Jul
06
LA RECEPTION ET LA VEFA

L'arrêt qui suit est commenté par M. BOUGUIER.

COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE.

Formation de section.

Cassation partielle.

Arrêt n° 705.

4 juin 2009.

Pourvoi n° 08-13.239.

BULLETIN CIVIL - BULLETIN D'INFORMATION.

Statuant sur le pourvoi formé par

le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Port, représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée Gachet immobilier, dont le siège est [...],

contre l'arrêt rendu le

18 octobre 2007 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (3e chambre B), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société de construction vente Les Résidences du Port, société civile immobilière, dont le siège est [...],

2°/ à M. Bernard L..., domicilié [...],

3°/ à la société Patri France, dont le siège est [...],

4°/ à Mme Mireille M..., prise en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de Mme Michèle D..., domiciliée [...],

5°/ à la société Acte IARD, société anonyme, dont le siège est [...],

6°/ à la société Axa assurances, aux droits de laquelle vient la société Axa France IARD, assureur de l'entreprise D..., dont le siège est [...],

défendeurs à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Moyens produits par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Port.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait déclaré recevable la demande du syndicat des copropriétaires relative au remplacement du dallage extérieur de la résidence et d'AVOIR débouté le syndicat de ses demandes sur ce chef de préjudice ;

AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « sur la non-conformité des revêtements du sol extérieur, le syndicat des copropriétaires soutient que le promoteur vendeur n'a pas livré un revêtement conforme aux stipulations contractuelles en faisant poser des « pierres de Bormes » à la place de carreaux de marque « Iris » ; qu'aux termes de l'article 1792-6 du Code civil, la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves ; qu'elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement ; qu'en l'occurrence, il est établi que la réception des ouvrages, qui est un acte unique, est intervenue sans réserves entre le maître de l'ouvrage et les entreprises titulaires des différents marchés suivant procès-verbaux en date du 30 juin 1993 ; que les procès-verbaux d'état des lieux et de remise de clés aux différents acquéreurs des appartements soumis au régime de la vente en l'état futur d'achèvement sont indifférents par rapport aux effets conférés à la réception des ouvrages ; que le défaut de conformité apparent ayant été couvert par la réception sans réserves, la demande du syndicat fondée sur la réfection des dallages par leur mise en conformité sera rejetée ; que le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné in solidum la SCI RÉSIDENCE DU PORT et Bernard L... à payer à la copropriété la somme de 8.000 euros à titre de dommages-intérêts » ;

ALORS QU'en relevant d'office que le Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE DU PORT ne serait plus recevable à demander réparation pour le défaut de conformité du revêtement du sol extérieur, en raison de la réception sans réserve intervenue entre le maître de l'ouvrage et les entreprises titulaires des différents marchés (arrêt, p. 8), avant toute prise de possession de l'immeuble par les acquéreurs et en l'absence de toute réception des parties communes concernées par ces derniers, la Cour d'appel a statué par un motif inopérant, violant ainsi les articles 1147, 1184, 1243, 1642-1 et 1792-6 du Code civil.

DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement entrepris en ce qu'il avait condamné la SCI RÉSIDENCES DU PORT à réparer les désordres relatifs aux décollements de peinture en sous face des balcons et des coursives et d'AVOIR débouté le Syndicat de la RÉSIDENCE DU PORT de ce chef de demande ;

AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « la copropriété sollicite à l'encontre de la seule SCI LES RÉSIDENCES DU PORT la réparation des désordres caractérisés par le décollement des peintures en sous face des balcons ; qu'elle prétend en se référant à l'article 1792 du code civil, que les désordres affectent un des éléments constitutifs de l'immeuble entraînant son impropriété à sa destination ; qu'en seconde part, elle fonde sa demande sur les dommages intermédiaires en arguant de la faute du promoteur caractérisée par le fait qu'il aurait dû réaliser l'étanchéité des terrasses en raison du grand standing de l'immeuble et du coût des appartements ; que l'expert BOCQUILLON a constaté des « décollements » de peinture en sous face des balcons ou des loggias ; qu'il a précisé que ce type de désordres fréquemment rencontrés était la conséquence d'une absence d'étanchéité sur les balcons et sur les coursives ; qu'ayant mis en exergue le fait que la réglementation n'imposait pas la mise en place d'une étanchéité sur ces ouvrages qui ne couvraient pas un local à usage d'habitation ou assimilé, l'homme de l'art n'a préconisé aucun travaux de reprise ; que l'expert BERTRAND a mis en évidence le fait que l'entreprise de peinture a commis une erreur en ragréant les sous faces des balcons et loggias avec un enduit de ragréage relativement étanche avant d'appliquer deux couches de piolithe sur cet enduit, l'homme de l'art ayant précisé dans son rapport complémentaire qu'après grattage de l'enduit d'origine, le ragréage du support devait être réalisé avec un enduit au mortier type SIKA frotassé ; que la peinture des sous face des balcons n'a pas une fonction d'étanchéité et il n'est pas démontré que des désordres d'humidité se soient révélés dans les lieux habitables ; qu'en conséquence, la copropriété n'est pas fondée à rechercher la responsabilité des constructeurs sur le fondement de l'article 1792 du Code civil ; qu'eu égard à la généralisation des désordres affectant les sous faces des balcons la copropriété est fondée à qualifier les dommages d'intermédiaires qui imposent la démonstration d'une faute ; qu'après avoir relevé que l'étanchéité n'était pas prévue contractuellement et qu'elle n'était imposée par aucune réglementation, le tribunal a considéré sur le fondement des dommages intermédiaires que l'absence d'étanchéité des terrasses d'un immeuble de grand standing constituait une faute imputable au promoteur animé par un souci probable d'économie ; que l'expert judiciaire a mis en exergue l'absence d'obligation contractuelle de mise en oeuvre d'une étanchéité des terrasses ne couvrant pas un local à usage d'habitation ; que la SOCOTEC a rappelé ce principe dans un courrier du 4 décembre 2006 ; que les documents techniques (CCTP) démontrent que le constructeur a scrupuleusement respecté les normes en vigueur prévoyant expressément l'étanchéité des toitures terrasse du quatrième étage ; qu'aucune démonstration objective du souci d'économie du promoteur ne résulte des pièces versées aux débats ; qu'il s'évince des constatations de l'expert BERTRAND que l'entreprise D... titulaire du lot peinture (numéro 3) a manqué à son obligation contractuelle de résultat en n'appliquant pas un enduit de ragréage béton, ce fait étant confirmé par l'appréciation de l'expert Gérard CAUSSE-GIOVANCARLI saisi à titre particulier par la copropriété (rapport du 24 novembre 2006) ; que le défaut de respect des règles de l'art n'étant pas imputable au promoteur, qui n'a commis aucun manquement au respect de ces règles, le jugement déféré sera infirmé de ce chef ; que la copropriété sera déboutée de sa demande d'indemnisation fondée sur l'évaluation du coût des travaux de reprise des peintures arrêté par l'expert BERTRAND » ;

ALORS en premier lieu QUE le promoteur-vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, tenu d'une obligation de résultat, doit remettre aux acquéreurs un bien exempt de vices ; qu'en jugeant que l'immeuble vendu était affecté d'un défaut d'étanchéité en sous face des balcons et des coursives, provoquant un décollement des peintures, mais que parce que le défaut d'étanchéité ne serait imputable qu'à une faute de l'entreprise titulaire du lot peinture choisie par la SCI RÉSIDENCE DU PORT, celle-ci n'en serait pas responsable, la Cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;

ALORS en deuxième lieu QU'en constatant que les décollements de peinture litigieux constituaient un « type de désordres fréquemment rencontrés » (arrêt, p. 14) résultant d'une « absence d'étanchéité » de l'immeuble, le promoteur-vendeur s'étant cantonné au respect des simples exigences légales (arrêt, p. 11) quitte à provoquer « l'absence d'étanchéité d'un immeuble de grand standing » (ibid. antépénultième §), mais en jugeant néanmoins qu'« aucune démonstration objective du souci d'économie du promoteur ne résulte des pièces versées aux débats », pour exclure la faute de celui-ci, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant l'article 1147 du Code civil ;

ALORS en troisième lieu QUE le Syndicat des copropriétaires rappelait, pages 22 et suivantes de ses écritures, que la SCI RÉSIDENCE DU PORT était fautive pour n'avoir prévu aucune étanchéité en sous face des balcons et des coursives, défaut ayant entraîné le décollement des peintures de l'immeuble annoncé comme étant de très grand standing, et qu'à ce premier défaut s'ajoutait le mauvais ragréage effectué par l'entreprise chargée du lot peinture ; qu'en jugeant que parce que le défaut de ragréage était imputable à l'entreprise du lot peinture, la SCI RÉSIDENCE DU PORT ne serait pas responsable des défauts dénoncés, sans vérifier comme il lui était demandé si celle-ci, en sa qualité de promoteur-vendeur, n'était pas responsable pour avoir renoncé à demander l'étanchéité de la sous face des balcons et des coursives, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.

TROISIÈME MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné le Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE DU PORT à supporter le coût de l'expertise de Monsieur Gérald BERTRAND ;

AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « la copropriété succombant à ses demandes fondées sur le rapport de l'expert BERTRAND supportera le coût de cette expertise comprise dans les dépens » ;

ALORS QUE la Cour d'appel ayant jugé que parce que le Syndicat des copropriétaires avait été débouté de ses demandes fondées sur le rapport d'expertise de Monsieur BERTRAND, il devait supporter le coût de ce dernier (arrêt, p. 19), la cassation de l'arrêt à intervenir du chef du préjudice subi en raison des décollements de peinture en sous face des balcons et des coursives, chiffré par l'expert BERTRAND après qu'il en eut analysé les causes, entraînera par voie de conséquence la cassation de l'arrêt en ce qu'il a fait supporter ledit coût par le Syndicat des copropriétaires, conformément à ce que disposent les articles 623 et 624 du Code de procédure civile.

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, composée conformément à l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 5 mai 2009, où étaient présents : M. Lacabarats, président, M. Mas, conseiller rapporteur, M. Cachelot, Mmes Lardet, Gabet, Renard-Payen, MM. Paloque, Rouzet, Pronier, conseillers, Mme Nési, M. Jacques, Mme Abgrall, conseillers référendaires, M. Bruntz, avocat général, Mme Jacomy, greffier de chambre ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 18 octobre 2007), que la société civile immobilière de construction vente Les Résidences du Port (la SCI) a fait réaliser avec le concours de M. L..., architecte, un groupe d'immeubles qu'elle a vendu en état futur d'achèvement et placé sous le régime de la copropriété ; qu'invoquant des non-conformités au contrat et des désordres apparus après réception, le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Port (le syndicat) a fait assigner la SCI, M. L... et les autres constructeurs, ainsi que leurs assureurs en réparation de ses préjudices ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande de condamnation de la SCI à réparer les désordres relatifs aux décollements de peinture en sous face des balcons et des coursives, alors, selon le moyen :

1°/ que le promoteur-vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, tenu d'une obligation de résultat, doit remettre aux acquéreurs un bien exempt de vices ; qu'en jugeant que l'immeuble vendu était affecté d'un défaut d'étanchéité en sous face des balcons et des coursives, provoquant un décollement des peintures, mais que parce que le défaut d'étanchéité ne serait imputable qu'à une faute de l'entreprise titulaire du lot peinture choisie par la SCI Les Résidence du Port, celle-ci n'en serait pas responsable, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

2°/ qu'en constatant que les décollements de peinture litigieux constituaient un "type de désordres fréquemment rencontrés" résultant d'une "absence d'étanchéité" de l'immeuble, le promoteur vendeur s'étant cantonné au respect des simples exigences légales quitte à provoquer "l'absence d'étanchéité d'un immeuble de grand standing", mais en jugeant néanmoins qu'"aucune démonstration objective du souci d'économie du promoteur ne résulte des pièces versées aux débats", pour exclure la faute de celui-ci, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant l'article 1147 du code civil ;

3°/ que le syndicat des copropriétaires rappelait, que la SCI Résidence du Port était fautive pour n'avoir prévu aucune étanchéité en sous face des balcons et des coursives, défaut ayant entraîné le décollement des peintures de l'immeuble annoncé comme étant de très grand standing, et qu'à ce premier défaut s'ajoutait le mauvais ragréage effectué par l'entreprise chargée du lot peinture ; qu'en jugeant que parce que le défaut de ragréage était imputable à l'entreprise du lot peinture, la SCI Les Résidence du Port ne serait pas responsable des défauts dénoncés, sans vérifier comme il lui était demandé si celle-ci, en sa qualité de promoteur-vendeur, n'était pas responsable pour avoir renoncé à demander l'étanchéité de la sous face des balcons et des coursives, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les désordres intermédiaires affectant les peintures en sous face des balcons résultaient d'un défaut d'exécution et retenu qu'aucune preuve d'un souci d'économie du vendeur n'était rapportée, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, en a justement déduit que la responsabilité contractuelle de la SCI n'était pas engagée en l'absence de preuve d'une faute pouvant lui être imputée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu que le deuxième moyen étant rejeté, le moyen qui invoque la cassation par voie de conséquence est devenu sans portée ;

Mais sur le premier moyen :

Vu les articles 1147, 1642-1 et 1792-6 du code civil ;

Attendu que pour rejeter la demande du syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice résultant de la non conformité du revêtement de sol extérieur, l'arrêt retient qu'en raison de la réception sans réserve intervenue entre le maître de l'ouvrage et les entreprises titulaires des différents marchés, avant toute prise de possession de l'immeuble par les acquéreurs et en l'absence de toute réception des parties communes concernées, par ces derniers la demande n'est pas recevable ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la réception des travaux prononcée sans réserve par le promoteur vendeur en état futur d'achèvement est sans effet sur l'obligation de ce vendeur à livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

Met hors de cause la société Axa assurance et la société Acte IARD ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute le syndicat des copropriétaire de la Résidence du Port de sa demande à l'égard de la SCI de construction vente les Résidences du Port fondée sur la non conformité des revêtements extérieurs, l'arrêt rendu le 18 octobre 2007, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société de construction vente Les Résidences du Port aux dépens sauf à ceux afférents à la mise en cause de la société Axa assurance et de la société Acte IARD qui seront supportés par le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Port ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société de construction vente Les Résidences du Port à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence du Port la somme de 2 500 euros ;condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Port à payer à la société Axa assurance la somme de 740 euros et à la société Acte IARD la somme de 1 800 euros ; rejette la demande de la société de construction vente Les Résidences du Port ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juin deux mille neuf.

Sur le rapport de M. Mas, conseiller, les observations de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat du syndicat des copropriétaires de la Résidence du Port, de la SCP Boutet, avocat de la société Axa France IARD, venant aux droits de la société Axa assurances, de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de la société de construction vente Les Résidences du Port, de la SCP Vier, Barthélemy et Matuchansky, avocat de la société Acte IARD, les conclusions de M. Bruntz, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

M. LACABARATS, président.

Commentaire

Chacun sait que la réception des travaux purge la responsabilité des constructeurs à raison de tous les désordres apparents qui n'auraient pas été réservés sur la liste annexée au procès verbal.

Dans le cadre d'une VEFA, les conséquences sont d'autant plus lourdes pour les acquéreurs que ce ne sont pas eux qui prononcent la réception, mais le vendeur d'immeuble à construire (même s'il arrive que les acquéreurs assistent à la réception). Ce dernier conserve en effet, de par la loi, les pouvoirs du maître de l'ouvrage jusqu'à la remise des clefs.

Ainsi, si le vendeur manque de vigilance au moment de la réception, son omission fera obstacle à ce que les copropriétaires puissent rechercher ultérieurement la responsabilité des constructeurs, qu'elle soit contractuelle ou légale (parfait achèvement, garantie biennale ou décennale).

Car la réception couvre tous les défauts, qu'il s'agisse de non conformités contractuelles ou de désordres matériels.

Bien entendu, cela ne n'empêche pas inversement les copropriétaires d'obtenir réparation par leur vendeur étourdi.

En ce sens, l'arrêt de la Cour d'Aix en Provence était entaché d'un défaut de motifs, puisque les juges étendaient les effets de la réception entre le promoteur et les constructeurs aux recours des acquéreurs contre le promoteur.

Ceci posé sur quel fondement l'action des acquéreurs est-elle ouverte ?

L'article 1642-1 du code civil prévoit en VEFA que tous les vices apparents à la réception peuvent être dénoncés au vendeur dans le mois qui suit la prise de possession par l'acheteur, à charge pour ce dernier d'assigner ensuite son vendeur dans le délai d'un an, conformément à l'article 1648 al.2 du même code.

Cependant, la Cour de Cassation réserve cette faculté aux désordres affectant l'ouvrage. En ce qui concerne les non-conformités contractuelles, la Cour de Cassation a rejeté le fondement (cf. Civ.3, 8 avril 1998, pourvoi 95-19656).

L'arrêt d'espèce fournit une nouvelle confirmation de cette distinction entre l'article 1642-1 et les articles 1604 et 1147 du code civil.

Ici, le promoteur avait réceptionné sans réserve le lot carrelage alors que les carreaux n'étaient pas ceux prévus au marché (le cas est fréquent lorsque le maître de l'ouvrage décide de modifier les prestations sans modifier les documents de vente). On notera que, parfois, la distinction est plus ténue entre les deux catégories (cf. Civ.3, 2 mars 2005, pourvoi 03-19208, à propos d'une hauteur de seuil trop importante)

Le délai pour assigner le promoteur excède alors la première année de livraison. Le délai de prescription est aujourd'hui de dix ans en vertu de l'article 1792-4-1 du code civil., introduit par la loi du 17 juin 2008.

Un autre avantage pour l'acquéreur résulte aussi de la charge de la preuve. Il n'est en effet nul besoin de démontrer que le « vice » était apparent au jour de la réception.

La remise des clefs ne vaut pas en principe acquiescement, sauf stipulation contractuelle contraire.

C'est parfois le cas lorsque le contrat de vente transpose expressément l'article 1642-1 du code civil. aux défauts de conformité (pour une illustration, cf. Civ. 3, 8 juin 2006, 05-14114).

Jean-Luc BOUGUIER

Mots-clés: 

Commentaires

Nom: 
François-Xavier AJACCIO
Site: 
http://

Cet arrêt est également intéressant sur la catégorie emblématique des «désordres intermédiaires ». Ainsi, la Cour confirme (deuxième moyen) l'arrêt d'appel qui avait écarté la responsabilité contractuelle de la SCI au titre des désordres intermédiaires affectant les peintures en sous face des balcons en l'absence de faute pouvant lui être imputée.

Elle souligne ainsi que cette responsabilité résiduelle, que l'on rattache à la mémoire de Mme Fossereau, Haut conseiller à la troisième chambre (v. son commentaire de l'arrêt maison ENEC du 22 mars 1995, JCP 1995.II. 22416, p.149), peut s'appliquer à tout vice de construction (au-delà d'un dommage affectant le gros œuvre) qui n'entre pas dans le champ de la garantie décennale ou de bon fonctionnement, dès lors qu'une faute à la charge du constructeur est établie.

Ensuite, elle nous indique que cette responsabilité contractuelle, pour des désordres dits «intermédiaires» par la Cour de cassation, fondée sur l'article 1147 du Code civil, s'applique au le promoteur-vendeur d'immeuble en l'état futur d'achèvement dans les mêmes conditions de la preuve de sa faute.

François-Xavier AJACCIO

Nom: 
AVOCAT JUNIOR
Site: 
http://

Monsieur,

je voudrais tout d'abord vous dire toute l'utilité de votre blog pour vos jeunes confrères qui débutent, et vous remercier pour la qualité de son contenu.

Je m'interroge sur un point technique proche de celui traité ci dessus.

Concernant les vices réservés à la livraison, l'acquéreur en l'état futur d'achèvement (copropriétaire ou Syndicat des copropriétaires, c'est selon), peut il engager la responsabilité contractuelle du vendeur pour le non levée de ces réserves, une fois le délai de forclusion des articles 1642.1 et 1648 du code civil expiré?

Les désordres de livraison, ou notifiés dans le mois, étant apparents...

Cette responsabilité contractuelle (1147)est envisageable pour les vices de réception, à l'encontre des constructeurs et prestataires, une fois le délai de parfait achèvement expiré.

Peut on transposer cette solution pour faire bénéficier les acquéreurs d'une telle action à l'encontre du vendeur lorsque le délai de garantie des vices apparents est expiré?

Il arrive souvent, d'après ma modeste expérience, que le PV de réception ne reprenne pas l'intégralité des réserves de livraison, notamment lorsque la réception est antérieure (solution classique).

A défaut d'agir dans le délai de 13 mois (12 + 1) de l'article 1648, les acquéreurs sont ils démunis de toute action pour les vices de livraison (apparents) non levés, et ne figurant pas de la PV de réception ?

Pour les vices de livraison repris dans le PV de réception, il me semble que les acquéreurs jouissent de la transmissibilité des actions ouvertes au maître de l'ouvrage, y compris les actions contractuelles.

Mais si le PV de réception ne reprend pas les désordres de livraison (les acquéreurs étant particulièrement attentifs à ce moment là!), se produit une distorsion de garantie préjudiciable à l'acquéreur qui n'agit pas dans le délai d'une année.

Je vous remercie d'avance pour cet éclaircissement.

Nom: 
Albert CASTON
Site: 
http://

..et (selon la formule traditionnelle...) je vous remercie de me l'avoir posée. Mais, comme je suis en vacances, je vais prendre un peu plus de temps pour y réfléchir, le temps aussi que M. BOUGUIER, auteur du commentaire soit de retour, de manière à ce que nous puissions confronter nos réactions.

Merci en tous cas de vos encouragements, qui m'arrivent alors que le 11 août, ce modeste blog a connu 180 visites !

Bien à vous

Nom: 
BOUGUIER Jean Luc
Site: 
http://

Bonjour,

Nous parlons ici des vices ou non conformités apparentes.

Comme vous le rappelez, il n'existe pas de difficultés lorsque les deux PV (réception, puis livraison) reprennent les mêmes réserves, car l'acquéreur bénéficie des garanties contractuelles ou légales envers les constructeurs.

Pour répondre à votre question, si le PV de livraison comporte des réserves supplémentaires par rapport au PV de réception, l'acquéreur dispose contre le vendeur à la fois du 1642-1 CC (pour les désordres matériels) et aussi du 1147 CC (non conformités contractuelles ou responsabilité du promoteur au moment de la réception). En revanche, il est clair qu'il ne dispose plus d'aucune action contre les constructeurs si le défaut est réellement apparent.

Le problème survient plutôt si le PV de livraison ne comporte plus les réserves contenues au PV de réception. Je ne me souviens pas avoir déjà rencontré cette hypothèse, mais je me demande si l'acquéreur peut bénéficier des actions légales et contractuelles contre les constructeurs. A priori, je crois que la réponse est positive, car les omissions de l'acquéreur dans ses rapports avec le vendeur n'a pas d'effet sur la réception de l'ouvrage (effet relatif).

Cordialement,

Nom: 
Avocat Junior
Site: 
http://

Bonsoir,

Je vous remercie pour votre réponse.

Ma question portait sur la responsabilité contractuelle du vendeur en EFA pour les désordres réservés à la livraison par les acquéreurs, lorsque le délai de forclusion de 1642.1 et 1648 cc est écoulé (13 mois).

Les acquéreurs n'ayant pas initié d'action à son encontre dans le délai de 13 mois, le vendeur devrait être déchargé des désordres dits "apparents" (réservés) sur fondement 1642.1 cc.

Vous indiquez que l'acquéreur dispose néamoins de 1147 c civ, est ce exact?

Est ce la transposition dans les relations vendeur/acquéreur du mécanisme de responsabilité des constructeurs envers le maître de l'ouvrage, pour les désordres réservés à la réception et non levés dans l'année de parfait achèvement?

Si tel était le cas, la faute du promoteur (1147) serait difficile à démontrer, n'ayant pas réalisé lui même les travaux, sauf "volonté d'économie" selon la récente jurisprudence de la Cour de Cassation...

Cordialement.

Nom: 
bouguier jean luc
Site: 
http://

Bonjour,

L'acquéreur ne peut pas utiliser le 1147 pour les vices de construction, car le 1642-1 est d'ordre public. Pour cette raison, je ne pense pas non plus qu'il puisse contourner le délai d'un an en arguant de la faute du promoteur pour lui avoir fait perdre une chance d'agir contre le constructeur. Cependant, je n'ai jamais vu de conclusions rédigées en ce sens. Ce serait intéressant.

Il le peut en revanche pour les non conformités, mais il ne s'agit pas là d'une transposition de la garantie de parfait achèvement. C'est plutôt le droit commun de la responsabilité contractuelle avec un délai d'action plus long (2224 CC). Le problème est, vous avez raison, de savoir où est la faute du promoteur en ce qui concerne ces défauts de conformité apparents et non réservés à la réception. Le plus souvent, il s'agit de modifications de programme. C'est donc plus facile.

A défaut, il y a bien sûr le défaut de "conseil"( le terme est ici galvaudé: il s'agit simplement d'une négligence du promoteur dans ses obligations contractuelles au stade de la réception dans ses rapports avec les entrepises, faute qui cause par ricochet un préjudice à son cocontractant).

Cordialement,

Nom: 
alexia
Site: 
http://

L'erreur ne devient pas vérité parce qu'elle se propage et se multiplie ; et la vérité ne devient pas erreur parce que nul ne la voit.

Il peut y avoir bien plus de jouissance à partager un secret avec les gens de pouvoir qu'apporter de l'importance à son contenu, je reconnais bien là la parade de la pieuvre qui jette un jet d'encre si elle se sent menacée ,pour mieux s'enfuir, mais la vérité n'est pas menace, ce qui est menaçant c'est le règne d'une esthétique du pouvoir plus habile à flatter qu'à trancher, réduisant toute initiative à un effet d'annonce, d'où une dictature sournoise de l'émotion, dans une atmosphère de cour ou de Bas-Empire.

allez, un petit poème de fleurs:

Merci d'être sans jamais te casser,iris,ma fleur de gravité.Tu élèves au bord des eaux des affections miraculeuses,tu ne pèses pas sur les mourants que tu veilles,tu éteints des plaies sur lequel le temps n'a pas d'action,tu ne conduis pas à une maison consternante,tu permets que toutes les fenêtres reflètées ne fasse qu'un seul visage de passion,tu accompagnes le retour du jour sur les vertes avenues libres.

Lettera amorosa René Char.

... la fleur me plait !

Nom: 
JRM
Site: 
http://

...et préférer Légifrance, constamment mis à jour et opérationnel.

En revanche, pour le reste, je préfère une orchidée à la tahitienne, sur l'oreille bien placée, car elle avait les mêmes vertus que l'iris qui pousse dans des zones inondables.

Et suis d'accord avec Albert : avec encore un peu de soins et d'attention, on peut arriver à la fleur parfaite: mi-iris, mi-orchidée sans s'éloigner de notre sujet qui, je vous le rappelle, est la VEFa. Si Albert est d'accord, la discussion peut s'instaurer car je suis certain que cette fleur nouvelle lui plaira encore plus.

Nom: 
alexia
Site: 
http://

Vous avez raison @JRM,les fleurs de chez nous sont casse pieds, et ce n'est pas un spécialiste du droit de la construction,amateur de fleurs qui me contredira...

http://www.lemoniteur.fr/147-transport-et-infrastructures/article/actual...

je suis d'accord pour un sujet sur la fleur mi-iris mi-orchidée de Tahiti, un beau sujet.Mais j'aime aussi les fleurs mi figue mi-raisin.

... surréaliste !

Nom: 
JRM
Site: 
http://

Un bon horticulteur aguerri fera l'affaire, sinon la fleur ressemblera à un petit pois aux pigeons, ce qui serait le comble de l'absurde. a Pour le reste... c'est effectivement déraisonnable.

Nom: 
alexia
Site: 
http://

le comble de l'absurde sera un avocat qui défendra ses clients contre l'invasion des termites et des sauterelles géantes avec un:

"oui mais ,Moi,j'ai le valet de carreau et le 9 qui va avec!"

... j'ai même plusieurs jeux de 52 cartes (chacun).

Donc, je suis prêt. En plus, je sais jouer aux échecs et me battre contre les pigeons, que je ne laisse en paix que quand ils me débarrassent des termites.

Et j'ai plein de provisions pour mon avocat.

Nom: 
JRM
Site: 
http://

Nom: 
JRM
Site: 
http://

Ajouter un commentaire

Image CAPTCHA