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Le vendeur d'immeuble à construire

Aux termes de l'article 1646-1 du code civil, « Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble. Il n'y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l'article 1792-3 ».

Avant réception, le vendeur est tenu d'une obligation de résultat :

CASS. CIV. 3e 20 DÉCEMBRE 1994, BULL. CASS. No 224, P. 145 :

Le vendeur d'immeuble en état futur d'achèvement est, avant réception, tenu, vis-à-vis des acquéreurs, d'une obligation de résultat et sa responsabilité peut être engagée en raison de désordres sans qu'il y ait lieu de rapporter la preuve d'une faute.

Ce vendeur ne répond que des vices cachés puisque les vices apparents non réservés par l'acquéreur dans les conditions de l'article 1642-1 sont éteints, selon les modalités de l'article 1648, alinéa 2 du code civil.

La jurisprudence témoigne cependant d'une certaine compréhension à l'égard des acquéreurs en ce qui concerne les questions de prescription :

CASS. CIV. 3e 6 NOVEMBRE 1979, GP 18 MARS 1980 SOM. P. 9 :

Après avoir relevé que la demande formée tendait à la mise en œuvre de la responsabilité d'une société considérée comme vendeur d'immeubles à construire, sur le fondement de l'article 1646-1 du Code civil, la cour d'appel qui a retenu que les villas n'étaient pas terminées lorsque leurs acquéreurs les avaient occupées, que les contrats liant les parties prévoyaient que la prise de possession n'aurait lieu qu'après l'achèvement des travaux de construction, c'est-à-dire à la date du récépissé qui serait délivré par la mairie et que ce récépissé n'avait été délivré, après l'achèvement effectif des travaux, que plus de quatre années après l'installation des propriétaires dans les villas, a pu en déduire que cette installation ne pouvait être assimilée à la prise de possession et que l'action fondée sur l'existence de vices cachés n'était pas prescrite à la date à laquelle elle avait été introduite.

L'appréciation de l'apparence est fonction des circonstances particulières concrètes de l'espèce :

CASS. CIV. 3e 2 MAI 1979, BULL. CASS. No 95, P. 72 :

Ne donne pas de base légale à sa décision la cour d'appel qui, pour déclarer prescrite l'action intentée par les acheteurs d'un appartement en l'état futur d'achèvement, en réparation du préjudice que leur causait l'insuffisance de son isolation phonique, énonce que le défaut d'isolation phonique est un vice apparent dont on se rend compte rapidement et que l'action devait être introduite dans le délai d'un an suivant la plus tardive des dates de la prise de possession ou de la réception, sans rechercher si, en raison des circonstances invoquées par ces acquéreurs, le vice était ou non apparent.

CASS. CIV. 3e 23 JANVIER 1980, JCP 1980-IV-133 :

Aux termes de l'article 1642-1, alinéa 1er du Code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction alors apparents. Encourt la cassation l'arrêt qui a déclaré irrecevable en raison de l'expiration du délai de l'action en garantie des vices apparents de l'article 1648, alinéa 2, du même code, la demande des copropriétaires en réparation du défaut d'isolation thermique de l'immeuble, alors que la cour a constaté que les réception et prise de possession avaient eu lieu durant l'été et que le défaut d'isolation thermique était apparu au cours de l'hiver suivant.

Un arrêt de la 3e chambre civile de la Cour de cassation du 2 décembre 1980 rappelle le principe selon lequel « doivent être considérés comme cachés les vices apparents dont on ne pouvait mesurer les conséquences lors de la réception » (GP 1981, pan. 108). Par application de ces principes, la responsabilité d'une société venderesse a été retenue sur la base de l'article 1646-1 du Code civil en raison des désordres dus au défaut de stabilisation d'une falaise ; il avait fallu l'intervention de trois experts pour en révéler les causes et l'extrême gravité, ainsi que pour déterminer le coût (particulièrement élevé) des travaux indispensables pour assurer la sécurité des occupants de l'ensemble immobilier (ibidem).

La gravité du vice apparent est indifférente :

CASS. CIV. 3e 26 FÉVRIER 1992, BULL. CASS. No 62, P. 37 :

Le vendeur d'un immeuble à construire ne pouvant être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction alors apparents, quelle que soit leur importance, doit dès lors être cassé l'arrêt qui, pour débouter un acquéreur de sa demande de réparation, retient qu'il n'est pas établi que le désordre invoqué puisse affecter l'ouvrage ou le rendre impropre à sa destination.

Si le vendeur s'est engagé à réparer, la prescription de l'article 1648 alinéa 2 du Code civil ne s'applique pas, puisque la responsabilité est reconnue.

CASS. CIV. 3e 25 OCTOBRE 1989, BULL. CASS. No 196, P. 107 :

Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté, que la SCI s'était engagée à remédier aux désordres, postérieurement à l'établissement du procès-verbal qui relevait les réserves formulées après la prise de possession, le tribunal a exactement retenu que l'action visant l'exécution de cet engagement n'était pas soumise au délai fixé par l'article 1648, alinéa 2, du Code civil.

CASS. CIV. 3e 26 FÉVRIER 1992, BULL. CASS. No 61, P. 36 :

Justifie légalement sa décision de condamner une société civile immobilière, venderesse d'un emplacement de stationnement impraticable, à payer une indemnité à l'acquéreur, la cour d'appel qui, après avoir relevé que le désordre, apparent, avait fait l'objet de réserves dans le procès-verbal établi entre le vendeur et l'acquéreur lors de la livraison des lots, retient que la société civile immobilière s'est engagée à réparer le désordre et que cette société n'est pas fondée à invoquer la forclusion annale prévue à l'article 1648, alinéa 2, du Code civil.

Les garanties légales prévues par l'article 1646-1 du Code civil ne bénéficient qu'à l'acquéreur et aux propriétaires successifs de l'immeuble :

Cass. civ. 3ème 25 mai 2005. Pourvoi n° 03-19.904 :

Vu les articles 1646-1 et 1382 du Code civil ;

Attendu que le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code ;

Attendu que pour condamner la société CIPP à payer des dommages-intérêts à M. Quellery et à Mme Mialon, l'arrêt retient que les difficultés de la SCI n'ont pu qu'avoir des conséquences malheureuses sur les plans financiers, moral, psychologique et médical pour ses deux associés, qui s'étaient portés caution de l'emprunt souscrit par la SCI et que la société CIPP est responsable du préjudice subi par ceux-ci par application des articles 1646-1 et 1382 du Code civil ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les garanties légales prévues par l'article 1646-1 du Code civil ne bénéficient qu'à l'acquéreur et aux propriétaires successifs de l'immeuble et sans caractériser la faute quasi-délictuelle qu'aurait commise la société venderesse à l'égard des associés de la SCI, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

A côté de la garantie légale, la Cour de cassation autorise la réparation des « dommages intermédiaires » en cas de faute prouvée du vendeur d'immeuble à construire :

CASS. CIV. 3e 15 FÉVRIER 1989, BULL. CASS. No 38, P. 22 :

Vu l'article 1646-1 du Code civil ;

Attendu que pour condamner la société civile immobilière 54, rue du Ranelagh (SCI), vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, à réparer les dommages apparus après réception et affectant de gros ouvrages sans compromettre la solidité de l'immeuble ou le rendre impropre à sa destination, l'arrêt attaqué (Paris, 15 mai 1987) retient que la SCI est tenue des vices cachés à l'égard des acheteurs ; Qu'en statuant ainsi alors qu'elle ne relève aucune faute à la charge de la SCI, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

L'obligation de délivrance ne se confond pas avec la garantie des vices cachés :

Cass. civ. 3ème 17 novembre 2004. Pourvoi n° 03-13.187 :

Vu les articles 1641, 1642-1 et 1643 du Code civil ;

Attendu que pour déclarer la société Kaufman et Broad Homes responsable, sur le fondement de l'article 1147 du Code civil, des dysfonctionnements de l'installation électrique du pavillon Bruckert, l'arrêt retient qu'elle a manqué à son obligation de délivrance.

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que l'installation n'était pas conforme aux règles de l'art et était donc atteinte de vices, la cour d'appel a violé les textes susvisés

Albert CASTON

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