Jun
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LE NOTAIRE ET LA POLICE DOMMAGES-OUVRAGE

M. AJACCIO revient sur la responsabilité du notaire au regard de l'effectivité de la souscription de la police dommages-ouvrage. La sévérité de la Cour de cassation sur ce point ne se dément pas.

Absence de vérification de la souscription effective de la garantie d'assurance de dommages-ouvrage par le notaire : constance des principes

NB: Cet arrêt est également commenté par Mme Marie-Laure PAGES DE VARENNE, dans la revue « CONSTRUCTION URBANISME » (n° 11, novembre 2009, p. 1).

Cour de cassation, 1er ch.civ., cassation partielle, arrêt n° 613, 28 mai 2009, n° pourvoi n° 08-15.813.

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Flore, représenté par son syndic l'agence Fagot immobilier, dont le siège est [...],

2°/ M. Vladimir X..., 3°/ Mme Gilberte Y..., épouse X..., domiciliés [...],

4°/ M. Alain Z..., 5°/ Mme Gisèle A..., épouse Z..., domiciliés [...],

6°/ M. Henri B..., 7°/ Mme Françoise C..., épouse B..., domiciliés [...],

contre l'arrêt rendu le 19 mars 2008 par la cour d'appel de Besançon (1re chambre civile A), dans le litige les opposant :

1°/ à la société la Mutuelle du Mans assurances IARD, dont le siège est [...],

2°/ à M. Jean-François D..., domicilié [...],

3°/ à la société Scilac, société civile immobilière, dont le siège est [...],

défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Flore et MM. et Mmes X..., Z... et B....

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l'audience publique du 28 avril 2009, où étaient présents : M. Bargue, président, M. Gridel, conseiller rapporteur, M. Charruault, conseiller, Mme Collet, greffier de chambre ;

Donne acte au syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Flore et aux époux X..., Z... et B... du désistement partiel de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société civile immobilière Scilac ;

Attendu que par actes des 14 novembre 1992, 26 février 1993 et 15 janvier 1996, établis par M. D..., notaire, mentionnant, en contemplation d'une attestation d'un agent général de la société Winterthur du 11 août 1992, la souscription d'assurances « dommages-ouvrage »" et "constructeur non réalisateur", la SCI Scilac (la SCI) a vendu en l'état futur d'achèvement des lots de copropriété de la résidence Villa Flore aux époux B..., X... et Z... ; que la société d'assurances Winterthur n'ayant pas voulu, faute d'établissement des polices définitives, prendre en charge les désordres et les travaux non achevés, ces acquéreurs et le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Flore ont assigné la SCI, ainsi que M. D... et son assureur de responsabilité, la société Mutuelles du Mans assurances IARD (MMA), en indemnisation de leurs préjudices ;

Sur le premier moyen, pris en sa troisième branche :

Vu l'article 16 du code de procédure civile ;

Attendu que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ;

Attendu que pour déclarer le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Flore irrecevable en l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de M. D... et des MMA, l'arrêt attaqué retient que, n'étant pas partie aux contrats de vente, il n'est pas recevable à rechercher la mise en jeu de la garantie de M. D... dans l'achèvement des travaux affectant les parties communes et la reprise des malfaçons ;

Qu'en statuant ainsi, sans avoir au préalable invité les parties à formuler leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le second moyen, pris en sa première branche :

Vu les articles 1382 du code civil et L. 243-2, alinéa 2, du code des assurances ;

Attendu que le notaire, en tant que rédacteur de l'acte, est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer l'efficacité, notamment en ce qui concerne la protection des parties à l'acte ; qu'il s'ensuit que, chargé de dresser un acte de vente et tenu, en application de l'article L. 243-2, alinéa 2, du code des assurances, de faire mention dans le corps de l'acte ou en annexe, de l'existence des assurances prévues aux articles L. 241-1 et suivants du même code, le notaire a l'obligation de vérifier l'exactitude des déclarations du vendeur faisant état de la souscription effective de ces contrats ;

Attendu qu'après avoir relevé qu'une attestation délivrée le 11 août 1992 par l'agent général de la société Winterthur précisait qu'une assurance « dommages-ouvrage » et une assurance constructeur non réalisateur avaient été souscrites par le promoteur, qui indiquait que, pour ces contrats, la SCI était assurée par des polices "en cours d'établissement", la cour d'appel retient, pour débouter les époux B..., Z... et X... de l'ensemble de leurs demandes formées à l'encontre de M. D... et des MMA, qu'en déposant cette attestation au rang des minutes de l'office notarial et en la mentionnant dans les différents contrats de vente, M. D... a satisfait aux obligations de l'article L. 243-2, alinéa 2, du code des assurances et n'avait pas à s'assurer de l'établissement des polices d'assurance correspondantes ;

En quoi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi :

CASSE ET ANNULE, sauf en ses dispositions concernant la SCI Scilac, l'arrêt rendu le 19 mars 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties concernées dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;

Condamne M. D... et la société Mutuelles du Mans assurances IARD aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. D... et la société Mutuelles du Mans assurances IARD à payer, ensemble, au syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Flore et à MM. et Mmes X..., Z... et B... la somme globale de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit mai deux mille neuf.

Sur le rapport de M. Gridel, conseiller, les observations de Me Le Prado, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Flore et des époux X..., Z... et B..., de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de la société Mutuelle du Mans assurances IARD et de M. D..., et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

M. BARGUE, président.

Commentaire :

En l'espèce, le notaire avait en sa possession une attestation d'assurance délivrée par l'agent général de la compagnie qui spécifiait que les garanties d'assurance de « dommages ouvrage » et « constructeur non réalisateur » (CNR) avaient été souscrites mais que le contrat était en cours d'établissement. Elle fut déposée au rang des minutes de l'office notarial et mentionnée dans les différents contrats de vente.

Malheureusement, le contrat ne fut pas émis. Aussi, à la suite de dommages affectant l'ouvrage, les acquéreurs recherchèrent la responsabilité professionnelle du notaire. Déboutés de leur action devant la cour d'appel de Besançon, l'arrêt est cassé, sur ce point, par la première chambre.

La cour reprend, à la fois dans le visa et le chapeau la règle déjà énoncée dans un précédent arrêt :

- cass. 1er civ., 7 février 1989, pourvoi n° 86.18-559, bull. civ. I

Vu l'article 1382 du Code civil, ensemble l'article L. 243-2, alinéa 2, du Code des assurances ;

[...] Attendu, cependant, que le notaire, en tant que rédacteur de l'acte, est tenu de prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l'efficacité, notamment en ce qui concerne la protection des parties à l'acte ; qu'en l'espèce, le notaire chargé par la SCI venderesse de dresser les actes de vente et tenu, aux termes de l'article L. 243-2, alinéa 2, du Code des assurances de faire mention dans le corps de l'acte ou en annexe de l'existence des assurances prévues aux articles 241-1 et suivants du même Code, avait l'obligation de vérifier l'exactitude des déclarations de la venderesse qui faisait état de la souscription effective de ces contrats ayant pour objet de garantir les acquéreurs contre les désordres pouvant affecter le bien acquis, de sorte qu'en se prononçant comme elle a fait la cour d'appel a violé les textes susvisé.

Elle censure donc les juges du fond qui ont considéré que le notaire avait rempli son devoir en s'attachant à la seule possession d'une attestation, visant un contrat en cours d'établissement, comme justificatif de la souscription des assurances de dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur (CNR).

On sait, en effet, que pèse sur le notaire un devoir de vérifier, lors de l'établissement d'une vente intervenant dans les dix ans de la réception de l'ouvrage, que l'assurance de dommages-ouvrage et que l'assurance constructeur non réalisateur ont bien été souscrites. Cette vérification ne doit pas être simplement formelle ; le notaire doit s'assurer que la garantie est effective. Ainsi, il doit s'enquérir de la délivrance sans réserve des garanties.

Pour cela, il doit obtenir les justificatifs de la souscription du contrat. Une note de couverture par son caractère provisoire ne suffirait pas.

Lorsque les ventes ont lieu très en amont de l'achèvement des travaux (cas de la VEFA, par exemple), l'attestation, compte tenu que la souscription des garanties est en cours et que l'établissement du contrat est souvent conditionné à la production, par le souscripteur, de pièces techniques et des attestations des constructeurs, doit présenter toute la certitude possible quant à la souscription effective des garanties du contrat dans le temps. Le devoir de vérification et de contrôle du notaire est alors primordial.

Lorsque les ventes ont lieu après l'achèvement des travaux, le contrat d'assurance est généralement établi (ou pas), une attestation récente justifiant de la réalité des garanties accompagnée d'un état sur le paiement de la cotisation, émanant de la compagnie ou de l'agent de la compagnie, devrait permettre de sécuriser, pour le moins, l'obligation de vérification du notaire.

La vérification matérielle de la souscription effective des garanties est d'autant plus nécessaire lorsque, comme en l'espèce (la police était en cours d'établissement), certaines circonstances laissent supposer qu'une difficulté pourrait entacher la souscription du contrat :

- cass. 1er civ., 18 février 1997, pourvoi n° 95-11.942, RDI 1997, p. 261, obs. G. Leguay et Ph. Dubois

Attendu qu'il est reproché à l'arrêt d'avoir admis la responsabilité du notaire, alors que, en ne répondant pas aux conclusions de celui-ci, qui soulignait que la remise aux acquéreurs, mentionnée dans chacun des actes, des polices qualifiées de "claire et précise", les avait mis à même de connaître les limites des garanties souscrites, la cour d'appel aurait privé sa décision de motifs;

Mais attendu que, en énonçant, après avoir relevé que l'attention du notaire devait avoir été attirée par le fait que le vendeur lui déclarait que la prise d'effet des polices était en date du 4 mai 1982, tandis qu'il avait lui-même mentionné à l'acte, peu avant, que la déclaration d'achèvement des travaux était du 6 mai 1982, que le notaire était tenu, en face de cette situation, de redoubler de vigilance et de ne pas se contenter de recueillir les déclarations du vendeur et qu'il lui incombait de vérifier personnellement l'efficacité de la police responsabilité décennale souscrite, dès lors que la date d'effet de cette police n'était antérieure que de deux jours à la date d'achèvement des travaux, la cour d'appel a répondu, en les écartant, aux conclusions invoquées; qu'il s'ensuit que le moyen manque en fait;

A fortiori, il ne suffit pas de relater les coordonnées du constructeur ; il faut vérifier si les vendeurs ont souscrit l'assurance dommages ouvrage prévue par l'article L. 242-1 et dans le cas où ceux-ci n'auraient pas satisfait à cette obligation, faire mention, dans le corps de l'acte ou en annexe, de l'absence d'assurance des vendeurs :

- Cass. 1er civ., 8 juillet 1994, pourvoi n° 92-15.036, bull. civ., I, p. 173, n° 237, JCP notariale et immobilière 1995 N° 12 II 496

Vu l'article L. 243-2, alinéa 2, du Code des assurances ;

Attendu que, pour débouter les époux Vrignaud de leur demande dirigée contre le notaire, la cour d'appel, après avoir constaté que celui-ci avait rappelé, dans l'acte de vente, les dispositions des articles L. 242-1 et L. 243-2 du Code des assurances relatives à " l'assurance de dommages ouvrage et maître d'ouvrage ", a relevé que, selon les énonciations de cet acte, le vendeur, qui avait été interrogé, avait déclaré que le " responsable de la construction " était " la société Corella (Mme Lagarde) " ;

Attendu, cependant, que le notaire chargé de dresser un acte de vente est tenu, en application de l'article L. 243-2, alinéa 2, du Code des assurances, de faire mention, dans le corps de l'acte ou en annexe, de l'existence ou de l'absence des assurances prévues aux articles L. 241-1 et suivants du même Code ; qu'en statuant comme elle a fait, alors que M. X... avait l'obligation de vérifier si les vendeurs, qui avaient fait construire l'immeuble, avaient souscrit l'assurance de dommages obligatoire prévue par l'article L. 242-1 dudit Code et, dans le cas où ceux-ci n'auraient pas satisfait à cette obligation, de faire mention, dans le corps de l'acte ou en annexe, de l'absence d'assurance des vendeurs, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

En conclusion, cet arrêt s'inscrit dans la continuité de la jurisprudence classique de la première chambre qui retient à chaque fois la responsabilité du notaire qui ne s'assure pas personnellement de l'efficacité totale de la souscription obligatoire de l'assurance de dommages-ouvrage : «en tant que rédacteur de l'acte, le notaire est tenu de prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l'efficacité, notamment en ce qui concerne la protection des parties à l'acte. Chargé de dresser un acte de vente et tenu, aux termes de l'article L. 243-2, alinéa 2, du Code des assurances de faire mention dans le corps de l'acte ou en annexe de l'existence des assurances prévues aux articles L. 241-1 et suivants du même code, le notaire a l'obligation de vérifier l'exactitude de déclarations du vendeur faisant état de la souscription effective de ces contrats. Commet donc une faute le notaire qui mentionne l'existence de l'assurance de façon précise, malgré l'absence d'indication du numéro de la police, sans s'assurer de la souscription réelle d'une telle garantie, vidant ainsi de tout son contenu une clause substantielle du consentement de l'acheteur » (Cass.1er civ., 7 mars 1995, JCP notariale et immobilière n° 40, 6 octobre 1995, p.1397).

François-Xavier AJACCIO

Commentaires

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Etudiante
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Bonjour Maître,

En effet la jurisprudence reste sévère sur ce point.

Cependant, faut-il apporter d'autres précisions aux acquéreurs lorsqu'un vendeur a fait des rénovations lourdes de moins de 10 ans sur son bien ?

Respectueusement,

Une étudiante de BTS Notariat.

La plus grande prudence s'impose, spécialement en matière de réhabilitation lourde où souvent un syndicat de copropriétaires rencontre des difficultés à la suite de dommages dont la cause est susceptible de concerner indivisément les parties anciennes et celles rénovées...

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Gaufres
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Bonjour maitre,

J'ai une question relative à la durée de validité légale de l'assurance domage ouvrage.

Cette durée est-elle pour toujours ou d'une durée définie par un article ?

Merci pour votre réponse.

Constructeur d'une maison neuve

garantie : 10 ans à compter de la réception et l'action en justice doit être engagée au plus tard dans les 2 ans suivant l'expiration du délai décennal en cas de désordre signalé avant les 10 ans.

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gaufres
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merci pour votre réponse

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Raoul
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Bonjour Maître,

Je prends connaissance de cette jurisprudence sur votre blog et je ma pose une question : la Cour d'appel vient de dégager l'assureur de ma maison de toute indemnisation suite à des malfaçons.

Je m'explique : mon constructeur avait un assureur pour la décennale mais le contrat ne l'assurait pas en tant que constructeur de maison. Cet assureur a réussi à être dégager par la Cour d'appel de toute prise en charge des réparations à effectuer dans ma maison. De fait, je n'ai pas de garantie décennale pour ma maison qui n'a que 6 ans aujourd'hui. Je me demande quelle est la responsabilité du notaire qui n'a pas vérifié l'effectivité de la garantie décennale de ma maison lors de la rédaction de l'acte de vente ? Même chose pour l'agence immobilière qui m'a mise en contacte avec le vendeur d'ailleurs ?

Merci de votre réponse.

au regard de la jurisprudence actuelle, une action est envisageable, mais il faudrait le vérifier avec les documents que vous avez signés et la publicité qui vous a amenée à contracter.

bien à vous

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cadillac

Cher Maître,

Dans mon acte de vente, figure un attestation de garantie décennale couvrant tous les chantiers ouverts sur une période précisée. Or la déclaration d'ouverture de chantier faote auprès de la Mairie par le constructeur indique une date antérieure à l'attestation de garantie décennale. La déclaration d'ouverture de travaux ne figure pas dans l'acte de vente. Le notaire était-il tenu de vérifier? Sa responsabilité peut-elle être engagée? Il y a aujourd'hui des malfaçons importantes et nous sommes en litige.

Merci. Cordialement.

La responsabilité du notaire pourrait êtren engagée dans la mesure où votre préjudice pourrait être considéré comme procédant des circonstances que vous évoquez, notamment en ce que vous auriez été ainsi privé d'une chance d'être indemnisé de ce préjudice..

Nom: 
anonyme

Bonjour , nous avons acheté une maison en ossature bois pour laquelle il y a des problématiques d ordre decennale ( toiture) , la société n existe plus , dans l acte on nous mentionne une decennale et a l oral le notaire s en refaire , cependant , nous n avions pas vu mais quand paraphé en annexe une facture sir laquelle il y a un geste commercial pour non detention de decennale spécifique a l ossature bois , forcement l assureur ne repondra pas , pouvons nous activer la RC du notaire qui m'a clairement dit qu'il n avait pas vu non plus ... Sans pour autant passer par la case justice ? Nous sommes deja en litige avec notre vendeur ( qui n est pas le constructeur) pour vice caché , mais nous craignons qu il ne paye jamais et bien sur le constructeur fait le mort ( il est assigné aussi et n avait pas dommage ouvrage ) ... De plus dans ce dossier le maire a valider un permis de construire en mars 2010, les factures de la maison et garage fini date de novembre 2010 , le bulletin municipale de la mairie de 2011 mentionne par photo notre maison fini ... Le maire a quand meme validé une déclaration d ouverture de chantier en mai 2013 ! ( hors délai et en plus la maison était deja fini ) puis la déclaration d achevement en septembre 2013 , pouvons activiter la RC du maire suite a son laxisme administratif qui a favoriser le constructeur et qui nous porte préjudice aujourd'hui?
Merci d avance pour votre réponse svp

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