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Le devoir de conseil du notaire

Une jurisprudence bien établie impose au rédacteur d'acte une garantie d'efficacité des dispositions contractuelles établies sous son égide et dont il est l'instrumentaire.

L'absence de vérification de l'exactitude des mentions concernant la police dommages-ouvrage. engage la responsabilité du notaire. Ce dernier point de la responsabilité du notaire par rapport à la police dommages-ouvrage est l'objet d' une courte étude de Mme Marie-Laure PAGES DE VARENNE, dans le dernier n° de la revue « CONSTRUCTION URBANISME » (n° 11, novembre 2009, p. 1), à propos d'un arrêt du 28 mai 2009 de la Cour de cassation, arrêt déjà commenté dans ce blog.

Une autre décision, de même date, applique le même principe dans une espèce où l'indication claire de la valeur de l'immeuble hypothéqué ne dispensait pas l'officier ministériel, rédacteur de l'acte, d'attirer l'attention sur sa disproportion avec le montant du prêt garanti qui ajoutait aux risques de l'opération globale, le notaire ayant ainsi méconnu son obligation de conseil et de mise en garde.

Voir aussi : Cass., civ., 3ème, 20 octobre 2010, n° 09-69.490, publié à la RDI, , n° 2, 2011, p. 119, avec un commentaire excellent (ils le sont toujours sous sa plume ...) de M .DESSUET.

COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE.

Rejet.

Arrêt n° 606.

28 mai 2009.

Pourvois n° 07-14.075, n° 07-14.644.

BULLETIN CIVIL - BULLETIN D'INFORMATION.

...

Et sur le premier moyen du pourvoi n° N 07-14.644, pris en sa première branche :

Attendu que M. C... fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, infirmant le jugement entrepris, dit qu'il avait commis des fautes professionnelles ayant causé préjudice aux consorts A... et de l'avoir en conséquence condamné à payer, à titre de dommages-intérêts, in solidum avec la SA Azurex, venant aux droits du Cabinet X..., et M. B..., la somme de 15 000 euros à M. Y... en qualité de liquidateur de Mme Mireille Z... épouse A..., la somme de 45 000 euros à Mme Mireille Z... épouse A... personnellement, la somme de 25 000 euros à M. Brice A..., la somme de 15 000 euros à Gérald A..., alors, selon le moyen :

1°/ que le notaire, qui n'a pas à mener d'investigations sur les données économiques déterminantes de l'équilibre d'une opération commerciale, ne peut être tenu de conseiller les parties sur l'équilibre financier de leur convention ; qu'en relevant que « sa qualité de professionnel du droit aurait dû conduire [M. C...] à mettre précisément en garde les époux A... sur l'économie générale de l'opération dont il était informé et qui paraissait à l'évidence peu sûre», bien qu'elle ait elle-même relevé qu'une telle opération avait été décidée par les parties hors la présence du notaire et avant son intervention, la cour d'appel aurait violé l'article 1382 du code civil ;

2°/ que l'économie et l'opportunité d'une opération complexe faisant intervenir plusieurs parties s'apprécient globalement en considération de tous les mécanismes qui s'enchevêtrent indissociablement ; qu'en relevant que M. C... aurait dû mettre en garde les consorts A... sur l'économie générale de l'opération «et en particulier sur les risques juridiquement qu'ils encouraient en constituant une SNC dans laquelle chacun des associés est indéfiniment responsable des pertes plutôt qu'une SARL et en acceptant la garantie hypothécaire des époux D... sur un immeuble qu'il savait évalué à 800 000 francs, soit une valeur inférieure au montant du prêt alors qu'ils étaient eux-mêmes tenus par la banque d'apporter leur immeuble en garantie», quand elle soulignait par ailleurs que l'opération conclue entre les consorts A... et les époux D... constituait un « montage juridique et financier » pour la réalisation duquel l'obtention d'un prêt bancaire par les consorts A... était « essentiel[le] », ce dont il s'évinçait que le choix de donner la forme d'une SNC à la société emprunteuse, comme la valeur de l'immeuble donné en garantie, ne constituaient que des rouages d'une opération complexe dont l'équilibre avait été arbitré par les parties, la cour d'appel n'aurait pas tiré les conséquences légales de ses constatations en violation de l'article 1382 du code civil ;

3°/ qu'en toute hypothèse, en relevant que M. C... aurait dû mettre en garde les consorts A... « sur les risques juridiquement qu'ils encouraient en constituant une SNC dans laquelle chacun des associés est indéfiniment responsable des pertes plutôt qu'une SARL », sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si cette forme sociale ne présentait pas des avantages notamment d'ordre fiscal, la cour d'appel n'a pas donné base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du code civil ;

4°/ qu'en toute hypothèse, en relevant que M. C... aurait dû mettre en garde les consorts A... « sur les risques juridiquement qu'ils encouraient en constituant une SNC dans laquelle chacun des associés est indéfiniment responsable des pertes plutôt qu'une SARL», sans rechercher si cette forme sociale ne correspondait pas aux exigences de la banque prêteuse de deniers qui souhaitait bénéficier d'un engagement personnel des associés, et ne relevait donc pas de l'opportunité économique de l'opération, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du code civil ;

5°/ qu'en toute hypothèse, en relevant que M. C... aurait dû mettre en garde les consorts A... sur les risques qu'ils encouraient en «acceptant la garantie hypothécaire des époux D... sur un immeuble qu'il savait évalué à 800 000 francs, soit une valeur inférieure au montant du prêt alors qu'ils étaient eux-mêmes tenus par la banque d'apporter leur immeuble en garantie», sans rechercher s'il ne s'évinçait pas de ce que l'acte mentionnait la valeur de l'immeuble hypothéqué, que les consorts A... avaient parfaitement conscience des termes de cet engagement, intégré dans leur convention, la cour d'appel n'aurait pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu que, s'il n'est pas tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique d'une opération en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, le notaire est, en revanche, tenu d'une telle obligation pour que les droits et obligations réciproques légalement contractés par les parties répondent aux finalités révélées de leur engagement, soient adaptés à leurs capacités ou facultés respectives et soient assortis des stipulations propres à leur conférer leur efficacité, quand bien même leur engagement procéderait d'un accord antérieur, dès lors qu'au moment de l'authentification cet accord n'a pas produit tous ses effets ou ne revêt pas un caractère immuable ; qu'ayant relevé que M. C... avait été le rédacteur de l'ensemble des actes ayant permis la réalisation de l'opération litigieuse, sans que le protocole d'accord antérieur dont celle-ci procédait en eut immuablement arrêté les modalités ni eut prévu la constitution de la SNC, et estimé que cette opération était à l'évidence peu sûre, la cour d'appel, en considération des droits et obligations respectifs des parties, constituant l'économie générale de l'opération, et de l'insuffisance du gage garantissant le prêt consenti aux époux D... par les consorts A..., eux-mêmes engagés indéfiniment et solidairement en tant qu'associés de la SNC ainsi que personnellement obligés envers la Centrale de banque par un cautionnement solidaire, a pu en déduire, sans devoir procéder aux recherches prétendument omises, qui ne lui étaient pas demandées, relatives, d'une part, aux avantages fiscaux de la forme sociale adoptée que le notaire ne justifiait pas avoir mis en rapport avec l'engagement indéfini qui en résultait ni avec les avantages et inconvénients d'une autre structure juridique, et, d'autre part, aux éventuelles exigences de la banque prêteuse de bénéficier d'un engagement personnel des associés, au demeurant déjà satisfaites par le cautionnement solidaire des emprunteurs, que le notaire, que l'indication claire de la valeur de l'immeuble hypothéqué ne dispensait pas d'attirer l'attention sur sa disproportion avec le montant du prêt garanti qui ajoutait aux risques de l'opération globale, avait méconnu son obligation de conseil et de mise en garde ; que le moyen ne peut être accueilli en aucune de ses branches ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

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