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LE « PARTICULIER » ET LA GARANTIE DECENNALE

Le législateur de 1978 (par une disposition qui ne figurait pas dans le projet initial) répute constructeur de l'ouvrage – et comme tel soumis aux articles 1792 et 2270 – « toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire » (art. 1792-1, 2° ).

La rédaction marque le désir de ne pas traiter de la vente d'immeubles à construire réglementée par la loi de 1967 ; les mots « construit ou fait construire » traduisent le souci de viser toutes les hypothèses et non pas seulement celle de l'entrepreneur vendeur. Ainsi, seront atteintes des situations juridiques qui échapperaient à la réglementation du contrat de promotion ou au statut du constructeur de maisons individuelles.

On ne saurait trop attirer l'attention sur cette disposition, car la « personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a (...) fait construire » peut être le simple particulier qui, pour des raisons personnelles, désire revendre le pavillon qu'il a fait édifier ou même sur lequel il a fait effectuer certains travaux, parfois sans s'entourer des garanties nécessaires dans le choix de l'entrepreneur, ni souscrire de police « Dommages-Ouvrage ».

Ce particulier va se trouver ainsi assujetti à la responsabilité décennale, dans ce qu'elle a de plus contraignant, puisque la loi est d'ordre public. Il en va ainsi en cas de travaux suffisamment importants (Cass. civ. 3e 17 décembre 1996, arrêt no 1945 D.).

C'est aussi le cas du professionnel faisant exécuter une rénovation, à partir du moment où : « il n'était pas contesté que l'importance des réparations de la couverture, des canalisations, des escaliers et des ravalements des façades les assimilait à une opération de construction. » (même arrêt).

Il en va de même pour le particulier qui fait agrandir son pavillon.

CASS. CIV. 3e 12 MARS 1997, BULL. CASS. No 61, P. 39

Vu l'article 1792-1.2o du Code civil ;

Attendu qu'est réputé constructeur de l'ouvrage toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 17 janvier 1995), que M. C..., après avoir fait procéder en 1985 avec la participation de la société Bot, entrepreneur, à l'agrandissement de son pavillon, l'a vendu, en 1987, aux époux J...l qui, invoquant des désordres affectant la partie ancienne et d'autres affectant la partie nouvelle de la construction, ont assigné le vendeur ;

Attendu que, pour rejeter l'action intentée par les acquéreurs sur le fondement de l'article 1792, quant aux vices de la partie nouvellement construite, la cour d'appel retient que l'acquéreur d'un immeuble, que son vendeur a construit pour son compte personnel et a décidé de vendre après achèvement, ne dispose pas de l'action en garantie décennale ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé...

Et ce quand bien même la vente aurait lieu sept années après l'achèvement des travaux.

CASS. CIV. 3e 14 JANVIER 1998, BULL. CASS. No 11, P. 8

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 30 juin 1995), que les époux D..., après avoir fait des travaux dans leur maison, ont vendu celle-ci en 1989, à M. H... et Mlle C... qui, se plaignant d'infiltrations affectant la nouvelle construction, ont, après expertise, assigné les vendeurs ; Attendu que les époux D. font grief à l'arrêt de les condamner à réparation des désordres sur le fondement de la garantie légale des constructeurs, alors, selon le moyen, que le propriétaire particulier qui, pour son usage propre et non en vue de revendre, réalise par lui-même sur sa maison des travaux de rénovation, n'a pas, à l'égard d'un acquéreur ultérieur, la qualité de constructeur ; qu'ainsi, dès lors qu'il résultait de ses propres constatations que le vendeur avait lui-même effectué des travaux en vue de transformer une buanderie en véranda, puis avait vendu sept ans plus tard la maison à un acheteur qui avait déclaré bien connaître la maison et l'acquérir sans recours en l'état, la cour d'appel, dont les motifs ne caractérisaient pas l'existence d'une opération de construction en vue de vente et excluait toute réception de l'ouvrage entre maître de l'ouvrage et constructeur, n'a pas justifié légalement de l'application de la garantie décennale des constructeurs, violant ainsi les articles 1792 et 1792-1 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que les époux D... avaient, en 1982, supprimé un bâtiment en moellons pour le remplacer, après avoir coulé une dalle de béton, par une construction en maçonnerie, avec portes et fenêtres, recouverte de tuiles, et que ce bâtiment était affecté de vices cachés le rendant impropre à sa destination et exactement retenu qu'est constructeur, selon l'article 1792-1 du Code civil, la personne qui vend après achèvement un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire et qu'aucune condition de délai ne limite l'application de ces dispositions aux ventes intervenant immédiatement après achèvement, la cour d'appel a fait application à bon droit de la garantie légale...

Il faut déduire de cet arrêt que le délai court de la date d'achèvement des travaux, date qui sera parfois difficile à déterminer, compte tenu du temps passé. Les « castors » sont aussi concernés et il leur incombe, quoi qu'il en coûte parfois, de souscrire, une police « dommages-ouvrage », pour éviter de se trouver en fâcheuse situation, s'ils vendent moins de dix ans tant après l'achèvement de la construction qu'après de grosses réparations.

Un arrêt récent témoigne à nouveau de l'utilité de cette précaution, même si la souscription d'une police « DO » par un particulier s'avère souvent un véritable « parcours du combattant » et l'on n'y songe pas nécessairement quand on effectue une rénovation lourde de sa salle de bains. C'est ce qu'illustre l'espèce suivante, montrant les conséquences fâcheuses d'une telle omission pour le vendeur de l'appartement.

COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE.

Formation restreinte.

Cassation partielle.

Arrêt n° 822.

16 juin 2009.

Pourvoi n° 08-12.371.

[...]

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QUE, s'il a justement condamné le maître d'oeuvre (M. R...), et s'il a justement déclaré la Société SOFRAM responsable des désordres, il a, en revanche, rejeté la demande en réparation de Mme F... contre les vendeurs (M. et Mme L...) et rejeté également la demande formée par M. et Mme F... à l'encontre de l'assureur de l'entreprise (les MUTUELLES DU MANS ASSURANCES IARD) ;

AUX MOTIFS QUE « les désordres consistent dans l'affaissement du plancher du premier étage faisant suite à l'aménagement de la salle de bains à ce niveau générant une charge trop lourde, résultant de la confection d'un podium en maçonnerie lourde, constitué d'un plancher en béton et d'un revêtement en marbre sur chape de ciment en lieu et place d'un plancher en bois ; que, s'agissant de désordres qui n'affectent pas l'ouvrage que constitue la salle de bains et sont au surplus susceptibles de résulter non seulement de son poids, mais aussi des travaux de restructuration réalisés en 1991, les articles 1792 et suivants du Code civil n'ont pas vocation à s'appliquer (...) ; que Mme F... reproche à M. et Mme L... de n'avoir pas souscrit d'assurance dommages-ouvrage ; que cette carence n'est cependant pas susceptible de donner lieu à indemnisation puisque les désordres, ainsi qu'il vient d'être dit, ne relèvent pas de la garantie décennale (...) » (arrêt, p. 9, in fine et p. 10, § 1 et 2) ;

ALORS QUE, premièrement, l'aménagement d'un plancher en béton, au niveau du premier étage, ainsi que la réalisation d'un revêtement en marbre sur une chape de ciment, aux lieu et place d'un plancher en bois, relèvent bien des travaux entrant dans le champ de la garantie décennale ; qu'en décidant le contraire, les juges du second degré ont violé l'article 1792 du Code civil ;

ALORS QUE, deuxièmement, l'affaissement d'un plancher aménagé au premier étage, dû au poids d'un plancher en béton, d'une chape de ciment et d'un revêtement en marbre substitués au plancher en bois préexistant, rend l'ouvrage impropre à sa destination et justifie la mise en oeuvre des règles de la garantie décennale ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 1792 du Code civil ;

ALORS QUE, troisièmement et en tout cas, la circonstance que le plancher en béton, le revêtement de marbre et la chape de ciment substitués au plancher en bois aient affecté moins la salle de bains proprement dite que les structures préexistantes était indifférente et ne pouvait justifier l'exclusion des règles de la garantie décennale ; que, de ce point de vue également, l'article 1792 du Code civil a été violé ;

Et ALORS QUE, quatrièmement, le fait que des travaux entrant dans le champ de la garantie décennale aient été affectés de malfaçons, faisant obstacle à l'usage de l'ouvrage conformément à sa destination, justifie la mise en oeuvre des règles de la garantie décennale, peu important que les désordres en cause soient dus, non seulement à ces travaux, mais également à des travaux réalisés précédemment ; que, de ce point de vue encore, l'arrêt attaqué a été rendu en violation de l'article 1792 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

L'arrêt attaqué encourt la censure ;

EN CE QU'il a mis hors de cause la MUTUELLE DU MANS ASSURANCES IARD et rejeté la demande formée par Mme F... à son encontre ;

AU MOTIF QUE la responsabilité de la Société SOFRAM étant retenue sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour laquelle aucune police d'assurance a été souscrite, seule la responsabilité décennale de l'entreprise étant assurée selon son contrat, et que dès lors, les MUTUELLES DU MANS ne peuvent être condamnées à garantir les désordres ;

ALORS QUE la censure à intervenir sur le premier moyen s'agissant de la demande dirigée contre les vendeurs ne peut manquer d'entraîner, de la même manière, la cassation du chef de l'arrêt intéressant l'assureur de l'entreprise, dès lors que le rejet de la demande formée contre cet assureur et sa mise hors de cause ont été fondés, de la même manière, sur la circonstance que les conditions de la garantie décennale n'étaient pas remplies ; qu'à cet égard également, l'arrêt sera censuré pour violation de l'article 1792 du Code civil.

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 19 mai 2009, où étaient présents : M. Lacabarats, président, Mme Vérité, conseiller référendaire rapporteur, M. Cachelot, conseiller, M. Cuinat, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Donne acte à Mme F... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. R... ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 17 décembre 2007), que les époux L... ont vendu aux époux F... une maison d'habitation dans laquelle ils avaient fait réaliser une salle de bains ; que les travaux, dont la maîtrise d'oeuvre avait été confiée à M. R..., ont été réalisés par la société Sofram, assurée pour sa responsabilité décennale auprès de la société Mutuelles du Mans assurances IARD (la société MMA) ; qu'ayant constaté des désordres provenant de la salle de bains, Mme F... a, après expertise, assigné les époux L..., M. R..., la société Sofram et la société MMA, en réparation de ses préjudices ;

Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

Mais sur le premier moyen :

Vu l'article 1792 du code civil ;

Attendu que pour dire que les articles 1792 et suivants du code civil étaient inapplicables et rejeter les demandes formées par Mme F... contre les époux L..., l'arrêt retient que les désordres n'affectent pas l'ouvrage que constitue la salle de bains, et qu'au surplus, il sont susceptibles de résulter non seulement de son poids mais aussi des travaux de restructuration réalisés en 1991 ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que les travaux de la salle de bain avaient provoqué l'affaissement du plancher du premier étage de l'immeuble, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté les demandes de Mme F... contre les époux L..., l'arrêt rendu le 17 décembre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne les époux L... aux dépens ;

Albert Caston

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