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La mission administrative et juridique du maître d'oeuvre

On vise par là deux activités correspondant à une mission administrative et juridique, et donc fondamentalement différentes des obligations techniques ou financières traditionnelles du maître d'oeuvre.

Ces deux domaines, parfois méconnus malgré leurs conséquences éventuellement redoutables, sont :

- l'accomplissement des formalités administratives et la préparation des marchés ;

- le respect des lois, règlements et servitudes ;

I - L'accomplissement des formalités administratives et la préparation des marchés

Le maître d'oeuvre soumet à la signature de son client les demandes tendant à obtenir les autorisations administratives afférentes à l'exécution des travaux. Est-il, à l'occasion de ces formalités, mandataire ou locateur d'ouvrage ?

La Cour de cassation considère que, dans le silence de la convention, l'architecte est mandataire (Cass. civ. 3e 13 juin 1968, Bull. cass. 275-212 ; 8 janvier 1970, Bull. cass. 13-10)

Il est donc essentiel que le contrat de maîtrise d'oeuvre prévoie expressément le cadre juridique choisi, pour éviter toute difficulté : en effet, s'il y a louage d'ouvrage, l'architecte n'est tenu que d'une simple obligation de prudence et de diligence dans l'accomplissement des formalités administratives (Cass. civ. 11 juin 1965, AJPI 1967, p. 26). En cas de mandat sa responsabilité est plus lourde.

Le maître d'oeuvre prépare les projets de marché à passer par le client avec les entrepreneurs.

Avant le rétablissement de la liberté des prix, il a été jugé que l'architecte n'a pas à rechercher si les formules de révision sont compatibles avec la réglementation des prix alors surtout que le maître de l'ouvrage est un promoteur professionnel averti à qui il appartient de s'entourer d'avis qualifiés (Cass. civ. 3e 20 novembre 1974, Bull. cass. no ?419, p. 320).

II - Le respect des lois, règlements et servitudes

Il incombe au maître d'oeuvre de veiller à l'observation des prescriptions législatives et réglementaires applicables aux travaux dont il est chargé.

A - Le respect des lois et règlements

Le fondement de la responsabilité de l'architecte pour violation des lois et règlements est-il à rechercher dans la responsabilité décennale ?

La jurisprudence a répondu par l'affirmative, dans l'hypothèse de non-respect des règlements de sécurité (hygiène, incendie, etc.), parce que de tels manquements compromettent la destination : Cass. civ. 3e 10 mars 1981, Bull. cass. no 49, p. 37 ; Cass. civ. 3e 24 novembre 1987, Bull. cass. no ?187, p. 109.

Cette jurisprudence n'est pas nouvelle :

Cass. civ. 3ème 30 juin 1998. Pourvoi n° 96-20.789 :

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que le défaut de conformité de l'immeuble aux règlements de sécurité, facteur de risque de perte de l'ouvrage par incendie, rendait l'immeuble impropre à sa destination, la cour d'appel en a exactement déduit que ce désordre, entrant dans le champ d'application de la garantie décennale, devait être entièrement réparé par la prise en charge du coût de mise en place et de maintenance d'un système d'alarme ;

Elle s'applique en matière d'urbanisme :

Cass. civ. 3ème 26 mai 2004. Pourvoi n° 02-19.464 :

Vu les articles 1792 du Code civil et L. 242-1 du Code des assurances ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 juin 2002), que les époux Renaux ont chargé la société Constructions actuelles de l'édification d'une maison ; qu'ils ont souscrit une assurance dommages-ouvrage auprès de la compagnie Groupe des assurances nationales (GAN) ; qu'une garantie de livraison a été consentie par la compagnie européenne d'assurances industrielles (CEAI) ; que l'entrepreneur ayant fait défaut en cours de chantier et l'ouvrage ébauché ayant dû être démoli puis reconstruit, la CEAI, après dédommagement des maîtres de l'ouvrage et venant aux droits de ceux-ci, a assigné le GAN en paiement des sommes déboursées ;

Attendu que pour écarter cette demande, l'arrêt retient que la construction n'est pas implantée conformément au règlement d'urbanisme par rapport aux limites séparatives, ni au plan ayant fait l'objet d'une autorisation de construction, que la démolition de l'ouvrage préconisée par l'expert et effectuée a été destinée à sa reconstruction conformément aux règles d'urbanisme, et que ces défauts de conformité n'entraient pas dans le champ d'application de la garantie décennale et ne pouvaient entraîner la garantie de l'assurance dommages-ouvrage ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le non-respect des règles d'urbanisme affectant la construction et aboutissant à sa démolition n'était pas de nature à rendre l'immeuble impropre à sa destination, et s'il n'en était pas de même des désordres constatés, rendant, selon l'expert, impossibles de simples reprises ponctuelles, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

Cet arrêt est commenté par M. DESSUET (RDI 2004, p. 340).

Un arrêt postérieur a considéré qu'il s'agissait en pareil cas de vices apparents, couverts en l'absence de réserves à la réception :

Cass. civ. 3ème 8 novembre 2005. Pourvoi n° 04-16.932 :

Attendu que, pour condamner in solidum la société Montessuit et l'architecte, M. L..., avec leurs assureurs à indemniser le syndicat des copropriétaires pour les non-conformités aux règles d'urbanisme et de construction, l'arrêt retient qu'il est constant que la construction achevée laissait apparaître une absence de 35 parkings et 220 mètres carrés de surface de stationnement et qu'un certain nombre d'éléments concernant les règles de sécurité étaient absents à la réception de l'ouvrage, que le syndicat des copropriétaires n'était pas présent à la réception, que l'absence d'un nombre important de places de stationnement eu égard au plan d'occupation des sols rendait l'immeuble impropre à sa destination et que celle d'éléments de sécurité constituait des désordres couverts par la garantie décennale ;

Qu'en statuant ainsi alors qu'elle avait relevé que les inachèvements et non conformités contractuelles étaient apparentes à la réception des parties communes et que celle-ci avait été effectuée sans réserves par la SCI, maître de l'ouvrage, la cour d'appel a violé le texte susvisé, le syndicat des copropriétaires venant aux droits de la SCI, n'étant pas recevable à solliciter la réparation de dommages apparents non dénoncés en temps utile ;

L'architecte n'est cependant pas, en principe, tenu d'attirer l'attention du maître d'ouvrage sur les risques que peut laisser subsister la mise en œuvre d'un permis de construire ne comportant pas de dérogation expresse (Cass. civ. 3e 17 mars 1971, Bull. cass. 196-141).

Le promoteur, maître d'ouvrage professionnel, ayant obtenu une dérogation l'autorisant à édifier un ouvrage élevé, et condamné à verser au voisin une indemnisation pour dépréciation de son fonds, ne pourra recourir contre l'architecte Cass. civ. 3e 19 février 1972, Bull. cass. 134-96).

Il a pourtant été jugé que, même après délivrance d'un permis de construire, alors qu'une dérogation ou l'accord du voisin était nécessaire, la responsabilité de l'architecte peut être engagée. Mais le maître d'ouvrage, dont les services « étaient à même de connaître la législation sur l'urbanisme et auraient dû contrôler l'exactitude des affirmations de l'architecte » (Cass. civ. 4 août 1971, Bull. cass. 162-117) ), conserve à sa charge une partie de l'indemnisation allouée pour démolition partielle de l'ouvrage.

La jurisprudence veille, en réalité, à maintenir l'équilibre de la relation contractuelle, au regard des responsabilités, entre maître d'oeuvre et maître de l'ouvrage, spécialement au regard de l'attitude ou de certaines compétences de ce dernier :

Cass. civ. 3ème 3 mars 2004. Pourvoi n° 02-18.177 :

Mais attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que le refus du permis de construire était motivé par le défaut d'intégration du projet dans le voisinage, contrainte qui avait été imposée par l'autorité administrative lors de la délivrance du certificat d'urbanisme, que l'architecte avait attiré l'attention de la SCI sur cette difficulté dès décembre 1994 et avait modifié le projet de permis de construire pour le mettre en conformité avec les contraintes urbanistiques sollicitant l'accord du maître de l'ouvrage qui avait, par ailleurs, lui-même participé à des réunions avec la mairie sur ce point et signé en connaissance de cause, la demande de permis de construire, la cour d'appel a pu retenir, eu égard à la connaissance personnelle des faits par la SCI, professionnelle de la construction, que l'architecte qui avait rempli sa mission sans faillir à son devoir de conseil, avait droit au paiement de ses honoraires ;

Cass. civ. 3ème 7 juin 2005. Pourvoi n° 03-13.164 :

Attendu qu'ayant relevé qu'aux termes d'un courrier adressé par l'architecte antérieurement au refus du permis de construire, Mme Boltz avait été avisée de ce que le projet comportait quatre non-conformités aux règles d'urbanisme, que les dérogations étaient proscrites et que son insistance à déposer la demande de permis de construire sans modifications risquait d'aboutir à un refus, la cour d'appel a pu en déduire que l'architecte n'avait commis ni faute dans l'accomplissement de sa mission, ni manquement à son devoir de conseil ;

B - Le respect des servitudes privées

On peut lire dans un arrêt rendu en 1869 par la Cour de Paris :

« Le premier devoir que la loi et la jurisprudence imposent à l'architecte est de demander à son client la production du contrat d'acquisition du terrain sur lequel le propriétaire a dessein d'édifier la construction, pour s'assurer des conditions particulières du contrat relativement au mode de bâtir et à l'existence des servitudes. » (20 novembre 1869, cité par Moscet, AJPI 1965 p. 559).

Cependant, l'architecte n'est pas responsable du non-respect d'une servitude dont la révélation aurait nécessité une étude approfondie. (Cass. civ. 3e 30 novembre 1971, Bull. cass. 584-415).

Il a de même été jugé, à l'occasion de la violation du cahier des charges d'un lotissement, que l'architecte, non chargé de la direction des travaux, n'encourt aucune responsabilité - bien que le maître d'ouvrage ait été condamné à la démolition - lorsqu'il n'est pas établi que l'homme de l'art ait eu connaissance « que des dérogations étaient nécessaires, qu'elles avaient été sollicitées et refusées » (Cass. civ. 3e 24 janvier 1969, Bull. cass. 79-83 ; 1er avril, Bull. cass. 80-84, 2e arrêt).

Tout dépend de la compétence du maître d'ouvrage en la matière (Cass. civ. 3ème, 4 mars 1971, Bull. cass. 162-117), compétence cependant parfois réduite à peu de choses comme l'illustre l'arrêt suivant :

CASS. CIV. 3e 3 JANVIER 1980, BULL. CASS. No ?1, P. 1 ; JCP 1980-IV, P. 103 :

Une cour d'appel a pu rejeter l'action en garantie formée contre le maître d'œuvre, par l'acquéreur d'un terrain qui, après avoir construit sa maison à l'intérieur d'une parcelle contiguë ne lui appartenant pas, a été condamné à démolir la construction, dès lors qu'après avoir constaté qu'aucun contrat d'architecte n'était produit, l'arrêt retient que le maître d'œuvre n'était pas tenu de vérifier le titre de ses clients, alors, surtout, qu'il était chargé de construire au milieu d'un terrain de 12 hectares et que le maître de l'ouvrage lui avait montré ce terrain comme lui appartenant.

Cela étant, en matière de violation de servitude privée, l'erreur est lourde de conséquences car le juge du fond est en droit d'ordonner la démolition des constructions édifiées en violation des règles privées (Cass. civ. 1re 3 décembre 1962, Bull. cass. 511-433 ; Cass. civ. 3e 3 janvier 1980, Bull. cass. no 1, p. 1).

CASS. CIV. 3e 26 JUIN 1979, BULL. CASS. No 142, P. 109 :

Mais attendu que, par adoption des motifs des premiers juges, l'arrêt constate la réalité de l'empiètement et énonce, exactement, qu'aux termes de l'article 545 du Code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, que l'article 555 du Code civil ne trouve pas son application lorsqu'un constructeur étend ses ouvrages au-delà des limites de son héritage, et que la démolition de la partie de la construction reposant sur le fonds voisin doit être ordonnée, quand le propriétaire de ce fonds l'exige, malgré l'importance relativement minime de l'empiètement ; que par ces motifs, la décision se trouve légalement justifiée de ce chef...

Cette jurisprudence ne se dément pas :

Cass. civ. 3ème 8 octobre 2003. Pourvoi n° 01-16.624 :

Qu'en statuant ainsi, tout en relevant qu'en vertu de l'article 1143 du Code civil, le propriétaire dans un lotissement a le droit de demander que ce qui a été fait par contravention à l'engagement résultant du cahier des charges soit détruit, indépendamment de l'existence ou de l'importance du dommage, la cour d'appel, qui s'est contredite, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé

Peu importe la bonne foi du constructeur (pour des semelles de fondation empiétant partiellement chez le voisin : Cass. civ. 3e 23 mars 1999, Juris-Data no 001314). Encore faut-il que le demandeur justifie d'un préjudice personnel directement causé par l'infraction (Cass. civ. 3e 7 juin 1979, Bull. Cass., no 124).

Si, cependant, l'empiétement résulte de la construction d'un ouvrage public, il avait été jugé que l'intangibilité de ce dernier en interdit la démolition (Cass. civ. 3e 3 février 1998, consorts Gibault, arrêt no 166 D, à propos de tirants).

La cour suprême se reconnaît compétente en matière de voie de fait :

Cass. civ. 3ème 30 avril 2003. Pourvoi n° 01-14.148 :

Vu l'article 544 du Code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 5 juin 2001), que Mmes Mourareau, Monnereau et Benoît (les consorts Mourareau), propriétaires indivis d'une parcelle située sur le territoire de la commune de Verdun-sur-Ariège, se plaignant de l'empiétement sur cette parcelle d'un bâtiment construit par la commune pour capter l'eau de la source du ''Bals inférieur'', ont assigné la commune pour obtenir la démolition du bâtiment, le rétablissement de la source en son état initial et le paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que pour refuser d'ordonner la démolition du bâtiment empiétant sur la parcelle appartenant aux consorts Mourareau et allouer à ces derniers une certaine somme à titre de dommages-intérêts, l'arrêt retient que le juge judiciaire ne peut ordonner la destruction d'un ouvrage public mais a le pouvoir d'allouer des dommages-intérêts à celui qui subit un préjudice à la suite d'une voie de fait ;

Qu'en statuant ainsi, alors que si les juridictions de l'ordre judiciaire ne peuvent prescrire aucune mesure de nature à porter atteinte, sous quelque forme que ce soit, à l'intégrité ou au fonctionnement d'un ouvrage public, il en va autrement dans l'hypothèse où la réalisation de l'ouvrage procède d'un acte qui est manifestement insusceptible de se rattacher à un pouvoir dont dispose l'autorité administrative et qu'aucune procédure de régularisation appropriée n'a été engagée, la cour d'appel qui, par un motif non critiqué, a retenu l'existence d'une voie de fait, a violé le texte susvisé ;

Albert CASTON

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