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Le promoteur

Le promoteur est soumis à la responsabilité décennale depuis les lois no 71-579 du 16 juillet 1971 et no 72-649 du 11 juillet 1972.

Mais, dès avant ces réformes législatives, la Cour de cassation disait le promoteur tenu d'une obligation de résultat de livrer un immeuble conforme aux règles de l'art, et exempt de malfaçons. (Cass. civ. 3e 1er février 1972, Bull. cass. no 73, p. 53 ; Cass. civ. 3e 11 décembre 1973, JCP 1974-II-17799 ; Cass. civ. 3e 16 mai 1977, GP 8 janvier 1978, p. 7 ; Cass. civ. 3e 13 décembre 1977, GP 19 avril 1978, som. ; Cass. civ. 3e 21 février 1978, Bull. cass. no 87, p. 67).

La jurisprudence, aujourd'hui comme hier, identifie le promoteur par son rôle, quels que soient les montages compliqués parfois imaginés par certains pour tenter d'échapper aux conséquences de l'attribution d'une telle qualité :

CASS. CIV. 3e 10 FÉVRIER 1993, BULL. CASS. No 17, P. 11 :

Justifie légalement sa décision de retenir la qualité de promoteur d'une société et de la condamner, à ce titre, à réparer les désordres, la cour d'appel qui relève que cette société se présentait comme constructeur dans ses prospectus publicitaires et avait établi les plans, surveillé le chantier et choisi les tuiles de couverture moyennant une commission et retient, à bon droit, que malgré l'existence d'un contrat de construction de maison individuelle signé par le maître de l'ouvrage et un constructeur, la société s'était comportée en promoteur, en prenant l'initiative et le soin principal de l'affaire, et était tenue, comme tel, de répondre des malfaçons, même en dehors de tout contrat de promotion immobilière au sens de l'article 1831-1 du Code civil.

CASS. CIV. 3e 5 JANVIER 1994, BULL. CASS. No 1, P. 1 :

Justifie légalement sa décision retenant la qualité de promoteur d'une société la cour d'appel qui retient que celle-ci, qui avait entrepris d'importants travaux de rénovation avant la vente de l'immeuble, s'était engagée à les poursuivre pour le compte des acquéreurs et ne contestait pas l'existence du mandat donné par les acquéreurs, avait pris l'initiative et le soin principal de l'opération en établissant les projets et devis, en passant les marchés et en assurant la direction et la coordination des travaux.

Arrêt disant le promoteur tenu de la garantie décennale et en tirant les conséquences :

CASS. CIV. 3e 4 JUILLET 1990, BULL. CASS. No 164, P. 95 :

Dès avant la loi du 16 juillet 1971 l'entrepreneur qui, agissant en qualité de promoteur, faisait édifier un immeuble, engageait sa responsabilité envers les acquéreurs dans les conditions des articles 1792 et 2270 du Code civil.

Dès lors, est atteinte par la forclusion l'action exercée contre ce promoteur plus de 10 ans après la réception.

Le promoteur se trouve parfois privé partiellement de recours contre les constructeurs, du fait des conséquneces de son impéritie en cours de chantier :

CASS. CIV. 3e 2 DÉCEMBRE 1980, GP 5 MAI 1981 SOM. P. 108 :

Ayant constaté que l'assemblée générale des porteurs de parts d'une société civile ayant pour objet la réalisation d'un ensemble immobilier en copropriété avait chargé de mener à bien l'opération d'une société qui, disposant contractuellement des pouvoirs les plus étendus, était intervenue à tous les stades de la construction et dans la négociation des appartements à vendre, prenant le soin principal de l'affaire, la cour a pu en déduire que cette dernière avait la qualité de promoteur et qu'elle était, en cette qualité, tenue de livrer aux acquéreurs des ouvrages exempts de vices et, à défaut, de réparer ces derniers.

Ayant constaté que la gravité des vices affectant l'ensemble immobilier, construit au bas d'une falaise, n'avait été révélée que par le rapport d'expertise et que, alors que les désordres dus à cette falaise avaient été en se multipliant durant les travaux de construction, aucune mesure satisfaisante n'avait été prise pour assurer la sécurité des occupants des immeubles par l'exécution des travaux indispensables pour stabiliser la falaise, les juges d'appel ont pu en déduire qu'en acceptant des remèdes de fortune, le promoteur avait commis des fautes et engagé sa responsabilité et qu'il ne pouvait être entièrement relevé, par les différentes personnes et entreprises ayant participé à la construction, des condamnations mises à sa charge.

Albert CASTON

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