dernière matière, jusqu'à ce que la 19ème Chambre de la Cour (et la Cour de Cassation) y mettent le hola.

En effet, on discutait même les millièmes, le quorum, les majorités, etc.... !

Les "anciens" s'en souviennent...

Bien à vous

Albert CASTON

"Cependant, sur le 1er point que vous évoquez, je ne sais si je dois le lire aussi au 2ème ou au 3ème degré..."

Je suppose que vous faites allusion au titre de mon message, lequel se référait naturellement non à votre article, mais bien à mon propre commentaire !

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