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LA DECENNALE DU VENDEUR APRES ACHEVEMENT ET LES AUTRES GARANTIES

NB sur le même sujet voir l'arrêt plus récent du 3 mars 2010

Retour au droit de la construction avec ce commentaire de M. AJACCIO, à propos...

...d'un cas inédit d'application du régime de droit commun des vices cachés de l'article 1641 du Code civil en cas de vente d'immeuble indépendamment de la garantie décennale inopérante, en l'espèce, ainsi que du cas exemplaire du défaut d'imputabilité des dommages aux constructeurs.

Cass. 3e civ., 17 juin 2009, pourvoi n° 08-15.503, publié au bulletin, rejet

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 avril 2008), qu'en 1990, les époux X... ont fait procéder à des travaux de surélévation de leur pavillon ; que des fissurations sont apparues ; qu'après expertise, les époux X... ont confié la réalisation de travaux de reprise en sous-oeuvre portant sur le pignon gauche à la société Dubus construction, assurée auprès de la société MMA ; que la réception de ces travaux est intervenue le 29 décembre 1994 ; qu'en 1998, les époux X... ont confié la réalisation de travaux de reprise en sous-oeuvre sur le pignon droit à la société C2R, assurée auprès de la société GAN ; que, suivant un acte authentique du 13 avril 1999, les époux X... ont vendu le pavillon à M. Y... et Mme Z... (consorts Y...-Z...) ; qu'en 2003, des fissurations sont apparues ; qu'après expertise, les consorts Y...-Z... ont assigné les époux X..., la société Dubus construction, la société MMA, la société C2R et la société GAN en indemnisation de leurs préjudices ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de déclarer non prescrite l'action des consorts Y...-Z... et de dire qu'il existait un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil, rendant la chose vendue impropre à sa destination alors, selon le moyen, que les vices cachés de la construction rendant l'ouvrage impropre à sa destination ne peuvent donner lieu, à l'égard de la personne qui vend après achèvement l'ouvrage qu'elle a construit ou fait construire, qu'à l'action en garantie décennale prévue par l'article 1792 du code civil, laquelle est exclusive de l'action en garantie des vices cachés de droit commun de l'article 1641 ; qu'en l'espèce, les époux X... faisaient valoir dans leurs conclusions d'appel que leur responsabilité décennale était prescrite ; qu'en faisant droit à l'action en garantie des vices cachés des consorts Y...-Z... sur le fondement de l'article 1641 du code civil, tout en constatant que les désordres trouvaient leur cause dans des travaux de construction, la cour d'appel a violé les textes susvisés, ensemble l'article 1792-1 du code civil ;

Mais attendu que lorsqu'une personne vend après achèvement un immeuble qu'elle a construit ou fait construire l'action en garantie décennale n'est pas exclusive de l'action en garantie des vices cachés de droit commun de l'article 1641 du code civil ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal :

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt de déclarer non prescrite l'action des consorts Y...-Z... et de dire qu'il existait un vice caché au sens de l'article 1641 du code civil, rendant la chose vendue impropre à sa destination alors, selon le moyen :

1°/ que selon l'article 5 de l'ordonnance n° 2005-136 du 17 février 2005, les dispositions de cette ordonnance ne s'appliquent qu'aux contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour d'appel que la vente du pavillon des époux X... aux consorts Y...-Z... a eu lieu suivant acte authentique du 13 avril 1999 ; qu'en retenant, pour déclarer non prescrite l'action en garantie des vices cachés intentée par les acquéreurs, que l'ordonnance de février 2005, fixant à deux ans le délai pour exercer cette action, était applicable aux procédures en cours, la cour d'appel a violé le texte susvisé, ensemble les articles 1641 et 1648 du code civil ;

2°/ que, subsidiairement, le vendeur occasionnel n'est privé du

droit de se prévaloir d'une clause d'exclusion de garantie des vices cachés que s'il connaissait les vices de la chose ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour d'appel que l'évolution des désordres s'était concrétisée à partir de 2003 et n'était pas prévisible lors de l'intervention des sociétés Dubus construction et C2R en 1994 et 1998 ; qu'en écartant en l'espèce la clause d'exclusion de garantie des vices cachés contenue dans l'acte de vente du 13 avril 1999, aux motifs inopérants que les vendeurs avaient intentionnellement omis de signaler ces interventions dans l'acte de vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il s'évinçait que les désordres révélés en 2003 ne pouvaient être connus lors de la vente, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que ce n'était qu'après l'expertise de l'assureur qu'en décembre 2004 il avait été conclu que ces fissurations pouvaient provenir d'un défaut inhérent au bâtiment, la cour d'appel a souverainement retenu, sans se fonder sur l'article 5 de l'ordonnance n° 2005-136 du 17 février 2005, qu'en agissant dès le 20 décembre 2004 contre leurs vendeurs, les acquéreurs avaient agi dans le bref délai ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que si l'acte de vente du 13 avril 1999 avait mentionné la surélévation opérée, il n'avait en rien été fait état de ce que le bâtiment avait connu des fissurations ayant fait l'objet d'une expertise judiciaire, laquelle avait expressément conclu à une opération de construction incontestablement menée contrairement aux règles de l'art et ayant nécessité l'intervention de deux entreprises en 1994 et en 1998, moins d'un an avant la vente, et relevé que ces omissions de faits significatifs étaient nécessairement intentionnelles, la cour d'appel, qui a pu en déduire que les époux X... ne pouvaient invoquer la clause d'exonération prévue à l'acte de vente, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le troisième moyen du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident, réunis :

Attendu que les époux X... et les consorts Y...-Z... font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes formées à l'encontre de la société Dubus construction, de la société CR2 et de leurs assureurs alors, selon le moyen :

1°/ que sauf preuve d'une cause étrangère, les constructeurs sont de plein droit responsables des malfaçons qui affectent les gros ouvrages de l'édifice et sont de nature à porter atteinte à leur solidité ou à les rendre impropres à leur destination ; qu'en retenant en l'espèce, pour écarter la responsabilité décennale des sociétés Dubus construction et C2R, que les désordres trouvaient leur cause directe dans la surélévation effectuée en 1991 et que les travaux de confortation effectués par ces sociétés ne les avaient ni causés ni aggravés, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé l'existence d'une cause étrangère exonératoire de leur responsabilité, a violé l'article 1792 du code civil ;

2°/ qu'en retenant, pour écarter la responsabilité décennale des sociétés Dubus construction et C2R, que les désordres ne leur étaient pas imputables, tout en constatant que les travaux de confortation qu'elles avaient réalisés en 1994 et 1998 pour reprendre les désordres générés par la surélévation de 1991 n'avaient servi à rien, ce dont il résultait que les dommages apparus ultérieurement étaient bien imputables à l'inefficacité de leur intervention, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et a violé l'article 1792 du code civil ;

3°/ qu'à tout le moins, les sociétés Dubus construction et C2R étaient, comme tout entrepreneur, tenus d'une obligation de résultat leur imposant de livrer un ouvrage exempt de vices ; qu'en retenant, pour écarter leur responsabilité sur ce fondement, que les désordres ne leur étaient pas imputables, tout en constatant que les travaux de confortation qu'elles avaient réalisés en 1994 et 1998 pour reprendre les désordres générés par la surélévation de 1991 n'avaient servi à rien, ce dont il résultait que les dommages apparus ultérieurement étaient bien imputables à l'inefficacité de leur intervention, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, et a violé l'article 1147 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'il résultait des rapports des experts que les désordres ne trouvaient pas leur cause directe dans les travaux de confortation réalisés par la société Dubus construction et par la société C2R, mais dans la surélévation accomplie hors des règles de l'art et que ces travaux n'avaient ni causé ni aggravé les désordres et avaient même pu stabiliser un temps la construction, la cour d'appel a pu en déduire que la mise hors de cause de ces sociétés sur le fondement de la présomption des articles 1792 et suivants du code civil s'imposait en l'absence d'imputabilité aux entreprises d'une situation qui remontait aux travaux réalisés en 1990 et en constituait la suite directe ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux X... aux dépens des pourvois ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer aux consorts Y...-Z... la somme de 2 500 euros et rejette les autres demandes de ce chef ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept juin deux mille neuf.

Commentaire

1° Les circonstances du litige

On apprend selon les éléments énoncés dans l'arrêt du 17 juin 2009 que des particuliers ont procédé à des travaux de surélévation de leur pavillon en 1990 vendu en 1999. Les acquéreurs, se plaignant de l'apparition de fissures, assignent en 2003 sur le fondement de l'article 1641 du Code civil.

On apprend également que le bâtiment a connu des fissurations antérieurement à la vente ayant fait l'objet d'une expertise judiciaire, laquelle avait conclu à une opération de construction menée contrairement aux règles de l'art et ayant nécessité l'intervention de deux entreprises en 1994 et en 1998.

Ces particuliers avaient la qualité de « vendeurs après achèvement », par application de l'article 1792-1, 2° du Code civil, soumis à la présomption de responsabilité décennale. Cependant, au moment de l'assignation des acquéreurs, cette dernière garantie était expirée.

Pour autant, la responsabilité décennale des constructeurs intervenus en reprise en sous oeuvre en 1994 et 1998 n'était pas, pour leur part, expirée. Dans ce contexte, les acquéreurs pouvaient-ils exciper de la garantie des vices cachés (article 1641 du Code civil) alors que l'ouvrage sinistré relevait de la garantie décennale, mais forclose ? La garantie décennale est-elle exclusive de la responsabilité pour vice caché ? Par ailleurs, les vendeurs, condamnés, pouvaient-il rechercher et obtenir la condamnation des constructeurs ayant procédé à des reprises en sous oeuvre insuffisantes ?

2° Les enseignements de l'arrêt

2.1 Lorsqu'une personne vend après achèvement un immeuble qu'elle a construit ou fait construire l'action en garantie décennale n'est pas exclusive de l'action en garantie des vices cachés de droit commun de l'article 1641 du code civil.

L'application de l'article 1792-1, 2° du Code civil conférait aux vendeurs la qualité de constructeur soumis à la présomption décennale. Cette garantie, au moment de l'action des acquéreurs était forclose (la prescription de la garantie décennale est un délai préfixe qui ne souffre pas de report). En conséquence, les acquéreurs agirent sur le fondement de la garantie des vices cachés de l'article 1641 du Code civil. C'est ainsi que se posait la question de l'application exclusive ou non de la garantie décennale par rapport au régime de droit commun.

La Cour de cassation a eu l'occasion de dire que la garantie des défauts cachés de la chose vendue est inapplicable en cas de construction réalisée sous le régime propre de la vente d'immeubles à construire (cass. 3e civ., 25 janvier 1995, arrêt n°208, pourvoi n° 93-12.017 ; cass. 3e civ., 7 avril 2004, pourvoi n° 02-31.015 ; cass 3e civ., 6 décembre 2005, pourvoi n° 04-18.503 ; v. sur cette délicate question l'exposé du Professeur Malinvaud aux entretiens de droit immobilier du CREDI le 16 mai 1998 à Aix-en-Provence, repris dans la RDI de 1998, p. 321). Aussi, dans ce cas, le vendeur d'un immeuble à construire est seul tenu, à compter de la réception des travaux, de la garantie des articles 1792, 1792-2 et 1792-3 du Code civil, en cas de vices affectant la construction.

Cependant, la cour de cassation a pu également considérer, dans un arrêt de 2002 (cass. 3e civ., 2 octobre 2002, pourvoi n° 01-03.720, RDI 2002, p. 541, obs. D. Tomasin), que l'action pour vices cachés était possible, distinctement avec l'action en garantie décennale, pour des chefs de préjudices indirects.

L'arrêt commenté (objet d'une publication au bulletin annuel) est, dans ce contexte, fort intéressant et suscitera sûrement de nombreux commentaires. En effet, il affirme clairement de façon générale (au-delà du régime de la vente d'immeuble à construire), dans un attendu de principe, que le vendeur (au sens de l'article 1792-1, 2° du Code civil), peut être recherché sur le fondement de l'action en garantie des vices cachés de l'article 1641 de droit commun du code civil indépendamment et distinctement de la garantie décennale.

Cette appréciation est justifiée par les circonstances de l'espèce. En effet, même si l'ouvrage était bien affecté de dommages liés à une surélévation réalisée en total irrespect des règles de l'art, il apparaissait fonder, en l'absence de texte spécifique comme l'article 1646-1 du Code pour la vente d'immeuble à construire, que l'acquéreur ne puisse pas bénéficier de la protection de la garantie de droit commun des vices cachés lorsqu'elle constitue l'unique fondement de recours possible sachant que la garantie décennale s'avère, comme en l'espèce, en cas de vente quasiment à la veille de l'expiration de la garantie décennale, une garantie inopérante. Les prémices d'une telle solution se trouvaient dans un arrêt de la Cour du 27 septembre 2000 (Cass. 3e civ., 27 sept. 2000, pourvoi n° 99-10.297, RDI 2001 , p. 84, obs. Ph. Malinvaud).

2.2 Du défaut de causalité

Cet arrêt est également intéressant au titre du troisième moyen du pourvoi. En effet, l'arrêt illustre le cas assez rare de l'absence d'imputabilité des dommages aux constructeurs. Si la présomption de responsabilité ne tombe que devant la démonstration par le constructeur de la cause étrangère, il peut néanmoins démontrer l'absence de lien de causalité entre son intervention et les dommages, pour s'en soustraire. En l'espèce «il résultait des rapports des experts que les désordres ne trouvaient pas leur cause directe dans les travaux de confortation réalisés par la société Dubus construction et par la société C2R, mais dans la surélévation accomplie hors des règles de l'art et que ces travaux n'avaient ni causé ni aggravé les désordres et avaient même pu stabiliser un temps la construction ».

La Cour de cassation approuve donc les juges du fond qui ont écarté la présomption de responsabilité des constructeurs en l'absence d'imputabilité aux entreprises d'une situation qui remontait aux travaux réalisés en 1990 et en constituait la suite directe.

La question était délicate alors que l'on pouvait prétendre que les travaux de confortation réalisés en 1994 et 1998, pour reprendre les désordres générés par la surélévation de 1991, avaient été inopérants et, qu'ainsi les dommages apparus ultérieurement étaient imputables à l'inefficacité des interventions. Mais, les conclusions de l'expertise semblaient très favorables aux constructeurs...

François-Xavier AJACCIO

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