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La nature du préjudice susceptible d'être indemnisé par le professionnel au titre de son devoir de conseil.

Deux arrêts du 15 décembre 2011, non publiés, reviennent sur la nature du préjudice susceptible d'être indemnisé par le professionnel au titre de son devoir de conseil.

La première affaire concerne la responsabilité du notaire qui avait acté la vente d'un terrain par une SCI à une société d'HLM, alors qu'il savait que le terrain était affecté de nombreuses restrictions du droit à construire. Dans le cadre de la procédure de résolution de la vente, la SA d'HLM avait mis en cause le notaire afin qu'il soit condamné à garantir le paiement du prix de vente dans l'hypothèse où la SCI ferait défaut. La cour d'appel, approuvée par la 1ère chambre civile, a cependant écarté la demande faute pour la SA d'HLM de démontrer que la créance était irrécouvrable.

La seconde affaire concerne la responsabilité d'un agent immobilier qui avait omis de relever l'état réel de la maison lors de la vente. Relevant le dol et prononçant la résolution, la cour d'appel avait condamné in solidum le vendeur et l'agent immobilier à payer certaines sommes à l'acquéreur, et notamment le prix de vente. De plus fort, le juge avait condamné l'agent immobilier à garantir intégralement le vendeur, y compris sur la restitution du prix de vente. La 1ère chambre civile a cependant cassé la décision, notamment au motif - déjà mentionnée dans l'autre arrêt - que la restitution du prix de vente ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable susceptible d'être mis à la charge d'un tiers.

De la première affaire, on retiendra que l'action en responsabilité fondée sur l'article 1382 ne se confond pas avec la garantie de paiement. De la seconde, on retiendra que la garantie intégrale du professionnel à l'égard de son client- auteur du dol- n'est pas possible.

Mais ces deux arrêts viennent aussi utilement rappeler que le préjudice en matière quasi-délictuelle est constitué par un appauvrissement du patrimoine de la victime, et que l'appauvrissement doit être actuel et certain au moment de l'action.

Or, le préjudice n'est pas ici constitué par l'existence d'une fraude ou d'un dol du vendeur, mais par l'impossibilité de recouvrer le prix de vente après résolution du contrat, ce que rappelait à juste titre le juge du fond dans la première affaire. Cette impossibilité va appauvrir l'acquéreur et la réparation s'opère alors vis à vis du tiers à la cession par l'octroi de dommages et intérêts. Et cette impossibilité matérielle d'obtenir restitution du prix n'était établie dans aucune des deux affaires.

Ces deux arrêts sont à rapprocher d'une décision rendue précédemment le 14 janvier 2010, et publiés au Bulletin (pourvois 08-16.760 et 08-21.562).

Dans cette autre affaire, le notaire avait omis de prévoir une obligation pour l'acquéreur d'exécuter les condamnations à démolir auxquelles les vendeurs furent condamnés pour infraction aux règles d'urbanisme à l'époque où ils étaient propriétaires.

La Cour d'appel avait rejeté l'action des vendeurs contre le notaire, au motif que le préjudice n'était pas réalisé puisque ces ceux-ci ne faisaient l'objet d'aucune demande de démolition et qu'aucune astreinte ne couraient. Pour le juge, le préjudice n'était qu'éventuel. La cour régulatrice avait cassé toutefois au motif que le moyen n'était pas de nature à caractériser la perte de chance.

En effet, si les vendeurs avaient été contraints de saisir le juge, c'est précisément parce que, en dépit de la condamnation qui pesait sur eux seuls, l'acquéreur refusait catégoriquement de procéder à la démolition en s'abritant derrière le contrat de vente. Dès lors, le risque n'était pas créé par l'existence ou non de poursuites après la vente, mais par l'impossibilité juridique de contraindre l'acquéreur à exécuter la démolition à la place des vendeurs. Le dommage était ainsi réalisé dès la rédaction de l'acte notarié (étant précisé bien sûr que le PV d'infraction existait déjà à l'époque de la vente).

Pour être complet, et à propos des deux arrêts de décembre 2011, il me semble que le préjudice consiste là aussi en une perte de chance, mais dont le préjudice est différé.

En effet, la négligence du professionnel a généré un premier risque pour l'acquéreur au moment de la transaction. Sans cette négligence, la transaction n'aurait pas eu lieu, ou bien aurait été conclue à un prix moindre. La transaction constitue-t-elle en soi un préjudice réparable par le tiers au contrat ? Non. Ce n'est pas un préjudice tant que l'action en nullité est ouverte. L'erreur sur le bien, qui pourrait être un préjudice en soi, peut-être réparé par le droit du contrat. A la différence de l'arrêt de 2010, il n'y a pas d'impossibilité juridique.

C'est en vérité l'insolvabilité ultérieure du vendeur qui génère un second risque pour l'acquéreur au moment de la résolution. Si l'insolvabilité rend la restitution du prix impossible matériellement, alors le préjudice est constitué et il devient certain.

Cependant, il est difficile d'établir ici un lien de causalité entre l'insolvabilité du vendeur et la faute du professionnel. Car, au moment où la négligence est commise par le notaire, l'erreur sur le bien est une certitude, mais l'insolvabilité du vendeur n'est qu'une probabilité.

C'est la raison pour laquelle il faut recourir, je crois, à la théorie de la perte de chance.

Par conséquent, et indépendamment des fautes respectives entre le vendeur indélicat et le professionnel négligent, la réparation sous forme de dommages et intérêts ne peut équivaloir au prix non restitué, mais plutôt à une fraction de ce prix.

Jean-Luc Bouguier

Cour de cassation

chambre civile 1

Audience publique du 15 décembre 2011

N° de pourvoi: 10-27.842

Non publié au bulletin

Rejet

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 5 octobre 2010) rendu sur renvoi après cassation (1re Civ. 13 février 2001, pourvois n° 98-19.440, 98-19.441 et 98-19.840), la SCI Milhomme (la SCI), propriétaire d'un terrain d'une contenance de plus de 11 000 m², y a fait construire quatre bâtiments collectifs, au lieu des onze que prévoyait le programme initial ; qu'un règlement de copropriété a été établi en 1976 ; que le 17 mai 1983, l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Milhomme a adopté une résolution relative au retrait de la propriété d'une partie du terrain commun, d'une superficie de 7 000 m² environ, qui n'avait fait l'objet d'aucune construction à cette date, résolution assortie de plusieurs réserves tenant à l'implantation, à la hauteur et à l'aspect extérieur des bâtiments à construire ; que le procès-verbal de cette assemblée générale a été dressé par M. X..., notaire, le 28 septembre 1989 et publié le même jour ; qu'à la même date et par l'intermédiaire du même notaire, la SCI a vendu la parcelle de terrain concernée à la SA d'HLM de Lille et environs (la SLE), désormais dénommée société d'HLM Vilogia services ; que cette vente a été annulée pour dol ;

Attendu que la société d'HLM reproche à l'arrêt de rejeter sa demande indemnitaire formée contre le notaire et l'assureur de responsabilité civile professionnelle, la société MMA IARD, alors, selon le moyen, que la condamnation de la partie dont la garantie est recherchée, à garantir le paiement de sommes dues par l'accipiens, ne saurait être subordonnée à la preuve du caractère irrécouvrable de la créance, sauf à vider de tout sens le concept même de garantie, dont l'objet est de se prémunir contre la réalisation d'un événement par définition incertain lorsque la garantie est demandée, événement qui tenait en l'espèce à l'insolvabilité de la SCI ; que la cour d'appel étant saisie en l'espèce d'une demande tendant à voir la SCP et son assureur garantir le paiement de la somme due par la SCI au titre de la restitution du prix de vente, elle ne pouvait rejeter cette demande au motif inopérant que la SLE n'apportait pas la preuve du préjudice tenant au caractère irrécouvrable de sa créance sur la SCI et ses associés ; qu'en effet si cette preuve avait été apportée, la SLE aurait été fondée à solliciter directement la condamnation du notaire et de son assureur à réparer le préjudice ainsi avéré et donc à lui verser, à titre de dommages et intérêts, une somme égale à la somme due au titre de la restitution et une demande de garantie de paiement n'aurait eu alors aucun intérêt ; qu'il convenait donc de condamner le notaire fautif et son assureur à garantir le paiement de la restitution à la mesure de l'insolvabilité de la SCI ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu que c'est à bon droit que la cour d'appel a retenu que les restitutions réciproques consécutives à l'annulation d'un contrat, qui ne constituent pas, en elles-mêmes, un préjudice indemnisable que le rédacteur d'actes peut être tenu de réparer, ne sont garanties par le professionnel du droit que si elles s'avèrent impossibles à obtenir, notamment en raison de l'insolvabilité du contractant qui en est débiteur ; qu'ayant constaté que la société d'HLM ne rapportait pas la preuve du caractère irrécouvrable de sa créance de restitution, elle en a exactement déduit que le dommage invoqué à ce titre était incertain ;

Et attendu que le juge du fond n'était pas tenu d'aménager l'autorité de la chose jugée attachée à sa décision en procédant par la voie d'une condamnation conditionnelle, de manière à permettre l'indemnisation ultérieure du dommage une fois devenu certain ; que le moyen est mal fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société d'HLM Vilogia services aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Cour de cassation

chambre civile 1

Audience publique du 14 janvier 2010

N° de pourvoi: 08-16.760 08-21.562

Publié au bulletin

Cassation

Attendu que les époux X... ont, en 1995, fait construire une villa en méconnaissance du permis de construire qui leur avait été délivré ; que l'administration a, le 19 mars 1997, dressé un procès-verbal de non-conformité, avant de rejeter la demande de permis modificatif ; que par acte établi le 18 août 1998 par M. Y..., notaire associé, les époux X... ont vendu le bien immobilier à M. Z... ; que postérieurement à la vente, M. X... a été condamné sous astreinte à la démolition des constructions non conformes par une décision de la juridiction répressive désormais définitive (Cass crim. 9 septembre 2003, pourvoi n° 02-86. 692) ; que dans ces conditions et après avoir vainement mis en demeure l'acquéreur de procéder aux travaux de démolition prescrits, les époux X... ont engagé une action en responsabilité contre M. Z... et la SCP notariale, laquelle a, en cause d'appel, appelé en garantie les époux A..., adjudicataires du bien litigieux à la suite d'une saisie pratiquée en 2007 ;

Sur le moyen unique des époux X..., pris en sa première branche :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que pour débouter les époux X... de leurs demandes, après avoir jugé, d'une part, que le notaire était en faute pour ne pas avoir recommandé l'insertion d'une clause imposant à l'acquéreur de respecter les condamnations sous astreinte auxquelles étaient exposés les vendeurs et énoncé, d'autre part, que le préjudice consécutif à ce manquement ne pouvait résider que dans la perte de chance, pour le vendeur, de réaliser les travaux de démolition dans le délai imparti sans avoir à supporter le risque de payer une astreinte, l'arrêt attaqué retient que le dommage ainsi invoqué était purement éventuel, dès lors qu'en l'absence, à ce jour, de contrainte ou d'avis de recouvrement délivré par l'administration, le vendeur ne s'exposait qu'à un simple risque de poursuites ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs de nature à exclure l'existence d'un dommage intégralement consommé, mais impropres à écarter la perte de chance invoquée, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales du risque constaté, a violé le texte susvisé ;

Et sur le pourvoi éventuel de la SCP notariale :

Vu l'article 625 du code de procédure civile ;

Attendu que la cassation de l'arrêt du chef de dispositif déboutant les époux X... de leurs demandes dirigées contre le notaire s'étend, par voie de conséquence, aux dispositions rejetant les appels en garantie formés par l'officier public contre M. Z... et les époux A... ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen des époux X... :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 mars 2008, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne M. Z... et les époux A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

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